V minulém příspěvku jsem připomněl, že pojem „jednotka podle ZoVB“ a pojem „jednotka podle nObčZ“ jsou dva různé pojmy, které mají odlišný právní význam.

Totéž platí i pro samotné společenství! Pojem „společenství vlastníků jednotek“ (ZoVB) a pojem „společenství vlastníků“ (nObčZ) jsou dva různé pojmy, které mají odlišný právní význam a označují dvě navzájem různé formy právnických osob. Základní rozdíly jsou uvedeny v tabulce:
 

SVJ podle zákona č. 72/1994 Sb.	SV podle zákona č. 89/2012 Sb.
Název je „společenství vlastníků jednotek“	Název je „společenství vlastníků“
SVJ vzniká ze zákona automaticky při splnění podmínek (§9 odst. 3 ZoVB)	SV vzniká založením při souhlasu všech (§1194, §1198, §1200 nObčZ)
Stanovy se schvalují tříčtvrtinovou většinou přítomných, což může být těsně nad 37.5% hlasů (§ 9 odst. 3 ZoVB). Totéž platí i pro schválení změny stanov.	Stanovy se schvalují souhlasem všech (smlouvou o výstavbě, nebo Prohlášením, nebo schválením všemi vlastníky jednotek). Totéž platí i pro schválení změny stanov (§ 1200 věta druhá nObčZ).

Cokoliv uvádí nový Občanský zákoník o „společenství vlastníků“, netýká se nijak právnických osob SVJ vzniklých podle ZoVB. Právní úprava uvedená v novém ObčZ dopadá pouze na SV nově založená od 1.1.2014 podle nOb­čZ.

Dnes tedy neexistuje právní důvod, aby současná SVJ měnila prohlášení podle nového ObčZ (což by ostatně bylo možné pouze se souhlasem všech, kterých se změna práv a povinností týká).

Zákonodárce by z této šlamastyky mohl vybruslit tak, že uloží členům současných SVJ tři zákonné povinnosti:

• uvést Prohlášení do souladu s nObčz,
• uvést stanovy do souladu s nObčZ,
• přijmout či potvrdit tyto stanovy všemi vlastníky jednotek v domě.

Tím by mohlo ze zákona dojít k přeměně SVJ na SV; vyžaduje to ovšem drobnou novelu zákona č. 89/2012 Sb.. Sankcí při nesplnění (uvedenou ostatně v nObčZ) je zánik SVJ – právnické osoby a výmaz z rejstříku. Vlastníci jednotek pak sami uváží, zda založí či nezaloží SV podle nového ObčZ. .............­.............­.............­.............­............

Problém právní úpravy bytového vlastnictví v ZoVB i v novém ObčZ je shodný: tvůrci zákona se jako praví Neználci zaslepeně řídili vlastním chatrným úsudkem a nečerpali z precizních právních úprav bytového vlastnictví v jiných státech světa. Několikrát jsem zde zmiňoval např. Ontario Condominium Act či California Civil Code. Ale jsou i jiné. Přečtěte si něco z toho a porozumíte co mám na mysli.

Bohužel příležitost byla promarněna v roce 1994 i v roce 2012. Neschopnost či namyšlenost tvůrců zákona jim zabránila vytvořit zákonnou úpravu, která by pro miliony členů SVJ byla skutečnou právní oporou. Oporou jednoznačně formulovanou, která by nepotřebovala od počátku složité právní rozbory či dlouholeté postupné upřesňování prostřednictvím nevyzpytatelných sou­dů.

lake