Vyúčtování-náklady navíc za správu a zákon

Pan Zdenek22 napsal: „V každém případě by ale správce měl postupovat podle vašich stanov …“
To ovšem není pravda!

Je třeba rozlišovat: zákonným správcem domu je SVJ, a to samozřejmě musí postupovat podle stanov SVJ.

Jenže tazatel i pan Zdenek22 pod pojmem „správce“ myslí smluvního správce, se kterým SVJ sjednalo smlouvu o výkonu některých činností správy domu. Smluvnímu správci je ovšem úplně jedno co je obsaženo ve stanovách SVJ. Smluvní správce samozřejmě NENÍ automaticky povinen řídit se stanovami jiné osoby. Smluvní správce se řídí sjednanou dvoustrannou smlouvou a přijímá průběžně pokyny od statutárů SVJ.

Doporučuji trvat na tom, aby členové výboru v domě tazatele rozklíčovali jaké konkrétní činnosti si správce naúčtoval navíc. A zda skutečně tyto náklady byly vynaloženy a zda byly nezbytné. Je totiž nebezpečné ponechat smluvnímu správci volnou ruku. V příštím roce by tyto částky „navíc“ mohly vzrůst na dvojnásobek, trojnásobek …

K pojmu „vlastní správní činnost“
Je třeba rozlišit tři druhy nákladů:

1. náklady na vlastní správu právnické osoby SVJ (náklady na zápisy do rejstříku SVJ, notářské poplatky, náklady na vedení účetnictví SVJ, na vedení bankovních účtů, a část odměny statutárů týkající se vlastní správy SVJ – právnické osoby)
2. náklady na správu domu a pozemku (sem patří náklady na opravy, údržbu, technické zhodnocení domu, náklady na povinné revize společných technických zařízení, část odměny statutárů týkající se správy domu, a také náklady na pojištění domu)
3. náklady na poskytování služeb spojených s užíváním bytů.

Upozorňuji, že rozdělení uvedené v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je vadné a zmatečné. Ouředníci nepochopili obsah § 1180 ObčZ a zůstal jim utajen význam pojmu „náklady vlastní správní činnosti“ (k tomu viz pojem „náklady na vlastní správu“ v § 338, § 358, § 403 ObčZ). Jde totiž o náklady na správu právnické osoby samotné. Tedy patří sem pouze ty náklady, které by SVJ mělo jako právnická osoba, i kdyby neexistoval žádný dům s jednotkami. Vše ostatní je buď správa domu, nebo služby.

Justitianus

Děkuji za Vaší reakci, Justitianus. Delší dobu jsem nebyl v této diskuzi, vidím příspěvek, připadá mi, že jste chybně pochopil dotaz, upřesním. Tedy:

„Jenže tazatel i pan Zdenek22 pod pojmem „správce“ myslí smluvního správce“.

Nemyslím (jsem tazatel) jen „smluvního správce“ ale přímo předsedu SVJ. Není sice přímo vlastníkem bytové jednotky, ale vlastní správcovskou firmu.

„se kterým SVJ sjednalo smlouvu o výkonu některých činností správy domu.“

„Smlouvu o výkonu některých činností správy domu“ si SVJ s externím předsedou nesjednalo, v zápise ze shromáždění se uvedlo několik podstatných údajů a odkázalo na nové stanovy dle NOZ, stanovy byly přijaté na stejném shromáždění. Stanovy již obsahují řadu limitů a správce je ve stanovách jmenovitě uveden jako předseda SVJ. Ve výboru nikdo z vlastníků nechtěl být, proto se zvolil externí předseda, jak umožňuje NOZ.

„Doporučuji trvat na tom, aby členové výboru v domě tazatele rozklíčovali jaké konkrétní činnosti si správce naúčtoval navíc.“

Víme z faktur přesně jaké činnosti vykonal, účelem i výší částek je jeho práce v normě dle stanov.

„V příštím roce by tyto částky „navíc“ mohly vzrůst na dvojnásobek, trojnásobek …“

Ve stanovách je uveden limit za co a v jaké maximální výši může správce rozhodovat. Problém tedy není v nadměrném utrácení správce za materiál nebo služby, účel i limity dodržel. Problém je v ročním vyúčtování pro vlastníky, kam zahrnuli účetní některé náklady, které by tam neměli být zahrnuty. Vlastníci (včetně mne), chtějí tyto náklady zaúčtovat do „FO“ ze kterého bylo uhrazeno, způsob účtování, tak jak se prováděno i v minulosti. Detailně je již popsáno v mých předchozích příspěvcích.

Pane PN8, je zřejmé, že si těžce pletete pojmy. Vaše tvrzení zní:
„Nemyslím (jsem tazatel) jen „smluvního správce“ ale přímo předsedu SVJ. Není sice přímo vlastníkem bytové jednotky, ale vlastní správcovskou firmu.“

Takže znovu: Správcem domu je SVJ (právnická osoba). Nikoliv předseda SVJ (v tomto případě fyzická osoba)!!! Předseda SVJ je pouze statutárním orgánem ve vašem SVJ.

Zda předseda SVJ „vlastní“ nějakou „firmu“ je bezvýznamné. Dokonce píšete o nějakém „externím předsedovi“, tomu už vůbec nerozumím a nevím co tím míníte.

Stejný nesmysl jste zopakoval o pár řádků dále: „… správce je ve stanovách jmenovitě uveden jako předseda SVJ“

To je opět zmatečné a zcela nesrozumitelné. Rozlišujte prosím (jak už jsem Vám napsal v jiném příspěvku) zákonného správce domu (právnická osoba SVJ) od osoby smluvního správce, se kterým zákonný správce domu (SVJ) sjednal smlouvu o výkonu některých činností správy. A přestaňte si plést zákonného správce domu (právnickou osobu) se statutárním orgánem zákonného správce domu.

Justitianus

Jen část odměn statutárních orgánů jako správní činnost a část jako náklady na správu domu je holý nesmysl. Tvrzení, že rozdělení uvedené v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je vadné a zmatečné je holý nesmysl.

V § 1180 je uvedeno:

„(2)Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“

Z uvedeného znění je zřejmě, že celé příspěvky na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, se rozvrhnou na každou jednotku stejně. O jejich rozdělení na dvě části a odlišné rozvržení není v ustanovení žádná zmínka a jde o čistě o fantazii pana Justitianuse.

Pane Justitianus, až budete mít v ruce rozhodnutí soudu, že uvedené nařízení v NV č. 366/2013 Sb. je vadné a zmatečné, dejte vědět.

Pane Justitianus,

váš příspěvek by se dal zčásti označit jako projev tzv. přepjatého formalizmu. Samozřejmě, že „osobou odpovědnou za správu domu a pozemku“ je SVJ a pokud nevzniklo, je jím správce. Pokud se ale na těchto stránkách prakticky výhradně řeší problémy SVJ, tak jako v tomto vlákně (nespecifikuje-li tazatel jinak), myslí se „správcem“ ovšemže „osoba, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku“.

Správci nemůže být jedno, co je obsaženo ve stanovách, protože téměř jistě ve smlouvě má uloženo, že má postupovat nejenom podle zákona, ale také podle stanov SVJ. Velmi, velmi bych se divil, pokud by ve smlouvě se správcem bylo stanoveno, že např. při rozúčtování nákladů na služby a správu postupuje podle pokynů SVJ (výboru) a nikoliv podle stanov.

Způsob rozúčtování nákladů na služby a správu, pokud není blíže určen stanovami, stanoví zákon.

Zákon také stanoví, co to jsou náklady „vlastní správní činnosti“ s tím, že je blíže upravují nařízení vlády. A pokud se domníváte, že toto určení nákladů „vlastní správní činnosti“ je v rozporu s jinými ustanoveními NOZ, pak se použije při výkladu tohoto „rozporu“ kolizní pravidlo „Lex specialis“.

Pane Zdenku22, jsem rád, že se mnou plně souhlasíte, pokud jde o nezávaznost stanov SVJ pro smluvního správce. Napsal jste totiž totéž co já, jen poněkud jinými slovy:

• Moje sdělení: „Smluvní správce samozřejmě NENÍ automaticky povinen řídit se stanovami jiné osoby. Smluvní správce se řídí sjednanou dvoustrannou smlouvou …“ • Vaše sdělení: „[Správce] téměř jistě ve smlouvě má uloženo, že má postupovat nejenom podle zákona, ale také podle stanov SVJ.“

Takže potvrzujete, že správce NEMÁ obecně povinnost postupovat podle stanov SVJ – ledaže by to měl ve smlouvě výslovně uloženo. Děkuji. Jsem rád, že jsme se shodli.

Justitianus

Zajímavější je otázka, zda se má smluvní správce řídit právní úpravou a nebo smlouvou se zadavatelem, jsou-li v rozporu.

„Správci nemůže být jedno, co je obsaženo ve stanovách, protože téměř jistě ve smlouvě má uloženo, že má postupovat nejenom podle zákona, ale také podle stanov SVJ.“

Měl jste spíše napsat,že externímu správci "může být jedno, co je obsaženo ve stanovách právnické osoby SVJ!Tento vnitřní předpis, je totiž právně závazný pouze pro vlastníky jednotek v domě a nikoliv pro cizí právnickou nebo fyzickou osobu, vykonávající některé správní činnosti na základě podmínek obsažených ve smlouvě!Jen ta je právně závazná pro obě strany.Stanovy do tohoto vzájemného vztahu určitě nepatří.

Přeji hezký den.JaVa

Pane JaVa,

zřejmě vycházíte z toho, že správce nemá smluvně uloženo, že se má v případě rozúčtování nákladů na služby a správu řídit v první řadě stanovami SVJ, přestože tato pravidla mají být jimi určena – viz § 1208 NOZ. Já si to nemyslím. Ale ano, není vyloučeno, že si to některá SVJ takto do smlouvy se správcem napíšou.

Pokud má ale správce všech pět pohromadě, když už je nemá statutární orgán SVJ, tak nepodepíše smlouvu, ve které by neměl stanoveno, jak má postupovat v případě rozúčtování nákladů na služby a správu. Vy o takovém víte?

„správce nemá smluvně uloženo, že se má v případě rozúčtování nákladů na služby a správu řídit v první řadě stanovami SVJ,“

Do smlouvy s „externím správcem“, odkaz na stanovy právnické osoby SVJ nepatří!V této smlouvě, je nutné všechny úkony,které má tento „správce“ vykonávat,jasně vyjmenovat!

Přeji hezký den.JaVa

Pane JaVa,

zda si SVJ dá do smlouvy se správcem, že má v případě rozúčtování nákladů postupovat podle stanov nebo se ve smlouvě tato pravidla ocitují, je pouhá technikálie.

První způsob je ale praktičtější, zamezuje případným chybám a je jednodušší v případě změny stanov v části pravidel pro rozúčtování nákladů – není třeba měnit smlouvu se správcem.

Doufám, že dotazu rozumím správně, protože nejprve píšete, že tyto náklady zahrnul správce „zahrnul do součtu“ a pak najednou že by se to platilo „navíc nad rámec předpisu“. Dále píšete, že „v průběhu roku fakticky uhrazeny z „fondu oprav““ – na základě čeho se tak domníváte: peníze nemají mašličku, hrazeny byly nejspíš z účtu SVJ, a tam jsou i peníze k jiným účelům, m.j. zaplacené zálohy na služby.

Nicméně chápu to tak,že zaplatit se to musí – a v předpisu záloh se s těmi to náklady nepočítalo (otázkou je – proč?)

Ale k odpovědi: pokud tyto náklady chcete krýt z „FO“, tak jedna překážka by tam mohla být: tyto administrativní náklady by měly být rozúčtovány rovným dílem (viz NOZ § 1180 a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. § 8). Zatímco váš „Fond oprav“ je nepochybně dle spoluvl. podílu. Pak je nelze smísit v jedné složce.

Pravděpodobně bude možné si odsouhlasit, že tyto nákladu budou také dle spoluvl. podílu, pak by vašemu plánu nic nebrálilo. Dle mého názoru zákon v tomto ohledu není zcela jasný (viz § 1214 )

Děkuji za Vaši odpověď.

NOZ § 1180:

1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. 2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. 

Tedy dle § 1180 NOZ a odstavce 1) (viz. citace) vlastník přispívá dle podílu na společných částech domu. „Fond oprav“ byl a stále je placen dle podílu na spol. částech domu. A do „správy domu a pozemku“ tedy spadají také mnou výše jmenované náklady na: administrativní činnosti, právní poradenství, pojištění apod. Tzn. mělo by být možné (i dle NOZ) nechat již proběhlé a z „FO“ uhrazené služby nezapočítávat do položky správa – respektive odměna pro osobu správce za vedení. Tedy po vlastnících již nežádat vysoké doplatky, které násobně překračují výši jejich předpisu za správu.

Ale v odstavci 2) se píše: …na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

A níže postup a „podobné náklady“ upřesňuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb:

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím § 17 Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek, b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo, … e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku. 

Dle výše uvedeného nařízení vlády bychom pak administrativní náklady navíc mimo předpis za správu (resp. odměnu správci) měli vyúčtovat rovným dílem na každý byt. Přesto, že již byly tyto administrativní náklady vyplaceny z „FO“ a fond oprav je placen dle spoluvlastnického podílu.

Odpovědi – upřesnění na Vaše předchozí dotazy:

„…že tyto náklady zahrnul správce „zahrnul do součtu“…“

Položka nákladů je označená jako správa, resp. součet položek ve vyúčtování, které označil jako správa.

„…najednou že by se to platilo „navíc nad rámec předpisu““

Výše předpisových plateb byla a je násobně – řádově nižší než kolik bylo zasláno v rámci vyúčtování služeb respektive v součtu nákladů označených jako „správa“. Např. měsíční předpisová platba za správu – odměnu správce byla a je 2000,–Kč na všechny byty a v zaslaném vyúčtování to vychází cca. na 6500,–Kč na měsíc a dům, právě proto, že pod položku správa započítal všechny ostatní administrativní náklady.

„…na základě čeho se tak domníváte: peníze nemají mašličku, hrazeny byly nejspíš z účtu SVJ, a tam jsou i peníze k jiným účelům, m.j. zaplacené zálohy na služby.“

Porovnáním příchozích a odchozích plateb z bank. účtu SVJ. Zálohové platby za vodu, úklid, odvoz odpadu, elektřinu (osvětlení chodby) a odměna správci zasílají vlastníci měsíčně. Zálohové platby jsou stanoveny zhruba ve výši předpokládaných nákladů za služby. Měsíčně také odcházejí platby z bankovního účtu SVJ většině dodavatelů služeb (jen odpad pololetně), tzn. je jednoduše možné porovnat příchozí a odchozí platby z bank. účtu. Navíc už přišli i roční faktury od dodavatelů. Tak lze porovnat a dopočítat se k tomu, že ostatní administrativní náklady, právní poradenství, pojištění, apod. bylo fakticky již vyplaceno z „FO – fond oprav“.

„Nicméně chápu to tak,že zaplatit se to musí …“

Zaplaceny již jmenované administrativní služby navíc (násobně nad rámec předpisu za správu) právě už byly. Teď se jedná o tom jak budou rozúčtovány, jestli jejich proplacení budou hradit (doplácet) vlastníci v rámci ročního vyúčtování, což většina (včetně mne) nechce.

„a v předpisu záloh se s těmi to náklady nepočítalo (otázkou je – proč?)“

O motivaci současného správce můžu jen spekulovat… Je možné, že už na začátku věděl co v budoucnu udělá, nechá nižší výši předpisu a bude chtít započítat vše administrativní nad rámec předpisu vlastníkům až ve vyúčtování. Aby si mohl průběžně vybrat odměnu za správu v rámci výše předpisu a překvapit vlastníky až ve vyúčtování, když už má svou odměnu na svém účtě dávno vyplacenu…Doufejme, že nechystá správce nějakou větší a zbytečnou investici/opravu. Na tu by se mu také hodil pěkně naplněný fond oprav… Nebo možná jen automaticky přeposílá co mu dá účetní, nepřemýšlí … Uvidíme, také podle toho jak se k věci postaví.

V předpisu záloh se také s některými náklady nemohlo počítat, prostě se nedalo očekávat, že bude třeba např. právní poradenství a další podobné administrativní výdaje.

Ale hlavně vlastníci nečekali, že jim budou jmenované administrativní výdaje zahrnuty ve vyúčtování do kolonky „správa“ k proplacení. Praxe za předchozích 13 let byla jiná a to sice, že se v předpise uvedla správa (v součtu odměna správci 2000,–Kč měsíčně na dům) a ta se také vlastníkům nakonec v rámci vyúčtování rozpočítala. Administrativní náklady mimo vlastní správu – odměnu správci se v minulosti hradily z „FO“.

Kdybychom jako vlastníci věděli, že bude chtít tyto administrativní náklady započítávat v budoucnu do vyúčtování, jednoduše bychom si mohli odhlasovat předem snížení plateb do fondu oprav, tím by zůstali poměry zhruba stejné jako v minulosti. Dům je totiž v celkem dobrém stavu, tzn. není nutné rychle nasypat vysoké částky do fondu oprav, k čemuž by došlo pokud se vyúčtování neopraví.

Tzn. teď jen najít nějaký paragraf, který umožňuje abychom si mohli většinou odhlasovat ponechat úhrady z „FO“ a nezapočítávat náklady navíc za administrativu do vyúčtování vlastníkům.

Většina SVJ má v prohlášení vlastníka k budově určena také :

§ 1166/89/2012 Sb.,

„pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.“

Co tam máte o uvedeno VY?Jakým způsobem, máte hradit příspěvky na náklady se správou domu a služby s tím spojené?Tipuji si,že to nebude na každou jednotku stejně.

Přeji Vám hezký den.JaVa

Děkuji za odpověď, ale dvakrát se ve vyúčtování žádné platby neobjevují. Jedná se o platby, které jsou zahrnuty pod nesprávnou „hlavičku“ správa ale do správy nepatří. Namísto manuálu lze přeci použít systém pro vytváření vyúčtování používaný už v minulosti. Otázka je položena jinak a sice: Pokud si vlastníci většinově záměr neproplácet náklady navíc za správu (v rámci vyúčtování) schválí, odporuje nezahrnutí takových nákladů (do ročního vyúčtování) nějakému zákonu? 

Děkuji.