terasa
Dobrý den, dnes mi zavolal předseda SVJ po zjištění z terasy horního bytu, že na terase mého bytu jsou poškozeny některé spáry v dlažbě, mohlo by tak někdy začít zatékat do spodního bytu a měla bych si tudíž terasu zrenovovat. Sousedka pode mnou se divila, nic u ní neprosakuje. No, docela mě pobavil. Má vůbec na toto právo? A tak mě napadlo, jak je to s terasou ? Společný prostor? Děkuji za fundovanou informaci. HJ
Dle rozsudku 35 Co 287/2018 – 211 potvrzeném nejvyšším soudem 22 Cdo 1511/2019 je izolace terasy součástí terasy. Kdo je vlastníkem terasy musíte zjistit z prohlášení vlastníka.
O vadném a protizákonném judikátu 22 Cdo 1511/2019 jsem zde psal opakovaně, viz například Vadné usnesení Nejvyššího soudu: 22 Cdo 1511/2019–227, i jinde.
Je jisté, že izolace není součástí terasy. Je totiž nezbytnou součátí střešního pláště stavby, a ten je pod terasou. Terasa samotná přece vůbec žádnou izolaci nepořebuje. Terasa je prázdný prostor, který existuje a plní svou funkci i bez jakékoliv izolace !
Podle 1994/72/§2/g platí, že pro účely tohoto zákona se rozumí (…) společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, (…).
Z uvedeného plyne, že vodorovná střešní izolace proti srážkové vodě je typickou společnou částí domu, protože je určena pro společné užívání. Je součástí střechy a plní jen jedinou funkci – funkci ochrany společných částí domu před pronikáním vlhkosti ze srážek. (Navíc také chrání byty pod terasou, ale to na vlastnictví izolace nic nemění.)
Jaká je funkce vodorovné izolační vrstvy ve střešním plášti – to by popleteným soudcům vysvětlil každý stavař, ba dokázalo by to i desetileté dítě.
Justitianus
Nechme na zvážení každého, jestli bude postupovat podle judikátu nejvyššího soudu, kterým se budou inspirovat i nižší soudy, nebo vaším názorem.
HJK si dela srandu, kdyz predseda uvidel poskozenou terasu a rekl, ze BY MOHLO NEKDY ZACIT ZATEKAT
tak proc se divite, ze sousedce jeste nezateka?
Jednoduise jde o to, ze voda se dostane pod dlazbu, zmrzne, poskodi vic a tak stale dokola az to jednou protece, takze, my nevime co mate s terasou, zda jsou spary vymlete jak tankodrom nebo ne…
Ale jednou, treba za 10 let, by to mohlo, zmrzla voda, poskodit i tu hydroiz. vrstvu, kdyz nebudete udrzovat povrch, aby v nem nezustavala voda---
HJK si srandu nedělá, asi se nevyjádřila dostatečně srozumitelně. Ví, co může způsobit voda a nediví se, že sousedce nezatéká. Podle ní stav není havarijní, nechce samozřejmě způsobit sousedce škodu, jenom se pozastavila nad iniciativou předsedy včetně jeho doporučení změny povrchu terasy. Pouze hledala podporu pro svoji teorii, že se jedná o společný prostor k užívání majitele bytu. Snad je to napsáno zřetelně.....
A řeknete nám konečně, kdo dělal finální podlahu (dlažbu?) té terasy? SVJ?
Nebo co je na povrchu? Asi ne co? Ach jo :-)
Vy si stěžujete na pilnost předsedy, jiní si zase stěžují na nečinnost, lidi buďte tolerantní…
Z telefonátu vám žádná povinnost neplyne, klidně můžete dělat, že jste zapomněla na nic si nepamatujete, prostě to vypustit… stačí takto?
Podle mě předseda jedna v dobré víře, protože oprava nějaké spáry nebo díry v betonu kde se vsakuje voda stojí třeba 60 Kč za pytel betonu a trochu barvy a práce (vaší), kdežto hloubkové zatékání a rozpraskání může stát 60 000 i 600.000 …
Takže Nahlédněte na věc i z tohoto ekonomického úhlu … A nejenom z toho vašeho, co jsi to předseda dovoluje vám navrhovat… to není nic proti vám, já zde spekulují na základě vámi uvedených mlhavých informací…
Terasa je prázdný prostor plný vzduchu. Stejně jako místnost, chodba, schodiště, balkon, lodžie, sklepní kóje, parkovací stání, kotelna, kočárkárna, kolárna [1]. Není zřejmé, proč a jak byste měla ten vzduch na terase „renovovat“. Pozdravujte ode mne vašeho předsedu.
Proti zatékání srážkové vody nechrání stavební konstrukci ani dlažba, ani spáry v dlažbě, nýbrž tuto funkci má hydroizolační vrstva. Hydroizolace je zpravidla společnou částí budovy, není-li v prohlášení výslovně zmíněna jako vlastnictví vlastníka jednotky [2]. Navíc víme, že hydroizolace (umístěná pod nášlapnou vrstvou terasy) je „částí domu určenou pro společné užívání“ (1994/72/§2/g), protože chrání proti působení srážkové vody jak byty nacházející se pod terasou, tak i všechny ostaní části domu. Pozdravujte ode mne vašeho předsedu.
Pokud chcete podrobnější odpověď, musela byste zde uvést (a) vše co je o „terase“ uvedeno v prohlášení, a (b) zda jde o prohlášení podle 1994/72 [3], nebo podle 2012/89 [4]. Bez těchto základních informací nemá smysl pokračovat. Nevíme totiž kdo je vlastníkem dlaždic a spár mezi nimi.
Justitianus
[1] Podotýkám,že blbové čeští soudci se už dvacet let konstantně mýlí při výkladu obsahu prohlášení (viz např. 22 Cdo 1511/2019–227). Nejsou schopni rozpoznat kdy jde o prázdný prostor (určený buď k individuálnímu, nebo společnému užívání na základě prohlášení) a kdy jde o stavební konstrukce (součásti stavby ve smyslu stavebních předpisů), které vymezují a obklopují tento prostor. Stavební konstrukce jsou zpravidla všechny společné, nejsou-li některé z nich v prohlášení výslovně vyčleněny do vlastnictví vlastníka konkrétní jednotky.
[2] Pokud by vlastník jednotky měl vlastnit také některé stavební konstrukce budovy, musely by v prohlášení být označeny (definovány) srozumitelně a určitě – buď jednoznačným určením hranice mezi společnými a „soukromými“ částmi, nebo taxativním výčtem stavebních konstrukcí (například: dlažba, jiná pochůzná vrstva, těsnění spár, roznášecí vrstva pod dlažbou, hydroizolační vrstva, oplechování, zábradlí, atd.). Hmotné části stavby nezmíněné v prohlášení jsou samozřejmě společné. Původní vlastník budovy je totiž nikdy nevyčenil do výlučného vlastnictví jednotlivce. Z mlčení původního vlastníka nelze takový úmysl dovodit ani výkladem.
[3] Podle 1994/72/§4/1 platí, že „vlastník budovy svým prohlášením … určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu“. Pojem „terasa“ uvedený v prohlášení tedy označuje pouze prostor, nikoliv hmotné stavební konstrukce. Navíc podle definice 1994/72/§2 platí, že jednotkou je byt a ten se skládá z místností; terasa však není místností, nemůže tedy být součástí bytu, a proto není ani součástí jednotky. Zákon to výslovně vylučuje.
[4] Pokud jde o prohlášení podle občanského zákoníku (2012/89/§1166/1/b/2), zákon zná pouze „… určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky“. U terasy může tedy prohlášení určit, zda jde o (prázdný) prostor užívaný společně, nebo jde o (prázdný) prostor užívaný výlučně vlastníkem určité jednotky. Součásti stavby nezmíněné v prohlášení jsou i v tomto případě nepochybně společné; uživatel terasy je totiž k ničemu nepotřebuje a nemusí se o ně starat podle 2012/89/§1175/2. K tomu viz též určení vlastníka stavebních prvků teras, lodžií a balkonů v nařízení vlády 2013/366/§5/1/f.
Nevíme totiž kdo je vlastníkem dlaždic a spár mezi nimi.
Justitianus
Občas je dobrý použít zdravý selský rozum, Když budu já vlastníkem tašky, střešní krytiny, z jakéhokoliv důvodu, A neopravím dědovi tašky, tak dřív nebo později nosné trámy ve společném majetku shnijí, že ano?
Podobně když budu vlastníkem vnitřní omítky stropu, v podkroví, poškodím nějak parozábranu, No tak se vlhkost z mého bytu bude dostávat do střešní konstrukce, do krokví, tak ti to shnije a budou ovšem viditelné plísně, takže to bude hned jasné…
Pokud někdo nemá dobrý cit na to, o čem lidi hovoří, no tak pak může vypisovat elaboráty A neustále je pilovat (Je to obsese, stále měnit dokolečka už jednou napsaný text) …
Z dotazu čtu pouze to, že předseda se ozval a nabádal k opravě a předcházení škodám, ota za tel dotazem, asi myslel to, jestli vůbec předseda má právo se ozvat, viz toho děláte právní studii… OK, Ale ta telka asi nebude schopna posoudit, podle kterého zákona má terasu, když jste jí to ani nesdělil, že jde o to, zda společenství vzniklo před / po roce 2013
Jak to vidí ostatní? Je v tom něco víc, než Zná předsedy chovat jako řádný hospodář, a předcházet škodám? Spárovatčku vám tam asi opravovat nebude ať už to je jakkoliv, evidentně Ovšem ta terasa vypadá asi neudržovaný, fotku nemáme k dispozici…
Tazatelka se už asi neozve, protože se chytne za nos.
Ve skutečnosti se tazatelka ptá (podle Occamovy břitvy) na to, zda jí má pan předseda právo zatelefonovat.
Dle mého názoru ano, protože mu zjevně poskytla svoje telefonní číslo.
Tazatelka nevidí důvod chytat se za nos. Jenom se jí nelíbilo, že ji předseda úkoluje s něčím, co není aktuální a co jako řádný hospodář sleduje. Chápala by to, kdyby sousedka pod ní měla mokrý strop, což se nestalo /proto zmínka o sousedce/. Pár spár bylo opraveno před dvěma lety, jednalo se o povrchové poškození. Tetka /telka/ nechtěla psát román , takže neuvedla, že ji předseda doporučil jinou krytinu terasy /cca 300.000,–-Kč/. Víc se rozepisovat nebudu, děkuji všem, kteří mě inspirovali a těm druhým doporučuji zklidnit hormony.
Jaká krytina stojí 300 tisíc? To je kolik za m2 prosím?
Jen vy víte, co tam máte za díry nebo nemáte. Pokud nemáte, tak proč by vás oslovoval?
Předseda vám asi neřekl: tetko (tam mělo být asi “tazatelka”) dej tam tohle za 300.000 tomu sama nevěříte.
Já být předseda, tak vám nevolám vůbec nic, případně když by tam byly díry, tak vám pošlu písemnou výzvu k nápravě. Protože pak budu kryty a v případě, že skutečně za X let začne zatékat budu moci říci: já jsem vyzval. A pak už S může dopodrobna zkoumat všechno to, co psal justinián, v každém případě, pro mne jako předsedu to bude v klidu (Za předpokladu, že mezitím bytovou jednotku neprodáte:-))
Howgh
- Justis (bez ověření): „Když budu já vlastníkem tašky, střešní krytiny … Podobně když budu vlastníkem vnitřní omítky stropu …“
Žvaníte nesmysly. Zcela Vám ušlo, že v této záležitosti stále ještě nevíme kdo je vlastníkem dlažby a spár na terase. Bez znalosti obsahu prohlášení je předčasné dávat nějaké příklady. Mimochodem: vlastníkem Vámi zmíněné „střešní krytiny“ jsou vždy všichni vlastníci jednotek a opravy zajišťuje SVJ na svůj náklad.
- Justis (bez ověření): „… když jste jí to ani nesdělil, že jde o to, zda společenství vzniklo před / po roce 2013 …“
Žvaníte nesmysly. Nejde to kdy vzniklo SVJ, nýbrž o datum rozdělení domu na jednotky. Vždyť v některých domech s jednotkami podle 72/1994 vznikala SVJ s odloženou účinností, třebas až o dvacet let později. Jde o to, zda budova byla rozdělena na jednotky(1994) prohlášením vlastníka jednotky podle 1994/72 (ZoVB), nebo na jednotky(2012) prohlášením podle 2012/89 (občanský zákoník). A přesně toto jsem tazatelce napsal.
- Justis (bez ověření): „Spárovatčku vám tam asi opravovat nebude …“
Žvaníte nesmysly. Váš dohad je předčasný, když ještě neznáme obsah prohlášení a právní poměry v domě. V této chvíli nelze vyloučit ani tu možnost, že opravu spár na terase bude povinno zajistit a zafinancovat SVJ. Jde možná o opravu střešní krytiny na (ploché) střeše bytového domu.
- Justis (bez ověření): „Ve skutečnosti se tazatelka ptá (podle Occamovy břitvy) na to, zda jí má pan předseda právo zatelefonovat.“
Žvaníte nesmysly. Na takovou pitomost se tazatelka neptá. Předseda vyzval tazatelku aby opravila dlažbu. Tazatelka se nás táže: „Má vůbec na toto právo?“. Neptala se „zda jí má pan předseda právo zatelefonovat“. Nám je to jasné, jenom Vy jejímu dotazu porozumět neumíte nebo nechcete.
Justitianus
Poslední komentáře