Kumulování záloh a vyúčtování
Dobrý den, prosím o názor, zda postup, který je v SVJ již od roku 2000 je v pořádku. Stanovy jmenují náklady a činnosti spojené se správou domu a také, že společenství zajišťuje plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí. Nemůžu dohledat zápis, ale vlastníci se od počátku dohodli, že až na vodné stočné v jednotkách ( teplo a už. teplou vodu nemáme ), se všechny náklady spojené se správou údržbou a provozem ( tedy i plnění pro společné prostory ) budou hradit dle spol. podílu. K tomu účelu se již několikrát navýšil zálohová platba, která je od počátku ve značném přebytku. Zůstatek zálohy se celý převádí na budoucí opravy a nečerpá se z něj. Vodné stočné přeúčtováváme 4× ročně vlastníkům dle faktur Vak a netrváme na zálohách ( úrok na BÚ je celkem směšný, tedy dům nemá problém s proděláváním na přefakturaci ). Platební morálka vlastníků je naprosto bezproblémová. Nyní nový vlastník přišel z domu, který správcuje BD a tvrdí, že tento postup je protiprávní. Vyúčtování máme k dispozici cca do 60 dnů po skončení kal. roku, ale nedochází k přeplatkům a nedoplatkům. Každý vlastník dostává vyúčtování své zálohy s tím, že odsouhlasí konečný zůstatek svého podílu na douhodobé záloze. Nový vlastník tvrdí, že uklizečka, el.energie nesmí být součástí jedné zálohy a musí být evidovány jednotlivě s tím, že na konci roku musí být vlastníkům vyúčtován nedoplatek nebo přeplatek. Naše řešení nebylo dosud zpochybňováno a to ani správou města, která má u nás byty také. Ve vyúčtování jsou zřetelné jednotlivé nákladové položky a podíl jednotlivých vlastníků je rovněž uváděn. Novému vlastníku vadí, že vodné stočné není součástí celkového přehledu a je vyúčtováváno samostatně fakturací s přílohou ( přehled za celý dům a způsob rozúčtování ). Má pravdu, že tyto zálohy nelze kumulovat? Má pravdu, že je nemorální rozúčtovávat el. energii a uklizečku dle podílů? Existuje předpis, který ošetřuje způsob vyúčtování a to co musí být obsahem ? ZoVB znám a nikde jsem nenašla, že by náš postup byl vadný. Děkuji předem za zprávu.
V samotném rozúčtování a vyúčtování nevidím problém. Pokud někdo tvrdí, že váš postup vyúčtování je protiprávní, nejlépe bude požádat jej, aby uvedl zákon, článek a odstavec. Pak se můžeme o věci bavit dál. Pokud tvrdí, že váš postup je nemorální, lze nad tím jen pokrčit rameny.
Problém ovšem vidím ve vypořádání (které by mělo následovat po vyúčtování a zúčtování). Bez výslovného souhlasu vlastníka jednotky není možno jeho přeplatky zadržovat. Zálohy na správu domu lze vybírat a ukládat na účet SVJ pouze při současném splnění dvou podmínek:
- jestliže o výši záloh rozhodlo shromáždění podle § 15 odst. 2 ZoVB a můžete to prokázat,
- jestliže jde o částky, „které bude NUTNÉ vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.“.
Pokud snad platí, že
- zadržujete přeplatky bez souhlasu vlastníka, nebo
- nejste schopni doložit shromážděním uloženou povinnost VJ platit zálohy, nebo
- nevíte na co mají vybírané zálohy být použity v budoucnu
pak postupujete protiprávně.
Přeplatek z vyúčtování se nestává automaticky zálohou na příští období.
lake
Děkuji za rychlou odpověď. Existuje zápis ( asi 3 roky starý ) o tom, že společenství plánuje rozsáhlé opravy a k tomu účelu jsou finanční prostředky chystány ( nechceme úvěr ). Tím, že předem neurčujeme samostatně zálohy na tzv. plnění s užíváním spol. prostor, máme za to, že k přeplatku nedochází a celý zůstatek v souladu se stanovami projednáme na shromáždění a rovněž v souladu se stanovami převádíme do následujícího roku ( máme zde psáno, pokud shromáždění nerozhodne jinak, nevyčerpaný zůstatek se převádí ). Naše stanovy ale řeší i zálohy za služby, které jsme povinni vyúčtovat a vypořádat ( neznají ale zaměstnance-uklizečku, znají ovšem plnění el. energii. Dělal to právník a naplácal tam i teplo i když máme od počátku všichni vlastní kotle ) . Je tedy naivní si myslet, že kumulace záloh do jedné bylo elegantní řešení, kdy k přeplatkům a nedoplatkům nedocházelo ? Znamená to, že zadržujeme ze služeb prostředky, protože záloha není členěna? Díky za radu.
Paní „bezradná“,
napřed jste tvrdila, že jde o náklady na správu domu. Nyní pro změnu
tvrdíte, že jde o služby spojené s užíváním jednotek. To je zásadní
rozdíl: služby se rozúčtují podle § 11 odst. 4 a samozřejmě se
přeplatky vracejí, nedohodl-li se vlastník jednotky jinak.
- Pokud SVJ neodsouhlasilo výši zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2 a vlastníkovi jednotky nebyla sdělena konkrétní výše – máte problém. Není povinen hradit žádnou zálohu na správu.
- Pokud nerozlišujete zálohy na služby a zálohy na správu – máte problém. Vlastník není povinen hradit žádné zálohy pro neurčitost předpisu záloh.
- Pokud ve vyúčtování nerozlišujete služby od záloh na správu domu – máte problém. Takové vyúčtování může být označeno za neplatné pro neurčitost.
- Pokud nemáte definováno co jsou ve vašem SVJ služby zajišťované společenstvím a jak probíhá jejich rozúčtování – máte problém: vlastník není povinen skládat zálohu na služby, ani tyto služby hradit dodatečně. Podle své úvahy může či nemusí takovou službu odebírat.
lake
Velmi si cením, Vašich rad. Stav je-li to tak vážné budeme muset napravit. Tedy, jestli to dobře chápu, plnění je služba a služby, které jsou spojeny s užívním spol. prostor ( uklizečka a elektřina ) není možné zahrnout do zálohy na správu. Toto je celý náš spor s vlastníkem ( elektřina a uklizečka ). Ve stanovách máme plnění rozdělena na ta, která se týkají přímo jednotek ( vodné stočné, teplo ) a dále ta, která jsou pro společné prostory, zde je právě uvedena elektřina. Na shromáždění vždy odsouhlasíme zálohu pro další rok, která je stanoena jako xx/m2/měsíc a jak jsem uváděla, je dostatečná, vyúčtování je naprosto přesné, takže vlastník ví kolik zaplatil za elektřinu, kolik za uklizečku, kolik za čistící prostředky, náklady až na drobné opravy a odsouhlasené výjimky se stále opakují, vlastníci se pravidelně usnášejí, že přeplatek zálohy bude použit na budoucí opravy. Děláme to tedy špatně a jak napravit stav ? Stačí na shromáždění odsouhlasit, že tato plnění budou součástí zálohy na správu, nebo i toto je nepřípustné ? Omlouvám se, není to tak, že nechceme dostát legislativě,ale jednoduchý systém nám vyhovoval a 89% vlastníků je pro jeho zachování.
nevrácení přeplatku z vyúčtování záloh a jeho ponechání do dalších let nelze odhlasovat na shromáždění vlastníků. Musí s tím souhlasit každý vlastník sám za sebe.
Podle mého soukromého názoru to tak špatné mít nemůžete, aby jste
z toho musela být ‚bezradná‘. Osobně se domnívám, že vámi
popisovaná praxe vašeho SVJ odpovídá stavu, kdy jako výdaje na
zajištění‚služeb spojených s užíváním jednotek‘ – viz
ZoVB-§9(a)/1 účtujete pouze dodávku studené vody. Vše ostatní je
účtováné jako výdaje na správu ( § 15 zák. o vlastnictví bytů…) a
v tomto případě platí: „Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady
poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§8 odst. 2)“. Podle
vašeho sdělení to takto dlouhodobě akceptovali všichni vlastníci a
v souladu se zák. se tyto prostředky převedou do následujícího období,
tak jak uvádíte.
V klidu si ještě jednou zkontrolujte vaše dokumenty (skládání záloh pro
budoucí opravy, resp.tech.zhodnocení) a pokud dojdete k názoru, že by
některé připouštěly odchylný výklad, zformulujte si pro nejbluzší
shromáždění jednoduché úsnesení , kterým jednou větou jednoznačně
potvrdíte stávající stav, že jako služby se podle §9(a) a §11(4)
účtuje pouze dodávka studené vody do jednotek a všechny ostatní výdaje
jsou náklady na správu. Pokud nebude jiná dohoda všech jste nejen
oprávněni, ale především povinni účtovat příspěvky na správu podle
vlastnických podílů….
V roce 2014 vstoupí v platnost nový obč.zákoník a ve hře jsou
i další právní předpisy pro oblast bydlení ( prováděcí právní
předpis k obč.zák., zákon…. „kterým se upravují některé otázky
související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a
nebytových prostorů v domě“). Nemá proto asi valný smysl si s tím
v současné době dál lámat hlavu. Upravovat a upřesňovat se bude zřejmě
víc věcí a předbíhat by bylo asi zbytečné. mirek2
Nemyslím, že byste měli elektřinu a úklid zařazeny nesprávně. Může jít o náklad správy domu a je to tak v pořádku. V některém SVJ si to naopak zařadili mezi služby. Obecně platná definice "služeb" pro SVJ neexistuje.
Je však třeba mít (ve stanovách nebo v usnesení shromáždění) odhlasován seznam služeb které SVJ poskytuje všem bez rozdílu. Ty je pak vlastník jednotky povinen hradit podle stanoveného způsobu rozúčtování a platí na tyto služby většinou zálohu. Budete mít tedy schváleno např. toto:
"SVJ poskytuje pouze tyto služby spojené s užíváním jednotek: dodávka vody, odvod odpadní vody, vytápění jednotek."
Nebo budete mít schválenu jinou vlastní definici služeb:
"SVJ poskytuje tyto služby spojené s užíváním jednotek: dodávka vody, odvod odpadní vody, vytápění jednotek, osvětlení společných prostor, úklid společných prostor, provozování výtahu. Služby se rozúčtují na vlastníky jednotek následujícím způsobem: ...atd..."
lake
Poslední komentáře