zpětné vyplacení financí z "Fondu oprav"

Díky za odkaz i za dodatek. Ještě jednu radu poprosím. Uvedu příklad:

• 1.1. 2006 dohoda o platbě záloh odsouhlasená 100 % hlasů všech majitelů
• 1.1. 2008 koupě byt. jednotky novým majitelem
• 1.1. 2010 nový majitel zjistí skutečnost, že nebyl výborem informován o stavu plateb záloh a požaduje vrácení části financí

Otázka zní, od kterého datumu je dohoda neplatná? Je-li neplatná od 1.1.2008 musí se zpětně přepočítat zálohy a rozdíly buď doplatit nebo vyplatit u všech vlastníků?

Děkuji M.

Soudím, že dohoda o jiném způsobu přispívání nežli podle spoluvlastnických podílů ztratila účinnost v okamžiku, kdy se vlastníkem jednotky stala osoba, která není účastníkem této dohody. Statutární orgán svj tím ztratil právo předepisovat a vymáhat nadále zálohy na správu jinak, nežli podle spoluvlastnických podílů.

Vlastník jednotky je oprávněn požadovat přepočítání a dorovnání svých záloh za období tří let, počítáno zpětně od okamžiku (prokazatelného) uplatnění nároku. Ve Vašem případě tříletá lhůta zahrnuje období 1.1.2007–1.1.2010.

„Ze znění zákona jasně vyplývá, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2), nedohodnou-li se jinak. Jde o dispozitivní ustanovení, jehož aplikaci může vyloučit jen shodná vůle všech vlastníků jednotek.“
(rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009, http://www.nsoud.cz )

lake

Nejsem právník a dokonce ani nesouhlasím s jiným způsobem rozpočítávání plateb než podle podílů. Na druhé straně jsem zděšen. Vlastníci odhlasují 100% souhlasem nějakou dohodu na něco, co se bude platit třeba 10 let. Po roce se jeden z vlastníků změní a dohoda neplatí? Jak k tomu přijdou ti ostatní, kteří třeba souhlasili jenom za těchto podmínek? Co když se třeba postavila nová střecha? To se má zbourat a vrátit se na začátek?

Jirka

Pane Kruppe,
je zřejmé, že nerozlišujete usnesení shromáždění podle ZoVB od dohody uzavřené mezi jednotlivými osobami podle Občanského zákoníku. Shromáždění neuzavírá dohody, nýbrž přijímá usnesení.

O ustanovení § 50 ObčZ se v této diskusi zmiňuji jinde. K platnosti smlouvy uzavřené ve prospěch třetí osoby je podle ObčZ nezbytné, aby tato osoba dala svůj souhlas.
O možnosti uzavřít smlouvu v neprospěch třetí osoby se ObčZ vůbec nezmiňuje; tím spíše i pro takovýto případ by nepochybně byl nutný souhlas této osoby - jinak je taková smlouva vůči ní neplatná, a to od samého počátku.

lake

Díky za odpověď, ale myslíte, že nárok na vyplacení záloh mají i ti vlastníci, kteří s tou dohodou souhlasili a kteří jí podepsali k 1.1.2006. Protože kdyby dohoda zanikla k 1.1.2007 a jednomu nebo dvěma novým majitelům by se mělo něco z odvedených záloh vyplatit, ostatní se ohradí a budou to chtít doplatit taky. A už je nebude vůbec zajímat jestli s dohodou souhlasili nebo ne.

Díky Milan

Milane,
kdo dohodu dobrovolně uzavřel nemá právo vznášet žádný nárok vůči jejím účastníkům za dobu kdy dohoda byla mezi nimi platná.
Ostatně vás vůbec nezajímá, zda nkdo další bude vznášet nějaký nárok. Vy si pouze hlídejte, aby Vaše platby za Vámi uvedené období odpovídaly přesně Vašemu spoluvlastnickému podílu. Jak se zachovají ostatní je pro Vás bezvýznamné.

lake

Pro nového vlastníka platí stejná práva a povinnosti jako pro předchozího vlastníka. Pokud chcete, můžete dohodu vypovědět a nadále přispívat podle podílů.

Dohoda není blecha, která automaticky přeskakuje z jednoho vlastníka na druhého. Vlastník jednotky nemůže „vypovědět dohodu“ kterou neuzavřel a k níž nikdy nepřistoupil. Pan AnonymousX zřejmě nebude schopen najít zákonný předpis, podle kterého by svůj kuriózní názor obhájil.

lake

Pane lake, pro vás:

§15/1 ZoVB: „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.“

§15/2 ZoVB: „…Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby…“

§20/1 ZoVB: „S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu.“

Vlastníkům je zpravidla na rok dopředu sdělena částka, kterou budou přispívat. Není vždy možné zajistit stanovení nové výše záloh pro všechny vlastníky okamžitě a už vůbec ne zpětně.

Pro AnonymousX: třikrát trefa vedle.

Ustanovení § 15 odst. 1 je argumentem ve prospěch mého tvrzení. Vylučuje, aby se o rozdělení zálohy na jednotlivé vlastníky jednotek hlasovalo podle ZoVB (většinou na shromáždění). Přípustná je pouze dohoda všech vlastníků jednotek, nebo přispívání podle spoluvlastnických podílů. Nic mezi tím.

Dále argumentujete ustanovením § 15 odst. 2 ZoVB, z čehož je zřejmé, že se ve věci neorientujete. Viz předchozí odstavec. Shromáždění může rozhodnout o celkové částce měsíčně, nebo o částce na 1 m2 podlahové plochy, nikoliv však o konkrétní výši podílu vlastníka na těchto zálohách.

§ 20 odst. 1 ZoVB se netýká jakékoliv dohody, kterou mezi sebou snad uzavřely konkrétní osoby podle Občanského zákoníku. A už vůbec se nemůže týkat dohod neplatných. Už jsem upozornil, že taková dohoda není blecha a nepřeskakuje (na rozdíl od platného usnesení shromáždění SVJ podle ZoVB).

Podle § 50 ObčZ "účastníci mohou uzavřít smlouvu také ve prospěch třetí osoby. (...) Dokud třetí osoba nedá souhlas, platí smlouva jen mezi těmi, kdo ji uzavřeli."
Platnost smlouvy V NEPROSPĚCH třetí osoby ObčZ vůbec neřeší, zřejmě pro očividný rozpor s ústavou a Listinou základních práv a svobod. ZoVB není vše.
Přečtěte si FAQ "Výklad pojmu dohoda".

lake

když dohoda není blecha – jak to mělo být správně?

Byla tedy chyba, že dohoda nebyla podpořena usnesením?
Resp. pokud by existovalo hlasování které by dokládalo souhlas 100% VŠECH Vlastníků (za podmínek uvedených v dohodě či samotném usnesení) – pak by toto byl závazek, který by nový majitel jednotky již nemohl odmítnout (formou nepřistoupení k dohodě).
Ano nebo ne?

rivr

Odpověď pro rivr: NE.
Shromáždění může platně hlasovat pouze o věcech, o kterých je oprávněno hlasovat. Zákon však výslovně stanoví (v § 15 odst. 1), že k jinému způsobu přispívání na správu je nutná forma DOHODY (jednotlivých vlastníků jednotek), nikoliv USNESENÍ shromáždění SVJ.

Pokud bylo toto "usnesení" přijato, je jako usnesení absolutně neplatné (od samého počátku) pro rozpor se zákonem (§ 39 ObčZ). Shromáždění nemůže hlasovat o věcech, které jsou výslovně z hlasování vyňaty: to platí shodně jak pro dohodu podle § 15 odst. 1, tak pro smlouvu o výstavbě podle § 17 a následujících.

Takové neplatné "usnesení" přijaté všemi (100%) by i přes svou neplatnost mělo smysl: je to ve skutečnosti (svým obsahem) zastřená dohoda uzavřená všemi vlastníky podle § 15. Pokud "hlasování" bylo písemné (podpisem na listině), jde dokonce o dohodu písemnou, což je podmínka pro osvobození od daně z příjmů podle § 4 odst. 1 písm. (zg) zákona o daních z příjmů. I tato dohoda však zavazuje jen její účastníky.

lake

Tedy: usnesením to nelze (…hlasovat …§15/1 …§17 …) protože se na to nedá použít pro rozpor s §39 ObčZ atd. dohodou to nelze protože, nový vlastník nemusí k dohodě přistoupit (a nikdo ho zřejmě nemůže nutit) smlouva v §17 bude zřejmě na úrovni dohody.. cit.......I tato dohoda však zavazuje jen její účastníky…

Pokud tedy Vlastníci udělají třeba smlouvu dle §17 – je závazná jen pro ty kteří to podepsali – mohu vědět proč nelze použít §20 resp. k čemu se tedy tento § vůbec hodí?
A pokud nejde znamená to, že se mají změny provedené v důsledku §17-smlouvy anulovat?

Vaše předchozí odpověď obsahovala proč NE. Pokud možno, raději bych se dozvěděl jak ANO (pokud vůbec takový způsob existuje)

rivr

Musíte věnovat pozornost časovému sledu událostí.

• je uzavřena dohoda
• následně při schválení rozpočtu SVJ, je schválena potřebná výše příspěvků a ta je rozpočítána na jednotlivé vlastníky podle dohody.
• dojde k ukončení platnosti dohody ( např. výpovědí stávajícího či nového vlastníka )
• následuje časový prostor, kdy stále platí předepsané platby (alespoň dle mého názoru)
• při novém stanovení výše záloh a rozpočítání na vlastníky se již rozpočítává podle podílů

AnonymousX napsal: "... dojde k ukončení platnosti dohody ( např. výpovědí stávajícího či nového vlastníka"

A znovu: Nový vlastník jednotky nemůže vypovědět dohodu, kterou nikdy neuzavřel. Tato dohoda se jej prostě netýká. Doporučuji vyhledat § 37 odst. 1 a § 40 ObčZ.
Po nabytí vlastnictví jednotky tímto vlastníkem je povinností výboru nebo pověřeného vlastníka sdělit mu výši záloh (§ 15 odst. 2). On sám není účastníkem žádné dohody. Proto od počátku bude platit podle spoluvlastnického podílu (pokud k dohodě nepřistoupí a nepodepíše ji).

Už jsem to zde napsal dvakrát. Pane AnonymousX, přečtěte si to ještě několikrát, nejlépe nahlas.

lake

NOVÉHO VLASTNÍKA SE TÝKAJÍ PRÁVA A POVINNOSTI, KTERÉ Z PLATNÉ SMLOUVY VYPLYNULY A NA NOVÉHO VLASTNÍKA PŘEŠLY.

Lake, zkuste se alespoň jednou zamyslet, než zase něco napíšete.

Přeji pěkný den.

dohody §15/1 či smlouvy §17 se jistě nedělají samoúčelně pro sebe samé, ale pro splnění nějakého účelu – nějaké investice – nějakých stavebních záměrů… na kterých se dohodli účastníci dohody. Takže pro mne je stále otevřená otázka kterou jsem již uvedl:
.......A pokud nejde znamená to, že se mají změny provedené v důsledku §17-smlouvy anulovat?…

Je také zajímavé jak blecha co „nepřeskakuje“ kouše
(§13/7 - může uplatnit banka v případě insolvence způsobené např. tím, že noví Vlastníci nepřistoupili k dohodě a pro ty kteří jsou stále dohodou vázáni je v počtu v níž jsou, již finančně neúnosná (odhlédnemeli od nemravnosti že by nadále umořovali sami závazek s vyloučením těch Vlastníků kteří nechtějí tuto „blechu“ akceptovat)).

A proto je podle mne §20 …
„§20/1 – S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu“ 

rivr

Podle mého laického názoru je stanovisko rvir logické. Pokud by to tak nebylo, musel by se každý vlastník, který podobnou dohodu uzavírá, současně zavázat, že nepřevede svůj byt na jiného po dobu platnosti dohody. Jinak by plnění dohody už předem bylo pochybné a nikdo by ji nemohl při zdravém rozumu uzavřít. Jirka

ať si dělají co chtějí, není-li žalobce není soudce.

Na agresivní tón příspěvku uživatele lake nejsem zvědavý, ale pro ostatní ještě jednou uvedu v bodech za sebou, jak jsem došel ke svému názoru. Pokud má někdo s některým bodem problém, mohu jej případně vysvětlit podrobněji, ale doufám, že to takto stačí.

Ustanovení zákona, která jsem uvedl ve svém předchozím příspěvku platí. Pak také platí:

• Příspěvky jinak než podle velikosti podílů byly stanoveny dohodou, nikoliv hlasováním (15/1) a jsou tedy platné,
• V souladu s touto dohodou byly schváleny příspěvky na další období (15/2) a jsou tedy platné,
• Tím vznikla vlastníkům povinnost přispívat ve stanovené výši (příslušný § si najděte za domácí úkol),
• A při prodeji bytu pak tato povinnost (daná zákonem) přešla na nového majitele 20/1.

Přeji pěkný den

taky si myslím že je to tak jak uvádíte…no pokud něco kupuji tak zřejmě se všemi závazky…v tomto případě odhlasovaná platba do fondu oprav…je samozřejmě možné ohradit se na shromáždění proti dříve přijatým usnesením…ale zpětné vymáhání z titulu nového majitele je proti zdravému rozumu…

Podle mne je proti zdravému rozumu hlavně to, že výbor nedal dohodu bez odkladu podepsat novému vlastníkovi.

Aktualizaci podpisů dohody při změně vlastníka považuji za samozřejmost.

Pokud by nový vlastník odmítl dohodu podepsat, pozbyla by platnost.

Aktuálnost podpisů na dohodě je třeba hlídat při stanovení příspěvků na správu a při rozdělování nákladů mezi vlastníky, ale i kvůli § 4 odst. 1 písm. zg) zákona o daních z příjmů, který vůbec neřeší nějaké závazky vznikající podle ZoVB.

N. Klainová

pani Klainová

nejsem právník ani účetní…ale kdyby mělo platit to co píšete a neříkám že to tak nemá být…ale podle této logiky bylo možno zpětně napadnout jakékoliv usnesení svj…vždy když se změní majitel bytové jednotky…já si myslím že v omyl uvedl nového vlastníka ten starý tedy prodejce bytu…dále si myslím že by ten noví vlastník měl zajít za členy výboru…tedy pokud chce znát nějaké pravidla podle kterých to dané svj funguje…dle mého názoru není výbor povinen obcházet nové vlastníky aby jim přednášel o dřívějších usneseních a dohodách…u velkých svj to je téměř nemožné…váš pohled na daný problém nějak nerozporuji…pouze se mi zdá nelogický…snažím se pouze používat selský rozum…nic ve zlem…

Není pak jakákoliv případná dohoda vlastníku kontraproduktivní? Je potřeba počítat s tím, že se ve společenství může změnit vlastník (a to se děje), který nepodepíše (a to se taky děje).

Upřesňuji, že dohoda samozřejmě pozbyla platnosti okamžikem, kdy se změnilo složení vlastníků jednotek v domě. Od této chvíle již neexistovala dohoda všech předvídaná zákonem a s ní zaniklo i oprávnění SVJ předepisovat podle ní zálohy všem a vymáhat jejich placení.

Dohoda všech vlastníků jednotek buď je, nebo není. Není-li, nelze postupovat jako by byla. Kdo nevěří, ať si přečte rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009:
"Na rozhodování o poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku tak nelze použít úpravu uvedenou v § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů; tedy neplatí pravidlo, že „při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (…)“. Naopak platí, že pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. (…) Tento výklad je v souladu se základními zásadami soukromého práva (…); stejně viz Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T.: Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3 vydání: Praha: C. H. Beck, 2005, s. 160 a násl."

A já dodávám: tento výklad je v souladu též s ústavou a LZPS. Nelze platně uzavřít smlouvu či dohodu v neprospěch třetí osoby; pro pomaleji chápající diskutéry to zde opakuji potřetí. Zde se uplatní § 50 ObčZ, viz § 3 odst. 1 ZoVB.
-----------------------------------------------------------
Jak upozornila paní Klainová, nepřistoupení k dohodě, nebo přistoupení bez písemného projevu vůle (např. konkludentně - jednáním) má daňové důsledky pro všechny zúčastněné: každý kdo platí méně, je povinen tento příjem přiznat a zdanit.

O takový případ však v této diskusi nejde. Je zřejmé, že vlastník jednotky byl uveden v omyl, když mu byla zatajena existence dohody mezi dosavadními vlastníky jednotek. Neobdržel informaci o tom, že je mu platba předepisována jinak nežli podle spoluvlastnického podílu. Nedostal tedy ani příležitost, aby k dohodě přistoupil nebo ji odmítl. Má nárok na vrácení neoprávněně vybraných částek.

lake

Zdravím Laku. Mám na Vás jeden osobní dotaz, zda jste u vás ve výboru SVJ, případně jak dlouho a v jaké funkci? Abychom mohli posoudit případ vracení peněz, museli bychom nejprve znát skutečné znění tzv. dohody. Nevím z jakého titulu je to dohoda a proč ne usnesení. Z předchozích vyjádření tazatele mi to není vůbec jasné. Bral bych to, že se platí část podle spoluvlastnických podílů a vzhledem k tomu, že se zamýšlí oprava balkonů, platí(spoří)se ještě jedna stejná částka pro všechny majitele balkonů. Je stanovena doba po kterou dohoda platí a tím pádem bude platit i pro nasledující. A částka bude použita pouze pro balkony. Ti co to uzavírali nejednali selským rozumem, že to tak udělali, je-li tomu tak.

Děkuji

Jaro

Zdravím, nevím jestli jsem se vyjádřil nějak špatně. Ale staré SVJ se dohodlo 100%, že si v budoucnu vezme úvěr na balkóny a že je bude každý člen bez rozdílu velikosti vlastnického podílu platit stejným dílem. Navíc se dohodli, že do doby než si úvěr vezmou, tak budou každý platit stejnou zálohu. Chyba dle mne asi nebyla v dohodě ohledně záloh na balkóny, ale v tom, že k tomu ještě nepřihodili nějakou další část zálohy dle vlastnického podílu, které by se používali na klasický chod SVJ.

„Nevím z jakého titulu je to dohoda a proč ne usnesení.“

Tento Váš dotaz moc nechápu. SVJ podle v tomto případě dohodlo. Usneslo by se, kdyby se jednalo o klasický případ řešení záloh podle vlastnického podílu. V tom alespoň já vidím rozdíl mezi dohodou a usnesením.

Ale možná se pletu.

Díky Milan

Zdravím, ale toto je otázka pro právníka a ne domlouvání na portálu. Nevím, že by se mohla udělat pouze dohoda. Ta by potom opravdu měla být mezi těmi, co se dohodli. I když je to 100 %. Je to ve vztahu k SVJ. A jakým způsobem to bylo dohodnuto. Hlasování, podpisy na smlouvě nebo vlastně podpis na dohodě? Je tam uvedeno, že to platí i pro následné vlastníky? Je tam uvedena platnost dohody? U nás bych povolil pouze usnesení podle zákona o hlasování, s tím že bude platit i pro následující. A jde to udělat i pro řešení záloh jiným způsobem než pouze podle vlastnického podílu, ale i případnou kombinací. I když jakékoli kombinaci se budu bránit.

Zdravím Jaro

Podle mne je z této diskuse jediný závěr. Nikdy na žádnou dohodu o jiném rozdělení plateb než podle podílů nepřistupovat.

Jirka

Myslím, že máte pravdu. Zdá se to logické. Kdo nás převálcuje?

Vítejte do klubu praktiků. Stále tvrdím, že co se v SVJ dohodne a funguje, a to doslova cokoliv, pak není potřeba recitace předpisů, pravidel a páně Lakeho tak oblíbených judikatur (které stejně nefungují).

Votočka