Vyúčtování-náklady navíc za správu a zákon

Vložil PN8, 24. Květen 2019 - 13:54 ::

Dobrý den,

správce zaslal vyúčtování a do součtu nákladů za správu zahrnul i výdaje za různé poradenské, právní, administrativní služby apod. Vlastníci by tak měli za správu doplácet skoro 3 x více než jak měli stanoveno v předpisech. Faktury za zmíněné právní, administrativní služby atd. již byly v průběhu roku fakticky uhrazeny z „fondu oprav“ – dlouhodobé zálohy na… Většina majitelů logicky nechce v rámci vyúčtování nic za správu navíc doplácet a uvedené náklady nad rámec předpisu za správu nechat proplacené v rámci „fondu oprav“. Ostatně v minulosti se postup nezahrnovat poradenské, právní, administrativní náklady (pojištění apod.) do vyúčtování vlastníkům v našem SVJ roky ke spokojenosti většiny praktikoval.

Pokud si vlastníci většinově záměr neproplácet náklady navíc za správu (v rámci vyúčtování) schválí, odporuje nezahrnutí takových nákladů (do ročního vyúčtování) nějakému zákonu?

Děkuji.

  • vyúčtování
  • roční vyúčtování

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil Zdenek 22, 28. Květen 2019 - 14:38

Pane PN8

váš správce výdaje za různé „poradenské, právní, administrativní služby apod.“ zařazuje správně pod náklady vlastní správní činnosti, které se podle zákona rozúčtovávají podle jednotek. Nemohou se tak bez dalšího odúčtovávat z tzv. fondu oprav, který je tvořen podle podílů.

V každém případě by ale správce měl postupovat podle vašich stanov, kde byste měli mít upraveno, jak se náklady na VSČ vyúčtují a vypořádají. Pokud o tom ale vaše stanovy mlčí, mám za to, že váš správce se jednoduše řídí zákonem.

Vložil aa (bez ověření), 28. Květen 2019 - 14:34

Máte schválena nějaká pravidla? Nemáte? Tak si ten váš správce v podstatě může vymyslet co uzná za vhodné. Schvalte si pravidla, pak se máte podle čeho orientovat a správce to musí respektovat.

Vložil PN8, 25. Květen 2019 - 13:53

Opravdu mnou výše popsanou situaci nikdo neřešil? V logické rovině je oprava ročního vyúčtování možná, navíc pokud si jí vlastníci nadpoloviční většinou schválí. Jedná se tedy jen o právní rovinu, viz. obsah položené otázky.Díky.

Vložil Jan77 (bez ověření), 25. Květen 2019 - 15:22

Doufám, že dotazu rozumím správně, protože nejprve píšete, že tyto náklady zahrnul správce „zahrnul do součtu“ a pak najednou že by se to platilo „navíc nad rámec předpisu“. Dále píšete, že „v průběhu roku fakticky uhrazeny z „fondu oprav““ – na základě čeho se tak domníváte: peníze nemají mašličku, hrazeny byly nejspíš z účtu SVJ, a tam jsou i peníze k jiným účelům, m.j. zaplacené zálohy na služby.

Nicméně chápu to tak,že zaplatit se to musí – a v předpisu záloh se s těmi to náklady nepočítalo (otázkou je – proč?)

Ale k odpovědi: pokud tyto náklady chcete krýt z „FO“, tak jedna překážka by tam mohla být: tyto administrativní náklady by měly být rozúčtovány rovným dílem (viz NOZ § 1180 a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. § 8). Zatímco váš „Fond oprav“ je nepochybně dle spoluvl. podílu. Pak je nelze smísit v jedné složce.

Pravděpodobně bude možné si odsouhlasit, že tyto nákladu budou také dle spoluvl. podílu, pak by vašemu plánu nic nebrálilo. Dle mého názoru zákon v tomto ohledu není zcela jasný (viz § 1214 )

Vložil PN8, 28. Květen 2019 - 14:39

Děkuji za Vaši odpověď.

NOZ § 1180:

1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. 2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. 

Tedy dle § 1180 NOZ a odstavce 1) (viz. citace) vlastník přispívá dle podílu na společných částech domu. „Fond oprav“ byl a stále je placen dle podílu na spol. částech domu. A do „správy domu a pozemku“ tedy spadají také mnou výše jmenované náklady na: administrativní činnosti, právní poradenství, pojištění apod. Tzn. mělo by být možné (i dle NOZ) nechat již proběhlé a z „FO“ uhrazené služby nezapočítávat do položky správa – respektive odměna pro osobu správce za vedení. Tedy po vlastnících již nežádat vysoké doplatky, které násobně překračují výši jejich předpisu za správu.

Ale v odstavci 2) se píše: …na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

A níže postup a „podobné náklady“ upřesňuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb:

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím § 17 Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek, b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo, … e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku. 

Dle výše uvedeného nařízení vlády bychom pak administrativní náklady navíc mimo předpis za správu (resp. odměnu správci) měli vyúčtovat rovným dílem na každý byt. Přesto, že již byly tyto administrativní náklady vyplaceny z „FO“ a fond oprav je placen dle spoluvlastnického podílu.

Odpovědi – upřesnění na Vaše předchozí dotazy:

„…že tyto náklady zahrnul správce „zahrnul do součtu“…“

Položka nákladů je označená jako správa, resp. součet položek ve vyúčtování, které označil jako správa.

„…najednou že by se to platilo „navíc nad rámec předpisu““

Výše předpisových plateb byla a je násobně – řádově nižší než kolik bylo zasláno v rámci vyúčtování služeb respektive v součtu nákladů označených jako „správa“. Např. měsíční předpisová platba za správu – odměnu správce byla a je 2000,–Kč na všechny byty a v zaslaném vyúčtování to vychází cca. na 6500,–Kč na měsíc a dům, právě proto, že pod položku správa započítal všechny ostatní administrativní náklady.

„…na základě čeho se tak domníváte: peníze nemají mašličku, hrazeny byly nejspíš z účtu SVJ, a tam jsou i peníze k jiným účelům, m.j. zaplacené zálohy na služby.“

Porovnáním příchozích a odchozích plateb z bank. účtu SVJ. Zálohové platby za vodu, úklid, odvoz odpadu, elektřinu (osvětlení chodby) a odměna správci zasílají vlastníci měsíčně. Zálohové platby jsou stanoveny zhruba ve výši předpokládaných nákladů za služby. Měsíčně také odcházejí platby z bankovního účtu SVJ většině dodavatelů služeb (jen odpad pololetně), tzn. je jednoduše možné porovnat příchozí a odchozí platby z bank. účtu. Navíc už přišli i roční faktury od dodavatelů. Tak lze porovnat a dopočítat se k tomu, že ostatní administrativní náklady, právní poradenství, pojištění, apod. bylo fakticky již vyplaceno z „FO – fond oprav“.

„Nicméně chápu to tak,že zaplatit se to musí …“

Zaplaceny již jmenované administrativní služby navíc (násobně nad rámec předpisu za správu) právě už byly. Teď se jedná o tom jak budou rozúčtovány, jestli jejich proplacení budou hradit (doplácet) vlastníci v rámci ročního vyúčtování, což většina (včetně mne) nechce.

„a v předpisu záloh se s těmi to náklady nepočítalo (otázkou je – proč?)“

O motivaci současného správce můžu jen spekulovat… Je možné, že už na začátku věděl co v budoucnu udělá, nechá nižší výši předpisu a bude chtít započítat vše administrativní nad rámec předpisu vlastníkům až ve vyúčtování. Aby si mohl průběžně vybrat odměnu za správu v rámci výše předpisu a překvapit vlastníky až ve vyúčtování, když už má svou odměnu na svém účtě dávno vyplacenu…Doufejme, že nechystá správce nějakou větší a zbytečnou investici/opravu. Na tu by se mu také hodil pěkně naplněný fond oprav… Nebo možná jen automaticky přeposílá co mu dá účetní, nepřemýšlí … Uvidíme, také podle toho jak se k věci postaví.

V předpisu záloh se také s některými náklady nemohlo počítat, prostě se nedalo očekávat, že bude třeba např. právní poradenství a další podobné administrativní výdaje.

Ale hlavně vlastníci nečekali, že jim budou jmenované administrativní výdaje zahrnuty ve vyúčtování do kolonky „správa“ k proplacení. Praxe za předchozích 13 let byla jiná a to sice, že se v předpise uvedla správa (v součtu odměna správci 2000,–Kč měsíčně na dům) a ta se také vlastníkům nakonec v rámci vyúčtování rozpočítala. Administrativní náklady mimo vlastní správu – odměnu správci se v minulosti hradily z „FO“.

Kdybychom jako vlastníci věděli, že bude chtít tyto administrativní náklady započítávat v budoucnu do vyúčtování, jednoduše bychom si mohli odhlasovat předem snížení plateb do fondu oprav, tím by zůstali poměry zhruba stejné jako v minulosti. Dům je totiž v celkem dobrém stavu, tzn. není nutné rychle nasypat vysoké částky do fondu oprav, k čemuž by došlo pokud se vyúčtování neopraví.

Tzn. teď jen najít nějaký paragraf, který umožňuje abychom si mohli většinou odhlasovat ponechat úhrady z „FO“ a nezapočítávat náklady navíc za administrativu do vyúčtování vlastníkům.

Vložil JaVa, 28. Květen 2019 - 15:33

Většina SVJ má v prohlášení vlastníka k budově určena také :

§ 1166/89/2012 Sb.,

„pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.“

Co tam máte o uvedeno VY?Jakým způsobem, máte hradit příspěvky na náklady se správou domu a služby s tím spojené?Tipuji si,že to nebude na každou jednotku stejně.

Přeji Vám hezký den.JaVa

Vložil VN (bez ověření), 24. Květen 2019 - 14:52

Měli byste mít shromážděním odsouhlasený nějaký manuál, pod jakou hlavičkou se jaké náklady objevují. Pokud takový manuál nemáte , je to problém a vzniká chaos. Každopádně , jestli některé platby se Vám ve vyúčtování objevují dvakrát , je někde něco špatně.

Vložil PN8, 24. Květen 2019 - 18:02

Děkuji za odpověď, ale dvakrát se ve vyúčtování žádné platby neobjevují. Jedná se o platby, které jsou zahrnuty pod nesprávnou „hlavičku“ správa ale do správy nepatří. Namísto manuálu lze přeci použít systém pro vytváření vyúčtování používaný už v minulosti. Otázka je položena jinak a sice: Pokud si vlastníci většinově záměr neproplácet náklady navíc za správu (v rámci vyúčtování) schválí, odporuje nezahrnutí takových nákladů (do ročního vyúčtování) nějakému zákonu? 

Děkuji.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".