Budou se stávající SVJ řídit NObčZ?
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ruší v § 3 080 řadu předpisů. Mj. ruší i předpisy, které upravují činnost některých právnických osob. Dále je uveden na začátku řádku bod § 3 080, který ruší příslušný předpis, který dosud upravoval právní postavení níže uvedených právnických osob:
1)zájmové sdružení právnických osob
149)smíšené obchodní komory
163)obecně prospěšné společnosti
13)nadace
154)sdružení podle zákona č. 83/1990Sb.
154)odborové organizace evidované podle zákona č. 83/1990 Sb.
60)společenství vlastníků jednotek
NObčZ budoucí právní postavení těchto právnických osob upravuje ve třech variantách.
Podle první varianty (skupina prvních 3 typů právnických osob) se sice ruší právní předpis, který dosud upravoval činnost některých právnických osob, ale stávající právnické osoby mohou podle tohoto zrušeného předpisu postupovat i nadále.
Podle druhé varianty (skupina dalších 3 typů právnických osob) se u některých stávajících právnických osob ruší předpis, který dosud upravoval jejich činnost, a tyto právnické osoby se považují za právnické osoby podle nového OBčZ.
Do třetí varianty spadá více než 52 tisíc SVJ o kterých NObčZ mlčí.
Nejpravděpodobnějším důvodem, proč SVJ nebyla zařazena do první či druhé varianty je legislativní chyba. Úprava SVJ byla zařazena do NObčZ na poslední chvíli, navíc zpracovatel této problematiky se evidentně v bytové problematice neorientoval.
Pokud není výslovně upravena možnost, že by se současná SVJ mohla řídit stávajícím zákonem o vlastnictví bytů, tak by se asi mělo postupovat podle obecných přechodových ustanovení (§3 041/1), tedy by se postupovalo podle druhé varianty, i když to není výslovně řečeno.
Na druhou stranu dochází v novém OZ ke změně v pojetí společných částí domu. Oproti současnému zákonnému pojmu „společné části domu“ se v OZ používá širší pojem „společné části “ (a mají se na mysli „společné části nemovitosti“). To by naznačovalo, že se možná bude postupovat podle první varianty, i když to není výslovně řečeno.
Podle zákulisních informací probíhají mezirezortní jednání. Ve hře je možnost tento lapsus a řadu jiných opravit technickou novelou (prý má již 500 bodů). Druhá skupina nechce z politických důvodů chyby přiznat a chce situaci „překlenout výkladem“.
Podle posledních dostupných informací z MS se budou stávající SVJ považovat za SVJ vzniklé podle nepovedeného NObčZ a bude se postupovat podle obecného § 3 041 a následujících ustanovení.
Údajně ani nevznikne povinnost měnit Prohlášení vlastníka. Podle § 1 222 se sice vydá prováděcí nařízení vlády, které stanoví mj. o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné. Ale bude to pouze vyvratitelná právní domněnka. Pokud ve stávajícím Prohlášení vlastníka bude něco jiného, tak bude mít stávající Prohlášení přednost.
Výše uvedené je pouze reprodukcí získaných informací. Sám se k tomu nevyjadřuji, musel bych použít vulgárních slov na adresu diletantů, kteří takový paskvil vytvořili.
Hezký den!
Pavel
Zdravím a děkuji za cenné informace panu Pavlovi i panu lakeovi.
A chtěl bych se zeptat, nejsou-li nějaké informace o tom, kdy bude k disposici „prováděcí právní předpis“, který podle § 1222 NObčZ „stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku“.
Prosím, pište nějaký vhodný název do předmětu příspěvku, děkuji.
Prováděcí předpis k § 1 222 bude asi nařízení vlády, které má daleko jednodušší schvalovací kolečko.
Předpokládám, že návrh bude k dispozici cca v 6/2013.
Ale moc si od něho neslibujte. Bude to předpis nižší právní síly než zákon. Např. určení společných částí bude jen v postavení „vyvratitelné právní domněnky“. Jak jsou společné části domu definovány v ZoVB a NOZ nemůže být nařízením vlády měněno.
Hezký den!
Pavel
Jak ubohým a průhledným způsobem sebe jednou označuješ jako „martl“, podruhé jako Pavel.
Srovnej si komentáře v kontextu času:
„Vložil martl, 3. Duben 2013 – 20:21 Zdravím a děkuji za cenné informace panu Pavlovi i panu lakeovi.“
… Nezapomněl jsi se pochválit …
NOZ umožňuje definovat společné části domu dle libovůle původního vlastníka budovy. V bytech („prohlášených“ po 1.1.2014) může být spol. částí domu, příkladmý výčet: vana zásuvka uvnitř bytu podlahová krytina dveře (chodba-kuchyně) klika u dveří (chodba-kuchyně) zámek jako součást vstupních dveří do bytu
…
„Prováděcí předpis“ tedy bude příkladmým výčtem „všeho“, co jsme kdy v bytech viděli – nebo se doslechli, že by se v bytech (jako věc se stavbou pevně spojená) mohlo nacházet.
…
Tobě jde ale o něco naprosto odlišného, pokoušíš se vzbudit dojem, že „nařízení vlády“ dopadne na již existující jednotky.
…
Nedopadne. Musel by jsi prosadit změnu Ústavy.
Vlastnické právo je jedním z nejsilnějších práv – a působí vůči všem (erga omnes). Jediné právo, které stojí nad právem vlastnickým, je právo pěstní (das Faustrecht).
An1,
na tomto portále je zvykem, že si diskutující vykají. Vzhledem k Vašim příspěvkům jsem nabyl dojmu, že se hůře orientujete v realitě a proto Vás na tuto skutečnost výslovně upozorňuji.
Asi máte problém s pochopením napsaného textu, když z mého výroku „Jak jsou společné části domu definovány v ZoVB a NOZ nemůže být nařízením vlády měněno.“ dovozujete „pokoušíš se vzbudit dojem, že „nařízení vlády“ dopadne na již existující jednotky.“
Pavel
V minulém příspěvku jsem připomněl, že pojem „jednotka podle ZoVB“ a pojem „jednotka podle nObčZ“ jsou dva různé pojmy, které mají odlišný právní význam.
Totéž platí i pro samotné společenství! Pojem „společenství vlastníků jednotek“ (ZoVB) a pojem „společenství vlastníků“ (nObčZ) jsou dva různé pojmy, které mají odlišný právní význam a označují dvě navzájem různé formy právnických osob. Základní rozdíly jsou uvedeny v tabulce:| SVJ podle zákona č. 72/1994 Sb. | SV podle zákona č. 89/2012 Sb. |
| Název je „společenství vlastníků jednotek“ | Název je „společenství vlastníků“ |
| SVJ vzniká ze zákona automaticky při splnění podmínek (§9 odst. 3 ZoVB) | SV vzniká založením při souhlasu všech (§1194, §1198, §1200 nObčZ) |
| Stanovy se schvalují tříčtvrtinovou většinou přítomných, což může být těsně nad 37.5% hlasů (§ 9 odst. 3 ZoVB). Totéž platí i pro schválení změny stanov. | Stanovy se schvalují souhlasem všech (smlouvou o výstavbě, nebo Prohlášením, nebo schválením všemi vlastníky jednotek). Totéž platí i pro schválení změny stanov (§ 1200 věta druhá nObčZ). |
Dnes tedy neexistuje právní důvod, aby současná SVJ měnila prohlášení podle nového ObčZ (což by ostatně bylo možné pouze se souhlasem všech, kterých se změna práv a povinností týká).
Zákonodárce by z této šlamastyky mohl vybruslit tak, že uloží členům současných SVJ tři zákonné povinnosti:
- uvést Prohlášení do souladu s nObčz,
- uvést stanovy do souladu s nObčZ,
- přijmout či potvrdit tyto stanovy všemi vlastníky jednotek v domě.
Tím by mohlo ze zákona dojít k přeměně SVJ na SV; vyžaduje to ovšem drobnou novelu zákona č. 89/2012 Sb.. Sankcí při nesplnění (uvedenou ostatně v nObčZ) je zánik SVJ – právnické osoby a výmaz z rejstříku. Vlastníci jednotek pak sami uváží, zda založí či nezaloží SV podle nového ObčZ. ................................................................
Problém právní úpravy bytového vlastnictví v ZoVB i v novém ObčZ je shodný: tvůrci zákona se jako praví Neználci zaslepeně řídili vlastním chatrným úsudkem a nečerpali z precizních právních úprav bytového vlastnictví v jiných státech světa. Několikrát jsem zde zmiňoval např. Ontario Condominium Act či California Civil Code. Ale jsou i jiné. Přečtěte si něco z toho a porozumíte co mám na mysli.
Bohužel příležitost byla promarněna v roce 1994 i v roce 2012. Neschopnost či namyšlenost tvůrců zákona jim zabránila vytvořit zákonnou úpravu, která by pro miliony členů SVJ byla skutečnou právní oporou. Oporou jednoznačně formulovanou, která by nepotřebovala od počátku složité právní rozbory či dlouholeté postupné upřesňování prostřednictvím nevyzpytatelných soudů.
lake
Pane lake,
i když souhlasím, že stávající SVJ a nová SVJ jsou rozdílné druhy právnických osob, nedomnívám se, že by na to mělo vliv, jak stará a nová SVJ vznikají. Dříve to bylo podle ZoVB nyní podle NObčZ. Původní vznik SVJ by pro budoucno neměl dělat problémy. Do budoucna při převodu jednotky přece vůbec nevadí, jak SVJ vzniklo. „Pouze“ vadí, že jednotky nejsou stejné. A to již PP vyřešil: změní se Prohlášení vlastníka a je to!
Již jsem psal, že při projednávání jednoho z návrhů nového ZoVB s tím uvažovali i jiní právníci. Chtěli dát povinnost změny Prohlášení vlastníka včetně sankcí do zákona. Když jsem namítal, že třeba někde dnes patří okna k jednotce a v novém ZoVB se uvažovalo, že okna budou společnou částí domu a že by došlo k bezúplatnému vyvlastnění, bylo mi řečeno, že se volá po novém ZoVB a tak se těch pár případů musí podřídit zákonu. A že o vyvlastnění by vlastně nešlo, protože ta okna jednotlivci prakticky budou patřit také, i když budou ve společných částech domu. Dále jsem byl poučen, že by se jednalo o přepjatý formalismus pokud by se někdo oháněl Ústavou.
Také změnu procent pro přijímání a změnu stanov nepovažuji za důkaz toho, že stávající a nová SVJ jsou odlišné druhy osob. Ponechávám stranou svůj odlišný názor na nutné procento při schvalování změny stanov podle NObčZ, to je podle mne nyní vedlejší.
Způsob vzniku a procenta pro schvalování stanov jsou pouhé drobnosti. Základní je rozdíl v pojetí jednotky a společných částí domu. A zde se domnívám, že jinak než změnou Prohlášení nelze stávající SVJ „překlopit“ do působnosti NObčZ. Ale to by mělo být na vůli jednotlivých SVJ nikoliv plynout z výkladu PP.
Zároveň se divím, proč je taková snaha tvrdit, že stávající SVJ se „považují za SVJ vzniklé podle NObčZ“.
NObčZ např. ošetřuje, že některé organizace vzniklé podle původních předpisů (např. Hospodářského zákoníku, který byl zrušen Obchodním zákoníkem, který bude zrušen NObčZ), se řídí i po 1.1.2014 původními právními předpisy (§ 3 053).
Domnívám se, že východisko jak napravit lapsus PP v oblasti SVJ by mohlo být:
- upravit ZoVB do 31.12.2013 o některá vylepšení, které bezpochyby NObčZ přináší, novelizovaný ZoVB zrušit a stávající SVJ, která nedokáží nebo nechtějí upravit Prohlášení, nechat působit podle novelizovaného ZoVB a zároveň
- stávající SVJ se mohou dobrovolně rozhodnout změnit Prohlášení, stanovy a název a fungovat podle NObčZ
Lepším řešením by samozřejmě bylo vyjmout SVJ z NObčZ, jako je tomu ve všech zemích sousedících s ČR, a opsat fungující právní úpravu podle některého zahraničního vzoru. Obávám se, že to je politicky neprůchozí.
Hezký den!
Pavel
Pane lake,
Vámi požadovaná sankce je již v § 3 041/2.
Předpokládám, že výraz „společenská smlouva nebo statut“ bude soud považovat za výraz „stanovy“.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,
nerozumíme si. Vámi uváděné ustanovení § 3041 se nepoužije pro SVJ vzniklé podle dřívější právní úpravy.
Ustanovení § 3041 odst. 1 zní:
"Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti."
Dále následuje v odst. 2 sankce pro právnické osoby "uvedené v odstavci 1"
Právní povaha SVJ podle ZoVB není upravena "tímto zákonem" (nObčZ), nýbrž jiným: zákonem č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Účinností nového ObčZ se na této skutečnosti naprosto nic nezmění. Viz § 3063.
SVJ - právnická osoba upravená novým ObčZ je zcela jiná právnická osoba, jak je zřejmé ze způsobu jejího vzniku a způsobu přijetí stanov. Podrobně jsem tento zásadní rozdíl probral v jiném příspěvku.
Z uvedeného plyne, že § 3041 se nevztahuje ani na nynější SVJ,ani na ta, která podle ZoVB vzniknou později v době od 1.1.2014 na základě § 3063. Ani další ustanovení nového ObčZ se na nynější SVJ nevztahují. Samozřejmě s výjimkou těch právních norem nObčZ, které VÝSLOVNĚ označují společenství vlastníků jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb.
Pouhá shoda ve slovním označení neznamená ještě shodu právní. Tvrdit, že jde o jeden a tentýž typ právnické osoby by bylo totéž jako tvrdit "Mňouká to jako kočka, vypadá to jako kočka - takže je to pes podle zákona č. 89/2012 Sb.".
lake
Pane lake,
já se ve shodě s Vámi domnívám, že SVJ podle ZoVB jsou jiné osoby než SVJ podle NObčZ. Uvedl jsem to třeba 14.9. v 8,39 kdy jsem označil postup, že stávající SVJ „dožijí“ podle ZoVB za „právně nejsprávnější“.
Bohužel toto stanovisko údajně nesdílí plzeňský právník (dále jen PP). Údajně zastává stanovisko, že se stávající SVJ považují za SVJ vzniklé podle NObčZ.
Vypotil nějaký přípis a ten nyní leží na MS. S ohledem na tento přípis by potom platily sankce podle § 3 041/2.
Ve svém příspěvku, na který reagujete, jsem bohužel neuvedl, že „požadovaná sankce je již v § 3 041/2“ není můj názor, ale laický názor toho PP.
Předpokládejme teoreticky, že si PP prosadí názor, že stávající SVJ se považují za SVJ podle NObčZ, potom teoreticky hrozí sankce které jsem uvedl. Do jaké míry je to teorie se neodvažuji odhadnout. Má to být současný názor MS.
Celé vlákno jsem založil proto, že se původní názor o dvou typech SVJ v průběhu léta změnil a nyní panuje názor o jednom typu SVJ. Nesouhlasím s tímto názorem.
Bohužel PP má velmi silné postavení a nejbližší soud se může vyslovit někdy v 2015 – 2016.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle, děkuji za objasnění. Z textu skutečně nebylo zřejmé že uvádíte názor jiné osoby. Teď už jsem v obraze.
Nicméně názor, že nynější SVJ se údajně mají řídit novým Občanským zákoníkem, lze snadno vyvrátit přímo zněním nového ObčZ.
Podle § 20 čl. 2 nObčZ platí: „Právnické osoby veřejného
práva podléhají zákonům, podle nichž byly zřízeny;
ustanovení tohoto zákona se použijí jen tehdy, slučuje-li se to s právní
povahou těchto osob.“
Z toho plyne zásadní rozdíl mezi současným SVJ a novým SVJ.
- Dosavadní SVJ podle zákona č. 72/1994 Sb. je právnickou osobou veřejného práva, neboť její vznik i povinné členství jsou kogentně předepsány zákonem bez toho, že by na to vlastníci jednotek mohli mít vliv.
- Nové SVJ podle zákona č. 89/2012 Sb. je právnickou osobou soukromého práva, neboť vznik SVJ je podmíněn výslovným projevem svobodné vůle všech, kdo se mají stát členy nově vzniklého společenství.
Skutečnost, že dosavadní SVJ spadají (alespoň částečně) pod režim veřejnoprávní, je dána tím, že stát vrchnostenským způsobem zasáhl do soukromoprávní sféry. Jde jednoznačně o veřejnoprávní zásah státní moci podle čl. 2 odst. 2 Listiny základních práv a svobod.
Právní povaha obou typů SVJ je tedy naprosto odlišná. Proto současná SVJ spadají pod § 20 nového ObčZ a řídí se tedy i nadále podle dosavadních předpisů.
Někdo v Plzni nevypracoval domácí úkol a odflinkl přechodná ustanovení …
lake
Pane lake,
nedomnívám se, že stávající SVJ jsou osoby veřejného práva. ZoVB pouze stanoví okamžik, kdy SVJ vznikají bez vůle či dokonce proti vůli vlastníků.
Formulace „Právnické osoby veřejného práva podléhají zákonům, podle nichž byly zřízeny“ je myšlena na osoby jako České dráhy, Česká televize, Český rozhlas, různé fondy etc..
Domnívám se, že pro důkaz, že stará a nová SVJ jsou rozdílné druhy osob stačí rozdílná definice jednotky a společných prostor v obou předpisech.
Proto PP nabízí, podle jeho názoru bezproblémové, řešení přechodu ze ZoVB na ObčZ: SVJ si změní Prohlášení vlastníka, aby bylo souladné s NObčZ a je vymalováno. A protože PP považuje stávající SVJ za SVJ podle NObčZ nastoupí povinnost změnit si název a stanovy a je podle PP vše OK.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle, shodujeme se ve většině bodů. Trvám však na názoru, že § 20 nového ObčZ se vztahuje na současná SVJ.
Naopak § 20 nObčZ se nevztahuje na žádnou z právnických osob, které jste vyjmenoval. Česká televize, Český rozhlas, Energetický regulační úřad, Uřad pro atomovou energii, veřejné vysoké školy atd. byly zřízeny (zvláštním) zákonem, jehož platnosti a účinnosti se zákon č. 89/2012 Sb. nijak netýká. Neexistuje tedy právní důvod, aby se o nich zmiňoval ve svém § 20.
Je to zřejmé i z toho, že v § 20 zákona č. 89/2012 Sb. není použit u právnických osob výraz "zákony, jimiž byly zřízeny", nýbrž výraz "zákony, podle nichž byly zřízeny".
Vzhledem k tomu, že ke zřízení všech 52000 SVJ v tomto státě došlo podle donucovacího kogentního ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., jde o veřejnoprávní zřizovací akt (i když činnost SVJ a jeho pravomoci mají charakter soukromoprávní).
Podle § 19 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník platí:
"Ke zřízení právnické osoby je potřebná písemná smlouva nebo zakládací listina, pokud nestanoví zvláštní zákon jinak."
Tímto zvláštním zákonem je právě zákon č. 72/1994 Sb., podle něhož byla všechna SVJ zřízena a podle něhož se budou řídit i nadále (§ 20 zákona č. 89/2012 Sb.).
....................................................................................
Ostatně podle § 3063 mají SVJ podle zákona o vlastnictví bytů vznikat bez časového omezení i po datu účinnosti nového Občanského zákoníku. Nový ObčZ výslovně stanoví, že se budou do nekonešna řídit pouze podle ZoVB. Bylo by tedy absurdní a protiústavní, kdyby u SVJ, které již vznikly, zákonodárce uplatňoval jiný přístup.
lake
Pane lake,
problém je, že osoby veřejného práva nejsou pozitivně definovány ani současném ani v budoucím ObčZ. V cizině definovány jsou např. v právu španělském, italském, argentinském nebo mexickém. PP vymezení osob veřejného práva ponechává na teorii.
V teoretických knihách potom najdete, že SVJ je považováno za osobu soukromého práva. Např.:
http://is.muni.cz/…ch__osob.pdf
Ale jedná se o drobnost, základní problém je v rozdílném pojetí jednotky a společných částí. A tam se shodneme. Nyní pouze záleží na tom, zda to pochopí PP a jemu podobní.
Hezký den!
Pavel
Je třeba tomu rozumět tak, že vymezením jednotek v domě (prohlášením) a převodem jednotek do vlastnictví (jedné, tří, všech) společenství vlastníků podle 89/2012 Sb. nevznikne a správu domu bude nadále zajišťovat vlatník?
Pane lake, rozbory ustanovení NObčZ, které tu provádíte s panem Pavlem, představují důležitý zdroj informací, který by neměl uniknout hlavně tvůrcům a vykladačům zákona.
Dovolím si jenom malou poznámku.
Napsal jste:„V minulém příspěvku jsem připomněl, že pojem „jednotka podle ZoVB“ a pojem „jednotka podle nObčZ“ jsou dva různé pojmy, které mají odlišný právní význam. Totéž platí i pro samotné společenství! Pojem „společenství vlastníků jednotek“ (ZoVB) a pojem „společenství vlastníků“ (nObčZ) jsou dva různé pojmy, které mají odlišný právní význam a označují dvě navzájem různé formy právnických osob. Základní rozdíly jsou uvedeny v tabulce:“
ALE: Podle § 1166 odst. 2 zůstává i v NObčZ název „společenství vlastníků jednotek“.
N. Klainová
Paní Klainová,
velice děkuji za upozornění. Přehlédl jsem, že v § 1166 nObčZ zavedl
zákonodárce pro nové společenství vlastníků jednotek legislativní
zkratku „společenství vlastníků“ .
Nicméně můj závěr zůstává v platnosti: Jde o dva různé typy právnických osob, odlišené jak způsobem vzniku, tak způsobem přijetí svého základního dokumentu, tak zákonem, podle něhož právnická osoba vznikla a kterým se řídí.
Pojem použitý v určitém právním předpisu má platnost pouze v rámci tohoto právního předpisu. Zákonodárci a tvůrci nového ObčZ si zřejmě neuvědomili, že definují zcela novou, odlišnou právnickou osobu a proto bezmyšlenkovitě přejali název, který už má svůj tradiční odlišný význam. Stejná chyba nastala u definice pojmu „jednotka“ …
lake
Nový Občanský zákon ve svém § 3063 řeší problematiku nejen současných SVJ, ale všech domů, v nichž vzniklo či vznikne vlastnické právo k jednotce do 31.12.2013.
Ustanovení § 3063 zní:
"Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., (zákon o vlastnictví bytů), (...) vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů."
Při tom podle § 5 odst. 1 ZoVB platí:
"Vlastnictví jednotky podle tohoto zákona spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu (dále jen "vlastnictví jednotky") vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí (...)".
Z uvedeného plyne, že všechny domy, u kterých bylo či bude Prohlášení vloženo do katastru přede dnem 1.1.2014, se budou i nadále řídit podle ZoVB, bez ohledu na to, kdy vlastník započne s převáděním jednotek do vlastnictví. Takže i po uvedeném datu budou vedle sebe nově vznikat "stará" společenství podle dosavadního ZoVB i "nová" společenství podle nového ObčZ.
Zákonodárce zjevně mínil § 3063 nObčZ jako přechodové ustanovení, ale zároveň si sám "podtrhl židli" tím, že zrušil ZoVB, na který § 3063 odkazuje. Obávám se, že tento kočkopes je nepřekonatelný výkladem.
Jako řešení vidím novelu ObčZ, která ponechá ZoVB i nadále v platnosti a odejme mu pouze účinnost pro domy nově vzniklé ode dne 1.1.2014. Paskvil tedy bude žít dál ...
lake
Pane lake,
názor, zda mají SVJ postupovat podle první nebo druhé varianty se průběžně během léta měnil.
Původně, v červenci, byl názor, že se budou SVJ chovat jako zájmová sdružení, smíšené obchodní komory a ops, tj. ZoVB se zruší a stará SVJ se podle něho budou na věky řídit. To je podle mého názoru asi právně nejsprávnější. Neříkám, že pro stávající SVJ nejvhodnější, protože NObčZ přináší i některá zlepšení proti paskvilu ZoVB.
V srpnu se však názor obrátil i když nedošlo ke změně předpisu. Stávající SVJ by se měla chovat podle NObčZ.
Potom, co byli tito teoretici upozorněni na skutečnost, že existují jakási Prohlášení vlastníka s odchylnou definicí jednotky a společných částí než zavádí NObčZ vznikla další verze výkladu, říkejme jí „zářijová“. Přechod na NObčZ přece ukládá § 3 041/1 a drobnou lapálii s jinak definovanou jednotkou si těch 52 tisíc SVJ vyřeší změnou Prohlášení.
Obdobný postup jsem v minulosti slyšel při projednávání jedné z verzí nového ZoVB, ale bylo to na jiném ministerstvu. Když jsem namítal, že se určitě najde někdo, kdo nebude souhlasit se změnou Prohlášení, tak jsem dostal odpověď, že se změna Prohlášení uloží zákonem jako povinnost a SVJ si to již zařídí. Že to není žádná věda. A že zákon bude obsahovat i sankce.
Osobně se těším na verzi „říjen“. Autoři těchto výkladů mají sice mnoho titulů, velkou fantazii, ale znalost praxe limitující k nule. Navíc nemohou přiznat, že to, co vyplodili, je defektní.
Hezký den!
Pavel
Povinně si změníme Prohlášení. Jak jednoduché. Vyházet ty parazity za nohu z nejvyššího patra na dlažbu.
Pane Pavle, děkuji za přehledný rozbor. Pokud skutečně nastane „překlenování výkladem“, pak se máme na co těšit: v podstatě budeme dlouhá léta ve stejně nejistém postavení jako za nynější platnosti paskvilu ZoVB.
- Například judikátu o určení okamžiku kdy přechází správa domu na SVJ jsme se dočkali osm let po zařazení SVJ mezi právnické osoby.
- Judikátu o tom, že dluhy vlastníka nepřecházejí na nabyvatele jednotky jsme se dočkali 16 let po účinnosti ZoVB.
- Obsah klíčového pojmu „dohoda“ byl jakž-takž postaven najisto 15 let po účinnosti ZoVB, navíc po dvou vadných rozsudcích Nejvyššího soudu, z nichž jeden byl Ústavním soudem bez pochybností shledán „souladným se zákonem“.
- První judikát o nemožnosti nechat se zastupovat na shromáždění bez výslovné úpravy ve stanovách byl vynesen 17 let po nabytí účinnosti ZoVB.
Z toho je možno udělat si představu o tom, jak rychle bude ono „překlenování výkladem“ postupovat. Zdá se, že na tomto portálu bude ještě dlouho o čem diskutovat …
Pro příklad uvádím základní pojem, na němž je vystavěn ZoVB i fungování společenství: pojem jednotka.
Podle § 2 písmeno h) Zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů platí,
že jednotkou [je] byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo
rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto
zákona.
Ovšem pozor: K této jednotce navíc nedělitelně patří další věci,
které NEJSOU jednotkou:
- podíl na společných částech domu,
- podíl na technických zařízeních domu,
- podíl na příslušenství domu,
- podíl na částech společných jen některým vlastníkům jednotek.
Podle § 1159 nového Občanského zákoníku platí jiná definice
jednotky:
Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a
podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a
neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
Z uvedeného je zřejmé, že obě definice pojmu „jednotka“ jsou navzájem různé a nekompatibilní. Jedna jednotka je „holá“ a obsahuje pouze byt či nebytový prostor. Druhá jednotka zahrnuje i veškeré věci ve spoluvlastnictví. To má těžko předvídatelný vliv na výklad obsahu Prohlášení, obsahu kupních smluv, stanov a obecně jakýchkoliv právních úkonů.
Budeme tedy muset navěky rozlišovat „jednotku“ podle ZoVB a „jednotku“ podle nového ObčZ.
lake
Dovolím si poznámku:
platnost nového „občana“ je stanovena na 01/01/2014. Do té doby se může stát cokoliv, i to, že jeho účinnost bude odsunuta.
Jako věčný rebel proti „Blbosti“ nejsem ochoten a ani nebudu skákat, jak se komu hodí. SVJ prostě poběží s co možná nejmenším kontaktem na legislativu, což znamená, že nebude-li cosi nařízeno pod sankcí a nebude-li to plošně vymáháno, pak je nejlépe to ignorovat a to důsledně v souladu s heslem: debilní příkazy se ignorují.
Vše to bude platit, pokud se nenajde rýpal, který pod záminkou vymahatelnosti práva nenastolí režim dusna.
Votočka
Pane Votočko,
sám za sebe se snažím také ignorovat (nebo obejít) debilní zákony přijímané množinou 282 všehoschopných. Ale vždy vážím rizika.
Bohužel jsem také předsedou výboru SVJ a v SVJ mám byt. Tady jsem opatrnější.
Proto se snažím alespoň upozorňovat na eliášoviny v NObčZ na webech. Dále se snažím o komunikací s MMR, MS a jinými organizacemi.
Že je prakticky nemožné se řídit § 3 041/1 pro stará SVJ, tj. že stará SVJ se musí řídit nepovedeným NObčZ, jak tu uvádím s panem lakem, samozřejmě pachatelé NObčZ nechápou. Jsou to teoretici z Plzně, kteří nikdy v žádném SVJ nepůsobili. Navíc jsou to ješitní autoři, kteří si postavili pomník, který jim několik jednotlivců okopává.
V NObčZ jsou však sankce v § 3 041/2. Od 1.1.2014 přestávají platit ustanovení stanov, která odporují NObčZ. To způsobí velký zmatek. Dále pokud se do 3 let neupraví poměry ve starých SVJ podle eliášovin v NObčZ soud staré SVJ zruší a nařídí jeho likvidaci.
Samozřejmě také mohu strčit hlavu do písku a dělat že se mne to netýká. Ale ono se mne to týká a proto nepíšu příspěvky jako Vy nebo pan Černý.
Hezký den!
Pavel
Pane Votočka,vcelku máte pravdu ve Vašem názoru,jako to vidím stejně z odborného hlediska u pánů Lakeho a Pavla.Já si jen dovolím zareagovat na Váš příspěvek se kterým plně souhlasím. Tedy i já to vidím tak,že co není zakázáno, je dovoleno. Tedy jak si kdo rozhodne, tak pojede již v ustálených a vhodných kolejích. Nemá asi význam se trápit s novou legislativou, která jen nově posuzuje některé dílčí věci, které mně nedělají problém. Je fakt, že se najdou rýpalové u každého Společenství či družstev.S pozdravem Černý Josef
Poslední komentáře