Podivné nové stanovy SVJ - návrh
Dobrý den, Výbor SVJ v našem bytovém domě je asi 5 let nefunkční. Opakovaně byla snaha svolat Shromáždění, které vždy dopadlo fiaskem – nebylo usnášeníschopné (méně než 50 % hlasů). Teď se pokouší majitel 10-ti bytových jednotek (z 55) svolat Shromáždění a s pozvánkou nám rozeslal návrh nových stanov SVJ. Nelíbí se nám tam víc věcí, a tak bychom chtěli někoho poprosit, jestli by nám mohl říct názor, jestli je to běžné…
čl. 9 Shromáždění
- Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech.
Naše otázka: je tenhle způsob počítání hlasů běžný ? My měli zato, že náš byt (bytová plocha) by měla být určující – ne podíl na společných částech (a jak ho zjistit ? je to to " číslo na katastru" , ale tam má někdo, příklad, 855 / 42 686 a jiný třeba 1362 / 255 838).
dále třeba:
- Do působnosti shromáždění patři zejména dále uvedené záležitosti a k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas:
- alespoň 8/10 většiny členů společenství, pokud se jedná o změnu v určení společné části nebo relativně společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky (poznámka k tomuto: před 10 lety si developer vymezil štít bytového domu k vlastnímu užívání, za účelem vyvěšování reklamní plachty, o rozměru snad 6×8 m, a tenhle odstavec mu má zaručit, že ho nikdy nikdo odtud nedostane ? 8/10 sehnat je problém).
Ale o moc ví nás trápí další bod
- alespoň 1/2 většiny členů společenství, pokud se jedná o:
*změnu účelu užívání bytového domu (je tam název našeho byt.domu) *změnu podlahové plochy jednotky *úplné nebo částečné sloučení nebo rozdělení jednotek *uzavření úvěrové smlouvy *nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí
Tenhle bod d – není to pokus připravit nás o naše byty ? Co je to, prosím, „polovina většiny členů společenství“ ? Většina by mohlo být třeba 50,5 % a polovina pak, řekněme 26 % ? Tenhle vlastník, co mu patří 10 bytů z 55-ti, možná už teď může mít kolem 20 % ? Pak by mu stačilo dokoupit 2–3 další byty a může ovládat celý bytový dům ? (rozesílal nabídky na odkup bytů prostřednictvím realitky – jeho syna).
Omlouvám se za rozsáhlý příspěvek a děkuji za Vaše reakce. Vladimír
1.Síla hlasu podle podílu uvedeného na LV je OK. 2. Podstatné změny jako je stavební změna nebo individuální užívání společných částí by mohla být schvalována 100%, ale pokud se dohodnete na 80% tak to bude platit. 3. Stavební změna bytu spočívající ve zvětšení plochy, nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitosti břemenem i změnu účelu z bydlení na podnikání trvejte na 100% souhlasu. 4. Úvěr. Trvejte na tom, že každý kdo se bude podílet na úvěru musí ručit sám za sebe (třeba bytem) a nebude nikdy zatížen věcným břemenem celý dům a ti co platí hotově nebudou o úvěru hlasovat, ale také za něj nebudou ručit.
Proč si nenačtete OZ + další normy, kde je to upraveno, včetně toho,
že lze něco si stanovit i odchylně od normy? Můžete si též srovnat
stanovy kteréhokoliv SVJ v republice a vybírat si.
Místo svolávání můžete byty obcházet – per rollam, mimo zasedání.
Má to i výhodu, že odpovíte ano, ne, nevyjádříte se a nedohadujete
se.
Máte i možnost si nalézt spřízněné duše a výbor shodit a dělat to
lépe.
5 let trpíte nefunkčnost výboru – odpovědni jste všichni
vlastníci.
ad počítání hlasů. Uvedená formulace je nejen správná, dokonce je přímou citací zákona:
§ 1206
(1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; …
A tento podíl je právě určen plochou vaší jednotky (bytu):
§ 1161
Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
Dobrý den, snaha o svolání shromáždění je dobrá věc stejně i snaha o schválení nových stanov. Formulace: Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech je zcela běžná, protože podíl na společných částech domu odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu tedy těm zlomkům co máte v katastru. Vaše zlomky ale nejsou asi přesně opsané z jednoho domu. (Většinou takto vysoký jmenovatel jako je 255838 je dělitelný těmi menšímy jmenovateli)
Ovšem formulace: alespoň 1/2 většiny členů společenství je skutečně divná. Běžně bývá formulace: alespoň většiny všech členů společenství nebo alespoň většiny přítomných členů společenství na usnášeníschopném shromáždění. Taktéž kvórum 8/10 je voleno tak aby majitel více než 20% byl nepřehlasovatelný.
Dále se domnívám že ke změně účelu užívání bytového domu je ze zákona povinné kvórum 100% všech vlastníků (tedy je třeba dohody vlastníků)
Dejte stanovy posoudit právníkovi, měl by tam najít dost chyb, zejména tam kde se stanovy obsahují vynalézavost předkladatele. Případně je v plném znění zveřejněte, on se Vám k nim zde někdo vyjádří.
Velikost podílu a „síla“ hlasu je dána plochou bytu. Plocha bytu a celková plocha všech bytů se někdy násobí x 10 aby to nebylo tak, že hlas je 68,6 m2 z 999,9 ale 686 z 9999. Někdy jsou vlastníky bytu třeba babička a vnučka takže jejich „plocha“ je 34,25 a podíl 3425. Není to ani číslo „z katastru“, pokud tím myslíte údaj na cuzk.cz, protože tam jsou práve ty zlomky, i když by tam dle mne měli mít všichni stejného dělitele.
Viz § 1161 Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
Můžete zde zadat „stanovy po 1.1.2014“, „stanovy dle NOZ“ a pod. a hledat. Je tu také odkaz na stanovy del adv. Cellara.
www.bulletin-advokacie.cz/…d-1.-1.-2014
Můžete také hledat na internetu.
Ve stanovách by nemělo být měněno to, co je z NOZ kogentní. Měněno může být to, co je dispozitivní. Můžete také hledata zde v diskusi nebo na internetu. Je tu také odkaz, co vedoucí kolektivu autorů, guru NOZ dr. Eliáš sděluje na théma „kogentní a dispozitivní“
www.bulletin-advokacie.cz/…kem-zakoniku
Přečtěte si NOZ od § 1158. K tomu je třeba si nastudovat některé §§ týkající se spolku. Viz § 1221 „Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů (§ 256), dílčích členských schůzích (§ 255) ani o náhradní členské schůzi (§ 257)“.
Pozn.: Členská schůze spolku je totéž jako shromáždění vlastníků.
I když se to netýká vašeho dotazu ani stanov, tak pozor na „přehlasovaný vlastník“ dle paragrafu bytového spoluvlastnictví (§ 1209) a přehlasovaný vlastník dle paragrafu spolku (zpaměti nevím, o který paragraf jde).
Předpokládám že na stanovy se vztahuje také § 1 a § 2 NOZ.
Do stanov si dejte, zda členem výboru může být nečlen společenství nebo jen člen a zda může být členem výboru manželská dvojice nebo jiní spoluvlastníci (bratr a a sestra atd.). Také lze do stanov určit, že statutárním orgánem je výbor nebo předseda společenství (dříve pověřený vlastník).
Do stanov si dejte, do kdy má být vyhotoven zápis a zda zápis dostane každý nebo bude na nástěnce, nebo musíte jít s poníženou žádostí na výbor.
Viz
§ 254
Dále § 245 a § 246.
Do stanov si zadejte, jak se člen seznámí s podklady k projednávaným důležitým bodům
Máte nastudované Prohlášení vlastníka ? Tam přeci podíly máte, viz § 1166.
Také si můžete dát do stanov, jak je to s vracením (vyúčtováním) příspěvků správy domu a pozemku (nesprávně fond oprav).
Viz
www.portalsvj.cz/…spevek-v-noz
Ve stanovách používejte termíny z NOZ, nikoli tedy „fond oprav“, i když údajně „každý ví, co fond oprav znamená“.
www.portalsvj.cz/…u-fond-oprav
www.portalsvj.cz/…o-fond-oprav
Viz
www.portalsvj.cz/…u-fond-oprav
www.portalsvj.cz/…o-fond-oprav
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Tomu, kdo chce rozhýbat společenství byste měli dát sloužit mši. Nefunkční jste 5 let a za tu dobu jste si nenastudovali ani tu část NOZ od § 1158, natož zákon či vyhlášku 366/2013 a 67/2013. Možná jsou už novely, ale to si již zjistěte.
Nejlepší na hledání zákonů je prý www.zakonyprolidi.cz.
Poslední komentáře