Změna platby před a po revitalizaci
Jak správně řešit tuto situaci. Dům 32 bytových jednotek, z toho 20 ve vlastnictví 13 garáží z toho 7 ve vlastnictví. SVJ vzniklé na jaře r. 2014. Platba na opravy za byt. jednotku 1 Kč, platba na opravy za jednotku garáže 0.25 Kč. Tak se platilo po celé roky před vznikem SVJ i po vzniku SVJ. V roce 2016 byla odsouhlasena revitalizace domu, čili zateplení celé obálky domu, střechy, na které byla před zateplením provedena oprava, čili byla funkční, zateplení stropu ve společných prostorách suterénu a garážích, opravy některých lodžii, které byly poškozeny špatnou údržbou vlastníku bytu. Při zateplování se ale vybouraly dlažby i v lodžiích, které byly v pořádku, aby byl dům vzhledově jednotný. Na základě toho jsme odsouhlasili navýšení platby o 100%, čili 2 Kč byt, 0,5 Kč garáž. V roce 2017 SVJ vzalo úvěr na zateplení 9000000, dohromady splatíme 11099700 Kč, po dobu 25 let. Zateplení domu se odhlasovalo až po ujištění předsedy SVJ, že platba kterou jsme si navýšili v roce 2016, plně pokryje cenu zateplen 10200000 Kč, včetně splátky úvěru a tudíž se žádná další platba na opravy navyšovat nebude. V průběhu zateplování padlo hodně kritiky na předsedu SVJ, že neřeší se zhotovitelem revitalizace, spousty nekvalitně provedených prací, oznámil vlastníkům i nájemníkům garáží na shromáždění vlastníku r. 2018, že se zvedá platba na jednotku garáže stejně, jako máme na jednotku bytu dle § 1180 NOZ, takto to máme napsáno i ve stanovách. Táto jeho informace o úpravě platby nebyla uvedena jako jeden z bodu, na pozvánce na schůzi, čili se na toto téma nikdo nemohl dopředu připravit. Konkrétní problém je tedy v tom, že vlastníci i nájemníci garáži, i ti kteří v domě nebydli, nyní přispějí částkou o 100 000 Kč víc na zateplení domu, než jak bylo odsouhlaseno na shromáždění vlastníku v roce 2017, jak jsem psal výše. Návrh na úpravu stanov pro úpravu poměru platby bytu a garáži, tak jak jsme platili doposud s následným odhlasováním všemi vlastníky odmítá předseda řešit. Druhý dotaz je tento. Zhotovitel nestihl dokončit revitalizaci v termínu, hrozila mu penalizace ve výši 430 000 Kč. Předseda na to vyhotovil dodatek ke smlouvě o prodloužení díla i přes naše písemné námitky, že s tímto jeho rozhodnutím nesouhlasíme. Jako důvod uvedl, že desky, které se budou montovat na zábradlí lodžii, se budou řezat na správnou délku až na místě montáže, aby měly správnou délku. Tím umožnil zhotoviteli dodělat skoro všechny nedodělky a penále tak bylo zachráněno. O tomto dodatku nechtěl nechat hlasovat z důvodů, že je to v jeho kompetenci. Jak by se měli nyní vlastníci jednotek zachovat?
za podmínek, které jim předseda předložil. Neuvádíte, zda byl předložen rozpočet a jaká byla rozpočtová rezerva. Nedohodli jste se předem co budou hradit všichni vlastníci a co majitelé lodžií. To, že cenu opravy je třeba zaplatit je mimo diskuzi. Výše měsíčních splátek není zdaleka rozhodující faktor. Vzali jste si úvěr na velmi dlouhou dobu 25 let. Co udáte pokud některý z vlastníků přestane platit? Nelze předpokládat, že se za 25 let neuděje nějaká změna vlastníka. Máte s vlastníky uzavřeny nějaké smlouvy, které situaci s možným dluhewm řeší? Stran dodatku ke smlouvě lze těžko radit. Neznám ani Vaše stanovy ani co jste si ujednali a schválili ve věci opravy a co je k dispozici v písemné formě.
Rezervu na celý dům máme 3 000 000 Kč na pokrytí nenadálých oprav a na případné překlenutí neplatičů. Součet všech spoluvlastnických podílu v domě je 25933 z toho na garáže připadá 2565. Kdo bude co hradit, se opravdu nedohodlo, ale schválila se částka záloh kterou budou hradit vlastníci garáži a to 0,5 Kč na podílovou jednotku na dobu splátky 25 let, a 2 Kč na podílovou jednotku vlastníku bytu, rovněž na 25 let. Takto to bylo schváleno na shromáždění v roce 2017 a pak se teprve hlasovalo kdo je pro zateplení za těchto výše popsaných podmínek. Takto nastavená platba nám pokryje celý úvěr. Problém nastal až nyní po zateplení domu, kdy předseda zjistil, že existuje § 1180 dle NOZ a vyřešil to tak, že dal účetní pokyn na navýšení platby za podílovou jednotku garáže taky na 2 Kč s tím, že to všichni majitele garáží musí podepsat. S tím samozřejmě vlastníci garáží nesouhlasí, protože za 25 let přispěji na splátku úvěru zhruba částkou o 100 000 kč víc než bylo na shromáždění vl. v roce 2017 odsouhlaseno. Vlastníci bytu tedy ve výsledku zaplatí o tolik míň o kolik víc by přispěli vlastníci garáži. Co se týká dodatku ke smlouvě. Dle smlouvy o díle podepsané se zhotovitelem měla být stavba ukončena 1.9. 2017 vč. špatných klimatických podmínek , víkendů a svátku. Bylo naprosto zřejmé, že dílo zhotovitel v tomto termínu nedokončí, na části domu ještě ani nebyl nalepen polystyrén. Nakonec bylo dílo ukončeno opravdu až 13.10. 2017, i když některé nedodělky se dodělávaly až v dubnu r.2018 . Z každého dne prodlení jsme měli dle smlouvy nárok na penalizace ve výši 10 000 Kč, dohromady- tedy 430 000 Kč. Výbor SVJ vyřešil tuto situaci tak, že se zhotovitelem sepsal dodatek ke stávající smlouvě o prodloužení díla. Jako důvod uvedl předseda SVJ, že čelní dřevěné balkónové desky, se budou řezat na správnou délku až na místě montáže. Nikde ve smlouvě o dílo jsem se nedočetl, že tyto desky budou řezány křivě a nevzhledně, je přece logické, že zhotovitel je povinen provést dílo odborně a dle patřičných norem. Několik vlastníku předsedu SVJ upozornilo, že s tímto jejich záměrem naprosto nesouhlasíme a žádali jsme aby vlastníci o tomto záměru SVJ hlasovali, protože se jedná o naše peníze. Předseda bez hlasováni tento dodatek podepsal a umožnil tak zhotoviteli dodělat skoro všechny nedodělky a penále mu tak zachránil.
I když jsem se naši situaci snažil popsat co nejpodrobněji, nikdo se nějak k této problematice nevyjádřil. Mám to teda brát tak, že způsob zaplacení úvěru v poměru (tímto poměrem jsme platili po celé roky před vznikem SVJ i po vzniku SVJ), jak jsme si odhlasovali na shromáždění vlastníků v roce 2017 není platné, čili v poměru 5 Kč za mtr2 plochy z garáže a 20 Kč za jeden metr2 z plochy bytu, ale musíme se držet § 1180 NOZ , dle kterého nám předseda zvedá platbu na jednotku garáže stejně, jako máme na jednotku bytu. Že s tímto navýšením dobrovolně souhlasím, mi dává nyní podepsat. Jelikož v domě garáž nevlastní, je logické, že odmítá situaci s vlastníky garáží řešit. Vlastníci garáži místo 30 000 Kč tak musí zaplatit 100 000 Kč. Rovněž není podvod, nebo jak to nazvat, že Výbor SVJ sepsal se zhotovitelem dodatek ke stávající smlouvě o prodloužení díla, řekněme třeba z dobrých vztahu se zhotovitelem, když bylo zcela jasné, že zhotovitel dílo není schopen dokončit v termínu. SVJ tímto nesmyslným krokem znemožnilo vlastníkům jednotek uplatnit penalizaci zhotoviteli ve výši 430 000 Kč. Ve smlouvě o dílo se zhotovitelem je napsáno, že na čela lodžii budou namontována smrková prkna. Táto montáž má být provedena v termínu ukončení díla tak, jak je stanoveno ve smlouvě o dílo. Pokud by přece práce byla provedena nekvalitně asi by byla následně objednatelem reklamována.
Zkusím ještě položit poslední dotaz. Můžeme se my vlastnící garáži nějak bránit, když Výbor SVJ nám oznámil způsob, jak budeme splácet úvěr, který si vzal na revitalizaci domu( jak už jsem psal výše z plochy garáží jsme přispívali na opravy méně za 1 m2 než za 1 m2 z plochy bytu) a po dokončení revitalizace nám oznámil, že nám sice nechal odhlasovat zateplení v tomto poměru, ale nyní chce, abychom platili tak, jak říká par. 1180 NOZ, čili stejnou částku jak z 1 m2 plochy garáže, tak z 1 m2 plochy bytu. Pokud by tento požadavek předložil před hlasováním o revitalizaci nikdo kdo vlastní garáž by pro zateplení bytu nehlasoval a hlasování by asi neprošlo. Zaplatit za zateplení bytu 350 000 Kč a pak ještě doplatit 200 000 Kč za dvě garáže, jak to nyní navrhuje výbor SVJ by nikdo se zdravým rozumem neodhlasoval. Nikoho v domě ani nenapadlo, že by takový požadavek výbor vůbec vyslovil, protože jsme od postavení domu až do dneška platili stále stejným poměrem, jak jsem již psal výše. Je naše hlasování o zateplení nyní neplatné, když jsme byli vlastně podvedeni? Máme nějakou šanci tuto situaci nějak řešit, nebo nezbývá než si po čtyřiceti létech bydlení hledat nový byt? Je postup výboru správný?
Poslední komentáře