Pozemek pod bytovou jednotkou
Dobrý den, prosím o radu. Pokud bytová jednotka stojí na pozemku, který nevlastní a bude nyní odkupovana, je možné využít na odkup finance z fondu? Spravkyne oznámila, že se kupní cena rozpocita mezi vlastníky bytu, ale pro pár starších vlastníků je bohužel nereálné dát dohromady určenou částku a vzhledem k jejich finančních zavazcich jim žádná instituce půjčku neposkytne. Ve fondu se nachází více financí než bude v nejbližší době třeba (budova prošla rekonstrukci vnitřní i vnější) a problém by to nebyl, ale dle spravkyne se toto udělat nesmí.
PF,
že SVJ může koupit pozemek pod domem jsem psal zde:
http://www.portalsvj.cz/…ek-pod-domem
Cituji z rozsudku Krajského soudu v Praze č.j. 38 C 139/2016:
"…nabytí vlastnického práva k danému pozemku, který je zcela zastavěn bytovým domem, jenž je spravován žalobcem, spadá pod pojem správy domu. Je tedy řádným výkonem práva, ke kterému má žalobce ve smyslu § 1195 odst. 1 občanského zákoníku způsobilost, a tudíž není překážkou povolení vkladu ve smyslu § 5 odst. 1 písm. f) zákona o zápisech.“
Pokud se tedy jedná o správu domu, tak může být nákup pozemku pod domem do majetku SVJ financován z příspěvků na správu.
Vaše „správkyně“, i když netuším kdo to je, tedy nemá pravdu. Takové všeználky většinou zaskočí otázka: Podle jakého paragrafu něco nelze? Pokud Vám nedá konkrétní odpověď, tak bych se řídil uvedeným judikátem.
Pozemek lze nakoupit i do vlastnictví jednotlivých členů SVJ. Ale někdy má prodávající podmínku, že chce prodat všechny podíly na pozemku, což při desítkách členů SVJ lze zajistit prakticky jen nákupem do majetku SVJ.
Hezký den a hlavně zdraví!
Pavel
Vaše situace má jednoduché řešení. Shromáždění rozhodne o vrácení části příspěvků na správu domu složených vlastníky jednotek těmto vlastníkům, a to ve výši kupní ceny. Vlastníci jednotek poté z těchto peněz zakoupí pozemek do podílového spoluvlastnictví. Stavba se tak stane součástí pozemku, což zapíše katastrální úřad. Bude třeba uvést prohlášení vlastníka do souladu s novým stavem tak, aby společenství vlastníků spravovalo i zastavěný pozemek pod domem.
Přímá koupě zastavěného pozemku pod domem z příspěvků na správu domu možná není (to uvádí „správkyně fondu“ správně, ať už je tím míněn kdokoliv).
Všichni komentující, omlouvám se, máte pravdu. Dotaz jsem psala v noci v rozrušení z dané situace a úplně špatně. Byty v bytovém domě patří vlastníkům, ale pozemek pod celým bytovým domem jim nikdy nepatřil. Teď ho instituce (která ho dosud vlastnila) prodává bytovému domu, aby byl kompletní. Ti starší vlastníci právě ještě nemají splacenou ani půjčku na byt, takže zástava už neprojde. Měsíčně přispívají do fondu údržby a oprav. Spravcovstvi fondu se ujala jedna z místních vlastníků. Částka po rozpocitani je sice jen 5ti ciferna, ale nad jejich možnosti a nikdo nechce, aby jim osobně bylo něco kupovano, ten pozemek by se koupil z peněz fondu, kteří všichni dávají, a byl by opět pro všechny (určitě by to všem pomohlo).
Paní PF, děkujeme za upřesnění. Teď už je jasné o co jde.
Vlastníci jednotek se mohou rozhodnout (většinou hlasů) že nastřádané zálohy ve vašem „fondu“ použijí na jiný účel – na nákup pozemku pod domem. Vaše „správcová“ dostane pokyn na který účet má částku převést. Jinak do toho nemá co mluvit.
V kupní smlouvě na pozemek uveďte spoluvlastnické podíly přesně tak jak jsou uvedeny v prohlášení vlastníka budovy.
Justitianus
P.S. Podle Vašeho popisu soudím, že neexistuje SVJ ani jiný zákonný správce jako právnická osoba. Vámi zmíněný „fond“ jsou finanční prostředky vlastníků, které skládali k rukám „správcové“ a mohou si je tedy vybrat nazpět.
„„fond“ jsou finanční prostředky vlastníků, které skládali k rukám „správcové“ a mohou si je tedy vybrat nazpět.“ (Vložil Justitianus, 6. Leden 2021 – 17:01)
O jakém fondu píšete? Jak to myslíte? Vlastník si spoří do fondu? Jaký má potom takový Váš fond účel, když z něho může vlastník vybrat? (SVJ nezajišťuje a ani nesmí zajišťovat spoření pro své členy, takováto činnost nespadá pod zákonné vymezení správy domu, takže o SVJ ani správě domu zjevně nepíšete.)
Wendy, jisytěže nepíšu o SVJ. Ale to jste mohla poznat z příspěvku tazatelky, i z mého příspěvku. Ovšem – pokud nerozumíte česky psaným textům, nehodlám Vám to extra vysvětlovat.
Justitianus
„jisytěže nepíšu o SVJ“ (Vložil Justitianus, 6. Leden 2021 – 17:24)
Patrně Vám uniklo, že píšete na portál SVJ.
A zkusili jste zajistit=sepsat písemnou dohodu 100 % vlastníků v domě o koupi tohoto pozemku za peníze, které vlastně patří všem? Co na to řekla správkyně a kdo to vlastně je ,že vám do toho kecá?
www.portalsvj.cz/…-pod-domem-1
Koupě pozemku pod domem
Vložil Mioola, 2. Červen 2015 – 10:48 :: Ostatní
Dobrý den, náš dům stojí na pozemku města. Většina členů SVJ by si ráda pozemek odkoupila, nicméně někteří si to nemůžou teď dovolit. Dal by se nákup pozemku financovat z fondu oprav SVJ?
Nejprve by jste zde měla objasnit, kdo je to ta „spravkyně“a v jakém právním vztahu, je k právnické osobě SVJ, pokud již ve vašem domě vzniklo/bylo založeno?
Děkuji.JaVa
by měli někteří vlastníci platit za pár starších vlastníků koupi jejich majetku? to jako zaplatí „jejich podíl“ na pozemku? proč jim rovnou nekoupí třeba auto? pokud vlastní byty, tak jim určitě na odkup podílu na pozemku banka ráda půjčí, protože můžou zastavit byt. další možnost – mají určitě většinou potomky, kteří jednou byty zdědí, většinou jde o hodnotu minimálně sedmicifernou. tak snad mohou rodičům přispět na koupi. no a pokud nepřistoupí ani na jednu možnost, ať byty prodají. vlastnictví zavazuje.
Váš dotaz je bohužel za hranicí srozumitelnosti.
- Bytová jednotka není samostatnou budovou. Proto nemůže „stát na pozemku“.
- Bytová jednotka není osoba. Nemůže vstupovat do právních vztahů. Proto nemůže „vlastnit“ pozemek.
- Bude-li bytová jednotka „odkupována“, její kupní cenu bezpochyby zaplatí kupující – nabyvatel této jednotky. Není zřejmé na co se ptáte.
- Bytová jednotka(2012) v sobě neoddělitelně zahrnuje i podíl na společných částech domu a případný podíl na pozemku pod budovou.
- Není zřejmé o jakém „fondu“ zde píšete. Jde o nějaký fond v účetnictví bytového družstva? SVJ zpravidla nevytváří žádné fondy účetní jednotky.
Justitianus
Na co si sakra pořád hrajete, Vaše rady lidem pomáhají, ale proč …
Je možné (dle předsedkyně SVJ – výboru není) odkoupit pozemek pod bytovým domem z prostředků ze záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku (fondu oprav)?
„Bytová jednotka v sobě neoddělitelně zahrnuje i podíl na společných částech domu a případný podíl na pozemku pod budovou.“
Ano, (bytová) jednotka podle občanského zákoníku, nikoliv jednotka podle zákona o vlastnictví bytů.
„Pokud bytová jednotka stojí na pozemku, který nevlastní a bude nyní odkupovana, je možné využít na odkup finance z fondu? Spravkyne oznámila, že se kupní cena rozpocita mezi vlastníky bytu, ale pro pár starších vlastníků je bohužel nereálné dát dohromady určenou částku a vzhledem k jejich finančních zavazcich jim žádná instituce půjčku neposkytne“
- – – – – – – – – – – – – – – – –
Zřejmě se jedná nikoli o BJ, ale o BD který byl prodán bez pozemku na kterém stojí (já se s tím setkal jen u rodinných domů). Hledejte zde v diskusi nebo na internetu.
„je možné využít na odkup finance z fondu? Spravkyne oznámila, že se kupní cena rozpocita mezi vlastníky bytu… . Ve fondu se nachází více financí než bude v nejbližší době třeba … a problém by to nebyl, ale dle spravkyne se toto udělat nesmí“
„aby jim osobně bylo něco kupovano, ten pozemek by se koupil z peněz fondu, kteří všichni dávají, a byl by opět pro všechny (určitě by to všem pomohlo)“
- – – – – – – – – – – – – – –
Takže jak by to chtěla „správkyně“ či „účetní“ či jakou funkci členka – vlastník má, vyřešit s rozpočítáním ? To tazatelka nevysvětlila. Význam „příspěvků správy domu a pozemku“ je správa domu (oprava střechy, nová okna) a správa pozemku. Proč by měli vlastníci hledat na pozemek jiné zdroje, když je na účtu „správa domu a pozemku“ dostatečná částka ? Proč by se měla koupě pozemku financovat z jiného zdroje než „správa domu a pozemku“ ?
Nechápu jak rozlišuje tazatelka „osobně kupováno“ a „pro všechny“.
Nejlepší je vždy chtít po tom, kdo něco tvrdí (zde správkyně) tvrzení doložit.
Co na to třeba ing. Klainová ?
„Význam „příspěvků správy domu a pozemku“ je správa domu (oprava střechy, okna) a správa pozemku.“
Jistěže, ale pouze pokud je pozemek ve správě SVJ, což v daném případě není.
na netu je tento názor z r. 2018 od Mgr. (snad právničky)
www.svj-portal.cz/…sPTwVrguwZk/
Koupě pozemku společenstvím
12.1.2018, Mgr. Adriana Kvítková, Zdroj: Verlag Dashöfer
Dotaz:
Připravujeme koupi pozemku pod naším domem… Chtěl bych se v této souvislosti zeptat:
- Je možné, aby pozemek koupilo SVJ a stalo se majitelem, nebo musí kupní smlouvy na poměrnou část … uzavřít každý majitel jednotky?
- Lze tedy následně do katastru jako majitele vložit SVJ, nebo musí být XY majitelů poměrné části?
- Bude-li majitelem SVJ, jak právně ošetřit, aby pozemek pod domem (jeho poměrná část?) byl nedílnou součástí každé bytové jednotky?
Odpověď:
Uvedený dotaz kopíruje můj nedávný případ, kdy se na mne s podobnou záležitostí obrátilo jedno pražské společenství vlastníků. Doporučila jsem jim jít cestou, kdy
- pozemek pod domem zakoupí společenství, když převod na jednotlivé vlastníky jednotek v domě by byl nejen zdlouhavý a zbytečně časově i ekonomicky náročný, tak i do budoucna nic neřešící – vlastnictví pozemku není spojeno s jednotkou, jako v případě v prohlášení vlastníka vymezeným podílům na společných částech domu a pozemku, a tak by se do budoucna stávalo, že vlastníci jej společně s jednotkou zapomenou převést, převod navíc bude od 1. 1. 2018 opět ztížen zákonným předkupním právem spoluvlastníků, pozemek by tak nakonec byl ve spoluvlastnictví úplně jiných osob, než které by vlastnily jednotky v domě.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Teď již k jednotlivým dotazům:
- Ano, dle mého názoru (je opřen jak o zákonnou úpravu bytového spoluvlastnictví, tak i o judikaturu), může SVJ nabýt pozemek pod domem, jelikož tak činí za účelem lepší správy domu. SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, přičemž při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, zejména může pro účely správy domu a pozemku nabývat majetek a také s ním nakládat. S ohledem na tuto skutečnost je třeba mít za to, že SVJ je oprávněno nabývat nemovité věci sloužící k výkonu správy domu a pozemku. Správou domu a pozemku se přitom rozumí vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Tuto správu přitom nelze vnímat pouze v tzv. užším smyslu, tj. zahrnující výhradně provoz a opravy společných částí; za správu domu a pozemku je třeba považovat i takové činnosti či jednání, jejichž účelem je lepší využití domu a uspokojení potřeb jeho obyvatel, tedy je třeba ji vykládat v tzv. širším smyslu.
- Ano, v katastru bude jako vlastník pozemku zapsáno společenství vlastníků, pokud tedy bude kupujícím. Pokud by katastrální úřad vklad zamítnul, jednoznačně doporučuji vytrvat a pokračovat cestou žaloby proti zamítnutí vkladu, úspěch je zaručen.
- Třetí dotaz je právně nejsložitější. Uvedeného nedílného spojení bytu s podílem na nově koupeném pozemku pod domem lze dosáhnout v zásadě dvěma způsoby, které ovšem oba vyžadují součinnost všech vlastníků jednotek v domě, což je prakticky nemožné.
První variantou je změna prohlášení vlastníka. Ke změně prohlášení vlastníka je zapotřebí (i) získat písemný souhlas oprávněných osob z věcných práv (tj. především zástavních věřitelů, oprávněných z věcných břemen atd.) pokud existují, (ii) uzavřít písemnou dohodu dotčených vlastníků (zde všech), (iii) získat souhlas kvalifikované většiny vlastníků jednotek s dohodou dotčených vlastníků a (iv) získat souhlas shromáždění. Všechny tyto dokumenty katastrální úřad pro vklad vyžaduje.
Druhou možností (tou rizikovější) je zrušit bytové spoluvlastnictví a novým prohlášením všech (spolu)vlastníků určit za společnou část domu a pozemku i nově nabytý pozemek, a každou jednotku vymezit i s odpovídajícím podílem na nově nabytém pozemku."
- – – – – – – – – – – – – – – – – –
Dále se tím nehodlám zabývat. Tazatelka položila v noci v rozrušení dotaz, jako kdyby to spěchalo do rána. Předtím jim byl fakt, že jim (vč. správkyně z řad vlastníků) pozemek nepatří, „šuma fuk“, a my se po přečtení úvodního dotazu domýšlíme kdo je správkyně (zda „má do to co mluvit“ a „proč do toho kecá“) a zda se vůbec jedná o SVJ (tazatelka psala o jen „bytové jednotce“, nikoli o „bytovém domě“ SVJ).
Výše uvedený odkaz je dle mého soudu fundovaný. Rozhodně fundovanější, než jednoduché tvrzení, že to nejde.
Po kliku na odkaz se neukazuje článek celý. ten jsem našel po zadání „koupě pozemku pod domem svj“.
Takový dotaz na internetu na téma „koupě pozemku pod domem SVJ“ mohla učinit i tazatelka nebo i správkyně-vlastník. Ta navrhla koupi a rozpočítání bez využití tzv. fondu oprav, aniž bychom se dozvěděli její další návrh řešení, poté co by asi vlastníci rozbili doma „prasátko“ a pozemek koupili „osobně“, jak píše tazatelka v příspěvku 6. Leden 2021 – 11:55.
Více takových kvalitních a vševysvětlujících dotazů !!!
Pane MartinII, dal jste zde odkaz na článek Adriany Kvítkové s citátem. Je to částečně pravdivý, částečně však nepravdivý text. Někoho by její názory mohly uvést v omyl.
- Adriana Kvítková napsala: „… pozemek pod domem zakoupí společenství, když převod na jednotlivé vlastníky jednotek v domě by byl nejen zdlouhavý a zbytečně časově i ekonomicky náročný, tak i do budoucna nic neřešící – vlastnictví pozemku není spojeno s jednotkou, jako v případě v prohlášení vlastníka vymezeným podílům na společných částech domu a pozemku, a tak by se do budoucna stávalo, že vlastníci jej společně s jednotkou zapomenou převést, …“
Tučně zvýrazněné tvrzení A. K. je nepravdivé. Zjevně jí ušlo, že v okamžiku, kdy dům i pozemek má stejného vlastníka, dochází ke splynutí, a stavba se stane (automaticky) součástí pozemku. Katastrální úřad tuto skutečnost zapíše na listy vlastnictví (rovněž automaticky, bez žádosti). Spoluvlastnický podíl na pozemku se tedy stane součástí každé jednotky(2012).
SVJ pak má pouze jedinou povinnost: vyhotoví nové prohlášení a vloží je do sbírky listin katastrálního úřadu a do sbírky listin rejstříkového soudu.
Pro úplnost podotýkám, že splynutí stavby a pozemku je závislé i na souhlasu osoby oprávněné z věcného práva (různé hypotéky a ručitelské závazky). Je vidět,že Adriana Kvítková se v záležitostech bytového spoluvlastnictví neorientuje zcela bezpečně. Její text je tedy třeba číst s nadhledem a opatrně.
Justitianus
„v okamžiku, kdy dům i pozemek má stejného vlastníka, dochází ke splynutí, a stavba se stane (automaticky) součástí pozemku. Katastrální úřad tuto skutečnost zapíše na listy vlastnictví (rovněž automaticky, bez žádosti).“
Souhlas. Jakou má katastrální úřad lhůtu na takovýto zápis? Náš katastrální úřad tak dosud neučinil. Dokážete přimět katastrální zákon, aby zápis podle zákona upravil?
Poslední komentáře