Rozdělení nebytové jednotky ve spoluvlastnictví na více nebytových jednotek

Vložil Anonym (bez ověření), 26. Říjen 2021 - 10:02 ::

Dobrý den, měl bych následující dotaz.

Máme SVJ u které je jedná z jednotek nebytovým prostorem, který je vlastněn v rámci spoluvlastnictví 4 osob. Tyto osoby se rozhodly, že zruší spoluvlastnictví nebytové jednotky tak, že daný nebytový prostor rozdělí na 4 samostatné nebytové jednotky, přičemž každý se stane výlučným vlastníkem jedné, nově vzniklé nebytové jednotky. Dejme tomu, že vše tohle bude technicky možné. Jaký je postup docílení tohoto záměru? Předpokládejme, že rozdělením nedojde k zásahu do práv a povinností jiných vlastníků jednotek. Budeme k tomuto záměru potřebovat souhlas jiných vlastníků jednotek, resp. shromáždění SVJ? Můžeme hovořit o změně učelu užívání nebytového prostoru, když způsob využití měněn nebude?

Druhá část otázky směřuje na komplikovanější situaci. Co když s tímto zrušením a vypořádaním spoluvlastnictví nebude jeden ze spoluvlastníků souhlasit? Je možné se obrátit na soud pro zrušení a vypořádání rozdělením na více jednotek? Jakým způsobem by zde vystupovalo SVJ – je takový problém vůbec souditelný?

Děkuji za názory.

  • rozdělení jednotky

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil Justitianus, 26. Říjen 2021 - 11:40

Napřed odpovím na jednodušší část dotazu: Spoluvlastnictví jednotky se zrušuje dohodou spoluvlastníků (§ 1141). Nedohodnou-li se, rozhodne soud (§ 1143).

Rozdělení jednotky na čtyři jednotky vyžaduje změnu prohlášení (vlastníka budovy). Ke změně prohlášení postačí souhlas vlastníka rozdělované jednotky a souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (§ 1169 odst. 1). To platí v případě, kdy spoluvlastnický podíl vlastníka původní jednotky je roven součtu spoluvlatnických podílů vlastníků čtyř nově vznikajících jednotek.

Zcela jiná věc je veřejnoprávní souhlas stavebního úřadu se změnou stavby. To si musí vyřídit stavebník.

Justitianus

Vložil Anonymus (bez ověření), 26. Říjen 2021 - 12:09

K dohodě nedojde, to je již teď zcela jisté. Zajímá mě však, jak se ve výsledku zkloubí rozhodnutí soudu podle § 1143 se změnou prohlášení. Ve stanovách našeho SVJ je stanoveno, že ke změně prohlášení je potřeba 75% přítomných vlastníků na shromážnění, přičemž stejná většina je potřeba k rozdělení jednotky. Navíc souhlas 100% všech vlastníků je potřeba pokud dochází ke změně domu nebo bytu – je tohle i náš případ?

Další otázkou je, jakým způsobem bude vystupovat SVJ v případném soudním sporu na zrušení spoluvlastnictví. Nejspíš bude potřeba nejprve zajistit souhlas shromáždění SVJ s dělením a změnou PV, a až poté se pokusit docílit rozdělení nebytové jednotky na 4 samostatné nebyt. jednotky soudem, resp. soud nejspíš nebude moci rozhodnout o rozdělení na více jednotek bez patřičného souhlasu SVJ. Jaký je podle Vás správný postup?

Předem děkuji za názor.

Vložil Justitianus, 27. Říjen 2021 - 7:04
  • Anonymus, napsal jste: „Ve stanovách našeho SVJ je stanoveno, že … “

Ono je úplně jedno co o tom máte napsáno ve stanovách. Stanovy jsou v této věci naprosto bezvýznamné! SVJ přece není oprávněno rozhodovat o cizím majetku. Nerozhoduje ani o jednotkách, ani o domě. SVJ je pouhý sluha, údržbář, opravář a poskytovatel služeb. Jedině o těchto věcech rozhoduje podle svých stanov.

To je jako byste tvrdil, že autoservis rozhoduje zda si na Vaše auto pořídíte sadu disků se zimními pneumatikami, Do toho přece nějakému autoservisu vůbec nic není. O tom si rozhoduje vlastník auta sám.

  • Dále jste napsal: „… jakým způsobem bude vystupovat SVJ v případném soudním sporu na zrušení spoluvlastnictví.“

SVJ v tom sporu nebude vystupovat nijak. SVJ bude zcela mimo. SVJ samozřejmě nebude stranou sporu, to je věc pouze mezi spoluvlastníky jednotky. Do toho právnické osobě SVJ vůbec nic není.


Dále se ptáte na správný postup.

Spoluvlastníci jednotky si samozřejmě mohou předem zjistit, zda plán rozdělit jednotku na čtyři jednotky je průchodný u většiny vlastníků jednotek. Při té příležitosti se schválí buď nové prohlášení, nebo v tomto případě smlouva o výstavbě (§ 1170 až § 1174).

Pak bude následovat vyřešení neshod mezi spoluvlastníky jednotky. Pokud se některý z nich obrátí na soud s návrhem na rozdělení jednotky na čtyři jednotky, bude povinen k tomu i prokazovat, že takové rozdělení věci je reálně možné. To prokáže právě novým prohlášením/smlou­vou o výstavbě. Soud se však vůbec nebude zabývat názorem jakéhosi SVJ. Názor SVJ je přece pro řešení sporu spoluvlastníků jednotky naprosto bezvýznamný.

Pak může následovat ohlášení stavebnímu úřadu, stavební úpravy, „kolaudace“ čtyř jednotek, a nakonec vklad nového prohlášení/smlouvy o výstavbě do katastru. A katastrální úřad založí čtyři listy vlastnictví k nově vzniklým jednotkám.

Vše může dopadnout zcela jinak! Soudce může podle své úvahy rozhodnout jinak než je uvedeno v žalobě – například nařídí prodej jednotky, nebo přikáže jednotku do spoluvlastnictví tří spoluvlastníků, kteří se shodnou. Nebude se zabývat krkolomným plánem na čtvrcení jednotky. Diskutující 25Malý se tedy mýlí: pro soud je bezvýznamné jaké řešení navrhuje žalobce.

Snaha dělit jednotku bez souhlasu všech spoluvlastníků je aktivita zoufalců, kteří nevědí co chtějí. Zaslouží si, aby přišli o svůj majetek.

Justitianus

Vložil Anonymus (bez ověření), 27. Říjen 2021 - 7:28

Pane Justitianus velice děkuji za Váš čas a ochotu mi předmětnou problematiku vysvětlit.

Budu mít (zatím) asi poslední dotaz. Možná už by mi to mělo být dávno jasné, nicméně doposud jsem otázku kladl špatně, proto nevím, zda mi na ní bylo správně odpovězeno. Chápu tedy správně, že bez souhlasu ostatních spoluvlastníků podle § 1169 odst. 1 OZ, nebudu schopen docílit rozdělení jednotky?

Smlouvou o výstavbě jste mi dočista zamotal hlavu, měl jsem zato, že budou jednotky vznikat změnou prohlášení vlastníka. K žádným většim stavebním úpravám docházet spíše nebude (nebudou se dostavovat zdi, aby došlo k rozdělení jednotky). Jednotka je již dnes fakticky rozdělena na 4 samostatné části, které spoluvlastníci využívají – každý využívá svou část (např. v jedné části kanceláře, v jedné části kosmetický salón, apod.).

Vložil Justitianus, 30. Říjen 2021 - 6:42
  • Anonymus, píšete: „Chápu tedy správně, že bez souhlasu ostatních spoluvlastníků podle § 1169 odst. 1 OZ, nebudu schopen docílit rozdělení jednotky? “

Už jsem napsal, že ke změně prohlášení bude nutný písemný souhlas vlastníka rozdělované jednotky (to jest souhlas všech spoluvlastníků jednotky, nebo rozhodnutí soudu které tento souhlas nahradí) a k tomu souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů. K zápisu do katastru bude nutné i veřejnoprávní stanovisko stavebního úřadu (potvrzení o tom, že skutečně existují čtyři nové jednotky uvedené v prohlášení).

  • Dále píšete: „Smlouvou o výstavbě jste mi dočista zamotal hlavu, měl jsem zato, že budou jednotky vznikat změnou prohlášení vlastníka.“

Jak je libo. V tom případě ovšem katastrální úřad zapíše čtyři nové jednotky do podílového spoluvlastnictví všech spoluvlastníků stávající jednotky. Pokud je toto Vaším cílem, pak není potřebná smlouva o výstavbě.

Jestliže plánujete zapsat nově vzniklé jednotky rovnou do vlastnictví čtyř různých osob, pak je potřebné dodat katastrálnímu úřadu buď smlouvu o výstavbě, nebo dvě lejstra: prohlášení a dohodu spoluvlastníků původní jednotky o rozdělení společné věci.

A pokud jde o stavební úpravy, to Vám zhodnotí projektant. Jednotka je dnes jeden požární úsek. Vy chcete mít čtyři jednotky, to znamená čtyři požární úseky. Každá jednotka musí dostat vlastní vstupní dveře s normovanou požární odolností, a budete pro stavební úřad potřebovat stanovisko hasičského záchranného sboru.

Dále: pokud je dnes součástí jednotky nějaká předsíň nebo chodba, máte problém. Každá jednotka by měla být přímo přístupná ze společného prostoru domu. Není možné, aby se do ní vcházelo přes jinou jednotku, leda že by se zároveň zřídila služebnost podle § 1145. Máte to vyřešeno bez bourání a osazování dalších dveří? A kdo bude tedy vlastníkem té chodby?

Justitianus

Vložil Anny (bez ověření), 31. Říjen 2021 - 15:00

Nebytový prostor se nachází v přízemí domu. Do každé části nebytové jednotky (v budoucnu samostatných jednotek) je vchod z ulice – žádná chodba, která by byla společná tak není potřeba.

Podle toho co píšete, budeme tedy potřebovat uzavřít smlouvu o výstavbě. Stranami této smlouvy budou pouze vlastníci jednotky, která se bude dělit, nebo zde vystupují i další vlastníci jednotek? Je potřeba jak smlouva o výstavbě tak i změna prohlášení vlastníka, nebo pouze smlouva o výstavbě?

Vložil × (bez ověření), 31. Říjen 2021 - 15:22

„budeme tedy potřebovat uzavřít smlouvu o výstavbě“

Pokud nebudete stavět, smlouva o výstavbě není třeba. (O jakou (vý)stavbu by se mělo jednat?) Stačí (nově) vymezit jednotky.

Vložil Anny (bez ověření), 31. Říjen 2021 - 15:44

Jde mi o rozdělení jedné nebytové jednotky, která je ve spoluvlastnictví 4 osob. Tohle spoluvlastnictví chceme zrušit a vypořádat tak, že dojde k rozdělení současného nebytového prostoru (jednotky) na čtyři samostatné jednotky, přičemž se každý ze spoluvlastníků stane výlučným vlastníkem jedné nově vzniklé jednotky.

Podle toho, co jsem zatím pochopil, pokud chci docílit toho, aby se každý stal samostatným vlastníkem nově vzklé jednotky, potřebuji smlouvu o výstavbě. Podle Vašeho názoru tomu tak není?

Vložil Stavěl (bez ověření), 30. Říjen 2021 - 9:22

„Každá jednotka by měla být přímo přístupná ze společného prostoru domu.“

To není požadováno.

Vložil Spoluvlastnice (bez ověření), 26. Říjen 2021 - 14:15

„jakým způsobem bude vystupovat SVJ v případném soudním sporu na zrušení spoluvlastnictví.“

Vůbec. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je záležitostí spoluvlastníků věci. Už Vám to napsal pan Justitianus. (Z Vašeho dotazu neplyne, že by snad SVJ bylo spoluvlastníkem vě­ci.)

Vložil Anny (bez ověření), 26. Říjen 2021 - 14:52

Dejme tedy tomu, že soud rozhodne, že spoluvlastnictví bude zrušeno a vypořádáno tak, že vzniknout 4 nové nebytové jednotky (ikdyž i tohle nejde po podání návrhu předpovídat, jelikož to soud může vypořádat i jiným způsobem) – máme tedy soudní rozhodnutí o rozdělení jednotky na další 4 jednotky. Co teď? Potřebujeme změnit prohlášení vlastníka.

Podle § 1169 odst. 2 potřebujeme písemný souhlas vlastníka jednotky, jejichž práv a povinností se změna dotkne (zde tedy souhlas všech spoluvlastníků, který je nahrazen rozhodnutím soudu (?)). Pro účinnost změny prohlášení potřebujeme souhlas většiny všech vlastníků jednotek (opomeneme-li odlišnou upravu dle stanov). Co když ale tyto souhlasy nezískám? Aby došlo k zápisu nových jednotek do KN potřebuji přiložit změnu prohlášení vlastníka pokud to chápu dobře. Znamená to tedy, že sice můžu mít rozhodnutí soudu, které však fakticky nebudu schopen zanést do KN?

Děkuji za každý postřeh.

Vložil Justitianus, 30. Říjen 2021 - 6:42
  • Anny napsal(a): Znamená to tedy, že sice můžu mít rozhodnutí soudu, které však fakticky nebudu schopen zanést do KN?

Do KN není možné zanést rozhodnutí soudu o rozdělení společné jednotky.

Pokud by soud vypořádal majetek tak, že jej přikáže do vlastnictví jednoho, dvou nebo tří bývalých spoluvlastníků jednotky, pak toto rozhodnutí soudu bude pro katastrální úřad závazné. My se ale bavíme o jiném způsobu vypořádání spoluvlastnictví – o rozdělení jedné nemovité věci na čtyři nemovité věci.

Pouhé rozhodnutí soudu nemá v tomto případě materiální podklad a nevyvolává (z pohledu KÚ) žádné právní následky. Katastrální úřad zruší původní jednotku a zavede čtyři listy vlastnictví pro čtyři nové jednotky teprve tehdy, až SVJ předloží úřadu nové prohlášení (či smlouvu o výstavbě) a zároveň KÚ obdrží od stavebníka potvrzení stavebního úřadu o „kolaudaci“ čtyř nových jednotek.

Není totiž možné zapsat do katastru vlastnictví věci, která neexistuje.

Justitianus

Vložil × (bez ověření), 31. Říjen 2021 - 10:45

„můžu mít rozhodnutí soudu, které však fakticky nebudu schopen zanést do KN?“

Ano. Takové rozhodnutí mám před sebou. Soud a katastr se řídí každý svými předpisy a zejména svými výklady svých předpisů. Nezávislý soud katastrální předpisy nezajímají a není jimi vázán, katastr naopak postupuje výhradně podle katastrálních předpisů, kterými soud není vázán. Soud rozhodl, katastr napsal, že soudní rozhodnutí je vadné a že vklad podle tohoto vadného soudního rozhodnutí neprovede. Tento stav trvá roky, žádný z obou (soud ani katastr) svůj názor nechce změnit a s ohledem na princip samozhojení vad ani nemohou, neboť lhůty uplynuly.

Co vede k řešení, nevím. Napíšu aspoň, co k cíli nevede: Psát soudu, ať rozhodne tak, aby katastr soudní rozhodnutí nepokládal za vadné. Soud zná právo.

Praktické otázky (kdo je odpovědný za škodu vzniklou neudržováním nemovité věci, kdo hradí náklady spojené s nemovitou věcí) nezajímají ani soud ani katastr. Obraťte se na advokáta, my nejsme od toho, abychom Vám radili (pravil úředník katastru).

Vložil Stavěl (bez ověření), 30. Říjen 2021 - 9:20

„KÚ obdrží od stavebníka potvrzení stavebního úřadu o „kolaudaci“ čtyř nových jednotek.“

Katastr kolaudace nezajímá ani ji nezkoumá.

Vložil 25Malý (bez ověření), 26. Říjen 2021 - 15:04

Navrhovatel musí sám definovat, co bude obsahem usnesení soudu. Tzn., že tam musí uvést všechny úkony, které požaduje, např. zrušení spoluvlastnictví, rozdělení jednotky na 4 díly, určení, kdo bude kterou část vlastnit, změna obsahu prohlášení a zápis nových jednotek do KN.

V právní vědě zběhlí diskutéři jistě pomohou.

Vložil Kouzelnik (bez ověření), 29. Říjen 2021 - 20:54

Nemyslim si, ze by soud toto rozhodoval zrovna narizenim rozdeleni proti vuli nektereho spoluvlastnika, proc by to soud delal?

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".