Nesmyslné rozúčtování tepla, co dělat?
Prosím o radu, jak postupovat.
Naše situace: novostavba (9/2010) zateplená, 52 bytů, společná plyn.kotelna na TUV a topení, kalorimetry i vodoměry v bytech, náš byt má 103,7m2. Většina bytů je neobsazených (neprodaných), SVJ i správce v jedné osobě vykonává developer (prodejce bytů), jsme rodina 2+3 děti z toho nejmladšímu jsou 2 roky.
Dostali jsme první vúčtování záloh SVJ za období 1.12.2010 – 31.12.2011 tzn. 13 měsíců. Celkové náklady na teplo nám byli vypočítány na 40.700 Kč za těchto 13 měs. při náměru 42,9 m3 na TUV a 10.247 kWh na topení. Nedoplatek činí 18,5 tis. Kč. Při srovnání s ročními náklady podobné rodiny na TUV a topení plynem v rodinném domě o ploše 150m2 ve výši 24 tis. Kč je to zjevná nespravedlnost. Budeme vyúčtování reklamovat, ale jak můžeme dosáhnout toho, aby SVJ (a developer v jedné osobě) změnil výpočet?
Nastěhovali jsem se jako první a v té doby jsme byli z celých 52 bytů jediní. Po dalších cca 3 měs. byly obsazeny cca 3 byty a pomalu se obsazovaly další, ale do konce roku 2011 to byla stále méně než polovina bytů. Za zúčtovací období je proto ve většině bytů nulová, nebo velmi nízká spotřeba TUV. Náklady na plyn se rozůčtovávají 40% TUV a 60% topení. Domnívám se, že vypočítané nepřiměřené náklady na teplo pro náš byt jsou důsledkem toho, že aloklace 40% úhrad za plyn na TUV je příliš vzdálená realitě. Ve skutečnosti TUV spotřebovával dlouho jen náš byt a později několik málo dalších, takže drtivá většina energie šla na vytápění. Podle zúčtování jsou náklady na ohřev našich 42,9m3 TUV 23.411,– Kč. Developerovi, správci a vedení SVJ v jedné osobě současný princip jistě vyhovuje, protože na vytápění neobsazených bytů takto zaplatí výrazně méně.
Jak se této nespravedlnosti můžeme bránit prosím? Předem děkuji za vaše reakce.
Pane Petře,
v první řadě si ujasněte, zda náklady se rozúčtují podle vyhlášky č.
372/2001 Sb. (jste „konečný spoptřebitel“), nebo má každý VJ uzavřenu
spotřebitelskou smlouvu o odběru tepla přes vlastní fakturační kalorimetr
(jste „odběratel“).
Dále je potřeba vědět, zda teplá voda se ohřívá v jednotce (za kalorimetrem), nebo je připravována centrálně ve výměníku v kotelně a proudí cirkulačním potrubím.
Zjistěte jakým postupem byly rozděleny celkové náklady mezi vytápění a ohřev TUV. Správný postup je měřením mimo topné období, který jediný postihne odeděleně vliv cirkulace a vliv odběru TUV. Požadujte sdělení podle jakých konkrétních měřidel se toto zjišťovalo, zda podle spotřeby mimo topné období nebo nebo výpočtem a podle kterého ustanovení kterého právního předpisu rozúčtovatel postupoval). Až to zjistíte, napište to laskavě sem.
Pokud se postupuje podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., pak zkontrolujte správnost vyúčtování. Jako první krok se soustřeďte na to nejjednodušší: zda rozúčtovatel nezapomněl počítat i pro neobsazené byty základní složku nákladů na vytápění ve výši od 40% do 50% a základní složku nákladů na ohřev TUV ve výši 30%. Bývá častým trikem, že rozúčtovatel-developer „zapomene“ na základní složky.
Rozúčtování pak zkontrolujete tak, že požádáte o podklady a podle nich provedete výpočet. K tomu budete potřebovat
- všechny údaje použité při rozúčtování (náměry, podlahové plochy, započitatelné podlahové plochy, použité korekce a koeficienty),
- pravidla pro rozúčtování tepla pro Váš dům podle § 11 odst. 4 ZoVB nebo podle Prohlášení vlastníka,
- pravidla pro rozúčtování TUV pro Váš dům podle § 11 odst. 4 ZoVB nebo podle Prohlášení vlastníka.
lake
Velmi děkuji za Vaše reakce a doplňuji odpovědi.
VJ nemají uzavřené žádné samostatné smlouvy o odběru tepla, jsme tedy koneční spotřebitelé. TUV se ohřívá ve společné kotelně před kalorimetry jednotlivých bytů a proudí společným potrubím.
Náklady byly rozděleny na vytápení 60% a ohřev TUV 40% na základě pravidel pro rozúčtování, která se schválila na první schůzi Shromáždění. Developer, správce a předseda SVJ v jedné osobě tam měl pohodlnou většinu, ale i ostatní proti návrhu těchto pravidel neměli námitky, protože nikdo neuměl předpovědět, jaké budou celkové náklady ani jaký to bude mít vliv na konečné rozúčtování. Žádné měření mimo topné období se neprovádělo.
Náklady TUV se dále rozúčtovávají v poměru 70% spotřební složka a 30% základní. U nákladů na vytápění je to v poměru 60% spotřeba a 40% základní složka. Developer na základní složku ve svém výpočtu skutečně „zapomněl“ a byla to první chyba, na kterou jsem ho včera upozornil. Výpočet přepracovali, náklady pro náš byt se tak o něco snížili ze 40.700 pouze na 39.291. Další chybu, na kterou se snažím upozornit je, že účetní použila pro vyčíslení nákladů na plyn za 2.pol 2011 zaplacené zálohy, nikoliv spotřebu podle finální faktury, kterou dostali až v průběhu května 2012. Pokud by se toto uplatnilo, znamenalo by to pro náš byt podle mých propočtů další snížení na 34.635,– ale i tato částka mi přijde nepřiměřená. Chystám se výpočet dál kontrolovat a analyzovat. Snažím se najít další chybu, ale zatím se přikláním k tomu, že výši této částky způsobuje nerealistické rozdělení nákladů za plyn mezi TUV (40%) a vytápění (60%). Neúměrně vysoké nedoplatky mají i další byty – povětšinou to jsou byty, kde se alespoň po část roku skutečně bydlelo a mají „normální“ náměry TUV. Vedlejší byt 79m2 obývaný rodinou 2+1 jen od října do prosince 2011 má náklady na teplo vypočtené na 14.772 a takových případů je více. Ovšem byty, kde se bydlelo méně (a bydlí tam např. jen jeden člověk) doplatky vyměřené nemají, nebo jen velmi malé. Podle mně by za spravedlivého výpočtu měli mít přeplatky, ale to si možná neuvědomují (zatím). Když jsem započítal skutečné náklady za plyn (ne zálohy) a cvičně zkusil změnit poměr rozúčtování nákladů za plyn na 10% TUV a 90% vytápění, vychází náklady na náš byt za 13 měsíců na 26.700, u souseda na 6.353 za 3 měs. Když takový 10:90 výpočet porovnám s variantou 40:60, je to pro všechny úspora, kromě neobsazených bytů. Náklady na byt 26.700 za 13 měs. přepočítané na rok jsou 24.546, což je myslím na byt 103m2 stále hodně, ale nevím, co kde dál najít (zatím). Předem mnohokrát děkuji za další rady.
Náklady na vytápění:
Tušil jsem tedy správně nějakou čertovinu se „zapomenutou“ základní
složkou. Vy jste to mezitím už reklamoval. Ale tím to nekončí. Celkový
náklad vytápění jednotky (vztažený na 1m2 započitatelné podlahové
plochy) nesmí být ve vyúčtování nižší než 60% průměru domu (§
4 odst. 4 vyhlášky č. 372/2001 Sb).
Takže si zkontrolujte dodržení tohoto ukazatele. Nedotápěným bytům (pod 60% nákladů) měla být částka zvýšena. Celkový součet nákladů na vytápění samozřejmě musí zůstat stejný, takže řádně vytápěným bytům se naopak částka sníží.
Náklady na ohřev:
Vašich odhadnutých 40% na ohřev se mi jeví jako podhodnoceno.
- U panelových domů ze 70. let je část na ohřev (orientačně) 25 až 30%, podle kvality izolace portubí TUV.
- U novostaveb dobře zateplených to může být 60 až 70%.
- U pasivních domů 100%.
Odpověď ohledně nákladů na ohřev včetně ztrát cirkukací vám dá pouze měření mimo topnou sezónu (kdy je vyloučen vliv vytápění).
Právě cirkulace při nízkém odběru je zřejmě příčinou Vašich vysokých nákladů na ohřev vody. Příklad následuje:
Řekněme, že za rok jsou ztráty cirkulací TUV v potrubí 10000 Kč. Jakmile se nastěhuje první VJ a spotřebuje za rok 1 m3 vody, celkový náklad na ohřev TUV bude 10200 Kč. Z toho 30% se rozdělí jako základní složka na jednotky (podle podlahových ploch), avšak zbylých 70% (spotřební složka) uhradí při rozúčtování pouze tento vlastník. Jeden ohřátý m3 teplé vody jej tedy vyjde namísto 200 Kč přibližně na 7140 Kč + jeho podíl na základní složce.
Tento způsob výpočtu je matematicky vadný a zcela zřejmé je to v domech, kde jsou i prázdné byty. Ztráty tepla cirkulací totiž jsou konstantní a nijak nesouvisejí se spotřebou TUV v domě. Bohužel metoda je takto uvedena ve vyhlášce č. 372/2001 Sb..
Vhodnější by byl jiný postup, např. změřit samostatně roční ztráty tepla při cirkulaci a tato částka by tvořila pevnou základní složku. Ministerští ouředníci neznají matematiku pro základní školy, bohužel.
lake
Děkuji velmi pane „lake“ za fundovaný komentář. To, co píšete mi dává velmi dobrý smysl. Nicméně, píšete, že „Vašich odhadnutých 40% na ohřev se mi jeví jako podhodnoceno“. Tím myslíte tedy i v našem případě, kdy všechny byty byly vytápěny (byť ty neobsazené jen minimálně), ale jen hrstka z nich odebírala TUV? Přijde mi logické, že při malém % bytů z celku, které TUV reálně odebírali, je předpoklad, že 40% plynu se spálilo na jejich TUV nereálný.
Každopádně se pokusím propočítat, jak by výsledky vypadaly při uplatnění podmínky 60%, o které jste psal. Chápu to správně, že toto se ale může vztahovat pouze na část nákladů za vytápění? Dále, je správce povinen toto pravidlo do vyúčtování skutečně promítnout (tzn. nemůže se z toho vykroutit)?
Co se týče ztrát cirkulací na ohřev vody a jejich neůměrné rozpočítaní na málo bytů, jestli to chápu správně, mělo by v takovém případě být počítáno s výrazně vyšší základní složkou (rozpočítat fixní ztráty více mezi všechny byty). Je to tak? Nebrání tomu ale jiná vyhláška? Měl jsem pocit, že spotřební složka na TUV nesmí být menší než 70%. Uměl byste prosím poradit, jak přimět správce, aby tonto faktor v rozúčtování zohlednil nějak spravdlivěji?
Ano, procenta rozdělení nákladů mezi TUV a vytápění jsem mínil jako obvyklý průměr při obsazených bytech. To ve Vašem domě splněno nebylo a dosud není.
Je vhodné zjistit skutečné rozdělení nákladů mezi TUV a vytápění. Postup upravuje vyhláška č. 194/2007 Sb., § 7 odst. 3 písm. (a). Viz http://www.tzb-info.cz/…u-teple-vody
Náklad na doddávku TUV se skládá z konstantní spotřeby tepla k hrazení ztrát při cirkulaci a dále spotřeby tepla na ohřev odebírané vody (což lze vypočítat přesně, znáte-li objem vody proteklé ohřívačem, její počáteční a konečnou teplotu).
Jiné způsoby ve vyhlášce uvedené jsou sice možné, ale pouze náhradní, včetně té nejhorší – odhadu 40+60%.
lake
Máme také vlastní kotelnu a ohřev TUV nás stojí 310 Kč za m3.
Náklady na plyn jsou rozúčtovány špatně. Mezi náklady na ohřev TUV a teplo je nejprve fyzikální přepočet a až poté se dělí mezi základní a spotřební složku.
Vyúčtování by bylo dobré vidět, ale jsou zde indicie, že ho budete reklamovat.
Poslední komentáře