Podivné nové stanovy SVJ - návrh

Vložil vladimir1, 19. Duben 2019 - 20:46 ::

Dobrý den, Výbor SVJ v našem bytovém domě je asi 5 let nefunkční. Opakovaně byla snaha svolat Shromáždění, které vždy dopadlo fiaskem – nebylo usnášeníschopné (méně než 50 % hlasů). Teď se pokouší majitel 10-ti bytových jednotek (z 55) svolat Shromáždění a s pozvánkou nám rozeslal návrh nových stanov SVJ. Nelíbí se nám tam víc věcí, a tak bychom chtěli někoho poprosit, jestli by nám mohl říct názor, jestli je to běžné…

čl. 9 Shromáždění

  1. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech.

Naše otázka: je tenhle způsob počítání hlasů běžný ? My měli zato, že náš byt (bytová plocha) by měla být určující – ne podíl na společných částech (a jak ho zjistit ? je to to " číslo na katastru" , ale tam má někdo, příklad, 855 / 42 686 a jiný třeba 1362 / 255 838).

dále třeba:

  1. Do působnosti shromáždění patři zejména dále uvedené záležitosti a k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas:
  1. alespoň 8/10 většiny členů společenství, pokud se jedná o změnu v určení společné části nebo relativně společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky (poznámka k tomuto: před 10 lety si developer vymezil štít bytového domu k vlastnímu užívání, za účelem vyvěšování reklamní plachty, o rozměru snad 6×8 m, a tenhle odstavec mu má zaručit, že ho nikdy nikdo odtud nedostane ? 8/10 sehnat je problém).

Ale o moc ví nás trápí další bod

  1. alespoň 1/2 většiny členů společenství, pokud se jedná o:

*změnu účelu užívání bytového domu (je tam název našeho byt.domu) *změnu podlahové plochy jednotky *úplné nebo částečné sloučení nebo rozdělení jednotek *uzavření úvěrové smlouvy *nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí

Tenhle bod d – není to pokus připravit nás o naše byty ? Co je to, prosím, „polovina většiny členů společenství“ ? Většina by mohlo být třeba 50,5 % a polovina pak, řekněme 26 % ? Tenhle vlastník, co mu patří 10 bytů z 55-ti, možná už teď může mít kolem 20 % ? Pak by mu stačilo dokoupit 2–3 další byty a může ovládat celý bytový dům ? (rozesílal nabídky na odkup bytů prostřednictvím realitky – jeho syna).

Omlouvám se za rozsáhlý příspěvek a děkuji za Vaše reakce. Vladimír

  • stanovy

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil Pavel II (bez ověření), 21. Duben 2019 - 13:04

1.Síla hlasu podle podílu uvedeného na LV je OK. 2. Podstatné změny jako je stavební změna nebo individuální užívání společných částí by mohla být schvalována 100%, ale pokud se dohodnete na 80% tak to bude platit. 3. Stavební změna bytu spočívající ve zvětšení plochy, nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitosti břemenem i změnu účelu z bydlení na podnikání trvejte na 100% souhlasu. 4. Úvěr. Trvejte na tom, že každý kdo se bude podílet na úvěru musí ručit sám za sebe (třeba bytem) a nebude nikdy zatížen věcným břemenem celý dům a ti co platí hotově nebudou o úvěru hlasovat, ale také za něj nebudou ručit.

Vložil anonymouk (bez ověření), 20. Duben 2019 - 21:32

Proč si nenačtete OZ + další normy, kde je to upraveno, včetně toho, že lze něco si stanovit i odchylně od normy? Můžete si též srovnat stanovy kteréhokoliv SVJ v republice a vybírat si.
Místo svolávání můžete byty obcházet – per rollam, mimo zasedání. Má to i výhodu, že odpovíte ano, ne, nevyjádříte se a nedohadujete se.
Máte i možnost si nalézt spřízněné duše a výbor shodit a dělat to lépe.
5 let trpíte nefunkčnost výboru – odpovědni jste všichni vlastníci.

Vložil Jan77 (bez ověření), 20. Duben 2019 - 7:40

ad počítání hlasů. Uvedená formulace je nejen správná, dokonce je přímou citací zákona:

§ 1206

(1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; …

A tento podíl je právě určen plochou vaší jednotky (bytu):

§ 1161

Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. 

Vložil roztomily, 20. Duben 2019 - 1:03

Dobrý den, snaha o svolání shromáždění je dobrá věc stejně i snaha o schválení nových stanov. Formulace: Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech je zcela běžná, protože podíl na společných částech domu odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu tedy těm zlomkům co máte v katastru. Vaše zlomky ale nejsou asi přesně opsané z jednoho domu. (Většinou takto vysoký jmenovatel jako je 255838 je dělitelný těmi menšímy jmenovateli)

Ovšem formulace: alespoň 1/2 většiny členů společenství je skutečně divná. Běžně bývá formulace: alespoň většiny všech členů společenství nebo alespoň většiny přítomných členů společenství na usnášeníschopném shromáždění. Taktéž kvórum 8/10 je voleno tak aby majitel více než 20% byl nepřehlasovatelný.

Dále se domnívám že ke změně účelu užívání bytového domu je ze zákona povinné kvórum 100% všech vlastníků (tedy je třeba dohody vlastníků)

Dejte stanovy posoudit právníkovi, měl by tam najít dost chyb, zejména tam kde se stanovy obsahují vynalézavost předkladatele. Případně je v plném znění zveřejněte, on se Vám k nim zde někdo vyjádří.

Vložil MartinII, 23. Duben 2019 - 13:00

Velikost podílu a „síla“ hlasu je dána plochou bytu. Plocha bytu a celková plocha všech bytů se někdy násobí x 10 aby to nebylo tak, že hlas je 68,6 m2 z 999,9 ale 686 z 9999. Někdy jsou vlastníky bytu třeba babička a vnučka takže jejich „plocha“ je 34,25 a podíl 3425. Není to ani číslo „z katastru“, pokud tím myslíte údaj na cuzk.cz, protože tam jsou práve ty zlomky, i když by tam dle mne měli mít všichni stejného dělitele.

Viz § 1161 Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

Můžete zde zadat „stanovy po 1.1.2014“, „stanovy dle NOZ“ a pod. a hledat. Je tu také odkaz na stanovy del adv. Cellara.

www.bulletin-advokacie.cz/…d-1.-1.-2014

Můžete také hledat na internetu.

Ve stanovách by nemělo být měněno to, co je z NOZ kogentní. Měněno může být to, co je dispozitivní. Můžete také hledata zde v diskusi nebo na internetu. Je tu také odkaz, co vedoucí kolektivu autorů, guru NOZ dr. Eliáš sděluje na théma „kogentní a dispozitivní“

www.bulletin-advokacie.cz/…kem-zakoniku

Přečtěte si NOZ od § 1158. K tomu je třeba si nastudovat některé §§ týkající se spolku. Viz § 1221 „Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů (§ 256), dílčích členských schůzích (§ 255) ani o náhradní členské schůzi (§ 257)“.

Pozn.: Členská schůze spolku je totéž jako shromáždění vlastníků.

I když se to netýká vašeho dotazu ani stanov, tak pozor na „přehlasovaný vlastník“ dle paragrafu bytového spoluvlastnictví (§ 1209) a přehlasovaný vlastník dle paragrafu spolku (zpaměti nevím, o který paragraf jde).

Předpokládám že na stanovy se vztahuje také § 1 a § 2 NOZ.

Do stanov si dejte, zda členem výboru může být nečlen společenství nebo jen člen a zda může být členem výboru manželská dvojice nebo jiní spoluvlastníci (bratr a a sestra atd.). Také lze do stanov určit, že statutárním orgánem je výbor nebo předseda společenství (dříve pověřený vlastník).

Do stanov si dejte, do kdy má být vyhotoven zápis a zda zápis dostane každý nebo bude na nástěnce, nebo musíte jít s poníženou žádostí na výbor.

Viz

§ 254

Dále § 245 a § 246.

Do stanov si zadejte, jak se člen seznámí s podklady k projednávaným důležitým bodům

Máte nastudované Prohlášení vlastníka ? Tam přeci podíly máte, viz § 1166.

Také si můžete dát do stanov, jak je to s vracením (vyúčtováním) příspěvků správy domu a pozemku (nesprávně fond oprav).

Viz

www.portalsvj.cz/…spevek-v-noz

Ve stanovách používejte termíny z NOZ, nikoli tedy „fond oprav“, i když údajně „každý ví, co fond oprav znamená“.

www.portalsvj.cz/…u-fond-oprav

www.portalsvj.cz/…o-fond-oprav

Viz

www.portalsvj.cz/…u-fond-oprav

www.portalsvj.cz/…o-fond-oprav

  • – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Tomu, kdo chce rozhýbat společenství byste měli dát sloužit mši. Nefunkční jste 5 let a za tu dobu jste si nenastudovali ani tu část NOZ od § 1158, natož zákon či vyhlášku 366/2013 a 67/2013. Možná jsou už novely, ale to si již zjistěte.

Nejlepší na hledání zákonů je prý www.zakonyprolidi.cz.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".