Křeček se probudil ze zimního spánku hodně pozdě.

Už před 27 lety (!!!) platilo ustanovení § 5 odst.1 zákona č. 72/1994 Sb., podle kterého „vlastnictví jednotky (…) vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí (…)“.

Jestliže si někdo koupil jednotku která je v katastru řádně zapsaná (na základě prohlášení, nebo smlouvy o výstavbě), pak je pouze jeho problém aby si zjistil zda tato jednotka reálně již existuje, a zda je také zkolaudovaná k užívání stavebním úřadem (a k jakému konkrétnímu způsobu využití je zkolaudována).

Je to podobné jako kdybyste si koupil technický průkaz k autu které neexistuje. S tím autem nevyjedete na veřejnou pozemní komunikaci. Nepřihlásíte to, nedostanete značky, neprojdete technickou kontrolou. Je naivní myslet si něco jiného! U stavby je ovšem možno požádat o dodatečné stavební povolení a dotáhnout „virtuální“ jednotku ke kolaudaci.

Katastrální úřad totiz zapíše jednotku i jen na základě prohlášení a vůbec nezkoumá zda tato jednotka skutečně vznikla a zda byla zkolaudovaná k užívání postupem podle veřejného práva (viz stavební zákon). Mohou tedy být zapsány v katastru jednotky, které dosud v reálném světě neexistují. Jinak by bylo nemožné vkládat do katastru smlouvu o výstavbě, která definuje právě toto: dosud neexistující jednotky, které teprve mají vzniknout jejich výstavbou.

Kdo si koupil neexistujicí jednotku, koupil si pouze právo stavby. Může si tuto jednotku v domě vystavět a dotáhnout ke kolaudaci, ovšem za vlastní peníze a na vlastní riziko. Nikdo nemusí být Albert Ajnštajn, aby toto pochopil. Občanský zákoník předpokládá, že každý má rozum průměrného člověka.

Je pouze na kupci samotném, aby si zjistil zda nejde o „černou“ stavbu, zda stavebník je shodný s osobou dosavadního vlastníka, zda stavebník získal stavební povolení před zahájením prací (případně zda řádně ohlásil stavbu stavebnímu úřadu a již marně uplynula zákonná lhůta ve které mu to mohl Stavební úřad zatrhnout).

Rozhodující je pro něj zejména zda stavbu může či nemůže užívat. Užívání je přípustné jedině po udělení kolaudačního souhlasu, nebo po udělení výjimky k užívání stavby před jejím dokončením. O tom rozhoduje pouze stavební úřad.

Veškerá rizika spojená s nedokončenou stavbou přešla na nabyvatele. Veškeré „papírování“ spojené s rozestavěnou stavbou je na něm, na novém stavebníkovi. Samotná změna v osobě stavebníka však nevyžaduje žádné povolení stavebního úřadu. SÚ pouze vezme tuto změnu na vědomí.

Ombudsman Křeček právě objevil Ameriku. My ostatní už to známe 27 let.

Justitianus