Úvěr, způsob splácení a přejímaní dluhů

Dobrý den,

díky za příklad ze života. Tomu se právě chceme vyhnout, např.aby někdo, kdo prodal po rekonstrukci za takovýchto podmínek byt, byl pak nucen žít ve strachu tři roky s tím že za ním někdo přijde s fakturou za stovky tisíc a´místo něho se třeba nastěhuje chytrák, který odmítne platit nebo neplatič, kdy dluhy budou nuceni platit zbývající ručitelé s výhledem na soudní řízení s pochybným koncem.

Tony,

papír, který jste dostal, neodpovídá vůbec ustanovení § 1186 NOZ. A není divu. SVJ prostě vypsalo Vaše současné dluhy, protože netuší, zda si s nabyvatelem ujednáte přechod těchto Vašich dluhů na nabyvatele.

Zatím jste SVJ nesdělil na čem jste se s kupujícím dohodli. Teprve až si to sjednáte písemně a předložíte věřiteli vaši dohodu, mohl by se k tomu nějak vyjádřit podle § 1888, nebo vystavit potvrzení podle § 1186 NOZ.
------------------------------------------------------------------------------------------

Upozorňuji, že postup podle § 1186 by byl krajně nevýhodný pro prodávajícího s většími dluhy vůči SVJ: sjedná-li přechod těchto dluhů na nabyvatele podle § 1186, dostane za byt pochopitelně nižší částku, ale zůstává i nadále zákonným ručitelem za tento (po prodeji již cizí) dluh.

Vhodnější je zvolit standardní postup. Buď si za byt říci plnou cenu a splácet své dluhy i nadále, nebo postupovat podle obecného ustanovení o změně v osobě dlužníka: § 1888 odst. 1 NOZ. V tomto případě dluh přejde se souhlasem věřitele na nabyvatele jednotky a prodávající již nebude zatížen žádným ručitelským závazkem. To je jediné čisté řešení.

Ustanovení § 1186 se velmi nepovedlo. Postupovat podle tohoto výmyslu zákonodárců by bylo pro prodávajícího krajně rizikové, právě kvůli zákonnému ručení, kterého se nemůže zbavit ani prodejem jednotky …

Kdo z nás by chtěl dát slevu z prodejní ceny bytu a ještě příštích 20 let ručit za dluh cizí osoby?

lake

Zdravím všechny

Lake, papír, který jsem dostal (soupis dluhů) jako odpověď na žádost o „potvrzení“, podepsali předseda SVJ, místopředseda a dokonce i sám ředitel správcovské firmy. Tito všichni se angažovali, místo toho aby se jednoduše někdo zeptal, co jsem si ujednal s nabyvatelem, jinak že mi nemůžou odpovědět? Tomu se tedy trochu divím.

Vaše vyjádření mě přimělo k otázce: co by mělo být dříve (vejce nebo slepice)

1. Má si převodce s nabyvatelem předem písemně ujednat přechod dluhů na nabyvatele a pak předložit a požádat věřitele SVJ o „potvrzení“ podle §1186 ?
2. Nebo má převodce předem požádat SVJ o „potvrzení“ a podle toho má jednat s nabyvatelem a sjednat si s ním dohodu o přechodu dluhů (a zejména cenu)?

Díky Tony

Tony,
vyjádřil jste to trefně. Napřed musíte znát co dlužíte, pak se o tom můžete začít domlouvat s kupcem. Pak se k vaší dohodě vyjádří SVJ jako věřitel.

Potvrzení, které jste dostal, není nic jiného než výpis Vašich současných dluhů. Buďte za to rád, víte alespoň přesně co o Vás má SVJ v účetních záznamech. Na základě toho můžete začít teprve jednat se zájemcem o byt, bude-li ovšem mít zájem nějaké Vaše dluhy převzít.

Podle § 1888 platí, že na místo dlužníka nastoupí nový dlužník jedině „dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu“. Papír od SVJ není (podle Vašeho popisu) ani takovým souhlasem, ale ani odmítnutím podle § 1889 NOZ.

Jak se má SVJ chovat v těchto případech jsem popsal podrobně zde:
http://www.portalsvj.cz/…dle-1186-noz
 http://www.portalsvj.cz/…hlediska-svj

lake

Děkuji za odpověď. Pro upřesnění, úvěr je teprve ve fázi příprav, takže fakticky ještě k ničemu nedošlo a je čas to připravit.

Četl jsem některé Vaše názory na toto téma a do jisté míry souhlasím s principem věci. Zevně je to samozřejmě smluvní závazek právnické osoby (SVJ2012) vůči poskytovateli úvěru. Vznikne uzavřením smlouvy o úvěru mezi poskytovatelem úvěru a SVJ zastoupeném výborem. A to potom, co ‚zevnitř‘ shromáždění vlastníků udělí předchozí souhlas s uzavřením smlouvy o úvěru potřebným kvórem (podle stanov 3/4) §1204 písm.g)3.Zavazuje tak tím k jeho splácení všechny členy společenství a podle § 1194 odst.2)„Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.“. Není tím povinnost splácet úvěr pro původního i nového vlastníka dostatečně zajištěna?

V žádném případě neexistuje automatická povinnost vlastníků jednotek splácet úvěr jiné osoby! Pletete si snad právnickou osobu s členem této právnické osoby. Možná si také pletete zákonný ručitelský závazek jedné osoby se smluvním závazkem jiné osoby.

Vlastníci dali souhlas s tím, aby si p.o. vzala úvěr. Vlastníci tím dávají souhlas pouze se svým ručením za dluh právnické osoby, vzniklý z přijetí úvěru. Žádný jiný smysl hlasování podle § 1204 nemá. Nezavazují se, že budou na účet SVJ platit nějaké peníze!

Víte, to je jako byste tvrdil, že uzavřením smlouvy mezi SVJ a dodavatelem vody či tepla vzniká povinnost vlastníků jednotek zaplatit něco na účet SVJ. Takovou povinnost bez právního důvodu prostě vlastník jednotky nemá. A nabyvatel jednotky – ten už vůbec ne.

Pokud Vás zajímá převzetí dluhu, najdete to v § 1888 NOZ.

lake

Dobře, a pokud se vlastníci při té příležitosti na shromážděně výslovně usnesou,že budou hradit měsíčně splátky úvěru, za jakých okolností lze považovat toto usnesení za smluvní ujednání, je to přece (písemný) projev jejich vůle?

Jestliže je to finanční služba, kterou SVJ poskytuje svým členům, pak ji jako službu může nabídnout svým členům a shromáždění ji schválit potřebnou většinou, z čehož vyplývá povinnost tuto službu hradit, nový nabyvatel jednotky také platí zálohy na teplo nebo společnou elektřinu, aniž by musel uzavírat novou separátní smlouvu s dodavatelem te­pla.

Hledám řešení této situace, protože je sice možné sepsat jednotlivé smlouvy s jednotlivými vlastníky a SVJ, ale prakticky v situaci, kdy při převodu původní vlastník, nepřevede dluh, ať už z jakéhokoliv důvodu nebo jen z nedbalosti, lenosti a nebude platit a nabyvatel jednotky ho odmítne hradit, se SVJ dostává bezmocně zbytečně do pozice dlužníka vůči bance a musí následně řešit komplikovanou situaci s jejími důsledky s předchozím vlastníkem. Proto je třeba najít jednodušší preventivní řešení.

Nedá se k tomu použít právě §1888 odst.2, ale tak, aby se nějakým způsobem celý ten proces zautomatizoval?

Stěžujete si, že SVJ „se dostane do pozice dlužníka vůči bance“. Na to je jednoduchá rada: Ať si tedy SVJ nebere bankovní úvěr. Toto nejjednodušší řešení Vás nenapadlo?

• K usnesení, že vlastníci budou hradit splátky úvěru za dlužníka:
Takové „usnesení“ je samozřejmě možné s účinky pouze vůči těm, kdo se usnesli. Jednalo by se o ujednání podle § 1889 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#1889. Ti, kdo se vůči SVJ takto zavázali, mají vůči dlužníkovi povinnost zajistit, aby nemusel plnit věřiteli. Ostatně domnívám se, že na takovou zjevně nerozumnou dohodu nikdo nepřistoupí. Samozřejmě s tím nemá naprosto nic společného nabyvatel jednotky.

• O hrazení finanční služby:
Jde nejspíše odohodu o splátkovém kalendáři s dlužníky. SVJ namísto okamžitého vymáhání celé částky za provedenou opravu/zlepšení domu poskytne dlužníkům odklad úhrady. S tím nemá naprosto nic společného nabyvatel jednotky, který samozřejmě nikomu nic nedluží.

• Zajištění dluhu zástavním právem:
Ustanovení § 1888 odst. 2 NOZ je možno použít k zajištění. Jde o postup předvídaný zákonem, viz § 1208 písm.g NOZ. K tomu musí existovat konkrétní závazek vlastníka vůči SVJ a na jednotce se k tomu zřídí zapsané zástavní právo ve prospěch SVJ. Převodce a nabyvatel jednotky si mohou v kupní smlouvě vyloučit přechod tohoto dluhu na nabyvatele. To nemůže SVJ jako zástavní věřitel nijak ovlivnit.

lake

Děkuji za odbornou odpověď. Doufám, že rada o nebraní úvěru nebyla míněna jako invektiva, ale snad vzdáleně jako doporučení, aby SVJ řešilo tuto záležitost tak, aby k této situaci nedošlo.

• Na nerozumnost takové dohody možná poukazujete z toho důvodu, že se netýká všech členů SVJ. Zbylým, nepřítomným nebo nesouhlasícím, členům by pak byla nabídnuta smlouva o splacení dluhu nebo faktura na splacení celého dluhu.Takže tím bychom se nakonec ocitli u Vašeho řešení jednotlivých smluv a hlavně neřešilo by to nabyvatele.

Protože právě s tou částí v principu této věci se kterou s Vámi nesouhlasím je ta ideově/mravní/práv­ní část, totiž že nabyvatel zaplatil s tržní cenou jednotku a další, předchozí a následné věci s ní úzce spojené, jako je oprava, rekonstrukce, zhodnocení společných částí domu a závazky z toho plynoucí, se ho už netýkají. To je, podle mého názoru, chybný předpoklad, protože nabyvatel vstupuje do určité probíhající situace (splátky úvěru), kdy bude užívat výsledky tohoto zhodnocení a podílet se na něm, na rozdíl od předchozího vlastníka. Měl by se tak na něm, na nákladech s ním spojeným, poměrně podílet implicitně. Protože tento závazek je přirozenou, neoddělitelnou součástí tržní ceny spojený přímo s touto části vlastnictví v předcházející, přítomné i budoucí době.

• Finanční služba se zdá jako rozumnější řešení, protože SVJ p.o. si vzala odsouhlasený úvěr a provedla odsouhlasenou rekonstrukci(možná i tohle by mohlo být součástí té služby), zaplatila ji z něho a náklady na ni rozúčtovává jako službu zálohovým způsobem, kdy se výše zálohy rovná výši splátky, současným členům společenství vlastníků.

• Ustanovení § 1888 odst. 2:
  Děkuji za odkaz „Potvrzení podle § 1186 NOZ“ , máte to tam výborným způsobem zpracováno, a možnost „E“ splňuje požadovanou implicitnost i pro nabyvatele. Nevýhodou je ale nutnost získávání osobních souhlasů se zástavní smlouvou.

Pane Ardane,

na nerozumnost Vašeho návrhu dohody o placení za dlužníka poukazuji zejména proto, že je to nebetyčná pitomost. Žádná osoba s rozumem průměrného člověka by na něco takového nepřistoupila. Snad vůbec netušíte jaký nesmysl navrhujete. Račte si laskavě představit:

• V samoobsluze si vyberete 2 kg hovězího masa v ceně 500 Kč.
• Manažer supermarketu Vám na místě nabídne, abyste uzavřel smlouvu, že uhradíte co je prodejna dlužna své bance.
• Vy s radostí souhlasíte a podepíšete smlouvu.
• Pak přijedete s košíkem k pokladně, zaplatíte za maso 500 Kč, a jdete domů.
• Po týdnu Vám přijde výzva, abyste uhradil 500 Kč bance.
• Za hovězí maso tedy zaplatíte dvojnásobnou cenu.

Takto by se v běžném životě zachoval pouze blb. Normální člověk se takto určitě nechová.
------------------------------------------------------------------

Dále jste napsal: „Nabyvatel vstupuje do určité probíhající situace (splátky úvěru), kdy bude užívat výsledky tohoto zhodnocení a podílet se na něm, na rozdíl od předchozího vlastníka.“

Váhám, zda jste při smyslech a zda to míníte vážně. Bývalý vlastník si nechal zvelebit svůj majetek a nezaplatil za to, a zhodnocený byt se ziskem prodal. Kupující mu uhradil za zhodnocený byt plnou tržní cenu.

Vy tedy míníte vážně, že ten podvodník, který si nechal zvelebit byt za cizí peníze a utekl od placení, nemá svůj dluh uhradit. A ten, kdo už za byt zaplatil plnou cenu, má – podle Vás – ještě navíc hradit něco za dlužníka?

To je jako ten Váš skvělý vynález s dvakrát placeným hovězím masem, pane. Buď Vám chybí rozum průměrného člověka, nebo jste vychytralý podvodník. Žádná další možnost mne nenapadá. Lituji, že Vám nemohu podat příznivější zprávu.

lake

Pane Lake,

uznávám, že ohledně toho hlasování jsem se vyjádřil velmi nepřesně, následkem čehož došlo k nedorozumění, přesně to bylo míněno jako hromadné uznání dluhu, samozřejmě nikoliv k závazku úhrady dluhu za SVJ. Ale tento způsob už se jeví jako nadbytečný vzhledem k tomu, že vlastníci budu po ukončení revitalizace, předání díla a fakturace skutečných nákladů vyzváni k úhradě dluhu nebo uzavření dohody o splátkovém kalendáři. Nicméně ani omyl Vás neopravňuje k urážlivým příměrům, tím spíše, že jste se nepokusil zjistit zda to skutečně není omyl, ne každý žije ve světě (nebo džungli) právníků a právního řádu a zná přesné právní termíny, a právě proto se sem chodí poradit.

Ujišťuji Vás, že jsem zcela při smyslech. Můj osobní názor je, že bývalý vlastník skutečně nechal zvelebit svůj majetek a toto zhodnocení by mělo být (znovu zdůrazňuji osobní názor) jasně upraveno ze zákona o bytovém vlastnictví tak, že spolu se závazky k tomuto majetku tvoří souhrnou a jasnou součást tržní ceny, k svobodnému uvážení kupujícího. Je to logičtější, jednodušší a hlavně ubylo by spoustu následných komplikací, problémů, nákladů a nákladných soudních sporů z důvodů odlišnosti věcných a závazkových práv u bytového vlastnictví, pro běžné občany málo srozumitelné. Souhlasím tak obecně s myšlenkou a názorem T.Dvořáka že zákonodárce měl na mysli úplný (univerzální) přechod práv a závazků spojených s vlastnictvím jednotky a spoluvlastnictvím společných částí domu, i když judikát NSS je opačný 22 Cdo 242/2009.

Jenže tomu tak není a zákon, judikáty hovoří jasně, a to je třeba respektovat, dlužník je osoba, nikoliv byt. A je třeba s tím počítat a upozornit na to důrazně při revitalizaci vlastníky, že svým většinovým potřebným hlasováním se osobně zadlužují. Vidíte sám, že s Vámi v tomto právním pohledu souhlasím, jak jsem mimojiné zmínil už na začátku a odlišný názor na podstatu věci snad není důvod k urážkám nebo nepodloženému obviňování. Sám ostatně vyžadujete znalost přesného stavu věcí, stačí se jen slušně zeptat, myslím, že nemáte zapotřebí se snižovat na tuto úroveň. Přečetl jsem další i Vaše příspěvky na toto téma a musím opravdu ocenit čas, energii a pomoc vloženou Vámi do právní osvěty široké veřejnosti.

Pan Ardan se od začátku snaží převést povinnosti platit dluhy na nového vlastníka a tím si usnadnit práci s případným vymáháním dluhu na původním majiteli. A takových je. Jak Lake již jednou uvedl radu. Pokud výbor nebo předseda předloží novému vlastníku platby z kterých se hradí úvěr, neváhat a podat žalobu pro trestný čin podvodu ve stadiu přípravy.