Založení SVJ

Já nechápu jednu věc – proč sakra mínusujete lidi například tento absolutně správný příspěvek . Když už mínusujete, tak napište proč. Toto mě fakt štve – co bych za to dala, kdyby mi „Lake“ napsal doslovně čestné prohlášení, souhlas s výkonem funkce, podpisový vzor člena výboru a souhlas se zápisem do rejstříku společenství podle NOZ , abych mohla konečně být bez strachu, že to neprojde.

Pro upřesnění: Notářský zápis je veřejnou listinou. Originál notářského zápisu je trvale uložen u notáře. V ceně za sepsání notářského zápisu je zahrnuto i vydání jednoho stejnopisu notářského zápisu. Máte možnost požadovat (za úplatu) více stejnopisů notářského zápisu a nebo můžete přímo u notáře a nebo kdykoliv později pořídit ověřenou kopii stejnopisu notářského zápisu. V obou případech má listina platnost originálu, druhý případ Vás vyjde levněji.

Co popisuje „Notářský zápis“ je sice možné, ale naprosto nerozumné počínání. Pouze by si tím notář vydělal nějaké penízky. Originál stanov uložený u notáře nemá žádný praktický právní význam.

Co má notář v šuplíku je přece právně bezvýznamné! Může tam mít tři předchozí verze stanov, již dávno neplatné a nahrazené novou verzí – tu má ovšem u sebe uloženu jiný notář. Kteroupak neplatnou verzi si tedy necháte zkopírovat a ověřit, a k čemu Vám bude?

Rozhodující je pouze to, že stanovy SVJ jsou vloženy ve sbírce listin rejstříkového soudu. Každý tak může do nich nahlédnout (přes webové rozhraní). Každý se může dovolat zveřejněného znění stanov.

Právně účinným a nezpochybnitelným listinným dokumentem je pouze opis stanov ze sbírky listin, vyhotovený rejstříkovým soudem a datovaný dnem opisu.

Jen blb by v takové situaci běžel za notářem a platil mu za ověřenou kopii něčeho, co nepotřebuje a co nemá samo o sobě žádnou průkazní hodnotu.

lake

Jak je vidět, někdo si tu plete pojmy. Notářský zápis je veřejnou listinou v okamžiku, kdy ji notář podepíše. Kdokoliv se jí může od tohoto okamžiku dovolávat u soudu. Nestane se veřejnou listinou tím, že je zveřejněn ve veřejném rejstříku. Veřejná listina je „nadána vírou“, že věci v ní uvedené jsou pravdivé, ledaže by někdo prokázal opak (důkazní břemeno je na něm). Veřejné listiny mohou sepisovat jen notáři. To, že někdo něco zveřejní ve veřejném seznamu neznamená, že jde o veřejnou listinu. Jestliže notář osvědčí rozhodnutí schůze, pak je závazné okamžitě a ne až bude zveřejněno v rejstříku! Uložení notářského zápisu u notáře není úschovou a notářský zápis není uložen v šuplíku, ale předepsaným způsobem, který je upraven v notářském řádu. Na základě notářského zápisu zapíše rejstříkový soud příslušné změny a odpovídající dokumenty umístí do sbírky listin. Je úplně lhostejné, kde si necháte pořídit ověřenou kopii. To, že Vám ji ověřili na rejstříkovém soudě žádnou přidanou hodnotu nemá. Sazby jsou všude stejné, notář ale musí účtovat DPH (je-li plátcem DPH).

Pane Kolemjdoucí, pojmy si zde pletete pouze Vy. Takže Vám to raději vysvětlím:

• Veřejná listina osvědčuje jenom to, že v určitý den a hodinu se stala určitá událost, u které byl přítomen notář.
• Stanovy právnické osoby jsou účinné vůči každému teprve okamžikem, kdy jsou vloženy do sbírky listin rejstříkového soudu. To platí bez ohledu na to, zda byly či nebyly přijaty ve fomě veřejné listiny.

Nějak se Vám ty dva pojmy pletou dohromady. Připomínám Vám, že existence stanov jako veřejné listiny neznamená ještě automaticky, že by tyto stanovy byly (aktuálně) platné a účinné vůči každému.

Protože Vám na obličeji vidím, že tomu stále nerozumíte, dám příklad. SVJ za účasti notáře přijalo stanovy dne 16.6.2003. Jde nepochybně o veřejnou listinu, přesto se jí nemůžete „dovolat u soudu“, protože SVJ mezitím přijalo nové stanovy v květnu 2007 a další zásadní změnu stanov odhlasovalo v dubnu 2014.

Veřejná listina ze dne 16.6.2003 neos­vědčuje v žádném případě, že by se jednalo o (aktuálně) platné a účinné stanovy onoho SVJ. To z žádné veřejné listiny pochopitelně nijak přímo nelze zjistit.

Opakuji:
Jen blb by šel k notáři a platil by mu za ověřenou kopii stanov. U soudu mu ta kopie nebude vůbec nic platná. Osvědčil by tím maximálně to, jaké stanovy byly přijaty v onom SVJ před 11 lety a šesti týdny. A to soud dnes vůbec nezajímá.

lake

Šlo mi o to vysvětlit, co znamená pojem veřejná listina – tak jsem zvolil i název příspěvku. Kdy konkrétně je účinné rozhodnutí orgánu právnické osoby záleží na tom, zda jde o rozhodnutí konstitutivní nebo deklaratorní povahy.

Pane Kolemjdoucí, já mám svatou trpělivost. Proto Vám znovu připomenu, že v této diskusi nešlo vůbec o to co je veřejná listina – tazatel se na toto neptal. Ani se nediskutovalo o tom kdy nastávají účinky rozhodnutí orgánu právnické osoby – tazatel se na toto neptal. Přečtěte si úvodní příspěvek, abyste zjistil situaci tazatele a také to, na co se ptal.

Opakuji tedy tři jednoduchá tvrzení, která byla odpovědí na nesmyslnou „radu“ diskutujícího, který se podepsal „Notářská poradna“:

• Stanovy jsou účinné vůči každému teprve okamžikem, kdy jsou zveřejněny ve sbírce listin rejstříkového soudu. Nikoliv okamžikem pořízení veřejné listiny.
• Pokud tazatel chce nahlédnout do platných stanov, či pořídit si jejich kopii, pak jenom blb by běžel za notářem a platil mu za kopii veřejné listiny. Vždyť si může stanovy pohodlně přečíst či vytisknout zcela zdarma, přes web, z PDF souboru ve sbírce listin rejstříkového sou­du.
• Pokud tazatel snad potřebuje úředně ověřenou kopii platných stanov pro nějaký právní účel, pak jenom blb by běžel za notářem a platil mu za kopii veřejné listiny. Vždyť by mu ta kopie byla k ničemu: neosvědčuje ani zda jde o platné stanovy, ani zda byla tato listina po svém pořízení vložena do sbírky listin RS.

Obsah stanov a jejich platnost vůči každému osvědčuje jedině ověřený opis listiny, která je vložena do sbírky listin rejstříkového soudu. Opisy těchto listin vyhotovuje rejstříkový soud na vyžádání. Pouhou kopii jakési jiné veřejné listiny od notáře si může člen SVJ strčit – jistě víte kam. I když za ni zbytečně zaplatil notáři.

Právě toto bylo cílem nesmyslné „rady“ diskutujícího „Notářská poradna“: aby naivní lidé zbytečně platili notářům za zbytečné ověřené kopie.

lake

Já mám také trpělivost. Znovu se Vám pokusím vysvětlit, že notářským zápisem o přijetí stanov vznikla veřejná listina, jejíž účinnost vůči třetím osobám můžete uplatnit, jak správně píšete, až po zveřejnění ve sbírce listin. Nicméně ověřený opis stejnopisu notářského zápisu má stejnou váhu jako ověřený opis téhož dokumentu ze sbírky listin. Proto obvykle každý požaduje po notáři kromě stejnopisu notářského zápisu alespoń jeden ověřený opis stejnopisu notářského zápisu (nebo případně další stejnopis či několik stejnopisů). Pokud už se stalo, že si odnesli jen jeden stejnopis a ten předložili k zápisu do veřejného rejstříku, pak bych s Vámi možná i souhlasil ať jdou na rejstříkový soud, ale rozhodně bych nikoho nepovažoval za blba, že si zašel pro ověřený opis stejnopisu za notářem, který má originál tohoto notářského zápisu a dokonce může vydávat i ověřené výpisy z veřejných rejstříků. Pokud ve Vašem bydlišti nesídlí rejstříkový soud, vyjde Vás varianta u notáře nejspíš levněji.

Pletete si stále dvě různé věci dohromady, ale to už jsem Vám jednou napsal. Stále se pokoušíte dumat o věcech, které nemají nic společného s úvodním dotazem.

Napsal jste: „… ověřený opis stejnopisu notářského zápisu má stejnou váhu jako ověřený opis téhož dokumentu ze sbírky listin.“

To samozřejmě je pravda, ale úplně bezvýznamná. Každý z těch dvou papírů osvědčuje přece něco úplně jiného. Probůh, co na tom potřebujete ještě pochopit? Nestačilo Vám to, co bylo už napsáno?

Notářský zápis (nebo jeho ověřená kopie) osvědčuje pouze to, že v daný den se sešlo shromáždění SVJ a odhlasovalo text označený „Stanovy“ za přítomnosti notáře. Notářský zápis neosvědčuje nic jiného.

• Takový papír neosvědčuje ani to, že by se jednalo o aktuálně platné stanovy SVJ, protože SVJ mohlo mezitím přijmout stanovy jiné.
• Z takového papíru nepoznáte ani to, že některý z vlastníků se obrátil na soud, a pokud ten dá dotyčnému za pravdu, hlasování o přijetí stanov bude zrušeno. Notář, který pořizoval notářský zápis, o dalším vývoji vůbec nic netuší.
• Takový papír neosvědčuje ani to, zda předseda SVJ vůbec ten dokument zanesl na rejstříkový soud, a zda tedy jde či nejde o stanovy SVJ vložené ve sbírce listin RS.

Nic z toho Vám pouhá kopie notářského zápisu neosvědčuje a neprokazuje, i kdyby byla od notáře ověřená, opatřená jeho razítkem, pečetí, otiskem palce a podpisem psaným vlastní krví notáře. 

Nechápete zřejmě to hlavní: že stejnopisem či ověřenou kopií notářského zápisu prokazujete pouze shodnost listiny s originální listinou. Ta zase prokazuje jenom to, co se událo na shromáždění od 18:05 do 19:15 hodin. Neprokazuje se tím, co se s listinou dělo pak, ani tím neprokazujete platnost či účinnost stanov, zachycených na listině. Obsah veřejné listiny nemusí vůbec být tím, čím si Vy snad myslíte, že asi je: platnými a vůči každému účinnými stanovami.

Takovou jistotu Vám dá jedině opis listiny ze sbírky listin rejstříkového soudu, jak už jsem zde třikrát trpělivě napsal. Měl bych dostat příplatek za ztížené pracovní podmínky …

Vaše poznámka o tom, že opisy ze sbírky listin RS mohou zprostředkovat i notáři, nemění vůbec nic na tom, co jsem už zde napsal třikrát: Potřebuje-li snad tazatel úředně ověřené stanovy, získá je od rejstříkového soudu. A je jedno zda přímo, nebo prostřednictvím jiné osoby.

Jenom blb by šel k notáři a platil mu zbytečně za ověřenou kopii notářského zápisu. Přeberte si to v hlavě jak chcete.

lake

Ponechám Vám Váš názor a přeji hezký večer.

Domnívám se, že výjimečně se Lake plete :-) Platná a účinná verze stanov je pouze a jen taková, kterou si SVJ přijalo naposledy, ať už zveřejněna byla nebo nebyla ve sbírce listin soudu. To, že má SVJ povinnost stanovy zveřejnit, je věc jiná, stejně tak jako účinky zveřejnění (dobrá víra třetích osob etc.).

„Platná a účinná verze stanov je pouze a jen taková, kterou si SVJ přijalo naposledy“

Je potřeba se vyjadřovat přesně. Pokud se zmiňuje platná a účinná verze stanov, je třeba vždy upřesnit, platná k jakému datu a účinná k jakému datu. Bez tohoto upřesnění nelze posoudit, zda předkládaná verze je platná a účinná, vždy je možné pouze posoudit, zda předkládaná verze je platná k určitému datu a účinná k určitému (témuž nebo jinému) datu.

Kromě toho, protizákonná ustanovení účinná nejsou, takže účinná může být (v daném ustanovení) úplně jiná verze než poslední.

Pane Cooly,
pletete se Vy, snad proto, že nečtete co bylo napsáno, nebo nerozumíte česky psanému textu. Napsal jsem přece jasně:

Vy si to pletete s tím, že SVJ se může dovolat obsahu nezveřejněných stanov vůči osobám, které jejich obsah znaly před zveřejněním (§ 8 odst. 2 zákona č. 304/2013 Sb.). Tento omezený okruh osob tvoří pouze ti vlastníci, kteří byli přítomni na shromáždění při schvalování stanov. O tomto speciálním případu jsem ale nic nepsal, o tom se zde nediskutovalo, a tazatel se na toto vůbec neptal.

Nejen že pletete dohromady dvě různé věci, ale navíc se Vaše úvaha zcela míjí s předmětem této diskuse. Tazatel se ptal na to, jak získá opis stanov po jejich zveřejnění ve sbírce listin rejstříkového soudu.

lake