Úskalí Potvrzení podle § 1186 (na co elitní právníci zapomněli)
Tak si představte, že kupujete byt – požádáte prodávajícího, aby vám nechal u SVJ vystavit Potvrzení podle § 1186. Většina SVJ outsourcuje výkon správy u správcovské firmy.
Jaké jsou scénáře:
(1) Toto potvrzení tedy vyhotoví správcovská firma, která v potvrzení uvede údaje SVJ, údaje převodce, dlužnou částku a datum, dole bude podpis zaměstnance správcovské firmy. Předpokládejme, že v příkazní smlouvě je zmocnění podepisovat všemožná potvrzení, podepisovat evidenční listy a vyúčtování. (Ale také to ve smlouvě výslovně být nemusí, pouze výbor správcovskou firmu k tomu ústně pověřil.)
(2) Co když převodce dané Potvrzení zfalšuje? Převezmete nějaký papír, dole je podpis, nepoznáte, o čí podpis jde. Asi si pomyslíte, že podáte na převodce trestní oznámení – on pak ale policii řekne, že vám žádné potvrzení nedával a že jste si všechno vymysleli. Opatrný kupující tedy bude muset myslet i na tuto eventualitu a např. požádat prodávajícího podepsat něco jako předávací protokol k Potvrzení – protože elitní právníci a odborníci na bytové právo konstatují, že dluh přejde ve výši uvedené na Potvrzení, dále konstatují, že pokud si nabyvatel o Potvrzení nepožádal, tak stejně dluh přejde. V daném případě sice nabyvatel o potvrzení požádal, převodce však vydal falešné potvrzení a tedy dluh přejde ve skutečné výši. Protože ale nabyvatel nemá důkaz o tom, že od převodce potvrzení převzal, policie trestní oznámení odloží a na věc se bude z pohledu SVJ nahlížet tak, že o potvrzení nepožádal a dluh přejde.
Možná si řeknete, že blouzním a vymýšlím nereálné případy? Tak se podívejte, jak lidi masově falšují různá potvrzení pro sociálku, aby dostali vyšší příspěvky a doplatky na bydlení. Pokud je někdo po uši v dluzích, je obvykle tak psychicky vyřízený, že nemá výčitky a problémy lhát, podvádět a falšovat.
Co všechno spadá pod „právní prověrku nemovitosti“, kterou provádí realitní kancelář a právník? Spadá pod ní i autorizace Potvrzení dle § 1186?
Minulý týden nás emailem kontaktoval kupující, že by se chtěl optat, zda na bytě nejsou nějaké dluhy, protože u nás kupuje byt. Poděkoval jsem mu, je to první člověk, který se zajímá o stav domu, poslal mu poslední účetní závěrku a zprávu o hospodaření a plnění rozpočtu (máme to na webu), ale jaké jsou dluhy převodce jsem mu pochopitelně nesdělil, to si musí vyřešit s převodcem a on musí požádat o vystavení potvrzení, případně ať donese od něj plnou moc.
(3) Dokáži si také představit situace, kdy převodce Potvrzení z jakýchkoli důvodů nevyřídí, třeba proto, že žije v jiném okrese nebo je v zahraničí, dal plnou moc realitce a ta se na to vykašle. Co poradíte nabyvateli? Aby odstoupil od podepsané kupní smlouvy? A co když v kupní smlouvě na odstoupení z důvodu nedodání Potvrzení nepamatoval? A chudák zaplatí realitce sankci, protože rezervační smlouvu už má též podepsanou…
„…převodce Potvrzení z jakýchkoli důvodů nevyřídí, třeba proto, že …“
§1186/2 NOZPřevádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu
- žádná rozumná „osoba odpovědná za správu domu“ něco takového žádnému převodci nepodepíše ani za úplatu :) :) :), právě proto že si správu účetnictví outsourcuje a NIKDY nemůže mít jistotu, že správce dělá a udělá vše v souladu se zákonem. Takovou zákonnou povinnost (potvrzovat papírky) nemá a i kdyby taková bumážka měla nějakou vypovídací hodnotu nebude právně podstatná pro důsledek přechodu dlužních závazků. Má ji převodce. Tečka. Jak povinnost splní se může ptát svého poslance. Vzhledem k tomu, že na nabyvatele přejdou závazky ručitelské, je již jedno zda na něj přejdou i závazky dlužní.
- kdo nemá zájem o přechod dlužních závazků, prostě BYT NEKOUPÍ. BYT NEKOUPÍ. BYT NEKOUPÍ. Ale ještě je brzo na tuto opatrnost, nejprve se musí dostatečné množství kupců zadluženého kotce v boudě v níž sídlí SVJ, pořádně spálit a v důsledku toho by musel zpomalit trh s byty.
Rozumná osoba odpovědná za správu domu naopak potvrzení vystaví, jednoduše proto, protože jí to ukládá zákon. Když to neudělá, může prodejce SVJ žalovat, že mu způsobilo nesplněním zákonné povinnosti vyplývající z § 1186 NOZ škodu, protože kupec od koupě kvůli nedodanému potvrzení odstoupil, anebo požadoval kvůli nedodání potvrzení snížení kupní ceny jednotky.
Źe nikdy nemůžete mít jistotu, že správce udělá vše v souladu se zákonem? To přece platí i pro vedení účetnictví správcem, rozúčtování služeb prováděné správcem, vyúčtování příspěvků na správu a všechny ostatní činnosti prováděné správcem. Odpovědnost za chyby správce byste si měli ošetřit ve smlouvě se správcem. Odpovědná je v prvé řadě samozřejmě osoba odpovědná za správu, ta ale může případné škody způsobené správcem následně uplatnit u správce dle smlouvy.
Díky potvrzení tak nabyvatel získá jistotu, zda a kolik dluží. Vaše obava, že kdo nemá zájem o přechod kupních závazků, tak byt nekoupí, je lichá. Kupující si takový byt klidně koupí, když si s prodejcem vyjedná, že o dluh uvedený v potvrzení se sníží kupní cena jednotky. Pokud se prodejce s nabyvatelem takto nedohodne, nebo jinak nevyrovná, bude prostě jeho jednotka neprodejná. To donutí dlužníky před prodejem jednotky buď dluhy uhradit, nebo se s nabyvatelem vyrovnat, což je pozivní jak pro nabyvatele, tak pro SVJ.
Rozhodně si nemyslím, že by se měl zpomalit trh s byty. Ti co dluhy mají a budou chtít prodat, tak prostě budou muset přistoupit na vyrovnání dluhu s nabyvatelem při prodeji např. snížením kupní ceny. Pokud některý kupující naletí proto, že si z neznalosti zákona nevyžádá potvrzení, tak to bude znamenat jen to, že si na to ostatní kupující dají příště pozor.
„Rozumná osoba odpovědná za správu domu naopak potvrzení vystaví, jednoduše proto, protože jí to ukládá zákon.“
V kterém §?
proto si necintejte na pentli a CITUJTE (tedy pokud chápete co znamená pojem „citovat“), tu část §1186 ve které se ukládá povinnost „osobě odpovědné za správu domu“ vystavit zciziteli nějaké potvrzení.
Za prvé lze povinnost z uvedeného § 1186 odvodit, i když vy si to nemyslíte.
Za druhé jste povinni dlužníkovi převodci vydat na jeho žádost stav dluhu vč. příslušenství k datu žádosti i z toho důvodu, že se dlužník může kdykoliv rozhodnout dluh uhradit a k tomu potřebuje znát aktuální stav dluhu, který mu je věřitel povinen sdělit, pokud o to požádá.
Za třetí, nevidím důvod, proč by se SVJ bránilo takové potvrzení vydat. V případě přechodu dluhu se zvětší pravděpodobnost úhrady dluhu nabyvatelem jedntotky, případně převodcem, který za dluh dále ručí. Nehrozí problém z právní úpravy před účinností NOZ, kdy převodce po prodeji jednotky zmizel a pravděpodobnost vymožení dluhu se snížila na minimum.
Za prvé z toho vyvozujete jen „svůj právní náhled“. Uvidíme co z toho vyvodí první rozsudky.
Za druhé jste byl Vy kdo tvrdil, že povinována je „osoba odpovědná za správu domu“. Že zcizitel by měl znát co tvrdíte není sporné.
Za třetí, prostě proto že SVJ mnohdy toto vůbec neví. Ví to (někdy) správce, ale vzhledem k tomu že nabyvatel „neuteče“ není nutné z pohledu SVJ aby dluhy řešilo ihned (pokud tedy nehospodaří s napnutým rozpočtem, což v mnoha SVJ není)
Za čtvrtý si ujasněte, co vůbec znamená že zcizitel ručí „osobě odpovědné za správu domu“ za dluhy, které na něj dopadnou v SVJ. Promyslete jaké tíha „ručení“ by musela nastat, aby to „ručení“ dostalo nějakou reálnou podobu. Já si představuji, že by se stát musela z nabyvatele exekuovaná-socka, a že pak by se „osoba odpovědná za správu domu“ domáhahat mohla u zcizitele. Jenže ten už bude dávno v čudu.
Že „…žádná rozumná „osoba odpovědná za správu domu“ něco takového žádnému převodci nepodepíše ani za úplatu :) :) :), …“ a že tu povinnost nemá jste tedy nijak nevyvrátil a opak neprokázal.
Také si myslím, že z § 1186 lze vyvodit, že SVJ je povinno vydat převodci potvrzení, na tom se shodneme.
Sporné ale je, co do potvrzení napsat. Emilovi je to asi jasné. Gratuluji. Kupodivu zde je ale praxe správcovských firem odlišná a ani školitelé se 100% neshodují. Domnívám se tedy, že jasné to není.
Povinnost vydat potvrzení má SVJ vůči současnému vlastníkovi, pokud je převodce laxní, nebo v zahraničí, či leží v nemocnici, není schopen vystavit plnou moc, realitka na to kašle, pak nabyvatel nemá možnost, jak výši dluhů ověřit – z pohledu nabyvatele je vydání potvrzení tedy nevymahatelné.
Do budoucna se asi ustálí praxe, že kupující budou chtít ukázat potvrzení před podpisem kupní smlouvy. Což spolu ponese určité zpomalení celé koupě. Ne každý správce vám vydá potvrzení na počkání. Budou se objevovat padělky. Služba ověření dluhů se stane součástí různých právních prověrek a výhodným byznysem pro různé podnikavce.
Už jsem viděl ceníky, kde si správci účtují za vydání potvrzení podle § 1186 poplatek 2000 Kč bez DPH. Nová povinnost se tedy stala nástrojem podnikatelského zisku.
TN,
Vámi nastíněné problémy lze jednoduše odstranit.
Ad1) Potvrzení podle § 1186/2 NOZ nejčastěji vyhotovuje externí správce, který by ho měl podepsat. Podepsat by ho mělo i SVJ, protože SVJ je osoba odpovědná za správu. A když na Potvrzení bude i podpis prodávajícího, tak to nebude na škodu. Doporučuji, aby toto Potvrzení bylo přílohou smlouvy o prodeji jednotky.
Ad2) Postupem podle Ad1) se možnost podvodu minimalizuje. Doporučuji při nákupu jednotky kontaktovat, prostřednictvím prodávajícího, výbor, kde by si kupující mj. ověřil, že Potvrzení není podvrh. Byt člověk nekupuje každý den a s ohledem na cenu se trocha námahy vyplatí.
Ad3) Protože doporučuji, aby Potvrzení bylo součástí kupní smlouvy, tak třetí scénář nemůže nastat.
„Právní prověrka nemovitosti“ není žádná složitost. Kdo si ji nedokáže udělat sám, tak by smluvně měl mít ošetřeno, že ji udělá realitka resp. právník. Ale dát vše do smlouvy je možná složitější, než si to udělat sám.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,
předání potvrzení by opravdu neměl být problém, problém pro mnoha SVJ je ovšem pojem „dluh“. Sám jste odkázal na důvodovou zprávu k předloženému návrhu na přechod dluhu. V ní předkladatelka uvádí, že SVJ a bytová družstva jsou korporace, které hospodaří s vyrovnaným rozpočtem. To není pravdivá informace a Vy to dobře víte. Žádný zákon SVJ neukládá podrobnosti pro sestavení rozpočtu. Mnohá SVJ stanovují rozpočet stanovením platby X Kč /m2 do „fondu oprav“. Co se skrývá pod tímto pojmem se různí, v jednom SVJ to jsou veškeré náklady na správu, v jiném splátka úvěru a další náklady na opravy, v jiném se šetří na neočekávané havárie. Co se z „fondu oprav“ bude platit a co ne, to se také mění, jedno moje SVJ vybírá 7 let fond oprav, aby si po 7 letech nechalo odhlasovat, že opravy některých společných částí (balkony, lodžie, terasy ) se z FO hradit nebudou, každý uživatel těchto částí domu si náklady na opravu uhradí sám, to se odhlasovalo v rámci nových stanov, což je v rozporu s Prohlášením. A aby toho nebylo málo, tak si nechal odhlasovat další fond, „fond oprav terasy“, do kterého platí uživatelé těchto společných částí domu. Přehlasovaný vlastník má tři možnosti: požádat soud o zneplatnění těchto na výsost debilních usnesení, a to na své náklady a za své peníze, nebo platit a mlčet anebo neplatit a stát se „dlužníkem“. Mohl byste mi prosím poradit, jak byste s touto situací naložil Vy?
Podotýkám, že nejde o dům , kde si lidé koupili byty v privatizaci za pár desítek či set tisíc. Jde o poměrně nový dům, kde, jak je teď zvykem je 70% malých bytů zakoupených jako investice, kde majitele zajímá především, zda mu nájemník platí ( nejlépe na ruku, kdy nedaní) a to i ty naprosto nehorázné a neopodstatněné položky. Zajímá to vlastníka, který si koupil rodinný byt, živí rodinu a platí si náklady na správu svého majetku sám. Ten je ale v menšině. Se vším, co považuje na nesprávné, se může obrátit na soud. Na to má jistě rodina s dětmi dostatek času, energie a financí.
Jenže stát potřebuje prachy, pane Pavle, tudíž se musí stavět další investiční byty 1+KK, 2+KK, banky musí přece z něčeho žít, tedy tlačit lidem hypotéky atd atd., kola ekonomiky se musí točit a křivky růst…Ono by to totiž nebylo na důchody a vlastně na nic. Místo, aby stát chránil prostřednictvím zákonů vlastníky a jejich práva, tak se spolčily zájmové skupiny, které upřednostňují ochranu správce cizího majetku!!!
Jak pane Pavle, Vy, ekonom a člověk, který se vyzná, sám aplikuje správné postupy v rámci SVJ, jak byste označil pojem „dluh na příspěvcích na správu domu“ ?
SVJ dostává do ruky nástroj, který je velmi silný, budete jistě oponovat, že SVJ jde především o ochranu práv řádně platících vlastníků, na které se přenáší dluh neplatiče. To máte pravdu, ale SVJ mohou zakotvit dosti přísná pravidla a mohou je využít, mnohdy tak nečiní, nevyžívají je, diskutovalo se směšně o tom, že SVJ nemůže pozastavit dodávku služeb neplatícím BJ, ale samozřejmě, že může. Jenom se mu nechce, že? Může to udělat operátor, dodavatel elektřiny, plynu. banka, jen SVJ nemůže, to bude vystavovat papírky o dluhu. O plusových částkách také? Vlastně, ony neexistují, když SVJ podle paní poslankyně „hospodaří s vyrovnaným rozpočtem“.
Děkuji Vám za Váš názor k věci.
Jarmila
Jarmilo, uberte emocí a používejte jinak šedou kůru mozkovou: Jestliže většinu bytů v domě, kde bydlíte, vlastníci pronajímají, tak Vás ty změny udělané v rozporu s prohlášením vlastníka paradoxně chrání: Vy budete v zimě odhazovat sníh z balkonu (lodžie), nájemníci se na to většinou vyrezignují, takže nejprve bude třeba v domě opravovat u nájemních bytů balkony. Vám balkon či lodžie při řádné péči vydrží i 30 roků. Mimochodem, u bytu máte balkon i lodžii? Takový dům jsem toiž ještě neviděl. Pokud nemáte obojí, pak vězte, že balkony vydrží bez opravy kratší dobu než lodžie. Proti „fondu“ na opravu terasy bych už vůbec nic nenamítal: Je v souladu s NOZ: pokud jen někteří vlastníci bytů využívají určitou společnou část, tak jsou povinni ji provozovat ve své režii. Neberte jim ten jejich „fond“ a šetřete si na svém účtu na opravu svého balkonu či lodžie, máte na to času dost. Přeji Vám hodně pohody a klidu.
Tepe, já nemám emoce, jen konstatuji, že se 7 let vybíralo do kádě na opravy a nyní se řeklo, že to vlastně není na opravy. Jinak máte pravdu, lodžii a terasu mám v posledním patře, takže na ní nemám potřebu cokoli opravovat a pokud někomu poteče na hlavu pode mnou, na to mám Prohlášení, kde tyto jsou společné, tak asi. Jaké odhazování sněhu máte na mysli? Proč má někdo odhazovat sníh? Nechápete, o co mi jde?
Peníze v kádi budou zřejmě na střechu a na všechny ostatní společné věci v domě, na které jste nezřídili usnesením menší „kádinky“. Ze zasklené lodžie sníh se neodhazuje, protože do ní nenapadne. Jinak zmrzlá voda z roztátého sněhu dokáže časem udělat pěknou paseku. Nevím, jak se o dům staráte, ale z terasy by se měl sníh odklízet podobně jak je to třeba dělat z balkonů. Je-li terasa v prohlášení společnou částí, na její opravu musejí přispívat všichni, ale dle NOZ větší částkou by do její kádinky měli přispívat její uživatelé, kvůli nim přece existuje. Terasa je luxus a za luxus je slušné připlatit si. K lodžiím dodávám, že zasklená lodžie by měla vydržet bez nutných oprav déle než nezasklená lodžie.
pane TN
je samozřejmě dobré myslet na všechny eventuality a předvídat.
Nicméně páchat trestnou činnost přece můžete v jakémkoliv oboru a jakékoliv činnosti, a neřešil bych to jako úskalí právě jen § 1186. Nevím, jako ochranu byste si představoval ?
Scénář 1 : nevidím zde popsané žádné úskalí
Scénář 2 : viz výše
Scénář 3 : Bylo v zájmu kupujícího potvrzení vyžadovat před podpisem kupní smlouvy. Pokud to neučinil, jako SVJ velmi rád novému vlastníkovi potvrzení i dodatečně vystavím.
Spíš za potenciálně velmi problematickou situaci považuji, pokud je vystaveno potvrzení např. chybně, a následně se ukáže , že dluh je vyšší.
Nejde jen o samotné zfalšování. Zfalšováním potvrzení dojde k nějaké škodě (dluh na základě falešného potvrzení nepřejde a SVJ ho proto nemůže vymoci). Za tuto škodu odpovídá falšovatel.
Vidím to jinak – očima státního zastupitelství,které shodilo stížnost proti šetření trestního oznámení ve věci falšování smluv, tak jak řečeno v příspěvku – nejedná se o trestní čin, ke škodě samozřejmě došlo, nicméně však taky zřejmě došlo k promlčení. Takže falšovatel neodpovídá za nic!
Děkuji za názory. Já úskalí bodu 1 vidím mj. v tom, že pokud potvrzení podepíše neoprávněná osoba, je otázka, zda je takové potvrzení platné. Pouze ze skutečnosti, že potvrzení podepsala správcovská firma, bych totiž platnost nedovodil – v takovém případě bych chtěl vidět i příkazní smlouvu nebo plnou moc a pokud by ve smlouvě zmocnění vystavovat potvrzení chybělo, akceptujete takové potvrzení?
K vašemu příkladu, kdy je vystaveno potvrzení chybně, a následně se ukáže, že dluh je vyšší, můžu uvést, že právě podle oněch elitních právníků, lektorů, komentářové literatury a odborníků na bytové právo žádný problém není – na nabyvatele přejde dluh ve výši, v jaké bylo uvedeno v Potvrzení a rozdíl nepřejde, ten zůstává za převodcem.
Pane TN,
nemám teď moc čas reagovat snad zítra, když vidím, že tu toto téma rozjíždíte ve velkém :)
Ale toto neodolám. Potvrzení samozřejmě nemůže vydat nějaká správcovská firma. V par. 1186 se píše o potvrzení "osoby odpovědné za správu domu". Což ale není správcovská firma, podle par. 1190 je osobou odpovědnou za správu domu společenství vlastníků. To pouze může některé správní činnosti delegovat na správní firmu (par. 1208), o které hovoříte. Ale nemůže na ní delegovat tuto odpovědnost.
Takže potvrzení musí být vydáno samotným společenstvím, tj. podepsáno členy výboru, či předsedou společenství. Externí správce jej může pouze připravit.
Přeji hezký večer.
To my ale přece víme. Já píšu o jiné situaci – SVJ zmocní správcovskou firmu. Správcovská firma pak potvrzení v roli zmocněnce podepíše za SVJ, tedy na potvrzení bude údaj, že potvrzení vystavilo Společenství vlastníků domu č.p. 1500 v Olomouci a dole bude „na základě plné moci“. Správcovské firmy běžně tisknou evidenční listy, vyúčtování a různá jiná potvrzení a soudy je akceptují. Zmocnění může být ústní, písemné samostatnou plnou mocí, nebo písemné ve smlouvě. Uznáte ústní plnou moc v takovém případě? Já bych se zdráhal.
Jak se dostanu k tomu, aby mi SVJ sdelilo zbyvajici cast uveru zatepleni pri koupi bytu? Nikdo s s tim nevi rady, ani jejich ucetni…
Jedina sance je asi zajit s nimi nebo plnou moci do banky…
No, nejdříve jsem taky chtěl nadávat na účetní, ale když čtu další diskusi, tak je v tom možná nevinně.
Ona Vám samozřejmě nemůže dát nic jiného než aktuálně nesplacenou jistinu (tj. bez úroků a poplatků za úvěr). Ani banka Vám nedá nic jiného. Protože to je aktuálně dlužná částka. Úroky a poplatky jsou až budoucím nákladem, to je jako kdybyste si myslel, že dlužíte za vodu, kterou teprve spotřebujete. Nemůžete nikdy ani vědět kolik ty úroky a poplatky reálně budou - co když úvěr bude splacen předčasně, nebo se změní sazba?
V účetnictví je proto také zachycena pouze nesplacená jistina, poplatky a úroky jdou pak rovnou do nákladů, nikoliv jako splátka dluhu.
Pokud vynásobíte splátku s počtem zbývajících splátek dostanete nic neříkající hausnumero..
Takže jen vezměte zůstatek jistiny (což máte), vynásobte to spoluvlastnickým podílem a máte co potřebujete. Někdy se ještě může stát, že některý z vlastníků svůj podíl (nebo jeho část) zaplatil hotově předem a úvěru se neúčastní (pouze jako ručitel). Takže to se pak také musí zohlednit, nicméně vše je jednoduchá matematika..
To, čemu říkáte hausnumero je zůstatek úvěru pokud se nic nezmění na úvěrových podmínkách. Většinou se ani nic nedá změnit: Pokud my bychom chtěli splatit úvěr předčasně, dostali bychom vysokou smluvní pokutu, tak by se to nevyplatilo, takže už to neřešíme.
To čemu říkám hausnumero v žádném případě není zůstatek úvěru. Můžeme to nazvat celkově zaplacenou částkou po dobu trvání úvěru, ale rozhodně ne zůstatkem. Tím je pouze a jedině nesplacená jistina bez ohledu na jiné další podmínky.
Pojem hausnumero používám ale spíše z účetního a ekonomického pohledu (není nikde evidováno, neobjeví se na potvrzení o dluzích aj.). Tím nechci ale říci, že nemá výše uvedenou vypovídací schopnost.
Ale dotaz zněl na zůstatek a tím to skutečně není.
Zbytek úvěru je součtem všech splátek od této chvíle do poslední splátky úvěru. Součet všech splátek od začátku splácení dluhu až do této chvíle je částka, kterou nás už úvěr stál. Nechápu, v čem je problém. Hausnumero je číslo domu v Německu, ale to sem nepatří.
Zrejme mate pravdu, to je prvni co me napadlo, a to jsem dosud nevidel jedinou jistinu, a nedoslo to ani ucetni (po nekolika dotazech) a ani nasi "osobe odpovedne "… Prestoze jsem jim domnenku sdelil jak na bilem podnose, ze mi zrejme sdeluji jistinu bez uroku a poplatku…
Ale ja prece uver neodsouhlasil a chci vedet naklady celkove :)
Ostatne, urok je nemenny a ten poplatek je fixni a predcasne splaceni je vylouceno…
Takze, jakym zpusobem lze uderit na kompetentni, aby z nich neco vypadlo?
Z kompetentních může vypadnout pouze informace o nesplacené jistině, rozpočítání na jednotlivé vlastníky, celková výše úvěru (tj. jaký úvěr si SVJ bralo), podmínky úvěru (tj. sazba, poplatky, splatnost), Váš měsíční příspěvek na úhradu dluhu. Můžou Vám poskytnout splátkový kalendář. Ale pokud chcete jakýkoliv jiný údaj, musíte si ho sám z těchto dat dopočítat, nikdo není povinnen provádět jakékoliv další výpočty za Vás..
Ale pokud chcete vědět kolik Vás to bude celkově stát, pak to skutečně bude měsíční splátka + poplatek úvěru násobené počtem splátek a Vaším podílem. To jste psal, že Vám nevychází, ale nevím s čím by Vám to mělo vycházet, z účetního pohledu je to nic neříkající číslo, které se nikde neeviduje..
To je opravdu zajímavý názorový posun, pane krcmo. V jiné diskusi jste bezhlavě obhajoval, že na nabyvatele přecházejí i dluhy z budoucí spotřeby služeb (tedy i vody), kterou převodce odebere.
Nyní jste schopen (asi) připustit, že budoucí náklady na úvěr nepřejdou, protože je SVJ není schopno „vyčíslit“ a uvést do Potvrzení dle § 1186. Bez vyčíslení ale nebudou schopni převodce a nabyvatel se dohodnout na vypořádání v kupní smlouvě.
Máte pravdu, že banky při žádosti o sdělení zůstatku úvěru pro účely refinancování, sdělují jen zůstatek jistiny, u spotřebáků plus případný 1% paušální náklad. Stejně tak ale přece musí postoupit SVJ, sdělí vám tak maximálně stav současného odběru na jednotku, ale není schopno sdělit celkové náklady na dům (jsou nějaké ztráty vody), ty bude znát až na konci zúčtovacího období, až dostane faktury od dodavatelů.
Kde jsem to obhajoval? Dluhy z budoucí spotřeby samozřejmě přejít nemohou, to jsem ani nikdy netvrdil. Budoucí spotřeba je přeci spotřeba již nabyvatele, tak ta ani nemá kam přecházet. Stejně jako úroky z úvěru či poplatky jsou již spotřebou odběratele, přejde jen úvěr (jistina), vše ostatní podle mě nemá v potvrzení co dělat.
Maximálně tam mohou být parametry toho úvěru (tj. především aktuální úroková sazba), ale tato povinnost podle mě z par. 1186 nevyplývá, takže tam bude zpravidla pouze podíl na jistině. Ostatní již záleží na vůli toho, kdo potvrzení vystavuje..
Asi jste mě špatně pochopil, nehovořil jsem o "budoucí spotřebě", ale o "minulé spotřebě", která pouze v budoucnu bude vyčíslena (ve vyúčtování). Ale spotřebována bude již převodcem.
Převod bytu netrvá jeden den.
Velká SVJ vám také potvrzení nedají na počkání.
Předpokládám, že se brzy vytvoří praxe (doufám), že když realitka nabere byt, bude chtít od majitele podepsat smlouvu o zprostředkování (tuším, že to bude jedna z podmínek daných připravovaným zákonem o realitních zprostředkovatelích) a současně od majitele bude chtít balík dokumentů – nabývací titul a Potvrzení.
Majitel naběhne na byťák, nechá si vystavit Potvrzení.
Mezitím realitka nabízí byt k prodeji.
Na Potvrzení je datum 18.1.2017, k podpisu kupní smlouvy dojde 3.3.2017, nabyvatel si vyřizuje hypotéku, dne 26.3.2017 bude podán návrh na katastr a 16.4.2017 přijde nabyvateli Vyrozumění z katastru, nabyvatel má měsíc na to, aby oznámil nabytí, na byťák dorazí 29.4.2017. Ve stanovách je splatnost záloh 25. dne měsíce, za duben tedy už zálohy zaplatí nabyvatel, za březen ještě platil převodce.
Chápete? V Potvrzení z 18. ledna ani náhodou nebude reflektována skutečná spotřeba převodce, protože byt si předají třeba až ke konci dubna.
Nemluvě o tom, že vám nikdo v lednu ani v dubnu neřekne náklady na teplo, vodu a ostatní služby, dokud SVJ nedostane fakturu od teplárny a vodárny.
vypočítám snadno: stačí vynásobit měsíční splátku úvěru počtem měsíců, zbývajících do splacení úvěru. Na to nepotřebuji účetní, stačí mi Excel, z úvěrové smlouvy termín poslední splátky úvěru, výši měsíční splátky, termín měsíční splátky a konečně z kalendáře dnešní datum. Šlo by to i bez Excelu, kdybych nebyl líný.
Prave, ale mi to nevychazi, domnivam se, ze banka ve „zbyvajici k zaplaceni“ (kterou mi sdelila ucetni) uvadi pouze jistinu bez uroku a bez poplatku za vedenu uu anebo ze posledni splatka neni stejna, jako zbyvajici splatky…
Takze ta vase metoda byla jen overenim, ze jsem neobdrzel validni data.
Ano, z úvěrového účtu Vám zřejmě udali jen zbývající jistinu úvěru (bez úroků a poplatků). Na druhé straně k dobru mohou být ještě dotace z akce Panel – pomoc státu na splácení úroků, ty je třeba též vzít v úvahu, pokud existují..
Poslední komentáře