Rozúčtování nákladů na mytí oken několika bytů, kdy okna jsou neotevíratelná a přístupná jen z plošiny
Jaké jsou prosím zkušenosti a doporučení pro situaci, kdy některé byty v domě mají kromě běžných oken i okna neotevíratelná, pro jejichž umytí je nutno přistavit zdvíhací plošinu, což samozřejmě obnáší nemalé náklady. Taková okna jsou společnou částí domu ve výlučném užívání vlastníka bytové jednotky. SVJ zajistí 2 x ročně plošinu a umytí oken. Měli by si tyto náklady hradit vlastníci těchto bytů a nebo by měly být náklady rozúčtovány stejně jako náklady na společné části domu?
Situaci upřesňuji takto: v prohlášení vlastníka se píše, že údržbu, opravy, rekonstrukci a modernizaci společných částí domu, které jsou určeny k výlučnému užívání pouze některému z vlastníků jednotek, hradí v plném rozsahu pouze vlastník, který je výlučně užívá, a to z vlastních finančních prostředků s výjimkou, kdy vlastníci všech jednotek jsou povinni spolupodílet se na nákladech čištění venkovní strany neotevíratelných a současně nepřístupných oken nacházejících se ve společných částech domu, jakož i v bytových jednotkách,a to nejméně 2 x ročně, kdy tyto náklady budou mezi ně rozúčtovány podle spoluvlastnických podílů. K tomu konstatuji, že vlastníkům, kteří si svá okna umývají sami, se samozřejmě toto ustanovení moc nelíbí. Proto bych rád věděl, jaké řešení by doporučili ti zkušenější.
Pane Kantore, konečně jste tedy dodal nezbytné podrobnosti.
Řešení je prosté a jednoduché: Jestliže se někomu z vlastníků jednotek nelíbí obsah prohlášení, existuje možnost to změnit.
Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení (2012/89/§1169/2/c).
Justitianus
- „Taková okna jsou společnou částí domu ve výlučném užívání vlastníka bytové jednotky.“
Bohužel, toto není dostatečná informace. Citujte co je v prohlášení uvedeno o případných povinnostech výlučného uživatele takových oken. Neobsahuje-li prohlášení o této záležitosti nic konkrétního, pak se použijí ustanovení NOZ:
| § 1175 (2) Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy. |
| § 1189 (2) Má se za to, že se správa [domu a pozemku] vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. |
➡️ Z uvedeného plyne, že o údržbě společných oken ve výlučném užívání rozhoduje SVJ v rámci správy domu, avšak tuto činnost provádí [1] a hradí výlučný uživatel oken. Nikoliv SVJ! [2]
Podrobnější zdůvodnění: Mytí oken je typický úkon údržby, proto náklady na tuto údržbu nese vlastník, který okna užívá výlučně. Toto platí, neobsahuje-li prohlášení něco jiného. K nákladům na údržbu oken samozřejmě patří i náklad na zajištění plošiny. Podotýkám, že SVJ nesmí tyto náklady zahrnout do správy domu hrazené podle spoluvlastnických podílů všemi vlastníky jednotek, protože jde o náklad, který – podle zákona – hradí pouze výlučný uživatel společných oken.
SVJ však může (podle zákona č. 67/2013 Sb.) poskytovat vlastníkům jednotek službu „mytí výlučně užívaných společných oken“. Náklady na tuto službu se samozřejmě v účetnictví SVJ povedou jako náklady na poskytování služby spojené s užíváním bytů. Rozúčtují se na příjemce služby zpravidla jednou ročně.
Justitianus
- Poznámka 1: NOZ tedy zavádí v § 1175/2 nucenou práci, což je v rozporu s článkem 9 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (ústavní zákon č. 2/1993 Sb.). Ústavně konformní výklad § 1175/2 je, že provádění mytí společných oken ve výlučném užívání neprovádí ani nehradí SVJ. Tuto činnost ovšem nemůže vlastníkovi jednotky nařídit ani zákon, ani SVJ, není-li mu taková povinnost uložena v prohlášení.
- Poznámka 2: Ustanovení § 1175/2 a § 1189/2 jsou ve vzájemném rozporu. Pachatelem je profesor Karel Eliáš, hlavní tvůrce nového občanského zákoníku. K ústavně konformnímu řešení tohoto rozporu je třeba dospět výkladem. Část NOZ o bytovém spoluvlastnictví je paskvil, který ze vztahů spoluvlastníků dělá nesrozumitelnou záhadu.
„Mytí oken je … úkon údržby … . SVJ … může … poskytovat vlastníkům jednotek službu „mytí … oken““ (Vložil Justitianus, 3. Říjen 2025 – 12:58)
Justitianus napsal (kráceno, plná citace s vyznačením vypuštených míst je výše): „Mytí oken je úkon údržby. SVJ může poskytovat službu mytí oken.“
Mytí oken spadá pod správu, nebo pod služby?
- Nechápavá: „Mytí oken spadá pod správu, nebo pod služby?“
Nesrozumitelný a neurčitý dotaz.
Neuvedla jste zda se ptáte na okna a) společná společně užívaná, b) společná výlučně užívaná, c) okna ve vlastnictví vlastníka bytu.
Služba mytí oken by mohla připadat v úvahu v případě b) nebo c).
Ovšem o tom co spadá či nespadá pod služby v každém jednotlivém SVJ rozhoduje shromáždění, které má v působnosti schválení druhu poskytované služby a způsobu rozúčtování ceny služby na jednotky. Viz 2012/89/§1208/d. Počet SVJ je asi 60000. Které z nich máte na mysli?
Justitianus
Dle mne patří mytí oken společných částí vč. oken balkonů, lodžií, atrií apod. mezi správu domu. Viz 366/2013 Sb., § 7. Ani není důležité, zda jsou okna otvíratelná nebo nikoli, tedy fixní. Může jít o okna, která jiná než pevná být nemohou. Hodí se třeba do malých nebo atypických otvorů kvůli přístupu denního světlo. Nemají kování, kliku, křídlo, panty, jsou tudíž lacinější, a nevyžadují údržbu těsnění a kování.
Krom 366/2013 to to mohou řešit stanovy, ale o těch nám tazatel nesdělil nic. Pochybuji že to má tazatel v Prohlášení.
Martine, nikdo zde netvrdil, že by mytí společných oken nemělo spadat pod správu domu. Vaše triviální tvrzení nepřináší v tomto směru nic nového. Otázka zní jinak: zda tento náklad správy domu nese SVJ, nebo výlučný užívatel. Zákon říká, že toto hradí výlučný uživatel. Vyřešeno.
Je tedy zcela zbytečná Vaše argumentace obsahem nařízení vlády č. 366/2013 Sb.. Ostatně ustanovení § 7/a je v rozporu se zákonem, tedy absolutně neplatné.
Nemáte pravdu ani v tom, že by to mohly řešit stanovy. Nemohly. SVJ nemůže měnit spoluvlastnické vztahy v cizím domě. Řešit by to mohlo jedině prohlášení, jak už jsem napsal. V takovém případě by obsah prohlášení měl přednost před zákonnou úpravou, obsaženou v § 1175.
Justitianus
Pro jistotu se zeptám k: „okna jsou společnou částí domu ve výlučném užívání vlastníka“ – je to takto přesně formulováno v Prohlášení vlastníka?
Poslední komentáře