vyúčtování nákladů nájemníkům
Prosím o radu: jsem pronajímatel bytu a z fondu oprav jsou hrazeny některé služby- prohlídka výtahu, servis kotlů, kontrola has.přístrojů, oprava vrat a STA. Můžu nájemníkovi vyúčtovat tyto služby dle podílu? děkuji
Nějak jsem nepochopil proč byste to měl dělat? Předpokládám že příspěvek do fondu oprav jste zohlednil v poplatcích které jste s nájemníkem dohodl, nebo ve výši nájemného. V pokud tedy jsou následně takové peníze z fondu utraceny nájemník už je jednou zaplatil.
Řekl bych, že se ptáte pozdě: výčet služeb jste měl zakotvit do nájemní smlouvy. Druhá věc je , že položky , které jmenujete , spíše většinově spadají do správy domu , nikoliv služeb (ostatně uvádíte „fond oprav“ , čímž se v žargonu SVJ označuje příspěvek na správu domu). Správa domu se nájemce netýká. Jestli chcete jednoduchou odpověď , tak bude: ne.
Za prvé: žádný „fond oprav“ neexistuje.
Za druhé: i kdyby SVJ vytvářelo nějaký fond, určitě by nebyl určen k úhradě služeb spojených s užíváním bytů. Pletete si platby na správu domu a pozemku s platbami za služby, spojené s užíváním bytů. Nebo si to pletou statutáři ve vašem SVJ.
Za třetí: zjevně nevíte jaký je rozsah služeb spojených
s užíváním Vašeho bytu.
Musíte rozlišovat:
- služby které jste se zavázal poskytovat vašemu nájemci – ty mají být uvedeny taxativním výčtem v nájemní smlouvě. Pouze tyto služby můžete nájemci vyúčtovat a požadovat od něj jejich úhradu.
- Služby spojené s užíváním bytů, které zajišťuje SVJ pro Vás jako vlastníka bytu. Tyto služby mají být taxativně vyjmenované ve stanovách SVJ (nebo alespoň v rozhodnutí shromáždění). Pouze tyto služby vám může SVJ vyúčtovat a požadovat od vás jejich úhradu.
Tyto dvě skupiny služeb mohou být odlišné. My ovšem neznáme ani stanovy vašeho SVJ, ani nájemní smlouvu, kterou máte sjednanou s vaším nájemcem.
Teprve až napíšete které služby podle nájemní smlouvy poskytujete nájemci, můžeme začít zkoumat co všechno SVJ zahrnuje do nákladů na poskytování těchto služeb. Teprve pak bude možné na Váš dotaz dát nějakou odpověď.
Justitianus
Každopádně je svobodnou volbu členů SVJ odhlasovat si jak nazvou rezervy pro příští výdaje, chtějí-li mu říkat fond oprav je to fond oprav.
S tím s vámi souhlasím, každý ať si své příští výdaje pojmenuje jak chce. Ovšem nemůže nikdo tvrdit, že v svj existuje fond oprav. A vzhledem k tomu, že to tvrdí i soudy je něco shnilého v státě českém. V svj fond oprav neexistuje.
Vlastníci plácají páté přes deváte : fond oprav, správa, služby, nájem … když čtu na výpise z účtu SVJ popis platby vlastníka : nájem za byt .....
Termín fond oprav nepoužívají jen laikové, nýbrž běžně i soudy. V soudním rozhodnutí zde http://www.portalsvj.cz/…lezity-duvod
soud uvádí:
„náklady této opravy budou hrazeny z fondu oprav Společenství, který je tvořen příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku“
Soud pouze cituje, co bylo v žalobě, kterou spáchala MČ Praha 21, resp. její advokát neznalý účetnictví. Není to právní názor soudu. Pokud by ve spise bylo uvedeno např., že „nick Roman. je vůl, co neumí číst v rozsudcích“, tak by soud také jen citoval ze spisu. I když by v tomto případě měl navíc i pravdu. Kdysi jsem četl judikát, že „směnka byla datována 30. února 19×x“. Také to neznamenalo, že soud tvrdí, že existuje 30. únor. Pouze soud napsal, co bylo uvedeno na směnce.
Římane, pokud „směnka byla datována 30. února 19×x“, byla neplatná. O neplatnosti nákladů na opravy hrazené z fondu oprav není v rozsudku ani slovo.
O nesprávném pojmu „fond oprav“ se zde už psalo mnohokrát, například: http://www.portalsvj.cz/…u-fond-oprav.
Je-li osoba s rozumen průměrného člověka upozorněna na to, že používá chybné označení, řekne „Aha, děkuji“, zapamatuje si to a zařídí se podle toho. Bohužel existují blbečci, kterým nepostačuje upozornění ani podrobné vysvětlení. Oni netuší nic o účetnictví a nevědí ani co jsou fondy účetní jednotky.
Justitianus
Vy také nejste osoba cit. „s rozumen průměrného člověka“, když ve společenstvích hledáte „osoby s rozumem průměrného vlastníka“ a přitom o Vás nepíši žeste teplej (45°C).
Každý ví, že ve společenstvích jsou pouze Blažkové / Blbové / Prudiči / Zákoni / Neználci / Všeználci / Chytráci … a někde i Furlingové a až na ty posledně jemnované jsou „s rozumem průměrného Unase“.
nemají natolik sofistikované soudce aby byly rozsudky bezvadné. Pokud to strany akceptují rozsudek platí. Když se odvolají vyšší instance bývá kvalitnější a a tam dochází častěji k nápravě chyb. Někteří soudci velmi trvají na formální stránce věci, ale najdou se i tací, kteří jdou po meritu věci. Takže přestože je fond oprav pro SVJ chybný název toto neřeší a věnují se podstatě např. neuhrazení záloh a pod.
existuje to na čem se shodnou členové při hlasování. Oni rozhodují o účetní osnově. Nazvou-li to fond oprav je to fond oprav.
Účetní osnova neexistuje, existuje účtová osnova. Matoucí pojem fond oprav je tu na tapetě hodně dlouho. Po přečtení dalšího spamu s názvem „justitiane opět špatně“, jsem si nejdříve řekl, že tomas22 je pouze další účetní neználek. Ale pak mi to došlo! Je to účetní mág a novátor! Bez ohledu na nějaké předpisy bude o názvech účtů hlasovat! Potom ještě doporučuji, aby se např. „pohledávky“ sledovaly na účtu „závazků“. Peníze na běžném účtu by se mohly sledovat na účtu ostatní služby. Uvolněný účet „pohledávky“ by mohl sloužit pro sledování úroků. tomas22 by tak dosáhl transparentnosti účetnictví a mohl by se o nové účetnictví podělit se svými kolegy v klecových lůžcích.
Už podruhé mi telefon opravil účtová na účetní, to se toho stalo… Vás boj o fond oprav mi přijde až dětinský. Doporučuji poradit někomu, aby napadl hlasování o výši příspěvku do fondu oprav žalobou na neplatnost, případně schválené příspěvky do fondu oprav nehradil. Pak u soudu můžete předvést své brilantní úvahy a jednou provždy smést pojem fond oprav z povrchu zemského.
Než se vám to ale povede, není vás názor ničím jiným než vaším názorem… Nikoli jedinou světovou pravdou.
jo a přečtěte si https://iudictum.cz/…i-us-1484–18
tam u Ústavního soudu napadá stěžovatel právě „fond oprav“ nerozdělený na příspěvky na správu domu a údržbu a je neúspěšný na všech úrovních…
Jakému předpisu, prosím pěkně, odporuje hlasování o názvech jednotlivých syntetických účtů?
Pokud se pasujete do role odborníka na účetnictví, tak snad není třeba vám vysvětlovat, že vyhláška určuje pouze účtovou osnovu, tzn. účtové skupiny.
Pokud chcete aby někdo chápal v jakém stavu je jeho majetek tak mu asi nebudete říkat, že na účtu 321 na straně dal máte zůstatek 50.000, ale řekněte, že závazky svj činí 50.000 Kč, že? To ale lze rozdělit u dále, tak třeba závazky s odloženou splatnosti budete účtovat na 322 a ten účet si i tak nazvete.
Účetnictví vám má dávat informace o stavu firmy přehledným způsobem. To je jeho účel ne jen daně.
V účtové osnově jsou mj. skupiny účtů
- 32 závazky (krátkodobé)
- 95 dlouhodobé úvěry a závazky
- 91 fondy
Pokud si nějaký účetní neználek nechá v SVJ odhlasovat, že závazky ke členům se jmenují fond oprav, tak poruší § 7 a 8 zákona č. 563/1991 Sb., který vyžaduje, aby účetnictví bylo mj. srozumitelné a přehledné.
Není závazek ke členům. Může být maximálně přijatou zálohou, Účty sice mají své názvy, ale to proto, abyste věděli co na ně účtovat. Tedy v zákoně. Je zcela na místě si je přejmenovat dle svých potřeb pokud neuctujete v rozporu se zákonem takže účet 321 si klidně můžete rozdělit na účty dejme tomu přijaté faktury za služby, přijaté faktury za opravy a takto si je i nazvat.
Tomas 22 netuší, že přijatá záloha je závazkem SVJ vůči plátcům zálohy. Tomas zde opakovaně plácá nesmysly a ukazuje, že nerozumí účetnictví.
Justitianus
Nebo prostě na tomto fóru vedete soukromé války a je fuk co píšete?
Fond oprav ( o kterém jste ještě nedávno tvrdil, že neexistuje) může být zaúčtován několika způsoby a žádný není špatně. Některý převládá.
Každopádně není závazkem vůči členům SVJ prostě proto, že je za obvykle situace nevratný, ale spotřebuje se na údržbu nemovitostí.
Vy který jste tu horoval pro to, aby se zúčtoval ihned jako příjem SVJ a nikomu do toho nic neni teď zase tvrdíte, že se vlastně má vést ve jmenných saldech (jak jinak byste asi tak věděl komu mate kolik vrátit)?
Zúčtovává se snad fond oprav? Ne. Takže jediným okamžikem kdy by se stal závazkem vůči členům SVJ je situace, kdyby barák shořel a SVJ se likvidovalo. Ovšem to spolu s celkovým zůstatkem účetnictví.
Fakt doporučuji nevyužívat tento portál k vlastním soubojům a zůstat ve věčně rovině.
A nepouštět se do komentování účetnictvi, protože ona žádná přijata záloha není automaticky závazek. Nejspíš vás plete kam se to účtuje, ale bavíme se o dvou rovinách. O účetnictví a o právu. Účetnictví vám na saldu záloh říká co vám zbývá k rozúčtování. Neříká, že máte něco někomu vracet, ale máte zúčtovat kupříkladu poskytnuté plnění kryté zálohou, tedy převést do prijmu nebo uskutecnit investicí, kterou hodláte provést, nebo si na ni peníze odkládat.
Zůstaneme věční. Zahlcujete to tady „radami“ které v zápětí negujete, protože cílem není diskuze ale útok…
„bavíme se o dvou rovinách. O účetnictví a o právu.“
Jistěže. A tyto dvě roviny jsou podle Vás v souladu a vzájemně se doplňují, a nebo jsou vzájemně v rozporu?
Neporuší nic. Pokud bude SVJ od vlastníků vybírat dlouhodobé zálohy, bude je účtovat na obvyklý účet 955 a ten si pojmenuje Fond oprav, což je dnes de facto zlidovělý termín, neporuší požadavek na přehlednost a srozumitelnost. V tu chvíli totiž ve skupině 95 budou zcela v souladu s vyhláškou účtovány dlouhodobé zálohy.
Samozřejmě je vhodné definici termínu Fond oprav ošetřit ve stanovách a zároveň pro úplnost objasnit v příloze k účetní závěrce.
Ne, promluvil člověk se zkušeností ze správcovské firmy a s tím související komunikací s vlastníky.
Naprostá většina vlastníků neví, která bije, když začnete hovořit o čemkoliv ohledně záloh na správu domu, ani kdybyste jim to mnoho minut podrobně vysvětloval.
Stejná většina se okamžitě chytne, když začnete hovořit o fondu oprav. Nedělám si iluze o tom, že zcela přesně chápou, oč se jedná, ale ten termín znají a dokážou si pod ním něco představit.
Nevidím důvod, proč jim v tomto smyslu neusnadnit orientaci v účetnictví, když to příslušná vyhláška nezakazuje.
Cituji pí. Klainovou z webu klainex: „Fond oprav je vlastním zdrojem, ale muselo by jít o fond tvořený v souladu s vyhláškou, ne přispíváním formou záloh.“ To znamená, že pokud se budou podle stanov vybírat přímo příspěvky na správu a nikoliv zálohy, půjde o fond oprav tvořený v souladu s vyhláškou jak uvedla pí. Klainová.
Nejsem s paní Klainovou v rozporu. Paní Klainová uvádí, že fond oprav nemůže vzniknout „přispíváním formou záloh“. Já tvrdím to samé, a to, že pokud někdo závazky ke členům SVJ (vzniklé ze záloh) nazve fondem oprav, tak poruší zákon o účetnictví. Ale to vy, ani vaše alter ego (Roman., Miroslav2, účetní poradce, tomas22), nepochopíte pro nesplnění § 4 o.z.
Rádoby účetní nelžete, v úvodním dotaze se o žádných zálohách nehovoří, píše se tam jen o fondu oprav. Pak Justitianus kategericky uvedl, že žádný fond oprav neexistuje a též o žádných zálohách nehovořil. Thomas s Justitianusovým tvrzením nesouhlasil a vy jste pak na něj reagoval a machroval. Tak se laskavě nyní nevymlouvejte na zálohy.
Úplně nesmyslně tu vedete diskusi o tom co to je fond oprav ačkoliv každý kdo sem přijde to naprosto chápe. To jak si tento příspěvek nazvete je přece úplně jedno a nemá to nic společného s tím jak bude zaúčtován. Když si ho v předpisu záloh nazvete příspěvek na novou střechu bude to úplně to samé jako když si ho nazvete fond oprav bude to úplně to samé jako když si ho nazvete neúčelová rezerva pro budoucí výdaje. Jestli chcete aby svj normálně fungovaly tak doporučuji přestat se chytat za slovíčka nemachrovat tu předpisem který jsem si před třemi minutami přečetl na internetu a nehádat se úplné zbytečnosti.
Sice má pravdu v tom, že každý kdo sem přijde naprosto chápe co je fond oprav. Drobný problém je v tom, že každý chápe fond oprav jinak a tak domluva dvou jedinců není možná: http://www.portalsvj.cz/…u-fond-oprav
Fond oprav trochu jinak. Také v každém SVJ může něco trochu jiného znamenat. Podstatné je aby to chápali a schválili v rámci daného SVJ.
Chytráku rádoby účetní, o možnosti „fondu oprav“ v SVJ tu psala už paní Klainová. Tak tu laskavě přestaň machrovat.
Přesně tak. Navíc ing.Klainová sama tento termín „fond oprav“ používá. Stačí nahlédnout do jejich zápisů ze shromáždění SVJ.
počítám, že váš nájemník platí příspěvky včetně fondu oprav, nebo ne?
obecně by se nemělo vaše vyúčtování lišit od toho, jaké jste dostal vy. mělo by to být jedno a to samé vyúčtování…
Tomáši, tvrdím, že vaše odpověď je zásadně chybná.
Nájemce bytu pronajímateli neplatí totéž co vlastník bytu SVJ.
Nájemce platí: nájemné a služby. Vlastník bytu platí SVJ: správu domu (popř. vlastní správu) a služby spojené s užíváním bytu.
Jestliže vlastník pronajímá byt a chce mít kryty i náklady na správu domu, musel by jejich výši zohlednit při stanovení výše nájmu.
především platí majiteli a ano platba se skládá z nájemného a záloh na služby majitel pak platí SVJ a jeho platba se skládá z příspěvku do fondu (najděte si tu schválně diskuzi, kde se tvrdí, že vlastně nic takového neexistuje) a záloh.
zohlednit jistě ano
proč já má odpověď chybná? Příspěvek do fondu oprav se přece pro přeplatek nevrací,) a není ani součástí vyúčtování služeb tedy obvykle ne. Takže proč je chyba konstatovat, že vám ten příspěvek nájemník platí?
Chybná je totiž vlastní premisa. Nájemník platí částky smluvně dohodnuté v nájemní smlouvě. Ty se často skládají ze dvou položek. Platba za dodávky energií a vody a to buď paušálem nebo častěji podle skutečné spotřeby a tedy platba zálohová s vyúčtováním. Dále je to vlastní nájemné, které je smluvní a nemá vůbec žádnou vazbu na skutečné náklady pronajímatele. Nájemník tedy zaplatí pevnou částku dohodnutou ve smlouvě jako nájemné a pronajímatel mu nemůže podsouvat další platby jen proto, že revize třeba plynové instalace letos podražila.
1/ Lze zde najít diskusi pana Lake, že pod pojmem fond oprav si 2 vlastníci představují něco jiného, viz
www.portalsvj.cz/…u-fond-oprav
2/ pokud jde o služby a ten tzv. fond oprav (že by byl pojem „příspěvek…“ výstižnější, to se dle mne nedá říci) zvláště když my máme na SIPO sečteny „příspěvky“ + „služby“ pod jednou položkou) tak si přečtěte
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím od § 7
- Zákon č. 67/2013 Sb. Zkterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
- www.mmr.cz/…013-Sb1.pdf
Poslední komentáře