Změna stanov
Jsme SVJ z roku 2008.Jednotky zapsané na Katastru jako jednotky vymezené Zákonem o bytovém vlastnictví.
V prosinci na shromáždění SVJ byly přijaty nové Stanovy, kde se píše v čl. I. (1) Společenství vlastníků, je právnická osoba, jejímž účelem je zajišťování správy domu a pozemku podle ustanovení OZ o bytovém spoluvlastnictví a podle těchto stanov. …
v čl. XV. Závěrečná ustanovení – se píše: Tyto stanovy vycházejí z ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. a souvisejících předpisů zejména nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a prováděcího nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
Myslím, že se jednotky podle ZoBV nemohou změnit přijetím Stanov na jednotky podle OZ o bytovém spoluvlastnictví.
Rovněž i podle prováděcího nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v části vyjmenování společných částí domu, kde jsou vyjmenovány jako společná část domu i balkony , nelze změnit Prohlášení. V Prohlášení nemáme balkony uvedeny jako společná část domu, cit. vlastník vlastní vymezenou jednotku, tak, jak je popsána se všemi součástmi – součástí je vyjmenován i balkon (plocha se nezapočítává). Děkuji za názor.
- zdržet se všeho, co brání údržbě,opravě, modernizaci, rekonstrukci,
úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o níž bylo řadně
společenstvím vlastníků rozhodnuto, umožnit přístup do bytu nebo
společné části, která mu výlučně slouží k užívání, pokud má být
údržba, oprava, modernizace, rekonstrukce, úprava, přestavba nebo jiná
změna domu nebo bytu prováděna uvnitř bytu nebo na společné části,
která mu výlučně k užívání slouží, pokud byl k tomu předm vyzván
společenstvím vlastníků. Jsme SVJ 2006 a to je v nových stanovách.
Jaru
Napsala jste:
„Myslím, že se jednotky podle ZoBV nemohou změnit přijetím Stanov na jednotky podle OZ o bytovém spoluvlastnictví.“
Vždyť se jednotky podle ZoVB přijetím Stanov na jednotky podle NOZ ani nezměnily. Jednotky jsou dále vymezené podle ZoVB a tak zapsané na katastru nemovitostí. Katastr na to pamatuje, a rozlišuje jednotky podle ZoVB a podle NOZ. To nebrání tomu, aby se vaše SVJ řídilo podle bytového spoluvlastnictví NOZ a tak se i stalo přijetím stanov podle NOZ. Musíte rozlišovat jednotky a SVJ.
Není zřejmé, proč v dotazu mícháte stanovy s prohlášením vlastníka budovy. To jsou dvě různé smlouvy a každá upravuje něco zcela jiného.
Vaše stanovy jsou v některých částech absolutně neplatné. K obsahu té části stanov, která je v rozporu se ZoVB, se nepřihlíží. Jinými slovy: příslušná část stanov, rozporná se ZoVB, je podle zákona absolutně neplatná. Už se zde o tom psalo mnohokrát.
| 89/2012 Sb. § 118 Právnická osoba má právní osobnost od svého vzniku do svého zániku. |
| 89/2012 Sb. § 16 Právní osobnosti ani svéprávnosti se nikdo nemůže vzdát ani zčásti; učiní-li tak, nepřihlíží se k tomu. |
O co se jedná je popsáno v úvodním dotazu a myslím, že již od pana
Lake zazněla odpověď. Opakuji,nemáme jednotky podle OZ bytové
spoluvlastnictví ale podle ZoVB. SVJ z roku 2008.
Konkrétně jde o to, že např., když se teď máme řídit nařízením
vlády č. 366/2013 Sb., tak výbor hledá oporu v tomto nařízení pro
úhradu výměny balkonů, které nejsou u nás zapsány jako společná část
domu ale jsou ve vlastnictví vlastníka a přesto se mají na úhradě podílet
všichni bez rozdílu, kdo má a nemá balkon, velikostí vlastnického
podílu.
Platí samozřejmě to, co máte v Prohlášení vlastníka. Vláda nemá pravomoc měnit vaše Prohlášení vlastníka. Uvďte uzde přesné znění vašeho Prohlášení co se týče balkónů. Napište co tam máte, pak budeme moudřejší.
Je mi naprosto jasné, že tak, jak máme balkony zapsané v Prohlášení, jsou ve vlastnictví vlastníka. Na toto téma zde bylo již dostatek informací. Ano, věřím, že vláda nemá pravomoc Prohlášení měnit.
Pak je to jasné. Nikdo vás nemůže přinutit přispívat na opravu cizího balkónu. Nesmíte se dát. Bude to zdlouhavé a budou vás deptat, budou vyhrožovat. Je na vás, zda to ustojíte.
Podle § 15 NOZ platí, že právní osobnost je způsobilost mít v mezích právního řádu práva a povinnosti. Je známo, že právnická osoba SVJ(2000) je upravena jiným zákonem a má odlišná práva a povinnosti od právnické osoby SVJ(2012).
Podle § 16 NOZ platí, že právní osobnosti ani svéprávnosti se nikdo nemůže vzdát ani zčásti; učiní-li tak, nepřihlíží se k tomu. Zákon tedy výslovně zakazuje právnické osobě, aby změnila svou právní osobnost.
Soud by tedy měl posoudit změnu stanov jako zakázané jednání, ke kterému se nepřihlíží (= je nulitní, neplatné od samého počátku). K tomu viz důvodová zpráva k § 1 NOZ.
Je-li některá část stanov nulitní, můžete na to upozornit prokazatelně jak právnickou osobu, tak ostatní dotčené osoby (vlastníky jednotek v domě). Tím bude postaveno najisto, že se podle absolutně neplatných částí stanov nehodláte řídit a že příslušná (nulitní) ustanovení stanov nemohou vůčí vám být uplatňována ani přímo, ani nepřímo.
Další možnost by byla obrátit se na soud a návrhem, aby soud určil, že absolutně neplatná (nulitní) ustanovení stanov nemají pro Vás právní účinky. V tomto případě ovšem musíte prokázat právní zájem. To jest: nové stanovy musí nějak zasahovat do vašich práv, nebo vám ukládají nějakou novou povinnost v rozporu se zákonem.
lake
Vážený pane lake.
Vážím si Vašich znalostí a erudice, které jsou z vašich komentářů zde zřejmé. Mám podobný dotaz jako paní Graplová. Naše shromáždění schválilo dne 23.6.2016 nové znění stanov a je zde uvedeno: "ČÁST DRUHÁ PŘEDMĚT ČINNOSTI SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ Čl. III Obecné vymezení správy domu a pozemku
(1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
(2) Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku."
Jedná se mi o odstavec (2)- toto jsme v předchozích stanovách neměli a podle mne se jedná o podstatnou změnu ve stanovách.
Prakticky se jedná o balkony, které nyní mají dle Prohlášení ve svém vlastnictví majitelé 2/3 bytů. V Prohlášení vůbec pojem „společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku“ neexistuje. Je možné ho tedy použít ve Stanovách? Mám za to, že si výbor (všichni členové vlastní byty s balkony) připravuje podmínky na to, aby ze společných peněz mohl opravit balkony 2/3 vlastníků bytů (Zbylá 1/3 jim na to přispěje). Mohla bych Vám poslat někam původní stanovy a nové stanovy abyste měl konkrétní info? Můj dotaz spočívá v tom, zda nové stanovy nemělo schválit 100% vlastníků? Bude muset dojít ke změně Prohlášení (100% ?PRO)? A druhý dotaz je o tom, jak mám postupovat, když se výbor rozhodne zateplit fasádu a s tím spojit opravu balkonů – vše financovat z fondu oprav a to ještě před tím, než dojede ke změně Prohlášení (což nedojde, protože já se změnou souhlasit nebudu).
Děkuji Vám předem za odpověď.
V úctě M.Kadeřábková
Paní K., Text je věcně správný a upřesňuje rozsah správy domu v případech výlučného využívání společných prostor (např. jeden z vlastníků začne po dohodě užívat bývalou prádelnu jako svůj sklad a platí za prostor SVJ příspěvek). Důvodem vložení odst. 2 je požadavek uvádění podrobných pravidel pro správu domu dle NOZ a nevytváří prostor pro jakési vpašování možnosti úhrady opravy balkonů jejich nevlastníky. O nutné změně prohlášeni v opačném případě již další přispěvatel správně psal. Jen připomínám, že změna prohlášení vlastníka neznamená jen prosté doplnění balkonů do společných částí, ale musely by se přepočítat i vlastnické podíly a vyrovnat jejich hodnoty. Jinými slovy není tak jednoduché změnit vlastnické podíly na domě. Nepochybně byste nebyla jediná v domě, která by se změnou nesouhlasila. Osobně bych se při při zateplení domu přikláněla k řešení navrhovaném pí G. Provést veškeré potřebné práce s odděleným financováním rekonstrukce balkonů a ostatních částí domu. Bylo by to vhodné i z hlediska postupu provádění prací.
Paní Kadeřábková, Přijetí nových stanov nemůže změnit „Prohlášení vlastníka“. Tzn., že balkony jsou stále ve vlastnictví jednotl.vlastníků a máte pravdu, že se změnou Prohlášení by museli souhlasit všichni vlastníci a naprosto chápu, že s tím nebudete souhlasit. S tím totiž určitě nebudou souhlasit všichni ti, kteří balkony nemají. Určitě bude dobře, když se současně se zateplením vymění i balkony. Částku za balkony řešte zvlášť – každý vlastník balkonu si svůj balkon zaplatí. Ne všichni však budou mít na balkon peníze, tak je možnost, aby si SVJ vzalo úvěr jak na zateplení,tak i balkony. Úvěr si zajistěte dohodami o půjčce. Na zateplení se budou podílet všichni velikostí vl.podílu a na balkonech pouze ti, kterých se to týká – bude se jednat o zápůjčku a nebylo by od věci sjednat si zástavní právo k těmto jednotkám. Jedná se většinou o dlouhou dobu splácení a nezapomeňte, že všichni jsou ručitelé za dluhy SVJ. Samozřejmě, že, kdo bude mít hotovost, tak se na úvěru podílet nemusí. S financováním balkonů úvěrem SVJ musí souhlasit všichni vlastníci. Takový postup bývá však jediný, který umožní, aby se dal dům do pořádku a při perfektní dohodě o zápůjčce se to dá zvládnout (pamatujte na případnou neschopnost splácení, prodej bytu …). Jak se říká, dobré účty dělají dobré přátele – a to je v domě o několika partajích velmi důležité.
Paní Kadeřábková,
pan lake ve svém příspěvku z r. 2015 vychází z tvrzení: „Je známo, že právnická osoba SVJ(2000) je upravena jiným zákonem a má odlišná práva a povinnosti od právnické osoby SVJ(2012).“
Toto tvrzení už ovšem vyvrátilo několik judikátů naposledy Usnesení ústavního soudu IV.ÚS 3108/15 ze dne 5. 1. 2016 http://kraken.slv.cz/IV.US3108/15.
Z usnesení ÚS vyplývá, že se i na jednotky vzniklé v režimu zákona č. 72/1994 Sb. aplikuje úprava NOZ konkretně ustanovení § 1186, a že se tedy i SVJ vzniklá před účinností NOZ řídí „Bytovým spoluvlastnictvím“ NOZ.
Více v příspěvku zde http://www.portalsvj.cz/…revodu-dluhu#…
Poslední komentáře