Na http://www.JakPronajimatByty.cz je tento zajímavý článek o hlasování, na základě rozhodnutí Nejvyššího soudu. To, že se v rozhodnutí používá výraz fond oprav místo zálohy správy, snad nepovede k žalobě na použití nesprávných pojmů.

•– – – – – – – – – – – – – – – Citace z článku:

V daném případě šlo o to, že se většina vlastníků rozhodla provést v domě výměnu oken, proběhlo o tom hlasování, rozhodli výměnu oken zaplatit z fondu oprav a okenářské firmě zadali objednávku. Jeden z vlastníků s tím ale nesouhlasil a podal k soudu žalobu na zrušení tohoto usnesení. Soudy I. i II. instance zkoumaly jeho aktivní legitimaci (zda může vůbec žalobu podat), jak má znít žalobní petit (zda v něm může či nemůže navrhovat změnu rozhodnutí shromáždění) a také fakt, zda se vůbec jedná o natolik závažné rozhodnutí, aby soudy tuto žalobu vůbec připustily… a žalobu zamítly.

Dotyčný se ale dovolal k Nejvyššímu soudu a ten tyto zamítavé rozsudky zrušil. Rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 1423/2009, ze dne 25. 5. 2011):

A/ Žalobu na zrušení usnesení shromáždění vlastníků může podat i ten vlastník bytu, který se shromáždění vůbec neúčastnil.

„Z možnosti podat návrh na soudní přezkum rozhodnutí v důležité záležitosti podle § 11 odst. 3, věta 3 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, není bez dalšího vyloučen vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí. Výklad, podle něhož by právo napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků příslušelo bezvýhradně vlastníku jednotky toliko v případech, kdy se hlasování zúčastnil, je co do základu v rozporu s rozsahem ústavního práva na soudní ochranu poskytovanou v režimu čl. 36 Listiny základních práv a svobod“.

B/ Nespokojený vlastník bytu nemusí soudu rovnou navrhovat, jak má rozhodnout. Stačí jen, když požádá, aby soud usnesení shromáždění vlastníků zrušil.

„Žalobce, přehlasovaný vlastník jednotky není povinen v soudním řízení o důležité záležitosti podle § 11 odst. 3 ZoVB navrhovat věcné řešení, jež se váže k důležité záležitosti. Nadto, vlastník, který se domáhá rozhodnutí o důležité záležitosti, může v řadě případů vyjádřit podanou žalobou toliko nesouhlas s rozhodnutím jako takovým, aniž by měl současně zájem na realizaci jiného rozhodnutí ohledně důležité záležitosti. Formulace žalobního návrhu musí odpovídat nesouhlasnému stanovisku s většinovým rozhodnutím podle okolností konkrétního případu“.

C/ Soud se bude zabývat žalobou vlastníka tehdy, pokud bude předmětem sporu záležitost jisté finanční náročnosti, o které má rozhodovat kvalifikovaná většina:

„V souzené věci nalézací soudy posuzovaly žalobu vlastníka směřující proti usnesení shromáždění, v němž bylo rozhodnuto o výměně oken v celém domě a úhradě nákladů této opravy z fondu oprav. Vzhledem k tomu, že se jednalo o záležitost, u níž lze předpokládat, s přihlédnutím k jejímu rozsahu, jistou finanční náročnost a také k tomu, že o této záležitosti bylo rozhodováno kvalifikovanou většinou, která by měla být u důležitých záležitostí vyžadována vždy, je uvedené rozhodnutí shromáždění třeba považovat za rozhodnutí o důležité záležitosti ve smyslu ust. § 11 odst. 3 ZoVB.

•– – – – – – Co znamená výše uvedené pro praxi společenství vlastníků a jednotlivých vlastníků bytů?

1.V průběhu shromáždění je nutné pečlivě vést evidenci o jejím průběhu, přítomných účastnících (a jejich oprávnění hlasovat), poměru hlasování a přesném znění toho, co bylo odhlasováno. 2.Vlastník může podat k soudu žalobu i tehdy, když ostatní rozhodnou většinovým hlasování o něčem, s čím nesouhlasí, v jeho nepřítomnosti. Soud ale takovou žalobu odmítne, pokud se nebude jednat o důležitou záležitost (měřeno financemi, okolnostmi případu a povinností, aby o věci hlasovala kvalifikovaná většina). 3.V žalobě stačí vyjádřit nesouhlas s rozhodnutím většiny. Na první pohled získali více prostoru „potížisté“ a mohou podávat žaloby pro každou prkotinu. Stejné rozhodnutí ale chrání i menšinový „odpovědný“ názor před pasivitou většiny.

Některé schůze bývají ukázkou menších či větších konfliktů. Většina je spíše přehlídkou pasívních účastníků, kteří chtějí, aby to už skončilo a oni se mohli vrátit domů.

Shromáždění ale není jen „zbytečná schůze“ – rozhoduje se zde o penězích, které každý měsíc posílají vlastníci bytů do fondu oprav. A pokud tedy pasivní většina odhlasuje zbytečné plýtvání, nevýhodnou opravu nebo neúčelný nákup (s pokoutnými motivy objednávajících), nyní máte možnost tomu zabránit.

•– – – – – – Konec citace.