vyúčtování tepla rok 2008 a 2009
Dobrý den prosím o radu,
naše společenství mělo do roku 2007 správcovskou firmu, která měla na
starosti vše s chodem bytového domu. Z důvodu neřešených reklamací
s developerem, naše společenství této správcovské firmě vypovědělo
smlouvu a vybralo novou. Nová správcovská společnost dlouho přebírala
podklady a vyúčtování od původní společosti, proto nám zaslali
vyúčtování až na konci minulého měsíce, jak za rok 2008, tak za
2009. Požadovaná částka doplatku cca. 14 tis. za uplynulé dva roky, nás
poněkud zaskočila ( obsahuje i jiné služby úklid atd..). Největší
rozdíly jsou ve vyúčtování tepla, proto jsem se pokoušel porovnat
vyúčtování od původní správcovské firmy za rok 2007 s vyúčtováním
nové správcovské firmy za roky 2008 a 2009. V minulosti jsme měli
nastavené zálohové platby tak, že jsme měli většinou přeplatky do cca.
1000 Kč. Podotýkám, že máme vlastní plynovou kotelnu přímo v našem
bytovém domě. Požádal jsem novou správcovskou firmu o vysvětlení.
Zástupce společnosti na můj dotaz o velkém rozdílu v jednotkové ceně za
uplynulé roky ( 2007 – 240,99 Kč/GJ, Rok 2008 – 330,– Kč/GJ, Rok
2009 – 429 ,– Kč/GJ ) mi odpověděl cituji " rozdíl ceny na jednotku GJ
lze vysvětlit z odlišného stanovení výpočtu, vyrobeného množství GJ za
období naší správy (od 2009) a správy předchozího správce v letech
minulých. Správný postup výpočtu (pokud není přímo měřic vyrobeného
tepla) totiž vychází nejen z dodaného množství plynu přepočteného na
GJ, ale i z toho jaká je výhřevnost plynu a účinnost kotelny, která
nemůže být samozřejmě na 100 % neboť při výrobě vzniká i odpad,
který jde do komína. Tento způsob tak více respektuje realitu a takto
vypočtené množství GJ je pak samozřejmě menší než množství tepla
určeného jen na základě dodaného plynu. Menší množství GJ pak znamená
větší cenu za jednotku a naopak. Podrobnosti výpočtu tepla včetně
v domovní kotelna stanovuje vyhláška č.150/2001 Sb.
Po této odpovědi jsem požádal o poskytnutí všech faktur za roky 2008 a
2009, abych mohl své pochyby rozptýli. Zástupce společnosti mi trochu
neochotně odpověděl, zda na tom opravdu trvám, sdělil že těch faktur je
za každý rok cca. 50, takže celkem 100 ks za 2 roky, také jsem požádal
o sdělení koeficientů jednotlivých bytových jednotek na základě,
kterých byl výpočet tvořen. Na tento můj požadavek mi zástupce
společnosti sdělil, že není povinen mi poskytovat kompletní informace
o koeficientech jednotlivých bytových jednotek a postupu při výpočtu
s tím že je to know-how této společnosti. Myslím si, že bych měl mít
nárok na poskytnutí těchto informací. Dále chci na základě informací
z vašich stránek požádat o další podklady ( odečtové archy vodoměrů
a IRTN, podlahové a započitatelné plochy jednotlivých jednotek případně
počty osob, pokud je podle nich rozúčtováváno + se podívám do usnesení
shromáždění o způsobu vyúčtování služeb tam, kde to neupravuje
zvláštní právní předpis nebo rozhodnutí cenového orgánu ). Prosím tedy
o radu zda mám nárok na informace a transparentní přehled celého
vyúčtování. Případně mohu zaslat k nahlédnutí vyúčtování za
uplynulé roky. Předem děkuji za jakoukoli radu při postupu v této
záležitosti. S pozdravem
Pokud jde o kalkulaci ceny tepla, řeší to cenové rozhodnutí ERÚ č. 7/2008, příloha č. 2. Samotné vyjádření ceny tepla v Kč/GJ je pro vyúčtování bezvýznamné. Na rozúčtování a vyúčtování nemá žádný vliv, neboť zásadně se rozúčtují NÁKLADY na vytápění (v Kč), nikoliv gigajouly - bez ohledu na výhřevnost plynu či účinnost kotle.
------------------------------------------------------------------------------------------
Pokud jde o druhou část Vašeho dotazu: Správní firma postupuje značně amatérsky.
• Za prvé: Vyhláška č. 152/2001 Sb. byla zrušena dnem 1. září 2007.
• Za druhé: Ani v době platnosti této vyhlášky se podle ní neprovádělo rozúčtování tepla. K tomu totiž už od 1.1.2002 slouží vyhláška 372/2001 Sb.
• Za třetí: Tvrzení o "tajném know-how" jsou pouhé kecy. Podle § 7 odst. 3 vyhlášky č. 372/2001 Sb. vlastník (SVJ) "seznámí konečného spotřebitele na jeho žádost s podklady, ze kterých vyúčtování vychází, případně se způsobem rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi ostatní konečné spotřebitele v zúčtovací jednotce."
Takže se podívejte do vyúčtování, které jste obdržel. Povinně v něm musí být uvedeny údaje vyjmenované v § 7 vyhlášky, nebo jsou na vývěsce v domě. Není-li tomu tak, nebo chcete další doplňující informace (např. použité koeficienty nebo dodavatelské faktury plynu), požádejte o jejich předložení. Nejlépe písemně.
Nebude-li vám vyhověno, podejte PÍSEMNĚ reklamaci vyúčtování. To je totiž bez kontroly podkladů pro Vás nepřezkoumatelné a tedy neplatné a neúčinné. Nejste povinen uhradit doplatky, dokud Vám nebude umožněna kontrola v souladu s vyhláškou.
Obracejte se na SVJ (adresovat společenství, k rukám předsedy výboru). Je to SVJ - nikoliv správce - kdo je povinen zajistit, abyste se domohl svého práva na informace. Pokud nejste Vy sám předsedou SVJ, nejste se správní firmou v žádném právním vztahu.
lake
Dobrý den,
děkuji za Váši radu a ještě níže uvádím, jakým způsobem mi
odpověděla správcovská firma na můj požadavek, že mám nárok (lépe
řečeno naše SVJ a předseda SVJ )na kompletní popis způsobu vyúčtování
na základě vyhlášky 372/2001 Sb. Na to mi odpověděla paní jednatelka
správcovské firmy, že není povinna mi sdělovat celkový postup
vyúčtování a už vůbec ne, poměr mëzi naší spotřebou a spotřebou
ostatních bytových jednotek ani průměrnou spotřebu v našem domě a rozpis
koeficientů pro jednotlivé byty dle jejich polohy v bytovém domě. Dle
výpisu za rok 2008 náš byt má odchylku 40 %(maximum povolující
vyhláška 372/2001 Sb.) od průměrné spotřeby tepla a to patří rozměrem
k těm menším v našem bytovém domě a za rok 2009 je odchylka 36 % (
téměř také maximum )
Paní jednatelka se odvolává na metodické pokyny č.j. 12 925/2002 k vyhlášce 372/2001 Sb.
Metodický pokyn Ministerstva pro místní rozvoj k vyhláce č. 372/2001 Sb. č.j. 12 925/2002 –34 ze dne 31. května 2002
Cituji z těchto pokynů :
„(3) Každý spotřebitel podle tohoto ustanovení má právo, aby byl seznámen vlastníkem, pokud o to požádá, o způsobu rozúčtování a o podkladech, které k tomu byly použity. Je třeba upozornit, že se jedná o způsob rozúčtování a o výchozí souhrnné podklady, nejedná se o informace např. o spotřebě TUV jednotlivých spotřebitelů nebo o odečtech údajů indikátorů u jednotlivých spotřebitelů.“
Prosím tedy o radu, zda mám právo žádat, kompletní podklady na základě kterých bylo vyhotoveno konečné rozůčtování.
Předem děkuji.
S pozdravem Tomáš P.
Kdo má právo „žádat“ a „co“ najdete ve smlouvě mezi SVJ a
Správcem. Vaši situaci chápu, protože jsme nyní v obdobné situaci. Byla
podána reklamace kterou v našem případě Správce nejprve odmítl a pak se
schoval za Výbor (který tím dostal do neřešitelné situace – údajně
je vše dobře, jen jeden Vlastník si vymýšlí). U nás bohužel ale
není vůle nic měnit (ani od Shromáždění)
No… Vlastník kterému se to nelíbilo se rozhodl podklady pro Vyúřtování
získat žalobou a to tak jak ukládá Vyhláška 372/2001 §2j
s náležitostmi dle §7/2 včetně příslušenství (§121/3 ObčZ).
Dle právníka našeho Vlastníka jsou doposud zaplacené zálohy nevúčtované
a tedy neoprávněné. Žaloba kterou náš Vlastník tedy podal – podal
proti SVJ (protože mu Shromáždění kroky proti Správci znemožnilo)
a to na vrácení všech nevyúčtovaných záloh za 3 roky nazpět.
Zřejmě tedy ani Vaše Vyúčtování neobsahuje uvedené náležitosti.
Čeká Vás tedy zřejmě znova opětovná obtížná výměna Správce
(budeli vůle ve Shromáždění).
rivr
PS: bohužel co zatím nevíme je, zda pokud SVJ prohraje – a náhrada bude
dle §13/7 ZoVB… na kom vymáhat škodu? – po těch co hlasováním
rozhodli o setrvání stávajícího Správce a tedy i jeho praktik.
Pane rivr,
jen doplním ohledně náhrady škody: účastníci hlasování nejsou přímo odpovědní, neboť samotné hlasování na shromáždění není právním úkonem.
Vymáhat škodu mohou členové SVJ na členech výboru v občanskoprávním řízení, přičemž budou muset prokazovat členům výboru jejich pochybení v příčinné souvislosti se vzniklou škodou.
Soud bude nicméně přihlížet ke všem okolnostem - také k tomu, že výbor např. konal tak, jak mu shromáždění předtím uložilo. Soud může těm, kteří nesprávný postup odhlasovali, jejich nárok snížit nebo i zcela zamítnout.
lake
Lake napsal: účastníci hlasování nejsou přímo odpovědní, neboť samotné hlasování na shromáždění není právním úkonem.
Můj dotaz zní: výbor je odpovědný tedy za co a na základě jakého podkladu. Jaká je tedy odpovědnost výboru a z čeho vyplývá? Je to dotaz obecně, nedotýká se jenom výše uvedeného. Děkuji za odpověď. Zdenda
Pane Zdenek2,
výbor jako statutární orgán nemůže být odpovědný. Odpovědnost může mít:
(a) SVJ jako právnická osoba,
(b) osoba která je statutárním orgánem,
(c) osoby které jsou členy statutárního orgánu.
Rozsah odpovědnosti vůči SVJ se nejlépe stanoví smlouvou o výkonu funkce, která je obdobou smlouvy mandátní a má písemnou podobu. Naprostá většina SVJ - ke své škodě - takové smlouvy neuzavírá. Pak se členové SVJ diví, že na členy výboru nemají žádnou "páku".
Není-li smlouva, zbývá pouze posuzovat vzniklou škodu podle § 415 a následujících Občanského zákoníku.
lake
Mohl by jste upřesnit (za předpokladu výše predikovaného –
že SVJ prohraje), kdo konkrétně z čeho zaplatí náklady
vyplývající z prohry (již nyní má SVJ náklady na právní podporu
kterou platí jako extra zakázku skrze AK Správce – a platí je domnívám
se z příspěvků na správu domu (ostatně jiné prostředky k tomu ani
nemá – ale zase nemá ani žádné usnesení keré by ji k těmto platbám
opravňovalo))
Uvedenému že „…výbor jako statutární orgán nemůže být
odpovědný..“ a textu v ad-c) nerozumím:
u nás jsou členové Výboru členy statutárního orgánu (a jsou zapsáni
v OR). Kdo není členem Výboru – není statutárním orgánem a
naopak. Nemohl by jste uvést konkrétně – kdy člen Výboru není
Statutárním orgánem ?
Podotýkám, že zmiňovanou smlouvu o výkonu funkce také nemáme.
Mohl by jste uvést mezi kým by měla být uzavřena zmíněná smlouva?
(mezi nově zvolenými členy a každým jednotlivým Vlastníkem (protože
v tu chvíli mi není jasné kdo SVJ zastupuje)). Mohl by jste uvést
konkrétní SVJ kde to na Vámi uvedeném principu funguje? děkuji
rivr
Kdo konkrétně z čeho zaplatí náklady vyplývající z prohry?
Ten, kdo ve sporu nebude mít úspěch, tedy SVJ. Z čeho – to si musíte
stanovit vy.
Kdy člen Výboru není Statutárním orgánem ?
Vždy.
Mohl by jste uvést mezi kým by měla být uzavřena zmíněná smlouva?
Viz http://www.portalsvj.cz/…-2008-a-2009#… .
lake
Předestřel jsem kdo nebude úspěšný → SVJ. Odkaz na Váš příspěvek objasňuje po kom budou členové SVJ vymáhat škodu, ve sporu „Vlastník-SVJ“. Já se však ptal jaké prostředky použije Statutární orgán k sanaci nákladů „Vlastník-SVJ“
- prostředky SVJ? nebo
- prostředky konkrétního člena Výboru? nebo
- které jiné pokud ani jedny?
…nebo kdo je Vámi uvedené „vy“
Nevím jak jinde ale u nás platí:
§9/13 ZoVB cit.: „Statutárním orgánem společenství je výbor nebo
pověřený vlastník. …“
§9/11 ZoVB cit.: „Výbor je výkonným orgánem společenství; musí
mít alespoň 3 členy; …“
Odkazujete mne na tento příspěvek:
mohl by jste uvést, přesně která část příspěvku objasňuje s kým by
měl Výbor (či jeho členové) uzavřít zmíněnou smlouvu. Já
to tam nevidím.
rivr
Pane rivr, opravuji odkaz ohledně smlouvy o výkonu funkce: http://www.portalsvj.cz/…-2008-a-2009#… . Ten příspěvek znáte, neboť jste přímo na něj reagoval.
lake
Pane Tomáši,
(1) pro Vás je partnerem výhradně SVJ, nikoliv správcovská firma. Záleží samozřejmě na obsahu smlouvy mezi SVJ a správní firmou, ale Vy uplatňujete požadavky zpravidla vůči SVJ. Se správcem nejste v právním vztahu.
(2) SVJ je samozřejmě povinno sdělit Vám přesný popis postupu při vyúčtování, a to minimálně v těch částech, které nejsou pevně dány právním předpisem. Sem patří např. použité součinitele a koeficienty, dále postup při uplatnění korekcí k dosažení rozpětí –40 až +40% od průměru. Rovněž jsou povinni sdělit způsob rozdělení nákladů na teplo k vytápění a k ohřevu vody, pokud není dán měřením, nýbrž některým z náhradních způsobů.
(3) Jakékoliv „metodické pokyny“ ministerské či jiné jsou naprosto nezávazné; jde o výplod jakéhosi ministerského ouředníka bez právní závaznosti. O metodických pokynech se prostě odmítněte bavit.
(4) Jako člen SVJ jste i Vy osobou odpovědnou za správné rozúčtování a vyúčtování (neboť za závazky společenství ručíte až do výše Vašeho spoluvlastnického podílu, viz § 13 odst. 7 ZoVB). Proto máte i právo kontrolovat hospodaření a seznámit se se všemi údaji, ze kterých vycházel rozúčtovatel. To neplatí, je-li stanovami toto právo omezeno a přeneseno na kontrolní komisi či dozorčí radu či jiný orgán SVJ.
(5) Vyhláška 372/2001 Sb. v § 7 odst. 2 taxativně vyjmenovává údaje, které jsou povinnou součástí vyúčtování pro každého jednotlivého konečného spotřebitele (tedy i nečlena SVJ). Zde není o čem diskutovat. Už se zde řešilo, viz http://www.portalsvj.cz/…ovani-sluzeb .
lake
„máte … právo kontrolovat hospodaření a seznámit se se všemi údaji, ze kterých vycházel rozúčtovatel.“
Jistěže.
„To neplatí, je-li stanovami toto právo omezeno a přeneseno na kontrolní komisi či dozorčí radu či jiný orgán SVJ.“
Nikoliv. Toto právo nelze omezit. Vlastník se tohoto práva může dobrovolně vzdát, to ale nemusí předem žádným způsobem oznamovat.
Pepík
mám přeplatek (skoro 10.000 a každý z nás v SVJ) a nám chybně spočtené na Vyúčtování RTN (ne jen já – všichni jej mají chybně). Mám jej odmítnout? a dál se domáhat správného Vyúčtování soudem?
když Výbor nemohl nic víc udělat, protože
- on zmíněné know-how na RTN nemá (a nemohl je ze Správce dostat)
- protože smlouva mezi SVJ a Správcem je diletantská (nemá sankce a Vlastníci navyklí na to, že Správce měl jako majoritní zástupce předchozího majitele „vždy pravdu“ věří tedy pouze Správci)
- protože nikdo z Vlastníků (mimo Výbor) „NECHCE“ rozumět proč neměl „svoje prachy v kešeňi do konce července“ bylo jejich jediným počinem okamžitá výměna Výboru
(kdy Shromáždění namísto řešení vadného RTN defenestrovalo stávající Výbor a nově zvolení členové Výboru bezprostředně po zápisu do OR bez dalšího vyplatili přeplatky – přestože předchozí Výbor uznal reklamaci Vlastníka na RTN. Stávající Výbor ji ignoruje)
…udělat nějaké účinné kroky k nápravě?
Pane rivr,
píšete, že jste včas podal reklamaci vyúčtování topných nákladů, která byla výborem uznána. Přeplatky však byly vráceny podle původního neopraveného vyúčtování.
Obraťte se na Českou obchodní inspekci s tím, že Vaše reklamace nebyla řádně vyřízena. Teplo je totiž zboží jako každé jiné. Nebudou-li se chtít vaším případem zabývat (záleží na konkrétních okolnostech), zbývá soudní cesta.
P.S. Předpokládám, že jste si spočítal, že nové vyúčtování by pro Vás bylo výhodnější. Jinak by Vaše reklamace neměla valného smyslu, že ...
lake
Poslední komentáře