Vymenikova stanice najem
V našem domě, v našich společných prostorách je výměníková stanice (VS), bohužel, patřící společnosti dodávající teplo a TV. Stanice, která byla dříve v majetku města byla vybudována před rokem 1994. Teplo a TV je z této VS dodáváno do dalších 3 domů v naší ulici. Společnost platí nájem za užívání prostor (necelých 45m2 plochy) v přízemí našeho domu celkem 1018Kč/rok. Chtěl bych se zeptat, zda-li existuje prováděcí dokument ve kterém je uvedena částka, která může být účtována za pronájem zmíněných nebyt. prostor ? Je možné, abychom do prostor VS neměli, v současnoti nemáme klíč od dveří do VS, bez doprovodu pracovníků společnosti dodávajícího teplo přístup (např. za účelem kontroly metrol. ověření měřidel, stavu technologie – úniky vody, páry) ? Jak donutit tuto společnost, aby nám předkládala protokoly o ověření měřidel ? Jak je donutit, aby zajistili správné vyregulování topné soustavy po zateplení objektu ?
Děkuji
Vážení diskutující,
přečtěte si prosím pozorně původní dotaz k části „nájemné“.
Jedná se pouze o pronájem místnosti, ne technického zařízení, to je ve vlastnictví dodavatele tepla.
Zde se nájemné nestanoví v Kč/GJ, ale v Kč/m2/rok, a to zhruba v ceně v daném místě a čase běžné. Jelikož se jedná o „nevybavené“ prostory k neveřejnému podnikání, bude se jednat o obdobnou cenu nájemného v Kč/m2/rok jako za sklad s osvětlením bez sociálního zázemí.
Záleží, zda patní měření dodávky tepla je na vstupu do VS nebo na výstupu VS.
Provozovatel výměníkové stanice/VS je oprávněn k ceně nakoupeného tepla dle patního měřidla na vstupu do VS přičíst oprávněné náklady spojené s provozem VS: nájemné, el.energie, mzda obsluha, náklady revizí, servisu, oprav a údržby, odpis technologie, přiměřený zisk aj.
Je pouze shodou okolností, že provozovatel a vlastník VS je i dodavatel tepla.
Pozn.:
- Výsledná cena pro odběratele = zúčtovací jednotky z jednotlivých VS v jedné lokalitě může být různá, což je v souladu s platnými předpisy o cenách a cenovými rozhodnutími ERÚ.
- VS se chová jako tepelný zdroj, nakupuje energii=teplo v proměnných nákladech ceny tepla na tepelném zdroji=VS a připočítává v kalkulaci oprávněné stálé náklady daného tepelného zdroje=VS.
- Čím vyšší nájemné v daném případě, tím vyšší jednotková cena = Kč/GJ.
Technologické zařízení není vašim majetkem. Do pronajatých prostor jako vlastník nemáte volný přístup, přístup je možný pouze po předchozí výzvě a to ke kontrole stavebního charakteru budovy/dané místnosti, případně ke kontrole řádného způsobu užívání v návaznosti na požárně bezpečností předpisy, předpisy hygienické a užívání k účelu dle nájemní smlouvy. Za celé technologické zařízení, včetně měřidel, odpovídá provozovatel. Pokud s vámi nechce komunikakovat v rámci kupní smlouvy (doložit oprávněnost fakturovaných nákladů dle měřidel – možnost odpočtů bývá stanovena v kupní smlouvě), můžete se domáhat kontroly prostřednictví SEI.
Matějka
Uplynula relativně dlouhá doba od založení tohoto vlákna a bylo investováno mnoho času do doje s organizací, jejíž „vstřícné“ jednání nám dopomohlo k nalezení pravdy o technologii tepelného zařízení – výměníkové stanice v našem domě.
Ve zkratce uvedu zásadní body v řešení sporu s dodavatelem tepla:
- z prohlášení vlastníka domu je VS, jakožto technologie uvedena ve společných částech domu,
- z důvodu arogance a nemožnosti se dohodnout s provozovatelem VS na vstupu byly vyměněny veškeré cylindrické zámky od dveří do VS, provozovateli byla naším právním zástupcem důvody tohoto kroku,
- odstavení VS provozovatelem (říjen, 2 dny bez tepla a TV),
- stížnost na provozovatele k ERÚ, na základě zásahu ERÚ obnoveny dodávky tepla. Pokud provozovatel bude chtít do VS, bude muset nejdříve informovat společenství a za asistence někoho z SVJ mu bude umožněn přístup,
- žaloba provozovatele na SVJ o ničím nerušený přístup k VS s vydáním předběžného opatření,
- předběžné opatření zamítnuto,
- okresní soud konstatoval, že technologie je součástí domu, tudíž společenství a dále vyhověl žalobci – SVJ je povinno umožnit ničím nerušený přístup,
- ERÚ ukládá pokutu ve výši 200.000 Kč za neoprávněné přerušení dodávek tepla,
- provozovatel se proti pokutě ERÚ odvolává,
- odvolání SVJ i provozovatele ke Krajskému soudu UL,
- SVJ podává žalobu o určení vlastnictví VS,
- soud zamítl pokutu udělenou provozovateli,
- říjnu to budou 2 roky od podání žaloby k okresnímu s. a odvolání se ke krajskému s.
Momentálně čekáme na soud, ve snaze se připojit na dodavatele tepla napřímo (primární cena tepla) a provozovat VS svépomocí. Dodavatel tepla vyžaduje předložení nabývacího titulu k VS, přičemž s naším stávajícím provozovatelem (pozn. stejný majitel, resp. většinový majitel má uzavřenu kupní smlouvu o dodávkách tepla i přes neplatnost kupní smlouvy k VS. Tepelné zařízení jako je naše VS, které nejsou v majetku provozovatele, ale který i dále provozuje licencovanou činnost a tvrdí, že VS jsou v jeho vlastnictví je v našem městě docela dost…
Pokusím se s Vámi polemizovat, o tom, že by neměl mít majitel nemovitosti přístup do pronajatých prostor (vstup bez doprovodu společnosti dodávající teplo).
Jednak součástí smlouvy o dodávce tepla a TV je bod ve kterém se kupující zavazuje chránít před poškozením nebo neoprávněnou manipulací měřící a jiná technologická zařízení prodávajícího a dále pak se v prostoru VS nachází hlavní přípojka pitné vody, která je v našem majetku a je stále ohřívána teplým vzduchem, který je ohříván z špatně zaizolované technologie VS.
Pominu-li, v minulosti, chybné vyúčtování spotřeb TV a chybu obsluhy VS, která měla za následek vytopení 3 bytů topnou vodou, chci mít nad svým majetkem kontrolu, nehledě na možnost kontroly technologie (úniky TV z netěsného zásobníku, měřidla bez metrologického ověření apod.).
„Čím vyšší nájemné v daném případě, tím vyšší jednotková cena = Kč/GJ.“ Dle cenového ujednání ERU, (viz. odkaz níže od uživatelky Jana1) smí být nájemné započteno do celkové ceny tepla max. do výse 55Kč/GJ (jedná se o VS).
Dodavatel byl oslovenen emailem i dop. dopisem, bohužel od zaslání dopisu uplynulo více než 40dní, ale odpovědi se nám nedostalo. V souvislosti s touto skutečností bych se rád zeptal (omlouvám se za téma off topic), zda-li se na subjekt dodávající teplo vztahuje zákon o svobodném přístupu k informacím 106/1999 Sb (odpověď do 30 dnů) ?
Vážený Konevova_UL,
postupujete potřebné informace k dotazu po troškách a po té chcete polemizovat.
Zveřejněte celý text:
- Nájemní smlouvy na daný prostor.
- Kupní smlouvy na dodávku tepla včetně všech příloh.
Skutečnost, že přes VS vede vaše vodovodní přípojka, měla být ošetřena v nájemní smlouvě, včetně podmínek k jejímu přístupu. Za vybavení dané pronajaté místnosti VS plně odpovídá nájemce a není žádného právního důvodu, aby mu tam kdykoliv chodil pronajímatel místnosti. VS je vybrané technické zařízení ke kterému je zakázán přístup neoprávněných/neznalých osob v souladu s „Provozním řádem VS“. (Analogie: Kdybych vám pronajímal byt nebo prostory k podnikání-obchod, tak by jste mi také dal klíče, abych mohl kdykoliv bez vašeho vědomí přijít do svého majetku?)
To, že vodovodní přípojka není dostatečně chráněna před teplem je váš problém.
Technologie/strojní vybavení VS není váš majetek. V kupní smlouvě, ale i v nájemní smlouvě, by přesně mělo být stanoveno, kde začíná otopná soustava vašeho domu; to jsou většinou hlavní uzavírací armatury na výstupu z VS.
Provozovatel VS je pojištěn a za provoz VS plně odpovídá, včetně případných škod způsobených jiným „osobám“ z jakéhokoliv důvodu.
Paní Jana1 čerpá z cenových rozhodnutí ERÚ; nastudujte je a po té polemizujte. Tato max cena nájmu v Kč/GJ je včetně technologie.
Zásadně prosím rozlišujte vztah:
- pronajímatel x nájemce,
- prodávající x kupující.
Ikdyž se jedná o stejné osoby, jedná se vždy ale o jiný právní vztah na základě jiných zákoných norem.
Nic vám nebrání, aby jste ukončili nájemní vztah. Vlastník ať si technologie VS demontuje a vy si pořiďte svoji nebo od vlastníka tuto technologie VS odkupte. Poté budete pouze nakupovat teplo a provozovat si VS sami, máte-li oprávnění.
Pro některé domy ve správě BD či SVJ, pro které vykonáváme na základě mandátní smlouvy svěřené činnosti (správu) tak konáme a není problém. Jednotková cena nakoupeného tepla v dané lokalitě se poté navyšuje o oprávněné náklady dané VS. (Kdo tak nečiní a ponechává el.energii ve společné energii domu a ostatní náklady VS hradí z tzv.FO, postupuje chybně v rozporu s cenovými rozhodnutími ERÚ a zkresluje/snižuje neoprávněně skutečnou jednotkovou cenu tepla v Kč/GJ.)
Matějka
Předem Vám děkuji p. Matějka za odpovědi.
Vzhledem k tomu, že vodovodní přípojka, zde byla dříve než zmiňovaná VS, která zde je od r. 1991, je otázka, na čí náklady by mělo být potrubí odděleno od prostoru VS či min. zaizolováno.
Součástí nájemní smlouvy o pronájmu bytu je většinou zakotven bod, který mi stanoví možnost vstupu a kontroly bytu. Pokud by v bytě došlo k havárii (voda, zkrat, únik plynu, apod.) mám možnost přístupu do bytu.
Ukončit nájemní vztah bychom mohli, ale v tom případě bychom nedostali ani 1018Kč/rok a zařízení VS bychom museli (a musíme) dle energ. zákona strpět ve své nemovitosti i nadále. Pokud by se nám nějakým zázrakem podařilo vystrnadit současného dodavatele tepla a zároveň provozovatele VS, není problém si pořídit kompaktní VS (bude mít vyšší celkovou účinnost a zároveň zabere 1/5 místa stávajícího zařízení) pouze pro náš dům a uzavřít smlouvu o dodávkách tepla přímo s teplárnou.
Váš dodavatel tepla je pouze překupník? Vy neberete teplo přímo od teplárny? V tom případě zasondujte u teplárny, jestli vámi navržené řešení s novou VS je schůdné a pak teprve dejte výpověď současnému dodavateli. S novým pak následně můžete uzavřít novou smlouvu o nájmu NP a dodávce tepla. Jana1
To vychází z historie, kdy město vlastnilo jednak nemovitost – BD, tak i zařízení VS. Po odkupu bytů do osobních vlastnictví, zůstala technologie VS v majetku města. Město mělo majoritu v tepelném hospodářství, které bylo pověřeno provozování VS…
Případný nový stav, určitě nebude analogií stávajícího. VS bude naše tj. SVJ.
Žádná prováděcí směrnice neexistuje. Nájem nebytových prostor je dohodou. Zjistěte si, jaké je obvyklé nájemné v místě, pro podnikatelské subjekty. Napište návrh smlouvy a jednejte. Částka, kterou uvádíte je směšná. Do smlouvy napište podmínku přístupu, vč. oprávněné osoby vašeho SVJ. Není možné, aby jakýkoli prostor bez stálé obsluhy byl nepřístupný. O vyregulování soustavy oficielně požádejte. Dodavatel to musí řešit. Jana1
pronájem zařízení ( tedy i místnosti) k zajištění dodávek tepla a TUV je věcně usměrňovanou cenou ,není tedy možné stanovit cenu bez ohledu na tuto skutečnost (Regulační úřad,SEI) ,nehledě na to ,že se Vám nájem v plné ceně promítne do ceny tepla ,tzn. že jej stejně zaplatíte … vydělá na tom tedy jen to SVJ ve kterém je stanice umístěna ostatní 3 pro které je dodavatelem budou jen platit vyšší náklady. Honza
děkuji za reakce Cena za pronájem nesmí být vyšší než je cena obvyklá v daném místě..nebo tak nějak..šlo mi o to zda není někde stanovena částka odvislá od inst. výkonu či velikosti odběru, např. 50Kč/GJ. Samozřejmě máte pravdu, že pronájem se nám, a rovněž domům připojeným na VS v našem domě, promítne do ceny tepla, na druhou stranu máme zvýšené náklady na opravy související s VS, nehledě na nemožnost využití zabraného prostoru a pro byty nad VS celoroční pohlahové vytápění.
Tak jsem to našla. Max. výše pronájmu je 55 Kč/1 GJ/rok přenesené tepelné energie. O tom kdo na tom vydělá a kdo prodělá se může vést diskuze. Moc bych se nedivila tomu, že teplárna má v nákladech už tento pronájem zakalkulovaný. 1
Takže pokud bych to měl shrnout, jak jsem to pochopil já, pokud tomu tak není, tak mne opravte.
Nájemné pro společnost dodávající teplo se stanoví dle ceny v místě obvyklé. Na druhou stranu dodavatel tepla může započíst náklady spojené s nájmem do ceny tepla – max. 55Kč/GJ (v našem případě).
Pane Konevova UL,
pochopil jste to správně. Cenou k jednání bude nájemné v místě obvyklé za obdobný prostor, samozřejmě realisticky stanovené vzhledem k podmínkám na trhu.
Limit 55 Kč/GJ se vás jako pronajímatele nijak netýká. Ostatně i dodavatel tepla není touto částkou nijak omezen. (Pouze si do kalkulace ceny tepla nemůže zahrnout náklady na nájemné převyšující tento limit, ale to je jeho problém.)
Názor, že nájemné se vám projeví na ceně tepla, je v rozporu s realitou. Dodavatel tepla povinně kalkuluje věcně usměrněnou cenu pro cenovou lokalitu, t.j. pro oblast, kterou zásobuje - nikoliv individuálně pro jednotlivá odběrná místa. Vaše nájemné se tedy "rozpustí" v ceně tepla pro desítky domů ...
lake
Poslední komentáře