Bytové družstvo nájemníků a vznik SVJ v jednom paneláku.
Dobrý den. Pokud mně můžete pomoc, tak mi prosím poraďte. Jsme Bytové družstvo nájemníků. Dům jsme koupili od MČ Praha 8. Nyní se skupina družstevníků rozhodla, že chtějí byty do osobního vlastnictví a chtějí založit SVJ. Na radu právníka jsme do nových stanov dali, že – pro hlasování o přeměně družstva musí být na čl.schůzi přítomna dvoutřetinová většina členů a pro musí hlasovat dvoutřetinová většina přítomných. To však uchazeči o SVJ zpochybňují a tvrdí, že se nejedná o přeměnu družstva. A to je první problém. Další problém bude až nás, co chceme v družstvu zůstat uchazeči o SVJ přehlasují a pak nám hrozí to nejhorší. V jednom domě SVJ a Bytové družstvo nájemníků. Myslím, že horší věc nemůže nastat. My (družstevníci) ani nevíme podle kterého zákona, nebo zákonů máme postupovat, kdo má udělat co či ono a jak to vlastně má a bude probíhat. Jestli někdo můžete poradit, tak prosím poraďte. Uchazeči o SVJ nedají ani na připomínky svých známých či doporučených názorů, že SVJ není tak dobré jako družstvo. Jedná se názory typu – proč já blbec do toho lez, nebo to jsme si naběhli a pod. Oni prostě chtějí svůj byteček,svojí „vilku“ v paneláku, jako by ho v družstvu neměli, a hlavně na VJ mohou dostat hypotéku. Přesto, že o tu hypotéku jde jen a jen jednomu z nich, ostatní chtějí ve svém bytě v klidu dožít a o nějaké změně neuvažují, tak jsou neoblomní. Děkuji Vám za rady a odpovědi. V.Novák
Z dotazu není jasné, zda nové stanovy, o kterých píšete, jsou už schválené a platné, a zda stanovy umožňují převody jednotek na žádost nájemníků do jejich vlastnictví.
Skutečně se správně nejedná o přeměnu družstva. SVJ nevznikne přeměnou, nýbrž převodem jednotek do vlastnictví. Tzn., že rozhodující je, zda platné stanovy družstva umožňují převod jednotek na žádost nájemníků do jejich vlastnictví. Místo schvalování přeměny družstva mělo být ve stanovách ustanovení o převodu jednotek do vlastnictví. Mohlo být ve stanovách uvedeno, že převody jednotek do vlastnictví nájemníků budou umožněny až rozhodnutím členské schůze souhlasem 2/3 většiny přítomných s minimální účastí 2/3 přítomných. Po odsouhlasení převodů do vlastnictví pak po převodu nadpoloviční většiny jednotek do vlastnictví (většiny podle spoluvlastnických podílů) vznikne povinnost založit SVJ podle NOZ.
Dobrý den děkuji Vám za některé objasnění. Stanovy již máme schválené, museli jsme to udělat kvůli NOZ a ZOK. Ve stanovách mimo jiné máme:
- rozhodovat o splynutí, sloučení, přeměně, rozdělení a o jiném zrušení družstva,–--------
- rozhodovat o uhrazovací povinnosti, ------------------------------------------------------------
- rozhodovat o použití rezervního fondu, --------------------------------------------------------
- schvalovat smlouvu o dalším členském vkladu a její změnu a zrušení, --------------------
- rozhodovat o převodu bytů do osobního vlastnictví.------------------------------------------ a také Jestliže má být přijato usnesení členské schůze o některé z níže uvedených záležitostí (odrážky a) až e)) je členská schůze schopna se usnášet, pokud jsou přítomny alespoň dvě třetiny všech členů, a usnesení musí být přijato alespoň dvěma třetinami přítomných členů:----
- schválení poskytnutí finanční asistence, ------------------------------------------------------
- uhrazovací povinnosti, ---------------------------------------------------------------------------
- zrušení družstva s likvidací, ---------------------------------------------------------------------
- přeměně družstva, --------------------------------------------------------------------------------
- vydání dluhopisů. -----------------------------
Protože jsme byli přesvědčeni, že se jedná o přeměnu družstva, tak jsme požadovali dvoutřetinovou účast a dvoutřetinové schválení. Jak je vidno, tak jsme se mýlili. Děkuji Vám za ochotu. V.Novák
Pane Nováku,
pokud dobře chápu Vaši neúplnou citaci stanov, tak pro „rozhodování o převodu bytů do osobního vlastnictví“ je požadována 2/3 účast a 2/3 souhlas přítomných.
Jedná se jedná o stejné kvorum jako u přeměny BD.
Trochu je problém, že ve stanovách máte pojem „osobní vlastnictví“. Takový pojem neexistuje. To tam musel navrhnout někdo, kdo se neorientuje v právu.
Ale snad by soud posoudil, že „osobní vlastnictví“ je „vlastnictví“.
Nyní bude záležet na tom, kolik je zájemců o vlastnictví bytů.
Hezký den!
Pavel
Dobrý večer, tedy spíše noc. Já jsem překopíroval některé pasáže s našich stanov, ale srovnalo se to jinak než to mělo být. Dvoutřetinová účast na čl.schůzi a 2/3 pro schválení se týká pouze přeměny družstva. Právník nám tu přeměnu poradil a notář proti tomu také nic nenamítal. Proto jsme žili v přesvědčení, že máme vznik SVJ ošetřený a že se uchazečů o VJ dvě třetiny nedají dohromady, že jich bude méně a bude pokoj. Teď to vypadá úplně jinak. O převodu bytů do osobního vlastnictví rozhoduje členská schůze nadpoloviční většinou přítomných a to je ten malér. Na poslední schůzi se nás sešlo 27 a 14 bylo pro SVJ. Notář kontroloval naše stanovy několikrát i se mnou, ale že výraz osobní vlastnictví je nesprávný, že má být správně jen vlastnictví nám neřekl. Myslím si, že to na věci nic nemění. Děkuji Vám za rady už se v tom začínám trochu orientovat. Další hlasování o tomto nás čeká za rok, na další řádné schůzi, pokud si těch 14 lidí nevynutí mimořádnou členskou schůzi. Podle našich stanov to je možné. Ještě jednou děkuji Vám za rady. V.Novák
fungují vedle sebe bytové družstvo a SVJ je běžnou záležitostí a neviděl bych v tom problém. Funguje to tak , že BD jako vlastník bytů je člen SVJ. Jinak samozřejmě platí to , že převáděním bytů do vlastnictví se dostáváte do situace , kdy některé jevy a procesy se zjednoduší (pronájmy , prodeje). Na druhou stranu se dostanete do situace , že zbavit se neplatičů a nepřizpůsobivých bude o něco těžší…
Dobrý den děkuji Vám za radu. Jak je vidno, tak jsme úplně vedle a některé věci jsou opačně, než jsme si mysleli a některé přímo novinkou. Dejme tomu, že u nás SVJ vznikne, bude mít 14 členů a zbytek zůstane v družstvu. Komu bude patřit dům jako takový? A proč se družstvo stane členem SVJ? Myslíme si, že dům (nebo zbytek )zůstane družstvo a 14 bytových jednotek již nebude v majetku družstva, ale v majetku jednotlivců. Nebo v majetku SVJ? Neplatiči jsou v družstvu snáze postižitelní než v SVJ a jak to bude s příspěvky do fondu oprav? Děkuji Vám za odpověď. Nám by stačilo, kdybychom věděli kterými zákony se máme řídit a co všechno musíme udělat. V.Novák
Pane Nováku,
základním zákonem pro eventuální odchod jednotlivců z BD je ZOK.
Na členské schůzi BD byste nejdříve měli rozhodnout, zda se vůbec něco takového stane.
Pokud byste rozhodli o převodu bytů do vlastnictví, tak by se založilo SVJ podle §§ 1158 až 1222 NOZ.
Ale tento postup vřele nedoporučuji. Jsem předseda představenstva BD a předseda výboru SVJ. Takže mohu posoudit oba druhy bydlení.
Vlastnické bydlení v SVJ má výhodu pro toho, kdo chce s bytem nějak nakládat. Např. byt prodat, vzít si na byt hypotéku, pronajímat byt tlupám nepřizpůsobivých atd. Kdo chce „pouze“ bydlet, tak tomu bude vyhovovat družstevní bydlení. Mj. se platí menší daň z nemovitých věcí, při „prodeji“ družstevního bytu se neplatí daň z nabytí nemovitých věcí, lze řešit obtěžující nájemníky a neplatiče atd.
Když budou v jednom domě koexistovat BD a SVJ, tak budete potřeboval lidi do dvou statutárních orgánů, povedete dvojí účetnictví atd.
Velmi se zkomplikuje správa tohoto konglomerátu.
Pokud Vás čeká rekonstrukce či větší (nehavarijní) opravy, tak se situace velmi zkomplikuje, možná znemožní.
Hezký den!
Pavel
Dobrý večer, spíše noc. To co píšete je to právě to čeho jsme si vědomi a z čeho máme obavy. Vyloučit neplatiče z družstva je docela jednoduché, pokud naplní skutkovou podstatu pro vyloučení. Takový případ už jsme měli. Ale vyhodit neplatiče z jeho VJ, je prakticky nemožné. Také se obáváme toho, že pak může kdokoliv z SVJ svůj byt pronajmout komukoliv my ostatní tím můžeme jen trpět. Smutné je na tom to, že většina z těch uchazečů o VJ nechce s tím bytem nějak spekulovat, říkají, že v něm chtějí v klidu dožít. Co jim na družstvu vadí ale neřeknou. Všechno to zpunktoval jeden člověk. který si u nás koupil členský podíl a tím i užívací právo ke konkrétnímu bytu. Vzal si na to hypotéku, za kterou mu ručí jeho sestra. A on by tu hypotéku rád převedl na sebe. Přestože máme ve stanovách možnost ručit členským podílem, tak to banky neberou. Takže kvůli jedné hypotéce u nás v domě budou dva subjekty a kdoví jak to bude fungovat. Je to všechno na dvě věci. Píšete, že tento postup vřele nedoporučujete a víte o čem to je. Já ty zkušenosti nemám, ale velice se toho bojím. Jenže se s tím nedá nic dělat. Když nás přehlasují, tak to bude. Děkuji Vám za rady. V.Novák
Pavle, už zase tady píšete hlouposti. Vy jste demagog, nejraději byste vše přetvořil na BD, přaváděl dluhy, určoval co má být v zákoně a jiné blbiny. No a co, že jste předseda představenstva BD a předseda výboru SVJ. Takových jako vy je, a netvrdí tady takové hovadiny jako vy. Každému byste rád určoval co má dělat, protože to tak děláte vy. Vy jste jediný, kdo tomu rozumí! Cituji vaši hlášku „Pokud Vás čeká rekonstrukce či větší (nehavarijní) opravy, tak se situace velmi zkomplikuje, možná znemožní.“ Co to melete, pokud vznikne v domě SVJ, tak BD je jeho členem jako jakýkoliv jiný vlastník bytu. CO je na tom komplikovaného, buď se oprava schválí nebo neschválí. Každý typ vlastnictví má své výhody a nevýhody.
Samozřejmě, že se v žádném případě nejedná o proměnu družstva na svj. Co to máte za právníka? Družstvo a svj, pokud vznikne svj, budou nadále existovat jako dva na sobě nezávislé právní subjekty až do likvidace družstva, přičemž, pokud bude družstvo vlastnit byty, bude člnem svj. Po převedení bytů do vlastníctví vlastníci nemusí zůstat členy družstva. Co by taky v tom družstvu dělali?
Dobrý večer děkuji Vám za Vaší odpověď. Jeden právník nám to poradil, notář na tom také nic nesprávného nenašel, tak to skončilo ve stanovách a my jsme žili v domnění, že vznik SVJ je přeměna družstva a proto mám to ustanovení o dvoutřetinové účasti a 2/3 musí být při hlasování pro. Vše se to vyvíjí jinak než jsme si představovali. V.Novák
Dobrý den děkuji Vám za rady. Zřejmě v tom všem máme pěkný guláš. Myslíme si, že když 14 zájemců o VJ založí SVJ, pak zbytek nájemců družstevní bytů zůstane v družstvu a SVJ a družstvo budou vedle sebe fungovat v jedno domě. Komu však ten dům, nebo jeho zbytek bude patřit? Navíc o likvidaci družstva neuvažujeme. Jak se podílet na opravách společně užívaných zařízení (výtah), platby za popelnice, osvětlení společných prostor atd.? Proč bude družstvo členem SVJ? Je toho hodně co musíme ještě zjistit a navíc nevíme jakými zákony se řídit. Asi ti bude chtít právníka na celou záležitost. Děkuji Vám za odpověď . A co je vlastně ta přeměna družstva?V.Novák
Pane Nováku,
co je přeměna družstva můžete najít v zákonu č. 125/2008 Sb. o přeměnách. Ale tím se netrapte, opakovaně tu bylo sděleno, že družstvo se nemůže změnit na SVJ. Berte to jako fakt.
Kolik je celkem bytů?
Hezký den!
Pavel
Dobrý den a děkuji Vám za rady. Asi na Vás působím jako pěknej trouba, který toho moc nechápe. Co se týče BD a SVJ nechápu skoro nic a navíc jsem se zde dočetl od více lidí kupodivu různá fakta či názory. My máme 33 bytů, z toho 14 členů na poslední čl.schůzi hlasovalo pro VJ. Zkouší to již několik let a zatím se jim nepodařilo přehlasovat. V nový stanovách dle NOZ a ZOK máme uvedeno, že o přeměně družstva se musít sejít 2/3 členů družstva a pro musí být 2/3 přítomných. Mám to ve stanovách špatně. Měli jsme to formulovat tak, že o převodu bytů do os.vlastnictví ..... a ty dvě třetinypřítomných a 2/3 pro. To už ale nezměníme. Mně pořád nejde do hlavy proč by BD, které vzniklo za účelem koupě domu od MČ P-8 se po vzniku cca 14 VJ a případně vzniku SVJ mělo být členem SVJ a také nevím komu vlastně bude barák patřit. Na katastru je jako vlastník BD a co se potom změní? Domníval jsme se. že BD zůstane vlastníkem a14 bytů budou VJ. Asi se v tom vůbec neorientuju. Potřebuji nějakou „kuchařku“ kde se vše dočtu. Tu ale nevím kde hledat. Díky za rady V.Novák.
Jakmile v domě vznikne SVJ, tak každý vlastník bytových či nebytových jednotek musí být členem tohoto SVJ. Pokud tedy i BD bude v takovém domě (kde je SVJ) vlastnit nějaké jednotky, musí být i BD členem SVJ. U Vás to bude tak, že BD bude vlastníkem 19 jednotek a 14 jednotek bude ve vlastnictví jednotlivých vlastníků.
Každá jednotka bude mít zároveň spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Co jsou společné části a jak jsou vymezené jednotlivé jednotky bude stanoveno v dokumentu s názvem Prohlášení vlastníka. Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech je obvykle rovna poměru podlahové plochy jednotky (bytu/nebytu) ku součtu všech podlahových ploch všech jednotek (bytů/nebytů) celého domu.
Jako SVJ se budete muset domluvit, jak budete dům „spravovat“. Tato domluva probíhá hlasováním, kdy každý vlastník má váhu svého hlasu rovnou velikosti svého podílu na společných částech domu. (Pozor, není to tak, že BD má 19 hlasů a ostatní vlastníci 14 hlasů. Musí se spočítat velikosti podílů a pokud by BD vlastnilo malé byty a samostatní vlastníci velké byty, tak by dokonce mohli tito vlastníci mít nadpoloviční většinu). Jaký počet hlasů je potřeba pro jednotlivá hlasování budete mít stanoveno ve Stanovách.
Takže když budete chtít opravit střechu, uděláte rozpočet, kolik to bude stát. Částku rozdělíte podle vlastnických podílů mezi vlastníky a pokud si to odhlasujete, tak střechu opravíte. Protože obvykle by to byla příliš velká částka najednou, tak opravu naplánujete za 2 roky a z toho Vám vyjde, kolik musí měsíčně platit vlastníci (a tedy i BD za své byty) do FO. FO se však správně takto nejmenuje, i když tomu tak asi budete říkat. Lepší název je Dlouhodobá záloha na opravy a údržbu.
Pane Nováku,
máte příliš otázek, takže od začátku: BD se řídí ZOK (90/2012 Sb.), SVJ se řídí NOZ (89/2012 Sb.), kromě jiného. Budete si muset začít v těchto zákonech číst. Pokud na schůzi BD odhlasujete převody bytů do vlastnictví,pak podle par. 1198 NOZ založí první vlastníci SVJ, protože v opačném případě nebude katastr nemovitostí zapisovat vlastnická práva k dalším převedeným jednotkám. Ve chvíli založení SVJ se matematicky vyjádřeno BD stane podmnožinou SVJ. Co se týče Vaší otázky vlastnictví domu, tak odpověď najdete v par. 1159 NOZ. Dle katastru BD zůstane vlastníkem všech bytových jednotek (vymezených dle NOZ), u kterých nedojde k převodu do vlastnictví. Co dosud fungovalo v BD (představenstvo, stanovy BD, fond oprav a další), bude fungovat dále, pouze budete muset schválit ještě stanovy SVJ a statutární orgán SVJ. Snad jsem odpověděl na většinu Vašich otázek.
Napsal jste:
„Pokud na schůzi BD odhlasujete převody bytů do vlastnictví,pak podle par. 1198 NOZ založí první vlastníci SVJ, protože v opačném případě nebude katastr nemovitostí zapisovat vlastnická práva k dalším převedeným jednotkám“
Převodům bytů musí předcházet rozdělení domu na jednotky prohlášením pokud už dům rozdělen prohlášením nebyl dříve. Tazatel by měl ujasnit, zda k tomu už došlo. Prohlášení, pokud vzniklo nebo vznikne po 1.1.2014 musí obsahovat náležitosti stanov, címž bude SVJ založeno (pozor pouze založeno, ale ještě nevznikne, právnická osoba SVJ vznikne až zápisem do veřejného rejstříku).
Bytové družstvo bude zakladatelem společenství zatím ještě nevzniklého a tedy nezapsaného do rejstříku. SVJ nezaloží první vlastníci dle § 1198 NOZ, jak uvádíte, protože bytové družstvo jako zakladatel bude podle § 1202 NOZ správcem domu až do doby, dokud bude družstvo držet většinový podíl a správa domu se bude řídit dle části „Správa bez vzniku společenství“ viz § 1191 a 1192 NOZ.
Až správce družstvo ztratí díky převodům jednotek do vlastnictví nájemníků většinu hlasů, zapíše SVJ do veřejného rejstříku, címž teprve vznikne právnická osoba SVJ.
Evžene,
máte pravdu, věta měla znít „první vlastníci budou nuceni prokázat vznik SVJ, protože v opačném případě…“
Mohl by jste, prosím, uveřejnit odkaz na stanovy vašeho družstva,kde bychom se dopídili konkrétních údajů o možnostech a podmínkách převodu družstevního bytu do vlastnictví nájemníků.JaVa
Dobrý den posílám Vám části našich stanov, které se týkají našeho problému. Pošlu to několikrát, aby se to nějak nesrozumitelně nepomíchalo. V.Novák
Jestliže má být přijato usnesení členské schůze o některé z níže uvedených záležitostí (odrážky a) až e)) je členská schůze schopna se usnášet, pokud jsou přítomny alespoň dvě třetiny všech členů, a usnesení musí být přijato alespoň dvěma třetinami přítomných členů:----
- schválení poskytnutí finanční asistence, ------------------------------------------------------
- uhrazovací povinnosti, ---------------------------------------------------------------------------
- zrušení družstva s likvidací, ---------------------------------------------------------------------
- přeměně družstva, --------------------------------------------------------------------------------
- vydání dluhopisů. ---------------------------------------------------------------------------------
Toto nemůžou být stanovy BD a SVJ, to co tam máte se týká BD a s tím SVJ nemá nic společného. Schvalování zrušení družstva v likvidaci je naprostý nesmysl. Pokud je na schůzi družstva podle stanov schválená likvidace družstva, tak se prostě zlikviduje, nezruší se a žádné zrušení družstva v likvidaci se už neschvaluje. Družstvo nelze zrušit, družstvo lze pouze zlikvidovat. Klasický paskvil,kdo to vymyslel a kdo to takto schválil?
Podle § 656/q ZOK členská schůze družstva: rozhoduje o zrušení družstva s likvidací
V tomto bodě jsou tedy stanovy BD OK.
V průběhu času se BD zakládá a potom vzniká a na jeho konci se někdy ruší, někdy likviduje a zaniká.
Do působnosti členské schůze patří zejména: --------------------------------------------------
- měnit stanovy, nedochází-li k jejich změně na základě jiné právní skutečnosti,–---------
- volit a odvolávat členy představenstva a kontrolní komise, ---------------------------------
- schvalovat roční účetní závěrku, příp. roční rozpočet družstva,–----------------------------
- rozhodovat o rozdělení a užití zisku, popřípadě způsobu úhrady ztráty, pokud tyto stanovy neurčují jinak, --------------------------------------------------------------------------
- rozhodovat o zvýšení nebo snížení zapisovaného základního kapitálu,–-------------------
- rozhodovat o zřízení fondů, jejich výši a způsobu úhrady vkladů členů,–------------------
strana devatenáctá-------------------------------------------------------------------------------------------
- rozhodovat o splynutí, sloučení, přeměně, rozdělení a o jiném zrušení družstva,–--------
- rozhodovat o uhrazovací povinnosti, ------------------------------------------------------------
- rozhodovat o použití rezervního fondu, --------------------------------------------------------
- schvalovat smlouvu o dalším členském vkladu a její změnu a zrušení, --------------------
- rozhodovat o zrušení družstva s likvidací, -----------------------------------------------------
- volit a odvolávat likvidátora a rozhodovat o jeho odměně, ----------------------------------
- schvalovat zprávu likvidátora o naložení s likvidačním zůstatkem,–------------------------
- rozhodovat o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy svěřují do její působnosti,–---
- rozhodovat o námitkách člena proti rozhodnutí o jeho vyloučení,–-------------------------
- určovat výši odměny členů představenstva, kontrolní komise a členů jiných orgánů družstva zřízených stanovami, pokud je oprávněna podle stanov tyto orgány nebo jejich členy volit a odvolávat, ------------------------------------------------------------------
- schvalovat smlouvu o výkonu funkce,–----------------------------------------------------------
- schvalovat poskytnutí finanční asistence. ------------------------------------------------------
- rozhodovat o významných majetkových dispozicích,–----------------------------------------
- rozhodovat o převodu bytů do osobního vlastnictví.------------------------------------------
Členská schůze rozhoduje o odvolání proti rozhodnutí představenstva o dalších záležitostech týkajících se družstva a jeho činnosti. ------------------------------------------------------------------- Usnesení členské schůze se osvědčuje veřejnou listinou, jedná-li se o: -----------------------------
- změnu stanov, -------------------------------------------------------------------------------------
- zrušení družstva s likvidací, --------------------------------------------------------------------
- přeměnu družstva, --------------------------------------------------------------------------------
Poslední komentáře