Zmena stavby (spolecna cast domu) a dodat. stavebni povoleni, narizeni o odstraneni stavby.

Vložil flexi, 11. Únor 2015 - 15:14 ::

Mam dotaz. Jsme SV zrizene r.2006. V platnych stanovach z r. 2012 mame ustanoveni, ze do vylucne pravomoci o rozhodovani o zmene stavby nalezi Shromazdeni a je potrebny souhlas vsech vlastniku, tedy 100%. Pro nase SV, SÚ, banku je krucialni, zavazne tedy to co mame konkretne ve stanovach ci jina obecna legislativa?

Ptam se i protoze do buducna SV planuje markantni zmeny (zatepleni a rekonstrukce fasad, terenni upravy, uver,…) stavby.

Jak se pripadne muze nase SV prihlasit ke zde zminovane pravni uprave pro SV 2012?

Dekuji za nazory, Flexi

  • rekonstrukce
  • SVJ(2000) x SVJ(2012)

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil petrsv, 11. Únor 2015 - 17:44

Jestli to máte ve stanovách takto napsáno, tak to bylo podle mě velmi nerozumné. Pod pojmem „změna stavby“ si představuju jakoukoliv stavební úpravu. I takovou, kterou se nemění vzhled domu nebo spoluvlastnické podíly. Rekonstrukce fasády může být změna stavby i nemusí, záleží na konkrétním rozsahu prací.

Doporučuju změnit stanovy tak, aby souhlas všech vlastníků byl nutný pouze při změně spoluvlastnických podílů. V ostatních případech bych nechal nižší kvórum. Kolik, to si musí určit každé SVJ podle svých potřeb tak, aby na jednu stranu nemohla o zásadních věcech rozhodovat menšina, ale zároveň, aby díky ignoraci některých vlastníků nebylo ohroženo fungování SVJ.

Platí vždy to, co je přísnější. Pokud zákon říká, že je potřeba nadpoloviční většina, a vy budete mít ve stanovách k tomuto hlasování určeno, že je potřeba 75%, platí oněch 75%. Kdybyste měli ve stanovách, že stačí 40%, platí ta zákonná nadpoloviční většina.

Vložil flexi, 12. Únor 2015 - 1:12

Co je zmena stavby v rozsahu-podlehajici SP je definovano SZ. Cili samozrejme, ze onech potrebnych 100 procent neplati pro nevyznamne stav. upravy nepodlehajici SP (ohlaseni, bezne udrzovaci stavebni upravy, prace nezasahujici do statiky, vzhledu, etc…).

Takze dekuji za nazor, mate jej nejak pravne podlozen? Pro SU tedy plati ze stavebnik nebo vlastnik musi dolozit dle stanov souhlasy vsech vlastniku. Ale nikdo neodpovedel na otazku ktera se resila zde v jinem vlaknu, a to jak se muze SV 2006 regulerne prihlasit k pravni uprave pro SV 2012…?

Vložil lake, 12. Únor 2015 - 5:56

SVJ(2000) se nemůže „regulérně“ přihlásit k právní úpravě SVJ(2012), neboť jednotka je definována různě v ZoVB a v NOZ. Právnická osoba SVJ je také definována odlišně v obou právních předpisech. SVJ(2000) a SVJ(2012) mají odlišnou právní způsobilost.

Chcete-li se přihlásit k nové právní úpravě, zrušte rozdělení domu na jednotky(1994) a rozdělte budovu na jednotky(2012). Tím zanikne SVJ(2000) a založíte SVJ(2012). Neexistuje žádný jiný ústavně konformní způsob, jak se plně přizpůsobit nové právní úpravě.

Jednoznačně to uvádí například pokyn Generálního finančního ředitelství GFR D-22 na straně 2 (k § 4 ZoDP).

lake

Vložil Návštěvník (bez ověření), 12. Únor 2015 - 12:02

Lake:
„Jednoznačně to uvádí například pokyn Generálního finančního ředitelství GFR D-22 na straně 2 (k § 4 ZoDP).“

Pokyn GFŘ D-22
„Pokud by chtěli vlastníci jednotek v domě, v němž jednotky vznikly před 1. 1. 2014, dosáhnout toho, aby byli vlastníky jednotek v právním pojetí podle občanského zákoníku, museli by nejdříve zrušit dosavadní prohlášení a přijmout prohlášení nové, a to za souhlasu všech vlastníků jednotek“

Pokyn se zabývá odlišnou definicí jednotek podle ZoVB a NOZ. To je zřejmá věc a neslyšel jsem o nikom, kdo by ji zpochybňoval. SVJ pokyn vůbec neřeší, o SVJ není v pokynu jediná zmínka. Lakeho tvrzení, že SVJ vzniklé dle ZoVB nebude bez nového prohlášení považováno za SVJ podle NOZ (vč. bytového spoluvlastnictví), v pokyně uvedeno není.

Zajímavé také je, že „Výkladové stanovisko č. 7 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti“ uvádí, že „k transformaci na (nové) jednotky vymezené NOZ by došlo teprve tehdy,pokud by vlastníci jednotek změnili prohlášení dle § 1169 NOZ“ a je tak v rozporu s pokynem. Které z těchto stanovisek je správné, to je otázka.

Vložil lake, 12. Únor 2015 - 12:58

Samozřejmě že vadné je výkladové stanovisko „expertů“ KANCLu. Nebyl by to jejich jediný omyl, o dalších jsem zde už psal dříve.

Osoba s rozumem průměrného člověka ví, že § 1169 zákona účinného od dne 1.1.2014 se týká výhradně změny stanov právnických osob SVJ(2012), vzniklých podle tohoto zákona. Expertům KANCLu do definice takové osoby zřejmě něco chybí: asi ten rozum …

lake

Vložil flexi, 13. Únor 2015 - 1:57

Z vyse uvedeneho se jevi, ze transformace k SV 2012 zrejme dosud neni jeste dostatecne praxi jednoznace overena a ujasnena. Ma otazka tedy jednoduse zni, zda s transformaci SV 2000 k SV 2012 musi na shromazdeni souhlasit vsichni vlastnici jednotek? Podle nasich platnych stanov je potreba ke změně prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů 3/4 vetsina pritomnych hlasu. Pokud 1 clen nesouhlasi tak zda transformace neni nijak uskutecnitelna.

V platnych stanovach z r. 2012 mame ustanoveni, ze k prijeti zmeny stanov, ci novych je zapotrebi 3/4 pritomnych hlasu. Nove stanovy se musi pvinne dle NOZ schvalit do 3 let od ucinnosti NOZ, tj. do 31.12.2016?

Vložil Zdenek 22, 13. Únor 2015 - 8:45

flexi: Žádnou transformaci právnické osoby SVJ neprovádíte a ani NOZ o ničem takovém nemluví. Máte pouze povinnost přizpůsobit do 3 let svoje stanovy NOZ. Tuto změnu stanov provedete způsobem, který máte popsán v současně platných stanovách.

Vložil lake, 13. Únor 2015 - 5:53

Napsal jste: „Podle nasich platnych stanov je potreba ke změně prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů 3/4 vetsina pritomnych hlasu.“

Vaše stanovy jsou vadné a v této části neplatné pro rozpor se zákonem. ZoVB obsahuje něco zcela jiného než vaše stanovy:

72/1994 Sb. § 11
(4) K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4 (…) je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.

Přitom je zjevné, že pouhé „přijetí usnesení“ o čemkoliv není samo o sobě změnou prohlášení. ZoVB je paskvil a zákonodárce vůbec nepočítal s tím, že by se prohlášení mohlo měnit jinak, než novým prohlášením.

SVJ(2000)je společenství vlastníků jednotek(1994). SVJ(2012) je společenství vlastníků jednotek(2012). Z toho je třeba vyjít. Dokud existují v domě jednotky(1994), nemůže vzniknout SVJ(2012), které by se plně řídilo podle NOZ.

Pokud chcete dosáhnout vznik SVJ(2012), musíte k tomu zrušit rozdělení domu na jednotky(1994) a společné části. K tomu je nutný souhlas všech vlastníků jednotek. Bude přijato nové prohlášení podle NOZ všemi spoluvlastníky budovy. Toto prohlášení bude už obsahovat všechny náležitosti stanov SVJ(2012) a určí také první členy statutárního orgánu. Následně vznikne SVJ(2012) zápisem do rejstříku.

Proto je nesmyslné tvrzení KANCLu, že by se mělo postupovat podle § 1169 NOZ. Nejde o pouhou změnu prohlášení podle NOZ, nýbrž o zrušení prohlášení vlastníka budovy podle ZoVB, o zásadní změnu vlastnických vztahů ke společnému majetku, a o vytvoření zcela nového prohlášení podle NOZ s novými stanovami jiné právnické osoby.

Nové SVJ(2012) nebude právním nástupcem dosavadního SVJ(2000).

Pokud nechcete „bourat“ rozdělení domu na jednotky(1994) a společné části, pak vaše SVJ zůstane i nadále (a navěky) SVJ(2000) a bude se řídit podle prohlášení vlastníka budovy, podle vašich stanov a podle právních předpisů, účinných do 31.12.2013. Podle NOZ pouze v těch částech, které neupravoval ZoVB a stanovy. Můžete si do stanov přidat některé novinky, které jsou obsaženy v NOZ a jeví se vlastníkům jednotek jako praktické. V tom případě zůstane prohlášení vlastníka budovy nejspíše beze změny.

lake

Vložil Vojtěch (bez ověření), 14. Únor 2015 - 15:45

Pane Lake,

pokud tedy nechceme „bourat“ rozdělení domu na jednotky, budeme se řídit podle prohlášení vlastníka, stanov a podle právních předpisů učínných do 31.12. 2014. Podle NOZ pouze v těch částech, které neupravoval ZoVB a stanovy.

Uplatní se tedy obecná ustanovení NOZ, ale která (která neupravoval ZoVB) ustanovení NOZ z části o bytovém spoluvlastnictví to vlastně budou konkrétně? Máme vzorové stanovy.

Vložil lake, 14. Únor 2015 - 17:38

Neexistuje žádný právní důvod, abyste do stanov SVJ(2000) přebírali cokoliv z části NOZ o přídatném spoluvlastnictví, o společenství jmění, ani z části o bytovém spoluvlastnictví.

Část o bytovém spoluvlastnictví v NOZ se týká pouze jednotek(2012) vzniklých rozdělením budovy od dne 1.1.2014. Týká se pouze vlastníků takto vzniklých jednotek(2012). Týká se pouze právnických osob SVJ(2012) vzniklých od 1.1.2014 podle NOZ. Právnických osob SVJ(2000) se toto vše nijak netýká; NOZ neobsahuje žádné ustanovení, které by jakkoliv spojovalo právnické osoby podle ZoVB s právnickými osobami podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví.

Vhodné (nikoliv povinné) je použít do vašich stanov některé části NOZ, které se vám jeví praktické. Co to bude – to je na vás:

  • Například z části o přídatném spoluvlastnictví bych do stanov převzal část o způsobu stanovení záloh na běžnou správu společné věci (§ 1235).
  • Obecná ustanovení o spoluvlastnictví od § 1127 obsahují podrobný a rozumný způsob rozhodování o společných částech a o obraně vlastníka proti takovým rozhodnutím.
  • Ve stanovách se může objevit právo vlastníka jednotky na informace a nahlížení do dokumentů.
  • Způsob hlasování per rollam.
  • Povinnost spoluvlastníků jednotky písemně oznámit osobu, která bude vykonávat práva vlastníka jednotky na shromážděních a vůči SVJ(2000).
  • Zkrácení lhůty pro soudní napadnutí rozhodnutí shromáždění z 6 měsíců (ZoVB) na 3 měsíce (NOZ).
  • atd.

Dodržte ustanovení NOZ o právnických osobách (od § 118 do § 209) a ustanovení zákona o veřejných rejstřících. V tom ostatním je to opravdu jen na vás, jak si stanovy upravíte.

lake

Vložil flexi, 15. Únor 2015 - 4:55

Mne by zajimalo prakticke shrnujici vyhodnoceni, ktera ze dvou forem SV 2000 ci SV 2012 ma vetsi pravni ochranu jednotlivce-vlastnika vuci vedeni-vyboru, spravci. Tj. zda budova rozdelena na SČD, jednotky anebo spoluvlastnicka, jmeni spolecenstvi forma podle NOZ? Jde treba o pripad, kdyz si obe formy SV nastavi nove r. 2014, 2015 velmi vagni, neurcite stanovy (hospodareni vyboru, smlouvy, schvaleni vsech usneseni shromazdenim 50,01%,…). Mj. je obecne znamo i kdyz je pravo vlastnika na informace (podklady SV) zakotveno i ve stanovach, tak toto pravo vybory SV casto porusuji a vlastnik ma jedinou moznost se na vydani/poskytnuti informaci obratit na prisl. soud, v nekterych pripadech HK PČR.

Vložil lake, 15. Únor 2015 - 7:32

Jestliže hledáte větší právní ochranu jednotlivce: tu poskytuje jedině vlastnictví rodinného domu, který budete vlastnit ze 100 procent.

Úvahy o obou formách SVJ jsou celkem zbytečné. V praxi nejspíše nenastane případ, že by se všichni vlastníci jednotek(1994) rozhodli přerozdělit budovu na jednotky(2012) jen proto, aby se plně přihlásili k nové právní úpravě. Je to stejně nepravděpodobný scénář jako úvahy o rozdělení domu na dva samostatné domy se dvěma SVJ. Občas se zde takový dotaz objevil, ale pokud vím, v žádném z 53000 SVJ se dělení na dvě budovy a dvě SVJ neuskutečnilo.

lake

Vložil flexi, 15. Únor 2015 - 22:12

kdyz stara ani nova forma SV neposkytuje vyssi ochranu jednotlivce ci kontroly, transparence SV, tak proc by se tedy nektere SV prihlasovala k jine forme SV 2012? Chybi mi pak nejaky vyznam, smysl toho. Navic kdyz jak se zde uvadi, stare SV lze snadno aktualizovat o § NOZ.

Vložil lake, 16. Únor 2015 - 0:08

Pane flexi, právnická osoba vzniklá podle zákona č.72/1994 Sb. se nemůže ze své vůle stát právnickou osobou podle zákona, který v době vzniku této osoby neexistoval.

Proč se někteří popletové domnívají, že jejich SVJ(2000) se přes noc proměnilo na jinou právnickou osobu podle jiného právního předpisu – to vskutku nevím. Na to se musíte ptát jich samotných.

Ve skutečnosti je SVJ(2012) ve věci ochrany jednotlivce ještě horší forma vlastnictví. Namátkou uvádím:

  • Vlastník jednotky(2012) nemůže (na rozdíl od vlastníka jednotky(1994)) rozhodovat o změně účelu svého bytu, protože tuto pravomoc mu NOZ odejmul a přesunul na shromáždění vlastníků.
  • V ZOVB se skládají na správu pouze zálohy, takže právnická osoba je povinna sdělit důvod plateb a vše následně s plátcem řádně vypořádat. V SVJ(2012) se skládají nevratné příspěvky, se kterými si SVJ hospodaří podle své libosti. NOZ nestanoví ani důvod příspěvků, ani podmínky, za kterých je možno příspěvky předepsat. Budete rukojmím, vydaným libovůli hlasující většiny.
  • Podle ZoVB bylo vyloučeno vymáhat na vlastníkovi dlouhodobé zálohy na budoucí technické zhodnocení domu. Podle NOZ to možné je, protože u SVJ(2012) patří zlepšení společných částí do správy domu. Takže budete 10 let platit například na budoucí zateplení, a jednotku možná prodáte dříve, než ke zhodnocení domu dojde. Vaše příspěvky na tento nejistý účel Vám nikdo už nevrátí, a to ani pokud plánované zhodnocení se později neuskuteční. Ani kupec bytu Vám nezvýší kupní cenu, neboť nejde o Vaše pohledávky, které byste na něj mohl v kupní smlouvě převést.
  • NOZ obsahuje v části od § 1127 podrobnou úpravu způsobu hlasování o společné věci, a definuje přehledně postup, jakým se jednotlivý spoluvlastník může domáhat svých práv i soudně. Přesto nově přijímané stanovy „prý podle NOZ“ o tomto většinou mlčí, dokonce se v nich v rozporu se zákonem tvrdí, že na rozhodování shromáždění se použije hlasovací kvorum „nadpoloviční většina přítomných“. Takové tvrzení je v rozporu se ZoVB i s NOZ. Divím se, že členové stáda kývli na takové omezení svých zákonných práv.

SVJ(2012) je krok směrem ke kolektivizaci. Někteří to považují za krok dobrým směrem a nadšeně se hrnou do nové právní úpravy. Dokonce se horlivě předem vzdávají i těch práv, které jim NOZ jako spoluvlastníkům domu podrobně zajišťuje (§ 1128 až § 1133, http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…).

lake

Vložil flexi, 20. Únor 2015 - 10:42

Kdyz jsme SVJ 2000 a nekteri vlastnici ale i vybor provedl r. 2011–2014 nekolik zmen staveb v dome na spolecnych castech domu bez SP. Probihaji rizeni o dodat. povoleni steveb. SU se musi ridit 72/1994 §11, odst.5) a §13, odst.3) nebo se bude ridit NOZ? Myslim tim pri splneni podminky (pozadovane dodatecne souhlasy vsech vlastniku) dolozeni prisl. dokladu zadatele k DSP.

Vložil lake, 20. Únor 2015 - 11:16

Pane flexi,
Stavební úřad je povinen řídit se pouze Stavebním zákonem. Nikdy nebyl oprávněn řídit se zákonem č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, protože ten něco takového výslovně vylučoval. Viz znění § 11 odst. 5 ZoVB, poslední věta:

„Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena.“

Zákonodárce tím dal jasně najevo, že Stavební zákon jako „zvláštní právní předpis“ se použije vždy, jde-li o veřejnoprávní povolení stavby.

Nepoužije se ZoVB, neboť ZoVB upravuje pouze postup jak získat soukromoprávní oprávnění mezi spoluvlastníky stavby navzájem. Takové soukromoprávní oprávnění postačuje pouze mezi vlastníky jednotek.

Podle ZoVB se tedy postupuje pouze v případech, které nevyžadují ani ohlášení stavby, ani stavební povolení.

Jakmile jde o stavební úpravu vyžadující ohlášení či veřejnoprávní povolení, postupuje se pouze podle Stavebního zákona. A ten vyžaduje výslovně, aby stavebník doložil úřadu své právo založené smlouvou provést stavbu.

Nicméně jde o stavební úpravy staršího data. Jestliže žádný z vlastníků jednotek nevystoupil proti porušování Stavebního zákona, pak se lze domnívat, že s porušováním zákona souhlasil. Stavební úřad je oprávněn uložit pokutu za černou stavbu všem spoluvlastníkům.

lake

Vložil flexi, 20. Únor 2015 - 13:39

cituji Vase: .....A ten vyžaduje výslovně, aby stavebník doložil úřadu své právo založené smlouvou provést stavbu.

Myslite tim smlouvu co zminuje i 72/1997sb? tj. jen na základě smlouvy o výstavbě (§ 17, 18) uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě.

Pane Lake, samozrejme ze SU zahaji napred rizeni o odstraneni nepovolenych staveb a pokud poda cerny stavebnik (dle prisl. pripadů -vlastnik jednotky anebo PO SVJ) zadost o DSP, tak rizeni o odstraneni se na urcity cas pozastavi.

Tak se zeptam opakovane zda tedy uvnitr naseho SVJ se dodatecne souhlasy vlastniku ridi ZoVB nebo NOZ za neopravnene stavby provedene 2011–2014?

Vložil lake, 20. Únor 2015 - 13:56

Už jsem Vám jednou napsal, že souhlasy se neřídí podle ZoVB, nýbrž výhradně podle Stavebního zákona.

Píšete o „černém stavebníkovi“. To je pouze Vaše fantazie. Stavební úřad bude možná pokutovat, ale nikoliv stavebníka. Bude pokutovat vlastníka černé stavby. Černým stavebníkem jste tedy nejspíše vy všichni vlastníci jednotek v domě. Všichni jste spoluvlastníky společných částí. Všichni jste připustili, aby byly provedeny nepovolené zásahy do stavby ve vašem spoluvlastnictví.

Kdo tyto zásahy provedl – to stavební úřad nemusí vůbec zajímat. Pokud se najde osoba, která se prohlásí za stavebníka, je to bezvýznamné. Černá stavba byla už provedena. Je to tedy věcí všech spoluvlastníků budovy.

Netuším, jak bude věc posuzovat konkrétní SÚ v konkrétním případě. Záleží na mnoha okolnostech.

lake

Vložil právní názor (bez ověření), 20. Únor 2015 - 14:40

Váš příklad je vadný. Názor, který uvádí je z roku 2012. Dnes je rok 2015 a všechno je jinak.

Vložil flexi, 21. Únor 2015 - 18:07

Vas osobni nazor je vadny. Clanek je naprosto relevantni minimalne ke vsem dosud probihajicim rizenim zahajenym SÚ do 31.12.2013 a k cernym stavbam provedenym do 31.12.2013.

Vložil lake, 21. Únor 2015 - 18:44

Flexi, nerozumíte tomu. A to se vyjadřuji ještě velice mírně.

Stavební zákon byl mezitím novelizován zákonem č. 350/2012 Sb. To už tak u právních předpisů bývá. To, co jste si vybral z jakéhosi staršího článku, bylo jako protiústavní ustanovení ze zákona vypuštěno s účinností od 1.1.2013. Není tedy pravdou, že by jediným účastníkem stavebního řízení měl být pouhý sluha vlastníka – právnická osoba SVJ.

Ten protiústavní nesmysl se ve Stavebním zákonu ocitl jen proto, že ministerští ouředníci z MMR se domnívali, že SVJ je vlastníkem budovy. A poslanci – ti jako obvykle vůbec netušili o čem se hlasuje.

lake

Vložil flexi, 21. Únor 2015 - 19:22

pane lake, ja ale zde hovorim pouze o stavebich rizenich kt. SÚ STALE I V SOUCASNOSTI vede podle tehdy prislusne legislativy kdy byly v minulosti rizeni zahajeny. A podle tehdy prislusne legislativy vydava usneseni nadale v soucasnosti. Jen pro upresneni uvadim, ze danou diskuzi jsem zalozil zejmena kvuli plneni podminek podle §110, 111 183/2006! Hezky den! flexi

Vložil Zdenek 22, 15. Únor 2015 - 22:56

flexi: Pokud byste přistupoval k webovým anonymním informacím více kritičtěji (ostatně tak, jak si zaslouží), je možné, že tyto vaše otázky by vás vůbec nenapadly.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".