Odkup pozemku po zateplení domu v SVJ
Dobrý den,
řešil jste prosím někdo odkup pozemku po zateplení domu, a to proto, že nová fasáda zasahuje nad cizí (v našem případě nad městský) pozemek?
Město požaduje, abychom zažádali o odkup. Současná situace je ta, že pozemek pod domem je ve spoluvlastnictví všech členů, a to ve stejném podílu, jako mají na společných částech domu.
Jedná se tedy jen o 16 cm po celém obvodu domu. Jaké je nejlepší řešení této situace? Může pozemek koupit přímo SVJ, nebo musí smlouvu uzavřít všichni spoluvlastníci?
Děkuji za reakce. Lucie
Paní Lucie, jednejte s městem o odkupu pozemku jménem SVJ. Vím o domě, kde SVJ odkoupilo od města pozemky pod dodatečně zbudovanými lodžiemi a SVJ je jako jejich vlastník také zapsán v KN.
Dobrý den pane Zdeňku,
děkuji za příspěvek a naději. Doufám, že to bude možné, protože představa, že kvůli pár m2 budou muset všichni vlastníci jednotek podepisovat kupní smlouvu mě docela děsí. Jednání ohledně odkupu teprve začnou, potřebovala jsem znát možnosti.
Pěkný den. Lucie
Záleží pouze na rozhodnutí vlastníka pozemku, zda bude ochoten prodat jej právnické osobě SVJ. Tedy neptejte se nás, ale ptejte se na obecním úřadu.
Záporně se k této možnosti vyjádřil Městský soud v Praze v rozsudku 92 C 28/2021–39 ze dne 24.08.2021. Soud byl toho názoru, že SVJ může nabývat pozemek výhradně k účelům správy domu (například parkoviště, přístupovou cestu, jinou plochu určenou k užívání vlastníky jednotek, pás okolo domu, který může sloužit pro přístup k fasádě a k montáži lešení). Vlastnictví pozemku pod domem však neslouží k účelu správy cizího majetku ve smyslu § 1189 NOZ. Cituji z rozsudku:
| Zákon nemůže ovlivnit, zda vlastník pozemku zastavěného bytovým domem převede či nikoliv své vlastnické právo na vlastníky jednotek, bez náhrady jej k tomu nutit ani nemůže. V režimu BytZ popsaná situace zakládala vznik věcného břemene za náhradu ve smyslu jeho ustanovení § 21 odst. 5. Rozhodne-li se vlastník[] pozemku převést vlastnické právo k němu na libovolnou jinou osobu, zákon mu v tom opět nebrání. V případě SVJ nadaného omezenou, speciální právní subjektivitou však vylučuje s ohledem na na ustanovení § 1194 odst. 1, § 1195 odst. 1 o.z., aby se stalo vlastníkem stavební parcely zastavěné domem namísto vymezení podílů připadající[ch] jednotlivým vlastníkům bytových a nebytových jednotek v domě. |
Vlastníci jednotek mohou nabýt spoluvlastnický podíl na pozemku třemi způsoby:
- se změnou prohlášení, což je spojeno se změnou všech listů vlastnictví;
- bez vazby na jednotky a bez změny prohlášení, kdy spoluvlastníky se stanou ty osoby, které jsou v okamžiku nabytí pozemku vlastníky jednotek v domě;
- prodej beze změny prohlášení do spoluvlastnictví několika nabyvatelů, nebo prodej jedinému nabyvateli.
Justitianus
Dobrý den,
děkuji Vám za odpověď. Chápu tedy dobře, že pokud by město souhlasilo s prodejem přímo SVJ a kromě plochy pod zateplením by odprodalo i něco navíc, což by sloužilo jako přístupová cesta k domu, tak to bylo v souladu s legislativou?
Přišla mi tato varianta prodeje přímo SVJ jako nejméně administrativně náročná.
Pokud by se prodávalo současným vlastníkům bez vazby na jednotky a bez zásahu do prohlášení vlastníka, tak by smlouvu museli podepsat všichni nabyvatelé a uzavření by bylo podstatně složitější.
Přeji pěkný den. Lucie
- „Chápu tedy dobře, že …“
Nechápete to dobře. SVJ může nabýt do vlastnictví přístupovou cestu, ne však pozemek zastavěný domem.
Katastr může odmítnout zapsat SVJ jako nového vlastníka, jde-li o pozemek pod domem. V praxi bude záležet na tom, zda pozemek města je či není v katastru veden jako zastavěný cizí stavbou.
Zde se o tom už psalo v roce 2023: https://www.portalsvj.cz/…ku-pod-domem
Justitianus.
Dobrý den,
děkuji, už to chápu. Městský pozemek není vedený jako zastavěný. Druh pozemku je ostatní plocha a způsob využití je jiná plocha. Uvidím tedy, co navrhnou za postup na MÚ.
Pěkný den. Lucie
A/
- Členem fóra jste už 12 let, měla byste tedy už něco vědět o možnosti přístupu k fasádě za účelem opravy.
Když jste fasádu zateplovali, tak jste měli žádat o zábor pozemku.
- ad dotaz
„Může pozemek koupit přímo SVJ, nebo musí smlouvu uzavřít všichni spoluvlastníci“
Co si představujete pod pojmem „SVJ“, protože dle NOZ
§ 1194
(1) Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku;
§ 1195
(1) …může NABÝVAT MAJETEK a nakládat s ním POUZE PRO účely správy domu a pozemku"
Mně z toho plyne, že byste musela KOUPI POZEMKU řešit leda tak dle § 1195
To na úvod.
B/
Kdybyste pátrala na internetu, tak byste našla totéž co já
https://zpravy.ckait.cz/…izi-pozemek/
16/02/2023 – Odborné poradenství k umístění zateplovacího systému s přesahem na cizí pozemek
DOTAZ: Chci zateplovat obálku budovy systémem …, a zateplení by se realizovalo na sousedním pozemku. Potřebuji souhlas vlastníka sousedního pozemku, a pokud ano, v jaké formě? Jak mám postupovat, když soused nebude souhlasit?
ODPOVĚĎ: Je třeba dodržet obecné požadavky na výstavbu ve smyslu § 2 odst. 2 písm. e) stavebního zákona, kterými se rozumí i obecné požadavky na využívání území obsažené ve vyhlášce č. 501/2006 Sb.. Vyhláška (§ 23) …
Přesah stavby… musí být vyřešen i soukromoprávně, tzn. z hlediska zásahu do vlastnického práva souseda.
Je potřeba, aby s tímto přesahem soused souhlasil, ve formě souhlasu, či ve formě smlouvy.
Kdybyste získali pouhý souhlas souseda a pozemek by byl v budoucnu prodán, museli byste s novým majitelem souhlas řešit znovu.
Další možností je DOHODNOUT SE NA ODKUPU ČÁSTI POZEMKU s přesahem.
POKUD BYSTE SE NEDOHODLI, ale PŘESAH stavby NA SOUSEDNÍ POZEMEK BYSTE REALIZOVALI, ŠLO BY O STAVBU NEOPRÁVNĚNOU !!!
/JUDr. Eva Kuzmová právní poradna ČKAIT"
KONEC CITACE
Moje pozn.:
ČKAIT (Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků) poskytuje i odborná stanoviska pro Černé ovce ČT
ZÁVĚR:
Nastudujte si NOZ tuším § 1021
Dobrý den pane Petře,
zábor si sjednala a poplatek uhradila firma, která zateplení realizovala. Za SVJ jsem se měla na MÚ ozvat, až bude dílo hotové, objednat zaměření a domluvit se na odkupu. Toť k Vaší poznámce o tom, jak dlouho jsem zde na fóru a co bych měla vědět …
Můj dotaz směřoval pouze na to, jaké jsou možnosti odkupu.
Přeji pěkný den. Lucie
Poslední komentáře