Nastaveni vyse splatky do FO
Na kvetnovem shromazdeni chceme trochu revitalizovat castku splatky do FO. Nase SVJ ma uver na zatepleni baraku a na nove vytahy. Chteli bychom v budoucnu nainstalovat kamery dole u vchodu do vytahu a do domu + bude treba vymenit lino na chodbach.
Doted se do FO hradila stejna castka a nehledelo se na podlahovou plochu bytu. Mame dva druhy bytu – 40 metru a nejake drobne; 60 metru a nejake drobne.
Majitele malych bytu (pocet bytu 22 oproti poctu velkych 11) remcaji, ze by velke byty mely hradit vice, coz zni i logicteji. Chceme proto nyni s novym vyborem, jehoz jsem predsedkyni, castku upravit, ale netusim, kolik bude primerena? Nemam po ruce ted podklady, takze z hlavy nereknu, kolik nam zbyva splatit na tech uverech.. Pak mame jeste dluznici, kterou budeme resit soudne a vzhledem k tomu, ze nam zalohy na sluzby hradi spravcovska firma poskytovatelum a my to hradime spravcovske firme, tak dluh teto slecny budeme muset uhradit z penez SVJ te spravcovske firme, abychom to my jako SVJ mohli vyzadovat soudni cestou naprimo..
takze suma sumerum momentalni castka je cca 38 CZK za metr ctverecni. Kdyz to rozpocitam na metry, tak velke byty by mely hradit o 1000 CZK vic nez nyni. Jenze kamen urazu je ten, ze v nich bydli po jednom cloveku a z 90% sami duchodci… takze si nejsem jista, jak moc realne je toto zvyseni.. a kdyz to slevnime tak, aby hradily velke byty stejne jako doposud a male byty nizsi castku nez dosud, tak se zase bojim, ze nam nebudou stacit penize na vsechny splatky a veci, co jsem psala vyse…
Jakou castku byste dali, aby to bylo primerene? Koukala jsem do toho vyzkumu, ale tam jsou dost nizke castky mi prislo..
Tak abych tak nějak odpověděla všem – stejná částka splátek byla dohodlá na shromáždění vlastníků někdy v minulosti ještě za původní předsedkyně. Přitom ovšem nedošlo k žádné dohodě, že se nebudou byty řešit dle rozdílných podílů – při hlasování se dále přihlíželo k velikosti podílu v domě.. Takže evidentně se to celou dobu dělalo špatně..
Popravdě mám chuť s tím praštit, ale nechci v tom momentálně nechat paní místopředsedkyni samotnou, protože ta paní je starší a dost se snaží – obě jsme byly přemluveny na posledním shromáždění, protože bývalá předsedkyně nečekaně zemřela a nikdo jiný to samozřejmě dělat nechtěl:(
Když položím funkci a paní místopředsedkyně v tom případě také (beze mě to dělat nechce), tak jak to pak funguje, když budeme bez SVJ a nikdo to dělat nebude chtít?
Psal jsem o tom nedávno v jiném příspěvku http://www.portalsvj.cz/…vybor-svj-24#…
a poslední možností je pak uvedený v dalším příspěvku od „JaVa“ pod příspěvkem, na který jsem odkázal výše.
diky.. dotahnu jeste vse do te kvetnove schuze, aby se odsouhlasily ty stanovy a soudni rizeni proti dluznici a uvidime..
Na druhou stranu, kdyz se toto doresi, uz nic tak zasadniho na reseni nebude a pujde o klasicky chod domu.. Takze uvidim i na schuzi, jak moc se najdou remcalove apod.
Protoze stale o tom premyslim a bohuzel v nasem dome jsou bud sami duchodci, kteri nejsou o moc „chytrejsi“ jak ja v techto vecech a nebo sice mladi vlastnici, kteri ale na to kaslou a hlavne delaji ruzne veci, kterym bycho radi zabranili (koureni na chodbach, nezavirani dveri apod), takze ty bych ve vyboru nevidela take rada..
Takze pak je to problem, slusni kandidati proste moc nejsou..
Vážená alishko, Nejdříve si musíme ujasnit, co vlastně chcete jako předsedkyně výboru udělat. V květnu chcete svolat zasedání shromáždění (kdysi dávno se říkalo svolat domovní schůzi). Pozvánka by měla být vyvěšena na domovní vývěsce 30 dnů předem. Na pozvánce by měl být uveden nejen program zasedání (=schůze), ale též jaké podklady výbor připravil a u koho jsou k nahlédnutí. Bude asi nejlépe, když zasedání bude řídit předsedkyně. (obecně to není nutné, může to být i jiný člen výboru). Protože přispíváte do FO rovným dílem, bude zasedání shromáždění schopné se usnášet, přijde-li většina vlastníků bytů v domě (jeden byt = jeden hlas; až provedete revitalizaci splátek do FO, tak to bude jinak, ale k tomu se ještě vrátíme). Jakmile bude zasedání schopné se usnášet a předseda zahájí zasedání, zvolí se zapisovatel a začne jednání podle programu (změny programu se nepřipouští, to se mělo vyřídit v té 30 denní lhůtě předem). Program:
- Předsedkyně by měla zdůvodnit, proč je nutné „revitalizovat“ splátky do FO (je třeba zajistit, aby byl dostatek finančních prostředků nejen na splácení úvěru, ale též na běžnou správu domu (a pozemku) a aby jejich rozúčtování na vlastníky bytů bylo spravedlivé. Nejde tedy o to, zda jsou příspěvky do FO přiměřené, ale jde o to, zda jsou dostačující.
- Úvěr u banky splácíte pravděpodobně anuitním způsobem, tj. konstantní měsíční splátkou, např. 30.000.- Kč měsíčně. Nejméně tuto částku musíte každý měsíc vybrat od vlastníků bytů jak příspěvek do FO. To ale nestačí. Kromě splácení úvěru musíte přispívat též na běžnou správu domu. V praxi se to řeší tak, že se konstantní měsíční splátka násobí koeficientem 1,18. V našem příkladě to znamená 30.000×1,18 = 35.400.- Kč měsíčně. (Toto, nebo něco podobného a mnoho dalších užitečných informací byste měli najít ve smlouvě o úvěru. Nemáte-li ji, a nemá-li ji ani správcovská firma, spojte se ihned s pracovníkem banky, který má váš úvěr na starosti.) K tomu musíte ještě připočítat již naběhlý dluh vaší neplatičky (např. 25.000.- Kč) a pokud stále neplatí, její měsíční úhrady (činži, např, 6000.-Kč měsíčně). Tuto část, týkající se neplatičky, byste měli projednat a upřesnit se správcovskou firmou. A na neplatičku podat žalobu, abyste zabránili promlčení dluhu. Prověřte, jakou máte se správcovskou firmou uzavřenou mandátní nebo příkazní smlouvu, kolik jí za to měsíčně platíte a jak vám může (nebo je povinna) pomoci.
- Když to spočítáme, v tom našem vymyšleném příkladě byste potřebovali jednorázově 25.000.- Kč a potom každý měsíc 35.400 + 6.000 = 41.400.- Kč měsíčně. Místo těch vymyšlených čísel si dosaďte vaše správná čísla a připočtěte ještě další jednorázové nebo měsíční dluhy, pokud existují. Když to uděláte, budete vědět, kolik musíte od vlastníků bytu vybírat měsíčně do FO (41.400.- Kč/měs) a jak velký bude první příspěvek (41.400+ 25.000 = 66.400.- Kč).
- Teď musíme vyřešit, jak tyto peníze spravedlivě rozpočítat mezi vlastníky bytů. Eistují dokumenty, které se jmenují Prohlášení vlastníka a Stanovy společenství. Nemáte-li je ve výboru, měla by je mít správcovská firma. Nemá-li je ani ona, hledejte na katastru nemovitostí nebo v registru SVJ. (Možná ani tam nic nenajdete.) V těchto dokumentech byste se měli dozvědět, proč jste se rozhodli pro neobvyklý způsob rozdělení nákladů na správu na byty rovným dílem.
- Trochu školení: Běžně se měsíční úhrady vlastníkům bytů předepisují jako příspěvky, nebo jako zálohy. Příspěvky se dále dělí na příspěvky na správu domu a pozemku a na příspěvky na vlastní správní činnost. Je třeba mít na paměti, že zde řešíme rozpis na jednotlivé vlastníky bytů pouze pro příspěvky na správu domu a pozemku (=příspěvky do FO). Příspěvky na vlastní správní činnost (např. odměny členům výboru) a zálohy na úhradu služeb (např. teplo, voda) se řeší jinak. Konec školení.
- Běžně se příspěvky na správu domu a pozemku rozepisují na vlastníky bytů podle jejich podílu na společných částech domu. Je to spravedlivé, protože čím větší podíl (majetek) vlastník má, tím věší je síla jeho hlasu při rozhodování. Tím víc ale také platí za opravy, údržbu apod.
- Abychom zjistili podíl každého vlastníka na společných částech domu v m2, musíme nejdříve sečíst podlahovou plochu všech bytů v domě. Máte-li 11 bytů po 40 m2 a 11 bytů po 60 m2, potom celková plocha všech bytů v domě je 11×40 + 11×60 = 1.100 m2.
- Podíl vlastníka menšího bytu potom je 40 : 1100 = 0,0364, tj. 3,64 % a většího bytu 60 : 1100 = 0,0545, tj. 5,45 %. (Přesné a oficiální podíly najdete na katastru nemovitostí).
- Kolik budou platit vlastníci menších bytů? První měsíc 66400×0,0364 = 2416.- Kč a potom každý měsíc 41400×0,0364 = 1506 Kč/měs. To odpovídá pro menší byty 37,65 Kč/m2
- Kolik budou platit vlastníci větších bytů? První měsíc 66400×0,0545 = 3618. – Kč a potom každý měsíc 41400×0,0545 = 2257 Kč/měs. To odpovídá pro větší byty 37,65 Kč/m2. (Částka na m2 musí vyjít pro malé i velké byty stejná. Rozdíl mezi nimi vzniká zaokrouhlením.)
Vážená alishko, z toho co jste napsala v dotazu vyplývá, že jste na sebe vzala nezávidění hodný úkol. Při jeho plnění využívejte služeb správcovské firmy a banky. Přeji Vám, aby se Vám ho podařilo úspěšně splnit.
Ivanq.
Obecně platí, že každý vlastník jednotky má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Když se ale vlastníci dohodnou, že jejich podíly na společných částech nemovité věci jsou stejné, potom platí, že jeden byt se rovná jeden hlas.
Ivanq.
Píšete, že doteď se hradila stejná částka a nehledělo se na podlahovou plochu bytu.
Tato možnost by byla možná jen v případě, že to tak máte upraveno ve stanovách, které byly odsouhlaseny souhlasem všech vlastníků jednotek.
To platilo za účinosti ZoVB (§ 13 ZoVB – „Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.“ – dohodnuto jinak znamená souhlas všech.
A sohlas všech platí také podle NOZ viz § 1161
" Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze,
rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny
poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech
bytů v domě."
Jinak než podle podlahové plochy může být určeno jedině souhlasem všech při schvalování stanov podle NOZ. Při změně spoluvlastnického podílu až po schválení stanov, se vyžaduje v této záležitosti opět souhlas všech, protože to vyžaduje Změnu prohlášení viz. § 1169 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… se souhlasem všech, a také viz § 1214 NOZ, podle kterého platí „…Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“
Tzn., že záleží, jak jste měli ve stanovách podle ZoVB a také podle nových stanov podle NOZ, pokud jste je už podle NOZ upravili, upraven způsob podílení se (tj. rozúčtování nákladů na správu) vlastníků na správě domu a pozemku.
Citujte proto z Vašich starých případně i nových stanov příslušné ustanovení viz předchozí odstavec. Pak bude možné odpovědět, jak byste měli postupovat, a zda jste doposud při vyúčtování nákladů na správu stejnou částkou na každý byt nepostupovali protiprávně.
Uvědomte si, že §1214 NOZ se týká pouze „Hlasování mimo shromáždění“. Potřebná většina na Shromáždění je dle §1169 jiná. Navíc se o poměru výše příspěvků na správu domu v §1169 vůbec nic nepíše, takže může být upraven jinak, než dle spoluvlastnických podílů. Výše příspěvků na správu je dle §1200 odst. 2g určena ve Stanovách bez jakéhokoliv omezení.
Michal B.: "Uvědomte si, že § 1214 NOZ se týká pouze „Hlasování mimo shromáždění“
Hlasování na shromáždění upravuje § 1206 a v něm se uvádí, že se k přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Kdy je podle zákona potřeba vyšší počet hlasů je právě případ, kdy se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku a vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek. I když je to uvedeno v § 1214 vztajujícímu se k hlasování mimo shromáždění, jsem názoru, který zastává i velká část odborné veřejnosti, že se to vztahuje i na rozhodování na shromáždění.
Michal B.: „Potřebná většina na Shromáždění je dle § 1169 jiná“
Ustanovení § 1169 vyžaduje kromě souhlasu většiny vlastníků na shromáždění také předchozí písemnou dohodu dotčených vlastníků, což je v našem případě souhlas všech vlastníků.
MIchal B.: „Navíc se o poměru výše příspěvků na správu domu v §1169 vůbec nic nepíše, takže může být upraven jinak, než dle spoluvlastnických podílů.“
Jinak může být upraven podle § 1180 „Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“ V tom případě je potřeba též souhlas všech viz § 1214, jak vysvětluji v první odpovědi.
Michal B.: „Výše příspěvků na správu je dle §1200 odst. 2g určena ve Stanovách bez jakéhokoliv omezení.“
Vámi odkazovaný § 1200 v odst. 1 vyžaduje ke schválení souhlas všech. Způsob určení výše příspěvků placených jednotlivými vlastníky jednotek není bez jakéhokoliv omezení, upravuje ho ustanovení § 1180 NOZ.
Paní Alishko,
pokud byste byla statutárním orgánem nebo jeho členem, odkázala bych Vás na ustanovení o potřebných znalostech a důsledcích absence těchto znalostí a rovněž na ustanovení o péči řádného hospodáře. Jinak zbývá pouze ustanovení o průměrném rozumu a jeho užívání.
Paní alishko, nejsem žádný znalec, ale to, co píšete je přesně ukázkou toho, proč si lidé na výbor či předsedu SVJ stěžují. Jak mohou všichni vlastníci platit stejně? Každý platí dle svého podílu. My máme více bytů než vy, ale platili jsme všichni 35,–Kč zam2 a na účtu jsme najednou měli kolem 3 mil. kč, Tak jsme si na shromáždění odsouhlasili snížení. Jenže správce zase přišel s tím, že se příspěvek na správu domu a pozemku musí rozdělit na příspěvek na správu domu a pozemku a na příspěvek na vlastní správu – takže platíme 20,–Kč za m2, a všichni stejnou částku 168,– Kč na vlastní správu. Tak velké byty platí více než malé, protože mají větší podlahovou plochu. Např. ty vaše 40metrové by u nás platili 800,–+168 a ty 60metrove 1200,–+ 168,– Kč. Před jednáním o úvěru jste měli podepsat s každým vlastníkem zvlášť smlouvu, my to tak měli a já např. využila toho, že jsem před odchodem do důchodu zaplatila výborem požadovanou částku z odstupného, Výpočet pro smlouvu pomáhala výboru sestavit banka, takže věřím, že je to o.k. Splátka úvěru se vůbec neobjevila v příspěvku, ale tu jsme hradili tak, jak jsme si to podepsali.Důchodci ji splácí dodnes a povinnost platit přechází i na dědice či nové vlastníky, kterým byt popř.prodají. Anežka
alishko, výraz revitalizace(znovuoživení) se ve spojení s finanční
platbou neužívá
(zkuste najít jiný výraz, vhodnější)
Majitelé malých bytů remcají? Ani se jim nedivím. Spíše se divím tomu,
že ještě neproběhla defenestrace. Vše potřebné k tomuto tématu
naleznete ve svých stanovách, projděte si je a pak počítejte a
počítejte…
p.s. zkuste příště psát s diakritikou
p.s.s. Fond Oprav mají sluníčkáři a plzenští právníci. My máme
Dlouhodobé Zálohy
Pani předsedkyně, měla byste to zabalit, dělat předsedkyni jste naprosto nekvalifikovaná. Vy si ani neumíte spočítat náklady. Revitalizovat splatky do FO, co to je za blbost? A ten FO, to je lidová tvořivost.
Poslední komentáře