Vyvlastnění části našeho podílu na společných částech domu, podezřelá zakázka na půdní vestavbu

Vložil beer, 28. Květen 2012 - 13:57 ::

Dobrý den. Nesouhlasíme s manželkou a s jedním dalším vlastníkem s půdní vestavbou, vyhrožují nám žalobou o nahrazení projevu vůle. Na schůzi jsme se dostavili a hlasovali proti. Následně bylo rozhodnuto, že nás budou žalovat, nejspíše podle § 11 (3). Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne. My se domníváme, že máme právo hlasovat proti, nikdy jsme žádnou smlouvu o smlouvě budoucí nebo něco podobného nepodepsali a vždy jsme hlasovali proti snahám půdní vestavbu vybudovat. Domníváme se, že § 11 odstavec (5) je na naší straně. Zde se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Právnička protistrany tvrdí, že budeme platit tak jako tak, ať už vyhrajeme, či nikoliv, protože případné naše vítěství bude znamenat, že budou výlohy hrazené z peněz společenství vlastníků, kam přispíváme svým dílem jako členové, to znamená chce vést soudní řízení proti nám za naše peníze. Myslím si, že to není férové, ale nezbývá asi nic jiného, než se soudit.

Co je zajímavé, tak že nebylo vypsáno žádné výběrové řízení, takže se domnívám, že firma, která zákázku dostala, finančně odměnila či odmění předsedu společenství.

Firma, která má půdní výstavbu vybudovat, nabízí jako protiplnění za společné prostory investici do rekonstrukce – 3.400.000 jako protiplnění. Vzhledem k tomu, že se jedná o Prahu 4-Nusle, jeví se mi to jako podezřele nevýhodné.

Jaký postup by ste nám doporučili a co si o tom myslíte?

  • smlouva o výstavbě

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil NeznáIek˙ (bez ověření), 2. Prosinec 2012 - 9:13

…vyhrožují nám žalobou o nahrazení projevu vůle. Na schůzi jsme se dostavili a hlasovali proti…

  • jak to vypadá? Byli jsrte tedy zkráceni na svém majetku nebo šlo o bouři ve sklenici vody?

Neználek

Vložil beer, 13. Prosinec 2012 - 15:07

Viz můj příspěvek: Vložil beer, 5. Říjen 2012 – 16:18

Teď se spíše třese strachy bývalý předseda, abychom ho nežalovali za škody, které napáchal (rekonstrukce střechy proti vůli schromáždění, neuplatnění sankce na firmě realizující zakázku, uzavírání neplatných smluv (podepisoval je sám bez dalšího člena výboru). Zvolili jsme si nový výbor za účasti notářky, nicméně jednu chybu to má, ačkoliv to proběhlo již před několika měsíci, stále nebyla schopná dodat zápis, který vytvořila a stále v OR jsou vedeni bývalí členové výboru.

Vložil vin (bez ověření), 13. Prosinec 2012 - 15:17

Beere, měli byste žalovat sami sebe, to by vám prospělo.

Vložil beer, 5. Říjen 2012 - 15:18

K soudu nedošlo. Navíc bylo zjištěno, že výbor má 3 roky po mandátu, uzavřel spoustu neplatných smluv, dále tam byly kontroverzní kroky, jako kompletní rekonstrukce střechy – smlouva za 1.300.000,– Kč podepsána pouze předsedou. Oprava byla proti vůli schromáždění, které se v hlasování per rolam pro tuto opravu hlasovalo pouze 14 % hlasů. Ve stanovách přímo máme, že musí výbor jednat s náležitou péčí správce cizího majetku, či jak to tam je. Dokončení střechy bylo o 108 dní později, než dle smlouvy. Dle smlouvy měl uplatnit smluvní pokutu za každý den prodlení 1 % z částky, to neuplatnil. Na posledním shromáždění chtěl s výborem odstoupit, ale já donesl stanovy a ukázal jsem, že neodstupuje,že přes 3 roky předsedou už není :). Za právní zastoupení proti nám – za přípravu smlouvy pro půdní vestavbu a za vedení schůzí advokátkou zaplatil z fondu oprav cca 150.000. Nyní, když už je normální vedení SVJ, zvažujeme právní kroky, abychom alespoň část z těch peněz vrátili do pokladny společenství. Děkuji za cené poskytnuté rady.

Vložil barta (bez ověření), 20. Únor 2013 - 15:04

Moc by mne zajímalo, jaké právní kroky zvažujete! Máme skoro stejný problém, jen vyšší částky předražené rekonstrukce… Uvažujete o provedeni auditu nebo prověrky hospodařeni a koho?

Vložil lake, 6. Říjen 2012 - 16:21

Pane beere, je dobře, že jste alespoň dodatečně přispěl ve Vašem SVJ k nastolení normálních vztahů. Možná lze ještě začít s vymáháním smluvních pokut, nejsou-li nároky promlčeny. Nepotěším vás ale pokud jde o dodatečné vymáhání ztrát z neřádného hospodaření výboru.

Napsal jste: „Ve stanovách přímo máme, že musí výbor jednat s náležitou péčí správce cizího majetku“.
Inu, ve stanovách můžete mít klidně napsáno, že výbor jezdí okolo domu na velbloudovi a zpívá přitom árii vodníka z Rusalky. Tato část stanov je nevymahatelná a nepoužitelná.

  • Výbor není osoba, takže ukládat jakoukoliv povinnost „výboru“ znamená, že jste ji neuložili nikomu.
  • Povinnosti lze závazně stanovit písemnou smlouvou o výkonu funkce člena statutárního orgánu. Ta by měla obsahovat i sankce. Jedině v takovém případě se lze úspěšně domáhat soukromoprávní náhrady z neřádného hospodaření (a lze také na základě této smlouvy členy výboru trestně postihnout). Bez smlouvy je to nemožné.

Není vyloučeno, že s pomocí právníka najdete v činnosti bývalého výboru pochybení při správě domu, která vedla ke vzniku škody. Ovšem jak snad víte, za škodu způsobenou členy výboru při správě domu tyto osoby neodpovídají (viz notoricky známý § 420 odst. 2 ObčZ). Odpovědné je pouze SVJ – právnická osoba. Paskvil ZoVB zajišťuje členům výborů doživotní imunitu.

Škodu tedy mohou vlastníci jednotek vyčíslit a vymáhat na svém společenství. Budou-li úspěšní, náhradu škody všichni svorně uhradíte do pokladny SVJ z vlastních kapes. Mějte to na paměti, až budete zvažovat kolik společných peněz hodláte utratit na právní kroky.

lake

Vložil beer, 19. Říjen 2012 - 14:22

Ještě bych citoval z publikace pana JUDr. Zbyňka Pražáka:

Strana 137: Právní úkony jediného člena [výboru] jsou tedy platné jen tehdy, pokud více zajišťují řádný chod společenství a méně narušují principy kolektivního rozhodování výboru. I jediný člen výboru musí kupř. zajistit odvoz odpadků, dodávku vody, elektřiny do společných prostor, fungování společných prostor (výtahu, osvětlení apod.), užívání společných prostor (prádelna, sušárna, …), ochranu majetku, ochranu životního prostředí, samozřejmě i svolává shromáždění vlastníků – a to vše i za cenu, že poruší zákon v ustanovení o podpisu předsedy a jednoho člena. Naproti tomu tam, kde zájem na kolektivním rozhodování výboru (ne nezbytná oprava či investice) nebo formálním podpisu (návrh zápisu do rejstříku společenství vlastníků) převyšuje nutnost okamžitě řešit nějaký problém, nemá jediný člen vůbec oprávnění takové úkony učinit. Takový úkon by byl neplatný pro rozpor jeho formy se zákonem ve smyslu § 40 odst. 1 občanského zákoníku (se všemi dalšími důsledky vyplývajícími z neplatných úkolů, včetně náhrady škody).

Vložil beer, 19. Říjen 2012 - 14:18

Děkuji za shrnutí. Smlouva byla podepsána pouze předsedou, což ve výsledku znamená, že nebyla učiněna jménem SVJ, ale že je možné případně žalovat předsedu. Cituji ze zápisu z OR, případně i ze zákona a stanov:

„Je-li pro právní úkon zapotřebí písemná forma, je nezbytný podpis předsedy a dalšího člena výboru.“ Právní úkon nebyl tedy jménem Společenství vlastníků v tomto případě učiněn, smlouva je neplatná, SVJ za ní nenese odpovědnost, tu nesou dle mého názoru pouze osoby, které smlouvu podepsaly.

Vložil lake, 28. Květen 2012 - 14:35

V první řadě je třeba říci, že vznik nové jednotky nemá se SVJ naprosto nic společného. Ke vzniku nové jednotky je nutná smlouva o výstavbě, kterou uzavírají všichni vlastníci jednotek v domě a stavebník. Ustanovení ZoVB o způsobu hlasování na shromáždění je bezvýznamné, neboť žádné hlasování se v tomto případě nekoná. Je nutná dohoda všech.

SVJ není v případném sporu aktivně legitimováno (to znamená není oprávněno svým jménem podat žalobu ve věci, která se jej netýká). Soud tedy žalobu odmítne pro nedostatek aktivní legitimace žalobce, aniž by se vůbec zabýval jejím obsahem.

Jde o věc, která vyžaduje dohodu (všech) a té nebylo dosaženo. V tom případě rozhodne „na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud“. O hrazení nákladů sporu je příliš časné spekulovat. SVJ s tím nebude mít naprosto nic společného. Nebude ani žalobcem, ani stranou žalovanou.

lake

Vložil login (bez ověření), 29. Květen 2012 - 9:06

pravdou je, že podle stanov, musí být souhlas každého při změně jejich podílu vlastnických práv. Snad to není tak doslova, ale obsahově by to mělo souhlasit. Ale nyní to hlavní. Naskýtá se otázka, kdy může dojít k vyvlastnění (čehokoliv!) Mám za to, že k vyvlastnění může dojít pouze ve veřejném zájmu. Jak vyplývá z dotazu, nejedná se o VEŘEJNÝ, ale KOMERČNÍ zájem. Proto bych řekl, že při nesouhlasu s vyvlastněním je celá věc uzavřená a „vyhrožování“ právníky je pouze psychologický nátlak!

Vložil beer, 28. Květen 2012 - 14:39

Super, pokud je to tak, tak je to dobrá zpráva. To by znamenalo, že nemohou použít peníze ze společenství vlastníků při případném sporu a musí podat žalobu třeba předseda sám za sebe.

Vložil AnonymousX (bez ověření), 28. Květen 2012 - 14:18

Samozřejmě, že můžete hlasovat podle svého uvážení.

O půdní vestavbě se nerozhoduje hlasováním, ale uzavřením „Smlouvy o výstavbě“ s každým vlastníkem.

S náklady na soudní spor je to pravda, v případě svého vítezství platíte část nákladů SVJ podle svého podílu. Předpokládám, že ostatní vlastníci mají dohromady větší podíl.

Právničce protistrany je úplně jedno kdo vyhraje, ona dostane zaplaceno.

Hledal bych nějaký způsob, jak odradit výbor od vedení sporu.

Vložil beer, 28. Květen 2012 - 14:27

Děkuji za názor.

Mohu se zeptat, jestli absence výběrového řízení je důležitou závadou, která by mi například mohla umožnit pohrozit podáním trestního oznámení? Na čem to závisí, na stanovách, nebo určuje přímo zákon, kdy je potřeba výběrové řízení vypsat?

Vložil G.X, 28. Květen 2012 - 17:40

Dobrý den,

prosím, ještě dojasněte vaši situaci. Jak vám p. Lake napsal, SVJ nemá nic společného s vznikem nové jednotky.

O výstavbu může mít zájem developper či jednotlivec , který má typicky zájem jednotku posléze nabýt. Nikoliv SVJ.

Pak také SVJ není stavebníkem, a tedy ani žádné výběrové řízení nebude zahajovat.

A SVJ nebude ani žalujícím ani žalovaným, a tedy rovněž nepřichází v úvahu, abyste hradil nějaké náklady na soudní spor vzniklé SVJ (jak naznačuje anonymousX), neb se SVJ žádného sporu neúčastní.

U vás se mají věci jinak? Kdo jsou oni "vyhrožují nám žalobou " ? Kdo je (má být) stavebníkem? Snad ne SVJ (?)

G.X.

Vložil beer, 29. Květen 2012 - 11:31

zájem mají členové svj – cca 28 bytů ze 30. 2 byty – náš a ještě jedné osoby nesouhlasí. SVJ zastoupené předsedou a výborem mají, domnívám-li se správně, osobní zájem. Tento osobní zájem je nejspíše podpořen nějakým profitem ze strany developera (provize, úplatek, korupce, či jak to nazvat). Jinak by asi rozumný člověk nemohl připustit, aby za nově vzniklé bytové jednotky by byla profinancována do rekonstrukce dle mého názoru směšná náhrada ve výši 3.400.000 Kč. Nevím, jestli se SVJ pokusí nejprve žalovat jménem SVJ, nebo žalobu podají například jménem předsedy a pak si třeba odhlasují potřebnou většinou, že v případě, když předseda prohraje, tak že mu náklady na spor proplatí SVJ z fondu oprav. Chtějí žalobu opřít o to, že dům potřebuje rekonstrukci /novou fasádu+nová okna/ a že nemají dost peněz ve fondu, aby rekonstrukci zaplatili jiným způsobem. U druhé osoby, která nástavbu odmítá dokonce předseda vážně uvažoval, že jí nechá zbavit svéprávnosti, to myslím ale patří do říše sci-fi a fantasy pohádek. Bohužel si myslím, že předseda je psychopat. Náš dům je cihlový starý dům plný důchodců a ti hlasovali pro nástavbu především proto, že by měla být v 6. patře a že by se vybudoval výtah.

Vložil AnonymousX (bez ověření), 29. Květen 2012 - 12:24

Mi připadá náhrada dostatečná, ale já jsem z jiného kraje … :) (a nevím další podrobnosti)

Pokud podá žalobu předseda, pak si ponese náklady sám. Případné následné schválení na shromáždění lze napadnout (a myslím že úspěšně) u soudu do 6 měsíců.

Náklady na právníky a případnou žalobu ze strany SVJ, ponesou všichni vlastníci podle svých podílů. Je vhodné o tom informovat ostatní vlastníky. Ti tak nejen nezískají potřebný souhlas, ale ještě zaplatí tyto náklady.

Vložil Anonymous123 (bez ověření), 29. Květen 2012 - 11:49

beer, kolik činí plocha půdy? Bez tohoto údaje se jedná jen o blábol závistivce, který by na místě předsedy výboru vymáhal úplatek a soudí, že i ostatní se musí chovat stejně jako by se choval on kdyby měl příležitost. Pokud víte, že jde o korupci (asi moc sledujete naši politickou scénu) podejte trestní oznámení. Pokud to nevíte, tak nepomlouvejte, jedná se o trestný čin.

Vložil beer, 29. Květen 2012 - 12:25

Žádnou ze zainteresovaných osob jsem nejmenoval, ani jsem neuvedl, o které SVJ se jedná, tudíž se o pomluvu nejedná, a to ani v případě, kdyby mé předpoklady byly liché. Dle vaší logiky by se nemohlo o korupci vůbec mluvit. Například Amnesty International a jiné organizace na ní často poukazují a adresně uvádějí podezřelé zakázky, aniž by třeba podali trestní oznámení, protože jim chybí důkazy.

Zato přisuzování korupčního jednání ze strany Anonymous123 by se dalo za pomluvu považovat (dle článku (2) § 184 zákona 40/2009 Sb).

(1) Kdo o jiném sdělí nepravdivý údaj, který je způsobilý značnou měrou ohrozit jeho vážnost u spoluobčanů, zejména poškodit jej v zaměstnání, narušit jeho rodinné vztahy nebo způsobit mu jinou vážnou újmu, bude potrestán odnětím svobody až na jeden rok.

(2) Odnětím svobody až na dvě léta nebo zákazem činnosti bude pachatel potrestán, spáchá-li čin uvedený v odstavci 1 tiskem, filmem, rozhlasem, televizí, veřejně přístupnou počítačovou sítí nebo jiným obdobně účinným způsobem.

Každopádně děkuji za názor.

Korupce se poměrně těžko dokazuje. Pokud bych jí mohl dokázat, tak jsem již podal trestní oznámení. Co se týká rozhlohy půdy, nevím tuto informaci zhlavy, dokonce jsem neobdržel žádné materiály. Odhadem by to být kolem 340 m2. Tady nejde o žádnou závist, ale o to, v čím zájmu naše společenství jedná. SVJ nevypisuje nikdy žádné výběrové řízení na nic. Chápu, že tento případ tedy nemusí řízení vypisovat, nedávno se však dělala střecha (cca v roce 2010) cca za 1 mil a také na ní nebylo vypsáno žádné výběrové řízení. Předseda a výbor si uzavírá smlouvy jak je napadne.

Budeme-li počítat s plochou 340 m2, je cena protiplnění dle vašeho názoru dostatečná? Každý byt, kolem kterého půjde venkovní výtah bude znehodnocený o několik set tisíc kč, protože výtah bude stínit.

Vložil AnonymousX (bez ověření), 29. Květen 2012 - 9:35

Pokud se SVJ obrátí na právníka, už tady vznikají náklady, které pak zaplatí všichni vlastníci.

Vložil beer, 29. Květen 2012 - 11:21

v tuto chvíli SVJ již používá služeb právničky. Bohužel jsem nepochopil, v čím zájmu vůbec tato právnička jedná a koho zastupuje, jestli SVJ a je v tuto chvíli SVJ již placená, nebo její služby jsou hrazeny developerem. Při případném soudním sporu vyhrožovala právě tím,že by náklady neslo společenství vlastníků v případě prohry a v případě její výhry bychom je nesli my, kteří nesouhlasíme s výstavbou.

Vložil lake, 29. Květen 2012 - 10:47

To je pravda a tento náklad SVJ bude muset uhradit každý vlastník jednotky. Tím mu ovšem vznikne škoda, kterou může následně vymáhat v občanskoprávním řízení na osobách, které škodu způsobily – na členech výboru.

V tomto případě nejde o škodu způsobenou při činnosti právnické osoby podle § 420 odst. 2 ObčZ, neboť SVJ není ze zákona způsobilé podat žalobu podle § 11 odst. 3 ZoVB. Zákon toto právo výslovně přiznává pouze vlastníkovi jednotky.

Jde tedy o exces v rozporu se zákonnými pravomocemi SVJ. Liberační důvod podle § 420 odst. 2 ObčZ se neuplatní a za škodu ponese plnou odpovědnost ten, kdo ji způsobil.

lake

Vložil beer, 29. Květen 2012 - 11:34

Co když si tento postup odhlasuje většina vlastníků, nebudou mít žádnou odpovědnost a bude odpovědnost jen na členech výboru?

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".