nedostatečná ochrana majetku členů SVJ

Co mi vlastně vadí? Když někdo přestane splácet závazky které má vůči ostatním vlastníkům (ať již běžné provozní náklady domu, nebo splátky úvěru poskytnutého SVJ), podle zákona mohou poškození členové SVJ uplatnit zástavní právo na jeho byt. Jak ho ale uplatnit, když už má dotyčný vlastník byt zastaven? Nemyslíte, že to může ostatní vlastníky poškodit, že nezaviněně nesou zvýšené riziko? Čeho chci dosáhnout? Legislativní nápravy takovéhoto stavu, díky kterému nesu zvýšené spoluvlastnické riziko. Já vím, že byt je soukromým majetkem, ale nemáte pravdu, že si s ním vlastník může dělat co chce. V prvé řadě se musí řídit zákony. Ty by mu měly uložit určitá omezení. Jaká, o tom lze diskutovat, ale reakci typu „NO A?“ rozhodně neberu. Nejsme snad ještě na Divokém západě.

Zákonem omezit vlastnická práva? Vy jste pane asi spadl z višně na hlavu ne? To jsme tu měli před rokem 1989 a víme všichni jak to vypadalo. Přece nemusí být jen zástavní právo ale jsou i jiné možnosti jak se domoci zaplacení dluhu. Navic pokud získá byt kdokoliv jiný třeba banka tak dluhy musí stejně zaplatit jelikož na něj přejdou s převodem bytu. Děláte zbytečně bouři ve sklenici vody.

K.

Vy naivko, omezování vlastnických práv se prolíná celým právní řádem. Např. na vyvlastnění drobných akcionářů, které mimochodem schválil parlament v době nadvlády „pravicové“ strany ODS, si již nepamatujete?

Zástavní právo ze zákona (, které mají dle vašich slov „poškození členové SVJ“) má přednost před zástavním právem stanoveným soudem, zást. právem bank atp. Pokud tedy vlastníci vymáhají své pohledávky na spoluvlastníkovi správně (viz dikuse zde) nemusí se obávat. JV

Promiňte, ale tomu se mi moc nechce věřit. Můžete uvést právní normu, podle které bychom jako členové SVJ měli přednost před zástavním právem banky, které je uvedeno i v katastru nemovitosti? Na takovéto zástavy by přece banky žádné ručení neposkytly!? A i kdyby, než SVJ vůbec začne něco vymáhat, bude s největší pravděpodobností zastavený byt již propadý bance a pravděpodobně již i bankou prodán novému vlastníku. Jediná možnost je, že by byl nový vlastník nucen dluh SVJ za původního vlastníka doplatit. To se právě pokouším zjistit na jiném diskuzním fóru tohoto portálu. V každém případě děkuji za názor. Petr Kadlec

zákon o bytech § 16

(1) Pohledávky vlastníků jednotek vzniklé z neplnění povinností uvedených v § 13 odst. 2 a § 15 odst. 1 se při rozvrhovém jednání uspokojí z podstaty podle § 337 odst. 1 občanského soudního řádu po uspokojení pohledávek daní a poplatků, před ostatními pohledávkami.

Tak to je potěšitelné, děkuji !

Pane RNDr., nevím zda vás na té škole učili kritickému zpracování získaných informací. Asi ne, když hned skočíte na laickou citaci :-))))

omlouvám se tedy i za všechny své předchozí školy, můžete prosím být konkrétní. V čem vidíte problém?

Pokud získám informaci z neprověřeného zdroje, tak si ji ověřím. Na to nemusím být RNDr. Přečtěte si § 337c OSŘ.

Přesně jak upozorňuje OSŘ:

Podle §337c OSŘ se pohledávky uspokojují v následujícím pořadí:

1. pohledávky nákladů řízení vzniklých státu v souvislosti s prováděním dražby
2. pohledávky z hypotečních úvěrů
3. pohledávka oprávněného
4. pohledávky nedoplatků výživného
5. pohledávky daní a poplatků
6. ostatní pohledávky

V § 16 odst. 1 ZVB se tedy nepíše nic jiného, než že pohledávky SVJ vzniklé „ze zákona“ se uspokojí jako šesté v pořadí (po pohledávkách daní a poplatků, ale ještě před ostatními pohledávkami). V tom nevidím žádný zvláštní důvod k radosti!

Rozhodně to neznamená, že by SVJ mělo přednost např. před hypotékami (což zde někteří s takovou jistotou tvrdí).

Pane „A.P.“ dvě otázky:

• §16 ZoVB (s novelou 345/2009) uvádí §337/1 / tedy NE §337c/1 který zmiňujete Vy. Víte o nějaké další novele která by to napravila nebo v tom problém nespatřujete?
• mohl by jste naspekulovat jak by situace vypadala při „lámání chleba“? Nebo máte nějaký reálný příklad/judikát apod. ?

lolek

Dobrý den,

• Problém v tom spatřuji (po novelizaci OSŘ odkazuje ZVB na nesmyslný/nesou­visející paragraf – správně by měl být ZVB novelizován také, a to tak, aby v § 16 odst. 1 byl uveden odkaz na OSŘ § 337c odst. 1, nikoli § 337 odst. 1; je otázkou, jak by se k tomu postavil soud)
• Vašemu druhému dotazu nerozumím. Můj příspěvek k dotazu spočíval v tom, že nesdílím přesvědčení některých diskutujících (nejen v tomto vláknu), že § 16 odst. 1 ZVB dává „poctivým“ vlastníkům bič na neplatiče. Takže ať už odkaz na § 337c odst. 1 by soud vzal v potaz, nic to nemění na tom, že banky (hypotéky, úvěry) a všichni ostatní věřitelé, kteří se přihlásí ke svým pohledávkám před SVJ, budou před „námi“.

Neumím si představit, jak by banky (se svými právníky) půjčovali vlastníkům na bydlení (formou hypoték nebo úvěrů ze stavebního spoření), kdyby v zákoně existoval paragraf, který by jejich smluvní zástavy posunul za pohledávky SVJ.

cit.„…Vašemu druhému dotazu nerozumím…“

…poučil jsem se, že jsem dosud „koukal chybně“ na to jaké je pořadí uspokojování pohledávek. A chtěl jsem tedy pro zajímavost vědět " jak reálně vypadá situace, které tazatel „RNDr.Petr Kadlec“ obává„. Nechci pana "RNDr.“ podceňovat, ale opravdu se dle mne spokojil s odpovědí od „Leni“ zcela nekriticky.

Ano já se důsledků „pojídání finančních hamburgrů v SVJ“ za jejichž přijetí není možné Vlastníky „dostat na lopatu“ – neboť oni přece rozhodují o svém majetku (viz. Kalič) také obávám,
takže jsem chtěl zjistit a ujasnit indikaci a další symptomy této „choroby“ zvané „úvěry poskytované Vlastníkům v SVJ“, jaká má stádia a jaké „vitamíny“ jsou na ni třeba.

---

A teď ta spekulace (na základě dotazu tazatele):

dejme tomu, že v r.2006 si SVJ ⇒ NE Vlastníci ale SVJ dle usnesení Shromáždění <= (50 BJ) vzalo úvěr na zateplení (6.mil/20 let …s úrokem vrátí ~13.mil). Někteří Vlastníci (mezi nimi např. Kalič) si poberou hypotéky na své byty (bez potíží, neboť banka si je vědoma, že je nyní dle §337c/1 na druhém místě a tedy důvod zatížení majetku zde není) v počtu 20% (=10 bytů). V roce 2011 si opět SVJ (přes protest 20% nezatížených Vlastníků) vezme další úvěr na rekonstrukci výtahů (5.mil/25 let …s úrokem vrátí ~11.mil). Tento úvěr ale z nezjistitelných důvodů – neposkytne stávající banka (že by obava z přeúvěrování?).

Takže nyní je platební měsíční náklad kolem 70.000. Najdou se dále další Vlastníci beroucí si další své hypotéhy…

v r. 2016 jich bude 60% (=30 bytů). V r.2017 nastane opětovně těžká finanční krize a 80% Vlastníků (z těch zmíněných 30) nejen, že nebude splácet ale bude mít i privátní zástavní práva či exekuce (=24 bytů) a přestane také platit do „FO“. Takže v danou chvíli bude předpis do „FO“ platit jen dalších 26 bytů a ti budou muset hradit již skoro 2× tolik – za ty kteří neplatí. To ale vydrží jen chvíli – pak také přestanou platit s poukazem na to, že by jim tuto „pseudo-půjčku“ ti v exekucích nesplatitli a podle Laka tvrdícího, že „dluhy váznou na osobách a ne na bytech“ by tedy také přestali platit do „FO“ ze strachu že dlužník „zmizí“. Pak přestane být na pravidelné splátky úvěru a pak dojde na „lámání chleba“ – banky poskytnuvší úvěr na zateplení a na výtah se budou chtít"zhojit" dle §13/7 ZoVB – což ale budou moci uplatnit JEN na těch zbývajících 26-bytů

A otázka také je o způsobu uplatňování takového práva. Banka se možná může na Vlastníky (ručící dle §13/7 ZoVB) obracet postupně… ale sem nevidím.
Zde by to chtělo někoho kdo se skutečně v dnešní době setkal s reálným uplatněním §13/7 a §16/1 ZoVB NE v POUZE teoretické rovině.

Je podle Vás toto možný scénář a zdroj obav tazatele? Budu jen rád když zde někdo SLOVNĚ a VĚCNĚ vyargumentuje, že jen „maluju čerta na zeď“ nebo jen, že tomu vůbec nerozumím.

 lolek

praktická zkušenost je následující. Vlastník s hypotékou na byt přestal platit za služby – po upomínkách a urgencích žaloba, rozsudek a v okamžiku pravocného rozsudku zápis na katastr (zástava ve prospěch SVJ) – katastr podle rozsudku zapsal (jen s odvoláním na ZoVB a platný rozsudek na zaplacení). No a banka okamžitě vypověděla hypoteční smlouvu, protože došlo k porušení smlouvy ze strany klienta. Podle právníka banky, který s námi jednal právě proto, že bychom byli uspokojeni z dražby přednostně před bankou.

Myslím že ona teorie je až moc překombinovaná. Lze nastínit i mnohem jednodušeji:

V celém domě nikdo nemá hypo ani zastavený byt. Klidně všichni souhlasí s úvěrem a ten si SVJ vezme. Přijde krize a 20% majitelů přestane platit dané poplatky ze kterých se ve finále splácí úvěr. SVJ už za měsíc nepošle na splátku kolik má a banka začne jednat – určitě mnohem rychleji než SVJ začne vymáhat peníze po oněch majitelích.

No a v tuto chvíli se stane co? Banka rozpočítá dluh dle podílů (a dle zákona) na všechny majitele a KAŽDÝ majitel v domě obdrží exekuci na dluh krát jeho podíl.

Ale znovu – je to jen TEORIE, kdyby takto myslel každý tak si nikdo nekoupí byt na hypo a žádné SVJ neopraví dům z úvěru.

Má to tedy cenu řešit a malovat ty čerty? Pochybuji že toto se v ČR někdy stalo.. A snad ani nestane.

Předseda

Podle mne jde nejen o velikost rizika, ale také o zásadní princip: vlastníci nejsou navzájem nijak ekonomicky svázáni, proč by tedy měl jeden za druhého nést i sebenepatrnější riziko vyplývající z úvěru pro SVJ bez ručení. Pochybuji o tom, že by shromáždění vlastníků mělo mít právo vzít úvěr bez ručení, pokud s ním nesouhlasí všichni vlastníci (podle vzorových stanov SVJ musí souhlasit všichni vlastníci, tam se ale při úvěru jedná o zástavu jednotky – ale jaký je principiální rozdíl? Možnost úvěru pro SVJ bez ručení jednotkami vzorové stanovy myslím neřeší – asi tvůrce vzprových stanov vůbec nenapadlo, že by někdo půjčoval peníze bez ručení nemovitostí). Pokud by shromáždění mělo právo rozhodnout o úvěru pro SVJ bez ručení, muselo by mít právo rozhodovat nejen o záležitostech týkajících se správy domu, ale i o záležitostech týkajících se způsobu financování správy domu, tj. i jakým způsobem na odhlasovanou rekonstrukci vlastníci mají vzít. Pokud úvěrem pro SVJ, proč ne také třeba tak, že by celé SVJ šlo na brigádu do fabriky a peníze na rekonstrukci vydělalo tam? Domnívám se, že není velký problém pozvat na konec shromáždění poradce od 2–3 bank a zájemci si po odsouhlasení potřebných nákladů na shromáždění sami mohou domluvit úvěr jaký potřebují, pokud ho potřebují (patrně každý jiný, neboť finanční možnosti různých majitelů budou jistě různé, někdo nepotřebuje úvěr žádný, někdo jen na část, jiný na celou částku, někdo si vybere úvěr od jedné banky, jiný od druhé banky – podmínkou je pouze, aby byly peníze do stanoveného data na účtu SVJ). Ve slušných Společenstvích se tak i děje, četl jsem příspěvek, ze kterého vyplývá, že banky takový postup respektují. Ale ty banky, které úvěry pro SVJ bez ručení bez jakýchkoli skrupulí poskytují, zjevně kalkulují s tím, že za rizikové majitele v rámci SVJ ona rizika nesou ostatní členové SVJ, kteří to mnohdy ani netuší, protože ručí ze zákona, nepodepisují tedy žádný závazek bance.

A co bude následovat, až SVJ nebude moci díky vyčerpané rezervě v DZOI (v naši SVJ dokonce lidi na rekonstrukci a na úvěr nalákali tím, že se nebude zvedat platba do DZOI – čili vydrancuje se DZOI) plnit závazky vůči bance? Pokud si toho včas všimne, rychle zvedne platby do DZOI a bude vše OK, až na to, že výpadek v platbách jednoho či více vlastníků uhradí společně ostatní. Neplatící vlastníci se třeba po roce odstěhují, byt prodají, nový majitel sice začne splácet, ale dluh za bývalého majitele zaplatit odmítne. Závazek bývalého majitele pochopitelně SVJ nebude mít smluvně ošetřen, protože hlavním problémem výboru před úvěrem bylo smlouvami šikanovat tu menšinu vlastníků, která si z nepochopitelného rozmaru vynutila právo zaplatit za rekonstrukci předem, a tak SVJ bude disponovat zcela zbytečnými smlouvami s vlastníky, kteří SVJ nic nedluží a nikdy nic nedlužili, zatímco s dlužníky ne. Vždyť asi dlužit je dnes přece normální! Pokud již k neplnění povinností splácet úvěr SVJ vůči bance dojde, byť půjde třeba jen o opoždění měsíční splátky, lze se jen dohadovat, co se bude dít. Když tu spekulují jiní, mohu i já: mezi členy SVJ se najde jistě i řada klientů dotyčné banky, kteří u ní mají své běžné účty, termínované účty, stavební spoření, penzijní připojištění, apod. Pokud se podíváte do smluv o těchto bankovních produktech, najdete pravděpodobně zajímavý bod, podle kterého má banka právo si z účtu přednostně strhnout svoji pohledávku, vyplývající z jakéhokoli jiného vašeho závazku vůči bance (ručení za úvěr pro SVJ, byť jde jen o ručení ze zákona za závazky Společenství, je podle mne závazek vůči bance). Takže bude-li SVJ pozadu byť jen s měsíční splátkou ve výši např. 70 tisíc Kč (nemusí jít ani o krátkodobou platební neschopnost SVJ, stačí účetní chyba) banka si tuto částku navýšenou o sankce bez soudu, bez exekuce, vezme z účtu libovolného vlastníka, který bude mít takovou částku na účtu. A banka takovému vlastníku řekne: to si vyřiďte v SVJ mezi sebou, to není náš problém. Jaké je riziko, nevím. Jaké odhaduji maximální riziko? Tak například v naší SVJ se jedná o plánovaný úvěr ve výši 130 tisíc Kč na jednotku. Celkem i s úroky bude spoluvlastnický podíl na úvěru pro SVJ činit odhadem 200 tisíc Kč. Ze zákona vlastník ručí do výše svého spoluvlastnického podílu, což znamená, že ručí maximálně do výše 200 tisíc Kč. Pokud vlastník své povinnosti zásadně a za všech okolností plní, ale bydlí v domě s lidmi, kteří se tímto pravidlem příliš neřídí, v uvedeném případě ho rekonstrukce s počáteční cenou 130 tisíc Kč může s úvěrem pro SVJ od banky bez ručení přijít až na 400 tisíc Kč. Je to ovšem teorie, banky Vám rizika ani postup v případě nesplácení nesdělí. Sdělí vám nejspíš, že se není čeho obávat, že úvěrová smlouva je pro SVJ extra výhodná (bodejť by ne!). Abych mohl posoudit riziko, musel bych kromě tvrzení, že k problému dosud nedošlo, rovněž znát fakta, která vám také nikdo nesdělí: jak dlouho takto banky půjčují pro SVJ bez ručení, kolik takovýchto úvěrových smluv je již uzavřeno, s jak velkými SVJ, atd. Také nemáte nikde zaručeno, že se dozvíte, začnou-li vznikat problémy se splácením u SVJ.

4.1 VOP: „Pokud Klient včas a řádně neuhradil své závazky vůči Bance, je Banka oprávněna kdykoli započíst jakékoliv své splatné peněžité pohledávky za Klientem proti jakýmkoliv peněžitým pohledávkám Klienta za Bankou bez ohledu na to, zda jsou tyto pohledávky splatné či nikoliv, a dále bez ohledu na jejich měnu a právní vztah, ze kterého vyplývají. Započtení je možné i proti nesplatné pohledávce z účtu Klienta s tím, že případnou úhradu za předčasnou splatnost nese Klient. Klient výslovně prohlašuje a souhlasí s tím, že Banka je oprávněna započíst své splatné, Klientem řádně a včas neuhrazené, peněžité pohledávky vůči pohledávkám Klienta z kteréhokoliv účtu Klienta vedeného Bankou. Předpoklady pro jednostranné započtení stanovené ve prospěch Banky platí obdobně i pro Klienta.“

Málo platné, ale ručení člena SVJ za závazek SVJ až do výše jeho podílu na závazku (obvykle statisíce) je jeho závazkem vůči bance. Jde o právní vztah vzniklý ze zákona o vlastnictví bytů (§13(7)). Pokud je člen SVJ současně klientem věřitelské banky (např. České spořitelny), tak si banka započte pohledávku vůči penzijnímu připojištění a státní příspěvky za 20 let má fuč. Může se pak o ně soudit se svým SVJ. Nesmysl, že pane předsedo.

Tak dlouhý text a hned tolik nesmyslů:

1. Cituji „vlastníci nejsou navzájem nijak ekonomicky svázáni“ – NESMYSL. To že vlastníci vlastní dohromady na základě podílů společný majetek v hodnotě často desítek a stovek milionů není snad „ekonomické svázání“.
2. Cituji " Takže bude-li SVJ pozadu byť jen s měsíční splátkou ve výši např. 70 tisíc Kč (nemusí jít ani o krátkodobou platební neschopnost SVJ, stačí účetní chyba) banka si tuto částku navýšenou o sankce bez soudu, bez exekuce, vezme z účtu libovolného vlastníka, který bude mít takovou částku na účtu." – NESMYSL. Když by i toto hypoteticky bylo dle smlouvy možné, tak si banka nemůže vzít více jak dluh krát spoluvlastnický podíl. Rozhodně nemůže jednomu vlastníkovi zabavit dluh za celé SVJ.
3. Cituji „Také nemáte nikde zaručeno, že se dozvíte, začnou-li vznikat problémy se splácením u SVJ.“ Opět není problémem úvěru. Úplně stejně se nedozvíte že SVJ neplatí za vodu, elektřinu, plyn, pojištění, popelnice atd.. A myslím, že takové odpojené teplo uprostřed zimy je sakra problém.
4. Cituji „Vždyť asi dlužit je dnes přece normální!“ – ne normální ale běžné. A to proto, že to velice často je i ekonomicky výhodné. Ale to lidi se zjednodušenými výkřiky „nikdy jsem nedlužil a tedy si nikdy na nic nepůjčím“ nemohou pochopit.

Opět tu někdo maluje dokonce zcela zcestné čerty na zeď. Lidé se dokážou dostat do průšvihu 100× snadněji sami, jen se koukněte kolik je v ČR exekucí z důvodu neplacení spotřebitelských úvěrů! AHA! A kolik je v ČR SVJ kde musela banka začít lidem zabavovat peníze z účtu?? Já nevím ani o jednom!

Předseda

cit. „…Úplně stejně se nedozvíte že SVJ neplatí za vodu, elektřinu, plyn, pojištění, popelnice atd.. …“

Především, Vy jako „Předseda“ se to dozvíte. A člen SVJ se to dozví také – od svého Výboru (nebo „Předsedy“), protože ne, pak je právě čas na „defenestraci“. Ale máte pravdu v tom, že se to běžně nedozví – právě proto, že se členové Výboru povyšují nad ostatní a brání jim obstrukcemi v kontrole.

Toto vlákno je ale o zvyšování rizika nezadlužených bytů oproti těm se separátními bankovními zástavami, kterých čím je více, tím vyšší riziko je pro TY Vlastníky, kteří ještě svůj byt neuvrhli jako zástavu nenažrané bance. Doporučuju nagiglit si pár článků o počátku „americké hypo-krize“ a „Island-na prodej“. Pak si SNAD uvědomíte o co go… a nebudete se pouze uchylovat k rozporování čehokoli co poukazuje na nesmyslnost vašich snů.

lolek 

Úvěry pro SVJ bez ručení nejsou alespoň zatím nic běžného. Ještě před 2–3 lety si jeden člen výboru našeho SVJ, jinak zaměstnanec banky posteskl na nástěnce v domě, že „k úvěru pro dům je bohužel třeba souhlas nedosažitelných 100% vlastníků, což podle něj byl nedostatek v zákonech. Nemůže to tedy být tak dávno, co tento "nedostatek“ v zákoně někdo odstranil, nebo obešel. Vždyť i samotná SVJ s právní subjektivitou vznikají teprve v posledních letech. Naše vzniklo teprve v roce 2008, a to jsme prvé byty z SBD do osobního vlastnictví převedli již v roce 1997. Odhadl bych, že tento druh úvěrů pro SVJ bez ručení nemovitostí je novinkou posledních cca 2 let (oproti tomu úvěry jsou poskytovány na 15 a více let). Kolikrát se nedozvíte ani co se děje ve vaší SVJ. Abych mohl tvrdit, že zatím v žádné SVJ nenastal problém v souvislosti s tímto druhem úvěru, musel bych být jasnovidec.

Pane Kadlec není mi jasný účel Vašich filosofických traktátů, které jsou zatíženy množstvím chybných tvrzení a předpokladů. Pokud máte chyby v předpokladech nemůže být výsledek v pořádku i když mezi předpokladem a výsledkem úvahy jsou desítky písmenek.

K:Úvěry pro SVJ bez ručení nejsou alespoň zatím nic běžného.

P:Pokud myslíte úvěry bez ručení nemovitostí, tak ty jsou u SVJ standardem.

K:Ještě před 2–3 lety si jeden člen výboru našeho SVJ, jinak zaměstnanec banky posteskl na nástěnce v domě, že „k úvěru pro dům je bohužel třeba souhlas nedosažitelných 100% vlastníků, což podle něj byl nedostatek v zákonech.

P:Nevím co dotyčný v bance dělal, ale patrně ne úvěry pro SVJ. Za dobu existence SVJ s právní subjektivitou ZoVB nikdy nevyžadoval 100% souhlas.

K:Nemůže to tedy být tak dávno, co tento "nedostatek“ v zákoně někdo odstranil, nebo obešel.

P:Nebylo co měnit nebo obcházet, nikdy to neplatilo.

K:Vždyť i samotná SVJ s právní subjektivitou vznikají teprve v posledních letech.

P: Nevím co považujete za „poslední leta“. SVJ s právní subjektivitou vznikají od 1.7.2000 tj. více než 11 let. Je to více než polovina doby, co existuje paskvil ZoVB.

K:Odhadl bych, že tento druh úvěrů pro SVJ bez ručení nemovitostí je novinkou posledních cca 2 let (oproti tomu úvěry jsou poskytovány na 15 a více let).

P:Protože ručení ze zákona existuje od 1.7.2000 (§13/7 ZoVB) lze předpokládat, že i od té doby existuje poskytování úvěru bez ručení nemovitostí. U nás máme úvěr na 1 rok, který splatíme z dotace Zelená úsporám a na 10 let. Z čeho vychází Vaše tvrzení, že úvěry se poskytují na 15 a více let?

K: Kolikrát se nedozvíte ani co se děje ve vaší SVJ.

P:To záleží na vlastnících. Já bych si takové informace vynutil. Ale abych měl usnadněnou situaci, tak jsem ve výboru. A nemám problém emailem, nástěnkou a na shromáždění poskytovat maximum informací ostatním vlastníkům.

K: Abych mohl tvrdit, že zatím v žádné SVJ nenastal problém v souvislosti s tímto druhem úvěru, musel bych být jasnovidec.

P:Žádné SVJ zatím nespadlo do konkurzu, to je ověřitelné na insolvenčním rejstříku. Vzhledem k lačnosti bulvární televize předpokládám, že by problémy se splácením úvěru již publikovala. Ale banky jsou ostražité a nechávají si při poskytování úvěrů rezervu na případné neplatiče, proto se patrně Vaše katastrofické vize nenaplnily.

Hezký den!

Pavel

Polemizujete v podstatě s jedním mým dílčím a nepodstatným tvrzením, že nikdo neví, kolik úvěrových smluv pro SVJ bez ručení (jednotkami) je v ČR uzavřeno. Číslo také neuvádíte, pouze protiargumenty k mému stanovisku, že jich moc být nemusí, že jde v podstatě o novinku (na tom trvám, i když SVJ existují „již“ jedenáct let). Pokud nechápete o co mi jde, stačí jít na začátek diskusního vlákna, kde jsem podstatu uvedl na několika řádcích. Nic filosofického aní teoretického tam není, pouze fakta, která shrnu takto: Navrhuji, aby novelizovaný ZoVB, neumožňoval SVJ vzít úvěr, u kterého věřitel nepožaduje ručení (jiné, než je ručení ze ZoVB za závazky Společenství obecně) po jednotlivých vlastnících, nebo SVJ umožnil takový úvěr, ale pouze v případě souhlasu všech vlastníků (tedy zhruba podobný princip, který je v ZoVB uplatněn v případě úvěru, kdy každý vlastník ručí věřiteli svoji bytovou jednotkou).

Majetek si členové mají chránit především sami. Není povinností státu chránit majetek členů SVJ. Členové SVJ si svůj majetek především neumí spravovat a s tím nic nenadělá žádný zákoník.

Právo na ochranu soukromého majetku ze strany státu je snad jednou ze základních funkcí státu. Až vás někdo vykrade, ne abyste se obracel na policii.

Nabídka jedné z našich největších bank – (když jsem ověřovali možnosti úvěru) zněla – náš standardní produkt pro SVJ je 2 000,– kč na m2 domu s tím že splátka úvěru nesmí být vyšší než 80% platby na dlouhodobé zálohy (zprofanovaný a nepřesný fond oprav). Jedná se o úvěr bez ručení nemovitostí a přílohou má být zápis ze schůze se souhlasem s úvěrem a podpisy vlastníků vlastních 75% na domě. A podle smluv a podmínek skutečně soudím, že se jedná o standardní produkt (jednalo před 2 lety)

Za závazky SVJ vůči třetím osobám ručí vlastníci v poměru svých vlastnických podílů. V našem hypotetickém případě činí původní závazek SVJ již rozpočítaný na vlastnické podíly 130 tisíc Kč na byt (tento závazek časem klesá, pokud je splácen, ale roste o úrok. Bude záležet na přesném znění úvěrové smlouvy co se rozumí výší závazku). Pokud SVJ bance dluží 70 tisíc korun, nevidím důvod, proč by si celou tuto částku banka nemohla vzít z účtu jednoho svého klienta, člena SVJ, když 70 tisíc je méně, než je jeho ručitelský závazek (ze zákona). Vy si asi pletete výši závazku a okamžitou výši dluhu. Pokud si myslíte, že banka vám bude rozpočítávat dlužnou částku na jednotlivé vlastníky a z nich ji vymáhat, tak žijete v omylu. Již proto ne, že u mnoha vlastníků by nic nevymohla, protože nic nemají, kromě svého bytu, který je ovšem zastaven (komukoli za cokoli). v tom je právě celý vtip, že úvěr si vzalo SVJ, ne jednotliví vlastníci, takže ručí všichni za všechny. Náramně výhodné pro banku.

Petr Kadlec napsal: "... všichni ručí za všechny ... Pokud SVJ bance dluží 70 tisíc korun, nevidím důvod, proč by si celou tuto částku banka nemohla vzít z účtu jednoho svého klienta, člena SVJ."

Pane Kadleci,
Vy navzájem pletete spoluvlastnictví podle Občanského zákoníku se spoluvlastnictvím podle ZoVB. Každé je jiný případ.

Podle § 139 odst. 1 ObčZ platí: "Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně."
Takže pokud si spoluvlastníci podle ObčZ vezmou půjčku, jsou solidárními dlužníky. Jsou povinni splácet "společně a nerozdílně", neboli solidárně - jeden za všechny, všichni za jednoho. Společný dluh múže být vymáhán na kterémkoliv z nich v plné výši.

Naopak při spoluvlastnictví podle ZoVB platí zcela jiné pravidlo. Dlužníkem je v tomto případě jiná osoba (SVJ) a vlastníci jednotek jsou ručiteli. Podle § 13 odst. 7 ZoVB platí: "Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu."

Z toho je zřejmé, že namísto solidární přímé odpovědnosti za závazky SVJ se uplatňuje poměrné ručení, tedy každý vlastník jednotky ručí pouze za svou alikvotní (poměrnou) část závazku, počítáno podle spoluvlastnického podílu.

Každý ručí jen za tu část závazku SVJ, která připadá na něj. Je tedy nemyslitelné, aby banka postupovala způsobem, který popisujete, a uplatnila celou svou pohledávku pouze vůči jednomu z nich.

lake

Nechci Vám brát Váš názor ani iluze, ale s touto obavou (otázka, zda může nastat situace, kdy by banka strhla dluh SVJ jednomu či několika bonitním klienům, členům SVJ) jsem se obrátil dotazem na ombudsmana jedné z našich největších bank. Dostalo se mi ujištění, že úvěry pro SVJ bez ručení jsou nesmírně výhodné, rizika minimální, že je třeba respektovat většinové rozhodnutí SVJ, atd.

Podstatné je však to, že se mi mou obavu, (kterou vy tady zlehčujete poukazem na to, že si podle vás pletu pojem spoluvlastnictví podle ObčZ a ZoVB) ani v nejmenším nesnažila rozptýlit. A na můj opakovaný dotaz na tuto věc jsem již žádnou odpověď nedostal. Názor si udělejte sám.

Jaký mají vlastníci prosím vás společný majetek s ostatnímy členy SVJ? To nevíte ani tak základní fakt, že bytové jednotky jsou v osobním vlastnictví jednotlivých vlastníků? Podívejte se do katastru nemovitosti. Pouze společné části domu (samostatně neprodejné – nelze tedy vyčíslit jejich hodnotu) jsou ve spoluvlastnictví, stejně jako pozemek na kterém dům stojí.

Já vím přesně co je čí majetek, od toho jsem snad předseda.

Pokud se bavíme o úvěrech SVJ víceméně výhradně se bavíme o společném majetku, tedy o společných částech domu. Tento majetek samozřejmě lze ohodnotit, činí to např. každá pojišťovna.

Prohlásit, že samostatně neprodejný majetek nelze ohodnotit je blábol dne. Např. výtah asi samostatně neprodám, ale přesto má jasně danou hodnotu. A to i pořizovací tak i pojistnou tak i úvěrovou atd..

Nevíte o čem mluvíte.

Předseda

Nevím co víte či nevíte, vidím jen to, co píšete. A píšete, že členové SVJ spoluvlastní majetek v hodnotě desítek až stovek milionů. Jistě jste tedy neměl na mysli byty, ale jen použitý výtah, možná také panely či cihly z nosných zdí, … . Pojišťovnou si ho pravda můžete nechat ohodnotit, ale žádná banka vám na něj nic nepůjčí, právě proto, že je samostatně neprodejný, prodejný je pouze jeho ideální díl, ale to vždy jen spolu s bytovou jednotkou. Pro banku (a o tu v této diskuzi jde) tedy „hodnotu“ nemá. Diskuze na téma výtahy, stoupačky, jehich opravy a rekonstrukce, zde lze jistě také nalézt a jsou neméně důležité. Proto, bavíme-li se o úvěru (i když na opravu majetku ve spoluvlastnictví), bavíme se především o právech a povinnostech vlastníků, nikoli spoluvlastníků. Tato práva a povinnosti nejsou společná, a to i přesto, že nezaplatí-li jeden vlastník náklady na správu, musí jeho výpadek nahradit ostatní vlastníci, pokud nechtějí být o mrazu apod.

cit.„…moc překombinovaná…“

jo asi jo. Jistě to lze jednodušeji. Ale asi to je ten zdroj obav pana „RNDr.“. A jestli to má cenu řešit? – no před 4-mi roky by taky nikdo nevěřil, že tu bude „americká“ hypotéční krize za kterou mohla nenažranost bank a nepotrestatelnost odpovědných manažerů a právě jejich podbízení se při nabízení úvěrů o kterých si mohli dopředu spočítat, že je „ovce“ kterým jsou podbízeny nemohou splatit. Jejich optika že „taková krize tu nebyla a taky nebude“ vedla k čemu vedla.

Můžete říct, že toto co jsem uvedl je politika, ale bohužel někoho z té stávající možnosti davem (sorry: Shromážděním) „rozhodovat“ o přecpání se finančními hamburgry, bude pěkně bolet břuch. A určitě na lopatě nebudou TI důchodci, kteří o tom dnes v SVJ rozhodují (svou nečinností nebo finanční nevzdělaností nebo podřízením se vychytralé Výborové klice… z čehož profit pak mají i další – jako třeba Správce dohazující zakázky jen svým drahým známým, místní stavební podnikatel pro zateplení, místní provozovatel výtahů apod.)

A jestli má cenu malovat čerta na zeď – no zatím je to TEORIE – ale stejně teoretická jako, že se Řecko a ti 3-další cvaldové dostanou z krize. Pro mne by to byla jen slovní gymnastika v případě, že bych se odstěhoval z SVJ, jinak se obávám a obávat by se měl každý kdo „má informace umí počítat – ale není ve Výboru aby se tomu postavil“.

Tak teprve teď to chápu. OSŘ koresponduje s paragrafem 16 ZoVB, ale skutečně to není tak potěšující, jak jsem v prvé chvíli myslel – pohledávky SVJ jsou v předposledním bodě. Kritiku jsem sklidil oprávněně. Ještě jednou všem moc děkuji.

Samozřejmě Vám děkuji. To vypadá, že OSŘ příliš nekoresponduje se zákonem o vlastnictví bytů. Budu zjišťovat a ověřovat dále, pokud budu vědět jak. Neměl jsem v úmyslu se titulem nějak vytahovat, uvedl jsem ho proto, že jsem chtěl, aby má připomínka k chystané novelizaci zákona o vlastnictví bytů nevypadala příliš anonymně, když jsem nikam neuváděl svou adresu, jen e-mail. Omlouvám se. Petr

Dobrý den.Pane Kadlec, smekám před Vámi.Až mě nyní spadla brada co se nůže stát… Perfektní podaná záležitost, o které se zde nikdo vůbec slůvkem nezmínil.To,co jste zde uvedl, je opravdu velký problém pro všechny ty poctivce. Samotného by mě zajímalo (nemám možnosti)jak je to řešeno v novém Obč.zákoníku a zda vůbec je na tento problém v rámci připravované novelizace zák.o SVJ pamatováno. Kdo a za jakých podmínek je upřednostněn k úhradám? Jeden druhého zde se snaží trumfnout v „argumentech“ a vzniká z toho guláš,když se zde ztrácí pravda, jinak to tu nevidím.S pozdravem Franta Flinta z Motyčína.

pokud máte internet, tak není problém, návrhy jsou na psp.cz – http://www.psp.cz/sqw/tisky.sqw…

Dobrý večer, chci jen poděkovat až nyní panu „SVJMT“ za podanou informaci k novinkám kolem OZ. To chápu jako konstruktivní podnět,ne se jen posmívat k neznalostem druhých. Díky a přeji mnoho zdraví. S pozdravem Franta Flinta