ustanovující schůze s notářem

Nevím, jestli to chápu dobře, ale já se neptám na první schůzi po vzniku společenství vlatníků bytových jednotek.(až když je notářsky ověřený zápis ze schůze),ale na schůzi, kde si vlastníci bytových jednotek mají za přítomnosti notáře odsouhlastit vznik společenství, stanovy a zvolit orgány společenství. (v domě je 18 bytových jednotek
a z toho jen dvě jsou ještě ve vlastnictví OSBD)Mohou zbývající vlastníci bytových jednotek svolat „ustanovující“ schůzi? díky R.K.

Tak podle mého názoru to nechápete dobře a dělíte to na dvě schůze, přestože je jen jedna :)

Společenství vzniká samočinně bez vašeho přičinění , a to dle zákona splněním daných podmínek(v domě je min 5 jednotek ve vlastnictví min. 3 vlastníků; při přechodu z družst. vlastnictví je tam odchylka – viz § 9 Z. o Vl. bytů)

Na schůzi, která se musí konat do 60 dnů od vzniku SVJ (můžete jí říkat třeba ustanovující, důležité je, že je PRVNÍ), na ní členové zejména zvolí orgány SVJ a schválí stanovy.

G.X.

První schůzi shromáždnění společenství bych určitě ustavující neříkal, protože se jí nic neustavuje. Společenství se „ustaví“ samo, po splnění zákonem daných podmínek, jak napsal G.X. Pak následuje první schůze shromáždění společenství, i když třeba až po několika letech po vzniku společenství.

KarelJ

I když si myslím, že první schůze shromáždění ustavuje(volí) orgány a ustavuje (schvaluje) stanovy, raději bych jí říkal PRVNÍ.

Je to termín z § 9/8 a je jednoznačný.

Pak je ovšem třeba takové schůzi říkat „schůze ustavující orgán“, nikoli „ustavující schůze společenství“.

KarelJ

Zákon zde zjevně ukládá povinnosti původnímu vlastníkovi v souvislosti se zaniklým právním vztahem, tedy vlastníkovi, který vlastníkem již není a pozbyl veškerých povinností a práv souvisejících s vlastnickým právem, které skončilo.

Domnívám se, že by se dalo vyargumentovat, že původní vlastník po zániku vlastnického vztahu již žádné povinnosti v souvislosti se zaniklým právním vztahem nemá ani mu nemohou být zákonem uloženy, resp. měl je pouze v době trvajícího vlastnictví.

Právně čistým řešením tedy je, že původní vlastník (město) svolá nejvyšší orgán společenství (schůzi shromáždění) v době, kdy je ještě vlastníkem domu (a společenství ještě nevzniklo), s tím, že stanoví termín konání na dobu po vzniku společenství.

V opačném případě, kdy se vyčkává a první schůze shromáždění se nějak sejde, z podnětu kohokoli, třeba až po jisté době, nemusela být dodržena forma a rozhodnutí (např. volby volených orgánů) neplatně svolané schůze shromáždění mohla být absolutně neplatná, neboť svolavatel nebyl oprávněn schůzi shromáždění svolat.

Poměrně zajímavé je, že § 9 odst. 8 ZoVB nepřipouští možnost, aby první schůzi shromáždění byla svolána někým jiným, než původním vlastníkem, zejména nepřipouští, aby se sešla z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají příslušné procento hlasů (§ 11 odst. 1).

Nekoná-li tak původní vlastník, funguje společenství tak podle § 9 odst. 9 natrvalo, aniž by mělo možnost tento stav změnit.

Teoretik

Vážený teoretiku :)

ve větě první předjímáte, že vlastnické právo původního vlastníka skončilo. Tak tomu téměř nikdy není, ledaže by prodal všechny jednotky, a to velmi rychle. Typicky u nových bytových domů toto trvá i roky.

G.X.

Vážený pane G.X.,

děkuji za doplnění, ve Vámi popsaném případě, pokud je „původní“ vlastník stále vlastníkem, pak shora popsaný problém patrně nenastane. Píšu raději „patrně“ z toho důvodu, že takový subjekt potom vystupuje ve dvou rolích, které je třeba odlišovat, a mělo by být u každého právního úkonu patrné, v jaké roli takový vlastník vystupuje:

Jako vlastník – a z toho titutu není oprávněn první schůzi shromáždění svolat (zákon to neumožňuje).

Jako „původní“ vlastník – a tady jsme u problému, který jsem popsal, kdy „původnímu“ vlastníkovi je ukládána povinnost plynoucí z již neexistujícího právního vztahu.

To není nic výjimečného, naopak, subjekt vstupuje do více různých právních vztahů zcela běžně.

Kromě toho, pokud vlastnické právo „původního“ vlastníka trvá, pak bych ho jako „původního“ vlastníka neoznačoval.

Teoretik

Dobrý den,

i když mi není zcela jasné, proč řešíte právě tuto eventualitu, tak původní vlastník, i pokud již nevlastní žádnou jednotku, má svolat shromáždění. Na něm zřejmě tedy již nebude hlasovat. Ale jak uvedeno: toto může nastat jen velmi výjimečně.

Obecně – pokud původní vlastník nesvolá shromáždění ani do 60 dnů, pak nastupuje § 9 odst 9, dle kterého

(9) Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. 

dále zde máme § 11 odst (1)

(1) Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. Shromáždění se sejde z podnětu výboru nebo pověřeného vlastníka nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. 

Domnívám se, že to odpovídá na dotaz položený výše. Tedy: to že, první schůze nebyla svolána dle intencí odst (8)[tedy do 60 dnů původním vlastníkem], nemůže bránit svolat později shromáždění v souladu s pravidly uvedenými výše; nic ani nebrání takto svolanému shromáždění schvalovat záležitosti, které by jinak byly programem schůze první.

G.X.

V takovém případě nic nebrání členovi napadnout rozhodnutí přijaté na schůzi shromáždění, která nebyla svolána v souladu se zákonem, tj. jedná-li se o první schůzi, nebyla svolána původním vlastníkem (bez ohledu na to, kolik dní uplynulo). Zákon neříká, že když marně uplyne 60denní lhůta, může první schůzi shromáždění svolat někdo jiný, než původní vlastník.

KarelJ

např. při privatizaci „původní“ vlastník vyhotoví prohlášení, kterým rozdělí dům na jednotlivé jednotky. Zůstane tak vlastníkem všech jednotek. Při prodeji (pokud se nepodaří prodad všechny jednotky najednou) se stává jak původním, tak stávajícím vlastníkem.

Jestli hrozí neplatnost schůze… Když se všichni vlastníci dohodnou na znění stanov a na tom, koho zvolej do výboru, nevím, kdo by pak (soudně) napadal neplatnost schůze. (že by se přeci jen našel někdo, kdo nesouhlasí se stanovami a vlastně vůbec s ničím je ale také možné – v tom případě to bude mít společenství težké…)

Vážený pan Bobikux,

souhlasím, pokud je souhlas všech, není problém. Ale tak je to vždy, nejen při první schůzi shromáždění.

Pro přijetí stanov ani volbu výboru není potřeba souhlasu všech (a zákon pro první schůzi shromáždění žádná navýšená procenta nestanoví), takže v případě, že stanovy a volba neměly podporu všech, ostatní se mohou dovolávat neplatnosti takového rozhodnutí.

Občanský zákoník jasně říká, že právní úkon je platný pouze v případě, byla-li splněny všechy jeho zákonem předepsané formální náležitosti. Do formálních náležitostí právního úkonu se jistě zahrne i způsob svolání schůze shromáždění.

KarelJ

Tak to je na trest smrti – u nás před 7 nebo 8 lety byla první schůze s notářkou na popud vlastníků, bylo to popud bývalého vlastníka a mne. Asi se půjdu udat!!! JarekSVJ

Tak to je na trest smrti – u nás před 7 nebo 8 lety byla první schůze s notářkou na popud vlastníků, bylo to popud bývalého vlastníka bytu v domě a mne. Asi se půjdu udat!!! JarekSVJ

Pokud tak původní vlastník neučiní, je možné použít:

ZoB § 11

1. Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění.

Shromáždění se sejde z podnětu výboru nebo pověřeného vlastníka nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů.

My taky! Alena