Hlasování na schůzi SVJ
Dobrý den, prosím o radu. SVJ na své schůzi schvalovalo zateplení panelového domu. Na začátku schůze si odhlasovalo všemi přítomnými, že hlasovat se bude 1 bytová jednotka = 1 byt, bez přihlédnutí k velikosti bytů. Je tento způsob přípustný – není řešeno ve stanovách. Děkuji
Zdravím všechny, co se mi zde snažili pomoci. Pro upřesnění uvádím, že na SVJ nešlo o změnu podílů, pouze o způsob hlasování na této konkrétní schůzi o schválení, zda se bude či nebude zateplení provádět. Stanovy způsob hlasování neupravují a obč.zákoník jej upravuje v §1206, kde říká, že se hlasuje podle podílu. Zároveň obč. zákoník v §1 odst. 2 říká, že pokud to výslovně není zakázáno (což v této oblasti není), mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, nesmí to porušovat dobré mravy, veřejný pořádek…Hlasování proběhlo naštěstí písemně, takže je možné přepočítat i podle velikosti podílů, spíš i pro příští schůze jsem chtěla mít jistotu, že tento způsob hlasování, který je rychlejší a jednodušší je možné použít. Děkuji
Podíly máte jistě v Prohlášení vlastníka, nebo se podívejte na katastr. Ostatně jak víte, tak i zákon požaduje dle podílů.
Vážená paní Jano,
při hlasování má každý vlastník tolik hlasů, jak velký je jeho podíl na společných částech. To platí pro všechna SVJ. Čertovo kopýtko ale spočívá v tom, jak se tento podíl počítá. Existují totiž různé odlišné způsoby.
Většina SVJ dává přednost výpočtu vlastníkova podílu na společných částech podle velikosti podlahové plochy bytu; čím větší byt, tím větší podíl na společných částech a tím větší síla hlasu při hlasování.
To ale nemusí být vždycky pravda. Podíl vlastníka na společných částech se může stanovit též jinak, např. se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu, nebo jako stejné (jak rozhodla vaše schůze – shromáždění).
Z toho plyne, že není co řešit, protože Shromáždění vašeho SVJ rozhodlo všemi hlasy v souladu se zákonem.
- * *
Přesto stojí zato vstoupit na tenký led spekulace a podívat se na stejný problém jinýma očima. Kdo měl zájem na tom, aby se ve vašem případě změnil způsob určení podílu vlastníka na společných částech? Vlastník s velkým bytem měl při dřívějším způsobu určení podílu na společných částech větší váhu hlasu než vlastník s malým bytem. Tato „výhoda“ vlastníků velkého bytu byla vyvážena „nevýhodou“ – vlastník velkého bytu přispíval na správu domu víc než vlastník malého bytu. Při běžných opravách ten rozdíl nemusel být citlivý.
Teď ale bude SVJ realizovat akci v ceně několika milionů Kč. Postaru by vlastníci velkých bytů museli přispět na zateplení mnohem víc než vlastníci malých bytů. Teď, po odsouhlasení rovnosti hlasů, budou všichni přispívat stejně. Na tom vydělají vlastníci s velkými byty. Hrubým odhadem vlastníci velkých bytů budou platit o cca 30.000.- Kč za byt méně, zatímco vlastníci malých bytů to budou mít o stejnou částku dražší.
Kdyby tuto informaci znali všichni vlastníci před hlasováním, možná by hlasovali jinak.
Bez záruky Ivanq.
Ivanq,
spoluvlastnické (a tím i hlasovací) podíly popsaným způsobem změnit možné není (ačkoli jistě mohou všechny podíly být ve stejné výši).
ještě že jste připojil poslední větu … oni přece nehlasovali
o rozúčtování, to asi zůstane jak je obvyklé tedy dle podílů – oni
se pouze rozhodli hlasovat o tom zda se provede rekonstrukce (zateplení)
způsobem 1vl.bj=1hlas,
- chápu to tak, že vlastníci nikoli SVJ rozhodovali o svém majetku
Pak shromáždění v usnesení uloží (výboru)SVJ zahájit realizaci.
Znovu si dovolím připomenout, že dotaz byl, zda je to „přípustné“ – dle mého názoru ANO, (není to zakázáno, zkusme používat také „ZSR“ ne jen právní konstrukce)
bože, co tady z té diskuse ještě vypadne …
Pane jpinkavo, používám ZSR spolu s § 4 odst. 1 a 2 NOZ při jednání v PÚSČPSN a zastávám následující názor.
Kdyby pan Bohatý měl dvakrát větší byt než pan Chudý, potom by hlas pana Bohatého měl dvakrát větší sílu než hlas pana Chudého. Tato výhoda pro pana Bohatého by ale byla kompenzována tím, že při placení za zateplení by pan Bohatý platil dvakrát víc než pan Chudý. Toto však už neplatí. To platilo před hlasováním, když se v SVJ u paní Jany podíl na společných částech domu určoval podle velikosti bytů (přesněji: podle velikosti podlahové plochy bytů). Hlasováním se ale pan Bohatý s panem Chudým tohoto pravidla zřekli a dohodli se (odhlasovali si), že hlas pana Chudého bude stejně silný jako hlas pana Bohatého. Z toho vyplývá, že až se bude platit za zateplení, budou oba platit stejně. Komu to prospěje?
Vezměme konkrétní i když vymyšlený příklad. Kdyby zateplení stálo 300.000.- Kč, platil by v prvém případě (=před hlasováním) pan Bohatý dvakrát víc, tj. 200.000.- Kč a pan Chudý 100.000.- Kč. Po hlasování ale budou platit oba stejně, tj. každý 150.000.- Kč. Hlasováním teda pan Bohatý vydělá 50.000.- Kč, které naopak pan Chudý prodělá.
Pravdu má pan Kubík, když upozorňuje na to, že hlasováním se změnil podíl vlastníků na společných částech. Podíl se změnil, i když se velikost bytů nezměnila. Ale to není nic zakázaného, když § 1161 NOZ začíná slovy „Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové ploše všech bytů v domě.“
Je-li pravda (jak píše pan jpinkava), že vlastníci „pouze rozhodli hlasovat o tom zda se provede rekonstrukce (zateplení) způsobem 1vl.bj=1hlas,“ potom se jedná o chybné hlasování následkem omylu. To by mohl být dobrý důvod pro revokaci usnesení a pro nové hlasování (např. metodou per rollam, jestli to stanovy dovolují).
S pozdravem, opět bez záruky, Ivanq.
Řekl bych,že pokud vlastníci hlasovali o tom,zda budou zateplovat poměrem : 1 byt= jeden hlas, tak moc velkou chybu neudělali a u soudu by jim to asi prošlo,jelikož získali 100% souhlas všech vlastníků jednotek k tomu,aby se mohla revitalizace(modernizace-zateplení) realizovat.Rozúčtování nákladů na úvěr se pak provede podle velikosti podílu jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech domu.JaVa
Myslím, že zateplení není ani údržba ani oprava, takže je potřeba si zjistit, zda do toho má SVJ strkat nos. Zbytek viz spoluvlastnictví, tak asi. Vypočítal Vám někdo, jaké skutečné úspory zateplení přinese?
Jar proberte se,
pouze tazatelku matete. V § 1189 NOZ máte jasně popsáno, co správa domu a pozemku zahrnuje. Zateplení tam jednoznačně patří. A v § 1208 v odst. f/7 máte jasně uvedeno, že do působnosti shromáždění patří rozhodování nejen o stavebních opravách, nýbrž také o stavebních úpravách.
Pane ivang,
nemůžete jen tak najednou hlasováním na shromáždění změnit spoluvlastnické podíly na společných částech. To by přece vyžadovalo podle NOZ změnu prohlášení vlastníka, která vyžaduje podle odst. 2 § 1169 odst. 2 písemnou dohodu dotčených vlastníků tj. v tomto případě dohodu všech.
Kromě toho jste napsal, že „Shromáždění vašeho SVJ rozhodlo všemi hlasy v souladu se zákonem“ ačkoli v úvodním dotaze se hovoří pouze o souhlasu všech přítomných, to nemusí znamenat souhlas všech (nemuseli být všichni přítomni).
Pane Kubíku, soudní spor je jako šachová hra. Seberete soupeři střelce a on vám dá šach. Vy krále přikryjete dámou a dáte mu mat. Kdybychom stáli proti sobě před soudem, byla by Vaše odpověď silným úderem. Ale o konečném výsledku by nakonec rozhodl nezávislý soud. Proto ta poznámka „bez záruky“. Podle mne by šlo situaci napravit buď svoláním nového zasedání shromáždění a předchozí usnesení revokovat, nebo odvoláním se k soudu. Chtělo by to ale dobrého právníka a naděje by nebyla 100 %-ní. S pozdravem Ivanq.
Kubík nereagoval na neplatnost ani na fakt, že se vlastníci na něčem dohodli. Samozřejmě neznáme program ani účast na shromáždění, ani hlasovací kvora. Rovněž se mi nechce věřit, že jejich stanovách tuto důležitou oblast neřeší – a jen pro úplnost dodávám, že v dřívějším znění bylo třeba souhlasu o opravách … 3/4 všech (tedy nikoliv podle podílů a bylo asi rozumné)… Tedy vyslovit bez těchto znalostí závěr, že hlasování je neplatné je řekněme, ukvapené … A tedy za mně – pokud splňuje i ostatní náležitosti je platné (předpokládám že se hlasovalo i o zateplení …)
Píšete, že se vlastníci na něčem dohodli. Jak víte, že se dohodli, to by museli být přítomni všichni vlastníci.
Uvádíte, že dřive se nehlasovalo podle podílů, nýbrž že bylo potřeba 3/4 všech. Není to pravda, přes nepřesnost uvedenou v ZoVB se při 3/4 většině rozhodovalo vždy podle podílů. Na tomto výkladu se už dříve ustálily soudní judikáty, v dřívějších diskusích se o tom už vícekrát psalo.
Pokud by nebylo ve stanovách řešeno, že se rozhoduje podle spoluvlastnických podílů odvozených z podlahové plochy(o čemž také pochybuju), tak platí NOZ, a nelze rozhodnutím shromáždění určit jiné hlasování než podle spoluvlastnických podílů.
Jedině dohodou všech by mohly být spoluvlastnické podíly určeny jinak než podle podlahové plochy, a to by muselo být uvedeno v prohlášení vlastníka a ve stanovách.
Otázkou zůstává, zda by byl výsledek hlasování jiný, kdyby se výsledek hlasování spočítal podle spoluvlastnický podílů, než když se započítal za každý byt jeden hlas. Kdyby byl výsledek hlasování v obou případech stejný (splněno kvorum určené stanovami, či NOZ), mohlo by být hlasování platné.
odpovím Vám stejně, jak víte že nebyli všichni:-), takže zatím
v klidu … Navíc se píše, že hlasovali o tom že bude 1bj=1hlas …
K požadavku kdy zákon(stanovy) vyžadovaly souhlas 3/4 všech vlastníků se
o podílech nehovořilo … Takže (mi) neříkejte co je a co není
pravda – to je pouze Vaše „pravda“. Nebo snad máte patent na rozum?
takže opět v klidu
Obecně ale doporučuji o zásadních otázkách (souhlas nesouhlas pořídit
podpisový arch tedy „nezpochybnitelné“ vyjádření vlastníků, ale
především … věci s vlastníky předjednat a najít řešení, silové
přehlasování(o pár hlasů)v tak důležitých věcech může přinést
nemalé problémy ..
Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.JaVa
Pana JaVa,
§ 1126 NOZ z obecných ustanovení o spoluvlastnictví se na bytové spoluvlastnictví nevztahuje, protože bytové spoluvlastnictví obsahuje v této věci speciální úpravu, která má přednost před obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví. Tzn. že se uplatní § 1206 NOZ „(1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.“ A podle NOZ § 1208 f/7 rozhoduje shromáždění „o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného“ Tento názor podtvrdil už i judikát j.č. 25Cm42/2014. Cituji z judikátu: „„Soud žalobce poučil dle § 118a odst. 2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu, dle něhož ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí.“
Pane Kubíku,
kde je upravena „Správa společné věci“ speciálně pro společnou věc ve správě SVJ, jak tvrdíte?
Zateplení společných částí domu řeší konkretně § 1208 f/7 – shromáždění rozhoduje „o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného“
Měl jsem za to, že o správě společné věci rozhodují spoluvlastníci této věci. Podle Vás o správě společné věci spoluvlastníci této věci nerozhodují. Rozumím tomu správně?
Nerozumíte správně. Samozřejmě že rozhodují vlastníci jednotek, a to na shromáždění vlastníků jednotek ve všech věcech, které jsou v působnosti shromáždění dle § 1208 NOZ.
Poslední komentáře