financování výstavby balkónů sloužící jen části členstva SVJ
Rád bych se na vás obrátil s tímto dotazem; Naše SVJ se připravuje na financování výstavby balkónů, které ale z technických i jiných důvodů nemohou být instalovány u všech bytových jednotek. Bude tedy potřeba vzít menší úvěr, který by měla splácet jen část členstva SVJ. Měsíční splátky do Fondu Oprav (FO) tedy nemohou být navýšeny. Jake jsou možnosti financování? Napadají mne dva scénáře, ale nevím který z nich je možný a vhodný;
- Je možné z FO financovat splátky tohoto dodatečného úvěru k výstavbě balkónů, a ostatním členům to v nějáké formě kompenzovat (a případně jak)? 2) Nebo je nutno takové dodatečné splátky účtovat jen zúčastněným členům SVJ, a to mimo rámec splátek do FO?
Má s tímto někdo zkušenosti? Děkuji.
Děkuji všem zúčastněným za podnětné reakce. Netušil jsem kolik reakcí, a bohuzel i jak horkou diskuzi svým dotazem spustím.
V tuto chvili náš dům nemá žádné balkóny, a o jejich výstavbě teprve jednáme. V tuto chvíli část vlastníků o balkón zájem má, ale část je mít buďto nemůže (nemají okna do fasády, u které by se balkóny vybudovat mohly), a nebo je z jiných důvodů odmítá (například město, jež je také spoluvlastníkem některých jednotek v domě). Nicméně se v tuto chvíli zdá, že nikdo s faktem, že by se balkóny budovali jen u části jednotek (a byly tedy v jejich výlučném užívání) nemá zásadní problém. A doufám, že tedy ani nutnou změnu spoluvlastnických podílů na společných částí domu nebude nikdo blokovat. Hlasování o těchto věcech včetně Smlouvy o výstavbě a změny Prohlášení vlastníka se tepve chystá. Nicméně již předem chceme mít s předsedou SVJ jasno v možnostech financování tak, aby nedošlo k navýšení splátek do FO všem vlastníkům plošně. V tomto případě by byl projekt zablokován.
Z odpovědí pana Justitianuse jsem pochopil, že na výstavbu bude tedy moci SVJ vzít od banky úvěr (za který budou ručit všichni vlastníci SVJ), ale splácet jej bude možno formou navýšených měsíčních plateb (do FO) jen u těch jednotek, u kterých k výstavbě dojde. Porozumněl jsem vám dobře?
Děkuji a všechny zdravím!
PS: Zprávcovská firma starající se o účetnictví nazývá/označuje položku – ve které se shromažďují finanční prostředky od všech jednotek a ze které se splácí společný dříve čerpaný úvěr – opravdu jako Fond Oprav (vedle administrativního fondu). Může být, že je toto označení zavádějící, ale o to tady neběží.
Pane Matej H, ptal jsem se Vás v prvním příspěvku této diskuse zda jednotky v domě vznikly do dne 31. 12. 2013 nebo později. Neodpověděl jste. Je to informace zásadní důležitosti!
Napsal jste: „… nutnou změnu spoluvlastnických podílů na společných částí domu nebude nikdo blokovat“. Pokud jde o jednotky(1994), je vyloučena jakákoliv změna spoluvlastnických podílů. Žádná změna podílů se nekoná a proto nikdo nemůže nic blokovat. Pokud jde o jednotku(2012), pak ani v tomto případě pouhá stavba balkonů nemá vliv na spoluvlastnické podíly. Žádná změna podílů se nekoná a proto nikdo nemůže nic blokovat.
Zcela nezávisle na výstavbě balkonů je možné u jednotek(2012) určit spoluvlastnické podíly libovolně jinak než je tomu dnes, ale souhlasit s tím by museli všichni kterým se má jejich podíl změnit.
K Vaší otázce: Jakmile bude sjednána Smlouva o výstavbě, bude SVJ moci postupovat jak píšete – dohodnout s dlužníky splátkový kalendář (uznání dluhu). vzít si úvěr, provést stavbu balkonů. Bez Smlouvy o výstavbě by takové jednání SVJ bylo protiprávní.
Justitianus
Dobrý den pane Justitianus, jednotky byly definovány v dubnu 2013.
Budu rád, pokud jste schopen upřesnit jaké pravidla se k nim vztahují ohledně dostavby balkónů ve výlučném užívání některých byt. jednotek, a příp. změny spoluvlastnických podílů.
Vašemu vyjádření „Pokud jde o jednotky(1994), je vyloučena jakákoliv změna spoluvlastnických podílů“ bohužel nerozumím. Měl jsem za to, že se dobudováním balkónů mění velikost spoluvlastnických podílů. A tedy že se na příslušné schvalování vztahuje současný zákoník, tedy 100% souhlas všech majitelů SVJ, plus to co máme ujednáno ve stanovách SVJ. Ale mohu se mýlit, jsem v této problematice nově. Děkuji za vyjádření.
Matěji,
obraťte se na nějakého odborníka, nejlépe právníka, který má zkušenosti s prohlášením vlastníka či smlouvou o výstavbě.
Podle mně, jsou informace Justitianuse zavádějící, ja bych se na ně vůbec nespoléhal. Dávám za pravdu pochybnostem vyslovených v příspěvcích uživatelů Pepa a Nový.
„Podle mně, jsou informace Justitianuse zavádějící, ja bych se na ně vůbec nespoléhal.“
Nejenom podle Vás a bohužel nejenom v tomto vlákně. Nemám kapacitu zde všechno uvádět na pravou míru.
Ono by pomohla jednoduchá věc, totiž kdyby Justinianus oddělil fakta (protože faktické znalosti nesporně má, a to ve značném rozsahu, a mohou být často přínosné) od svých svévolných nepodložených výkladů, domněnek, dedukcí, škodlivých rad, spekulací, fabulací a fantazií. Čímž o to Justiniana žádám, mám za to, že to je snadno proveditelné. Lze mít za to, že sám dobře ví, kdy píše podložená fakta a kdy ne. Bohužel to míchá dohromady.
Představuji si to např. takhle: Na začátku své zprávy napíše nadpis Fakta. A jakmile uprostřed zprávy přejde k domněnkám, označí to jasně Moje domněnky.
A Justitianus by měl také upozorňovat na to, které jeho tvrzení je v rozporu s judikaturou (precedenty), či ustanovením právního předpisu (NOZ či NV).
Pokud tak nečiní, mate čtenáře diskuse, protože ti nevědí, že Justitianus prostě některá precedentní soudní rozhodnutí či ustanovení NOZ a NV nerespektuje, neuznává a zastává názor, že se jimi není třeba řídít, protože je on považuje za nesprávná.
Kdybyste nám to neřel, jak jsme z Justitiánuse zmateni, tak bychom to ani nevěděli. Ještě, že vás máme.
Pane Matej H, děkuji za upřesnění. V domě jsou tedy jednotky(1994) podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Máte dvě možnosti:
- Nové balkony budou společnou částí domu, společnou všem vlastníkům jednotek.
- Nové balkony budou společnou částí domu, společnou vlastníkům jen některých jednotek.
Jak už jsem Vám napsal, výstavba balkonů nebude mít žádný vliv na spoluvlastnické podíly. Není mi jasné proč se domníváte něco jiného. Podlahová plocha všech jednotek zůstane přece stejná. Pokud snad budete postupovat podle bodu č. 2, pak je třeba vědět, že podíly na částech společných vlastníkům jen některých jednotek se do katastru nikdy nezapisovaly, nezapisují, ani se v budoucnu zapisovat nebudou.
Na schvalování nového Prohlášení se použije současná právní úprava. To znamená: předběžný písemný souhlas všech, kterým se mění rozsah jejich práv a povinností. Pak o Prohlášení rozhodne shromáždění, a to takovou většinou, jakou máte uvedenu ve stanovách.
Smlouvu o výstavbě podepisují všichni účastníci smlouvy. Poslouží pak Stavebnímu úřadu k prokázání souhlasu všech spoluvlastníků stavby se změnou stavby.
Justitianus
Pane Justitianus,
jak jsem vás už upozorňoval, označování jednotek(2012) není výstižné, protože NOZ platí až od 2014. A teď jste tím vaším označením jednotek (2012) zblbnul sám sebe.
Matěj přece psal o definování jednotek v dubnu 2013. Pokud byl dům rozdělen prohlášením v r. 2013, tak to bylo podle ZoVB a nikoliv NOZ účinného od 1.1.2014.
Nu, pane Pepo, odpověděl jste si nakonec sám. Jen pro vysvětlení:
Nový občanský zákoník nabyl platnosti dne 22 března 2012 a účinnosti dne 1. ledna 2014. To jsou dvě odlišná data, která je třeba rozlišovat. S nabytím platnosti NOZ v březnu 2012 se v českém právu objevila zcela nová definice jednotky, odlišná od jednotky podle ZoVB.
Mně to označení připadá docela logické a srozumitelné:
zákon č. 72/1994 Sb. → jednotky(1994)
zákon č. 89/2012 Sb. → jednotky(2012)
Justitianus
Zpravcovská firma nemůže rozhodovat o tom, jak nazývat položku, kde shromážďujete prostředky. O tom rozhodujete vy. Nenechte se tahat za cezenou nudli. A ještě jedna poznámka, úvěr se nespláci z fondu oprav.
„že na výstavbu bude tedy moci SVJ vzít od banky úvěr (za který budou ručit všichni vlastníci SVJ)“,
A v tom je zakopaný pes.Ze zákona § 1194/89/2012 Sb., odst.
„(2) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.“
totiž za úvěr SVJ, budou ručit i ti, kteří výtahy mít nechtějí a ani mít nebudou a tak jsem velmi zvědav,jak si vynutíte jejich souhlas!
Přeji hezký večer.JaVa
Pane Matej H, neexistuje žádný „FO“. SVJ zpravidla nevytváří fondy právnické osoby! Zeptejte se nato vaší účetní. Ta tomu zpravidla bude rozumět víc než vaši statutáři. To, co platíte je buď ZÁLOHA NA BUDOUCÍ NÁKLADY (máte pak pohledávku vůči SVJ a ta se placením zvyšuje), nebo se jedná o SPLÁTKY VAŠEHO DLUHU VŮČI SVJ (SVJ má pohledávku vůči Vám a ta se placením snižuje). Nebo – nejhorší možnost – jde o mix obojího, ale SVJ tyto částky nerozlišuje a záměrně uvádí vlastníky jednotek v omyl.
Chcete-li dostat použitelnou odpověď na Váš dotaz, musíte uvést kdy v domě vznikly jednotky. Postačí když nám napíšete zda to bylo do 31.12.2013, nebo později.
Varuji vás před stavbou balkonů naslepo. Varuji Vás před vyřešením pouze financování výstavby, bez toho, abyste zároveň vyřešili kdo bude v budoucnu hradit veškeré náklady údržby a opravy těch balkonů.
Jestliže balkony neexistují a nejsou uvedeny v Prohlášení vlastníka, jedná se o změnu stavby – přístavbu podle Stavebního zákona. Bude nutná i změna pozemku, neboť dojde ke změně půdorysu (obvodu) stavby. Bude třeba sjednat Smlouvu o výstavbě, ve které si jednoznačně určíte jaký je právní režim budoucích balkonů, kdo co uhradí a kdo bude financovat správu (opravy, údržbu) nových baklonů po celou dobu existence domu. Smlouvu o výstavbě je nutné vložit do katastru.
Zda budoucí vlastníci balkonů složí celou částku předem, nebo jim SVJ poskytne úvěr, který budou splácet – to už je podružná otázka. Obojí je možné, záleží na stavu financí SVJ (cashflow). Velmi doporučuji vložit pohledávku SVJ do katastru a splácet budou samozřejmě pouze ti, kdo si od SVJ nějakou částku vypůjčili. Ostaní vlastníci budou „pouze“ ručit veškerým svým majetkem.
Třetí možnost jste zmínil poněkud nejasně: rozhodnout (na shromáždění) o vrácení části vybraných záloh na správu. Vracet se samozřejmě musí plošně, všem vlastníkům, podle stejného klíče jako se přispívalo. Z těchto částek budoucí uživatelé balkonů uhradí náklady výstavby. Vy ostatní můžete za ty peníze jet na Mallorku, nebo do Nízkých Tater.
Justitianus
„To, co platíte je buď ZÁLOHA NA BUDOUCÍ NÁKLADY (máte pak pohledávku vůči SVJ a ta se placením zvyšuje), nebo se jedná o SPLÁTKY VAŠEHO DLUHU VŮČI SVJ (SVJ má pohledávku vůči Vám a ta se placením snižuje).“
Záloha na budoucí náklady – to je pojmově jasné.
Splátky Vašeho dluhu vůči SVJ – to je bohužel nejasné. Nešlo by to formulovat poněkud srozumitelněji? Jedná se o placení již vynaložených nákladů?
Souhlasím, že je třeba rozlišovat. To ale bez přesných termínů půjde těžko.
Zdá se, že se zde míchají dvě kritéria:
platba předem, přesná částka není předem známa (záloha) × platba
z vyúčtování záloh (doplatek, přeplatek) × platba přesné částky
předem (jako ve vlaku) × platba zpětně (jako v taxíku),
platba najednou × platba ve splátkách
dohromady jde tedy o osm možností
Justitianus napsal jste:
„Bude třeba sjednat Smlouvu o výstavbě, ve které si jednoznačně určíte jaký je právní režim budoucích balkonů, kdo co uhradí a kdo bude financovat správu (opravy, údržbu) nových baklonů po celou dobu existence domu. Smlouvu o výstavbě je nutné vložit do katastru.“
To jsou úplné nesmysly. Balkóny budou společnou částí domu. Smlouvou o výstavbě se strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek.
Copak nechápete, že stavbou balkónů se nemění ani nezřizují žádné jednotky?
Pane Pepo, neznáte zákon. Zbytečně a agresivně zde otravujete. Mýlíte se hned dvakrát.
(1) Zjevně Vám ušlo, že jednotka(2012) v sobě zahrnuje také podíl na společných částech domu. Jestliže se mají nově postavit balkony, které dnes v domě tazatele neexistují, půjde nepochybně o změnu všech jednotek podle § 1170 odst. 1 NOZ. To vyžaduje buď změnu Prohlášení, nebo Smlouvu o výstavbě.
(2) Druhá Vaše mýlka spočívá opět v neznalosti zákona. Podle § 1166 odst. 1 alinea b2 platí, že povinnou součástí Prohlášení je „určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky“. Zkuste zde prosím popsat jak si představujete že budou nové balkony v domě tazatele vyhrazeny do výlučného užívání vlastníkům určitých jednotek, když o nich v Prohlášení nebude ani slovo.
Pane Pepo, zlost Vám asi znemožňuje jasně myslet. Až si příště přečtete některý můj příspěvek, nesnažte se hledat v něm za každou cenu nějakou chybu. Zkuste se napřed zamyslet nad tím proč Justitianus napsal to, co napsal.
Justitianus
Za prvé, jak víte, že jde v tazatelově případu o jednotky (2012)? A navíc se pletete o 2 roky, NOZ je účinný od 1.1.2014.
Za druhé, i kdyby šlo o jednotky (2014), tak se samozřejmě nejedná o změnu nebo zřízení nových jednotek, přestože jednotka zahrnuje také podíl na společných částech domu. Ke změně nebo zřízení nových jednotek ve smyslu § 1170 by došlo v případě změny spoluvlastnických podílů. Jinak by to znamenalo, že každá sebemenší stavební úprava společných částí domu by vyžadovala smlouvu o výstavbě dle § 1170 NOZ.
V odst. 2 píšete:
„Zkuste zde prosím popsat jak si představujete že budou nové balkony v domě tazatele vyhrazeny do výlučného užívání vlastníkům určitých jednotek, když o nich v Prohlášení nebude ani slovo.“
Nechápu, proč se ptáte na úplnou samozřejmost. Nové balkóny budou zahrnuty vč. jejich vymezení do výlučného užívání vlastníkům určitých jednotek do prohlášení „změnou prohlášení“ dle § 1169 NOZ, niko-liv „smlouvou o výstavbě“ ve smyslu § 1170 NOZ.
Pepo, opět zbytečně prudíte. A opět se pletete. Jako obvykle.
Nepletu se „o dva roky“, jak jste nesprávně napsal. Na vině je (opět) Vaše neznalost zákona. Nový občanský zákoník nabyl platnosti 22. března 2012. Mohl jste to poznat podle označení ve Sbírce zákonů: 89/2012 Sb.. Cožpak nevíte ani toto?
Zcela zbytečně se patláte v pojmech: nové Prohlášení i Smlouva o výstavbě musí být přijaty shodným postupem a musí být vloženy do katastru stejným způsobem. Bude to trvat naprosto stejně dlouho a bude to stát naprosto stejné peníze. Vy ovšemže jen prudíte a hledáte v mém textu neexistující chyby.
Smlouva o výstavbě má ovšem dvě nesporné výhody (o kterých Vy nic netušíte).
Za prvé:
Bude v ní jako povinná součást uvedena veledůležitá informace –
kdo bude hradit stavbu nových balkonů, kdo bude jejich výlučným
uživatelem a jak se výluční uživatelé budou podílet na opravách a
údržbě. Právě na toto se přece tazatel ptal. Přečtěte si
úvodní dotaz!
Za druhé:
Smlouva o výstavbě se schvaluje a vkládá do katastru před změnou stavby,
tedy před výstavbou balkonů. Prohlášení by se vkládalo do katastru teprve
po změně stavby, tedy po výstavbě balkonů. Zkuste si představit co se
stane, pokud se SVJ pustí do výstavby BEZ SMLOUVY O VÝSTAVBĚ a v průběhu
prací si to některý vlastník jednotky rozmyslí, nebo se změní vlastník
některé jednotky a bude trvat na tom, že společné balkony musí hradit
všichni vlastníci podle podílů. Pane Pepo, jakpak potom zajistíte nutný
souhlas všech dotčených vlastníků jednotek? Na to jste vůbec
nepomyslel, že.
Justitianus
Pane Justitianus,
psal jste o smluvních stranách ve smlouvě o výstavbě, kde se někteří vlastníci dohodnou na financování balkónů. To mně ale nedává smysl.
Smlouva o výstavbě řeší nejen financování ale také vlastnictví nových nebo změněných jednotek, jejichž vlastníky se stávají smluvní strany (vlastníci).
V případě výstavby balkónů se jejich vlastníky nestávají pouze vlastníci uvedení ve smlouvě o výstavbě, balkóny jako společnou část domu budou vlastnit ve svých podílech všichni vlastníci tj. nejen smluvní strany.
Jejich správu bude zajišťovat SVJ. Vlastníci, kteří ji budou mít ve výlučném užívání budou zajišťovat pouze drobné opravy a údržbu. Proto se mně jeví relevantnější výklad pana Pepy, podle kterého se nepoužije smouva o výstavbě, nýbrž změna prohlášení.
Pane Nový, možná Vám není zřejmé, že Smlouva o výstavbě nahradí v katastru Prohlášení vlastníka. Písemný souhlas se Smlouvou bude vyžadován pouze od těch, kterým se rozsah jejich vlastnictví mění. Následně rozhodne o přijetí Smlouvy o výstavbě shromáždění. Smlouva o výstavbě bude ovšemže dopadat na všechny vlastníky jednotek bez rozdílu.
Nevím z čeho usuzujete že nově postavené balkony budou ve výlučném vlastnictví pouze některých vlastníků. Požádal jsem tazatele, aby objasnil zda jde o dům s jednotkami(1994) nebo s jednotkami(2012), ale dosud na tuto základní otázku neodpověděl. Bez znalosti této skutečnosti nemá cenu se pouštět do takových úvah.
V domě s jednotkami(1994) by bylo možné nové balkony určit do vlastnictví vlastníkům pouze některých jednotek. V domě s jednotkami(2012) nic takového možné není, tedy nové balkony budou společné všem.
Justitianus
Napsal jste:
„Nevím z čeho usuzujete že nově postavené balkony budou ve výlučném vlastnictví pouze některých vlastníků“
To jsem vůbec nenapsal. Naopak, napsal jsem přece:
„… balkóny jako společnou část domu budou vlastnit ve svých podílech všichni vlastníci tj. nejen smluvní strany…“
O výlučném vlastnictví jsem vůbec nepsal. Psal jsem pouze o výlučném užívání:
„…Vlastníci, kteří ji budou mít ve výlučném užívání budou zajišťovat pouze drobné opravy a údržbu.“
Poslední komentáře