Potvrzení podle § 1186 NOZ
Nový občanský zákoník ukládá v § 1186 povinnost SVJ(2012) vyjádřit se jednoznačně k osudu existujících dluhů převodce (stávajícího vlastníka) vůči SVJ. Jde o situaci, která nastává podle NOZ při každém převodu jednotky. Uvádím možnosti, se kterými se výbor SVJ může setkat při postupu podle § 1186 odst. 2 NOZ.
Upozornění: Tento příspěvek je zpracován striktně podle současného právního stavu, bez svévolných pokusů „doplnit“ znění NOZ o nějaká neexistující ustanovení pomocí protiústavního výkladu.
Může nastat minimálně sedm různých případů. Z toho pouze pět se vztahuje k § 1186. Najděte si v tabulce o který případ se jedná (A až G). Pod tabulkou je stručně vypsána činnost SVJ a výsledný osud dluhů převodce.
| Na počátku: | Zástavní právo k jednotce: | Dohoda o převzetí dluhu: | Řídí se: | Dlužník: | |
| A | Převodce nedluží SVJ | --- | --- | §1186/2 | není |
| B | Převodce dluží SVJ | neexistuje zapsané zástavní právo k jednotce dlužníka | neexistuje dohoda převodce a nabyvatele o převzetí dluhů | §1186/2 | převodce |
| C | Převodce dluží SVJ | neexistuje zapsané zástavní právo k jednotce dlužníka | nabyvatel pouze za svou osobu souhlasí s převzetím dluhů převodce | §1892 | oba solidárně |
| D | Převodce dluží SVJ | neexistuje zapsané zástavní právo k jednotce dlužníka | existuje dohoda převodce a nabyvatele o převzetí dluhů | §1888/1 | rozhodne SVJ |
| E | Převodce dluží SVJ | existuje zapsané zástavní právo k jednotce dlužníka | oba nevyloučili přechod zajištěného dluhu na nabyvatele | §1888/2 | rozhodne SVJ |
| F | Převodce dluží SVJ | existuje zapsané zástavní právo k jednotce dlužníka | oba dohodou vyloučili přechod zajištěného dluhu na nabyvatele | §1888/2 | převodce |
| G | Převodce dluží SVJ | --- | dluh se zruší dohodou se SVJ, nabyvatel nově uzná dluh za svůj | §1891 | nabyvatel |
• Případ A
SVJ vystaví potvrzení, že nejsou žádné dluhy, související se správou
domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky.
• Případ B
SVJ vystaví potvrzení, že nejsou žádné dluhy, které přejdou na
nabyvatele jednotky (stejně jako v případě A).
SVJ bude dlužnou částku vymáhat na převodci.
• Případ C
SVJ vystaví potvrzení, že souhlasí s tím, aby za dlužníka splnil jeho
dluh nabyvatel jednotky. SVJ v potvrzení uvede, že nabyvatel se stává
novým dlužníkem vedle původního dlužníka a je spolu s ním zavázán
společně a nerozdílně podle § 1892 NOZ. V tomto případě se nejedná
o postup podle § 1186, neboť nejde ani o převzetí dluhu, ani o přechod
dluhu.
SVJ bude dlužnou částku vymáhat na převodci, nebo na nabyvateli,
podle své úvahy. Převodce je v postavení solidárního dlužníka, nikoli
v postavení ručitele.
SVJ může takové ujednání s nabyvatelem odmítnout.
• Případ D
SVJ vystaví potvrzení, že dluhy uvedené v jejich dohodě přejdou na
nabyvatele jednotky s převodem vlastnictví jednotky. SVJ v potvrzení uvede,
že na žádost převodce nebo nabyvatele přijme nabyvatele jako nového
dlužníka podle § 1888 odst. 1 NOZ. SVJ bude dlužnou částku
vymáhat na nabyvateli. Převodce je ručitelem.
Druhá možnost: SVJ vystaví potvrzení a uvede v něm, že nepřijímá
nabyvatele jako nového dlužníka. Žádné dluhy na nabyvatele nepřejdou.
• Případ E
Má se za to, že na nabyvatele přechází i dluh, zajištěný jistotou. SVJ
vystaví potvrzení o aktuální výši tohoto dluhu, který přejde na
nabyvatele jednotky s převodem vlastnictví jednotky. SVJ v potvrzení uvede,
že na žádost převodce přijme nabyvatele jako nového dlužníka podle §
1888 odst. 2 NOZ.
Druhá možnost: SVJ vystaví potvrzení a uvede v něm, že nepřijímá
nabyvatele jako nového dlužníka a odmítá dát svůj souhlas s přechodem
dluhů. Žádné dluhy na nabyvatele nepřejdou.
• Případ F
SVJ vystaví potvrzení, že nejsou žádné dluhy, které přejdou na
nabyvatele jednotky (stejně jako v případě A či B).
SVJ bude dlužnou částku vymáhat na převodci jako na osobním
dlužníkovi. Nebude-li hradit, může dojít ke zpeněžení zástavy
(jednotky).
• Případ G
Namísto dosavadního dlužníka, jehož dluh se ruší, vstupuje nový
dlužník s dluhem ze samostatného právního poměru podle § 1891 NOZ.
V tomto případě se nejedná o postup podle § 1186, neboť nejde ani
o převzetí dluhu, ani o přechod dluhu.
SVJ bude dlužnou částku vymáhat na novém dlužníkovi. Převodce
není ručitelem, jeho dluh zanikl.
---------------------------------------------------------------------
Z důvodu opatrnosti je vhodné v potvrzení uvést všechny dluhy, které přicházejí v úvahu. V dohodě převodce s nabyvatelem (a také v potvrzení od SVJ) by měl být jednoznačně uveden i osud budoucích dluhů, které teprve mohou vzniknout (například z budoucího vyúčtování služeb, z budoucího konečného vyúčtování dříve provedené opravy, nebo z jakéhokoliv jiného důvodu).
Také u těchto dluhů platí to, co u všech ostatních: nepřecházejí automaticky na nabyvatele jednotky. Jedinou výjimkou je přechod dluhů v případě E, jestliže SVJ se k dluhu nevyjádří, přestože bylo na tento následek ve výzvě výslovně upozorněno (§ 1888 odst. 2).
Upozorňuji také na to, že pouhé potvrzení SVJ nemá konstitutivní účinky. Jednak proto, že je vydáváno před změnou vlastníka, ke které nemusí pak dojít; jednak proto, že zákon výslovně vyžaduje, aby SVJ změnu v osobě dlužníka ještě potvrdilo dodatečně, po změně vlastnictví jednotky (§ 1888).
I kdyby si to výbor sevbevíce přál, nemůže pouhým potvrzením podle § 1186 donutit převodce ani nabyvatele k převzetí dluhů bez jejich dohody (případ B). Totéž platí, pokud v dohodě (v kupní smlouvě) výslovně odmítli přechod dluhů podle § 1888 odst. 2 (případ F). I kdyby jim SVJ za těchto okolností vydalo nepravdivé potvrzení o tom, že nějaké dluhy údajně přecházejí, nebude to mít právní účinky. Půjde o pouhý cár papíru.
lake
Ocitl jsem se ve variantě B popisované v tomto článku. Mám potvrzení od správce SVJ, že není žádný dluh, který by na mě přecházel, protože si v okamžiku jeho vydání neuvědomil, že SVJ má úvěr. Předpisy plateb, které mi byly předloženy tyto splátky skrývají v položce fondu oprav!! Existence úvěru se zjistila až po vkladu na katastr. Prodávající okamžitě hodlal odstoupit od smlouvy nebo chtěl podepsat jednostranně nevýhodný dodatek, že to přebírám i s dluhy. Správce i výbor SVJ trval na tom, že bez ohledu na to, co správce vydal, musím dluh splácet já. Vzhledem k situaci, ve které jsem se nacházel – nutnost čerpat hypotéku – jsem byl „nedobrovolně“ donucen podepsat dodatek, kdy prodávajícímu potvrzuji převzetí závazku. Soudit se s kupujícím, protože mě uvedl v omyl, bylo riskantní, protože i on sám byl uveden v omyl, i když jako vlastník má vědět, co vlastní. Aktuálně zvažuji kroky proti správci, který mě svým vydaným potvrzením vážně poškodil… Situace, kdy by SVJ mělo vymáhat splátky úvěru po původním majiteli byla pro všechny účastníky zcela nová a nikdo o ní ani jen nehodlal uvažovat… chybí prý jakýkoli soudní precedens…
Takže takto varianta B vypadá v praxi … :-/
Laku, jak do předchozího schematu zapadá dluh člena SVJ (vlastníka, který bude prodávat byt) v SVJ (2000) z titulu podílu tohoto vlastníka na nesplacené části úvěru, který si SVJ vzalo na částečnou úhradu nákladů na opravu či rekonstrukci nebo modernizaci společných částí domu, když podle zákona o vlastnictví bytů splátky úvěru nejsou náklady na správu domu?
§ 1186 NOZ říká, že potvrzení se vystavuje o dluzích souvisejících se správou domu.
Pane Cleverservis, odpověď na Váš dotaz je velmi jednoduchá:
Neexistuje nic takového jako „podíl vlastníka na nesplacené části úvěru“.
Vlastník nepodepsal žádný úvěr u banky, žádné peníze od banky nečerpal. Někteří to stále nechápou. Když jedete vlakem z Kolína do Brna, zajímá Vás snad zda si České dráhy vzaly nějaký úvěr? A máte na tomto úvěru snad podíl, nebo prostě platíte za jízdenku? Pokud si necháte opravit auto v servisu, ptáte se snad vedoucího, zda autoservis si vzal v bance nějaký úvěr? A jste ochoten věřit, že na úvěru máte podíl – nebo raději zaplatíte jen částku za opravu Vašeho auta?
Splátky úvěru samozřejmě nejsou náklady na správu domu, v tom máte pravdu. Vlastník jednotky ručí za dluhy společenství. Ručitelský závazek však není dluh, proto nespadá pod § 1186. Proto není v tabulce uveden. Můžete toto opomenutí reklamovat u tvůrce NOZ, případně u našich zákonodárců.
lake
Píšete… „Neexistuje nic takového jako „podíl vlastníka na nesplacené části úvěru“. Vlastník nepodepsal žádný úvěr u banky, žádné peníze od banky nečerpal. Někteří to stále nechápou.“ Já taky ne, protože…
- Úvěr bral SVJ, ale vlastníci nařídili SVJ (usnesení shromáždění vlastníků) aby zajistil finanční zdroj buď jako zápůjčka pro vlastníka na úhradu příspěvku např. na zateplení nebo přímo pro zaplacení díla zateplení. Zde neplatí „SVJ jako sluha“ plní příkazy vlastníků? Existuje princip jednoty pravomoci nařizovat a odpovědnost za důsledek nařízení. SVJ pouze vykonal právní jednání podpisu smlouvy.
- Jako „bílý kůň“ SVJ zajistil úvěrem finanční zdroj, který je v jeho vlastnictví a proto nelze použít pro potřeby vlastníků přímo. Pokud vlastník chce použít pro vlastní potřebu peníze SVJ musí, tyto peníze („odkoupit“) kompenzovat jinými aktivami, tj. soupisem dlouhodobých pohledávek za vlastníky. Každý kdo úvěr nařídil a bude využívat půjčku pro vlastní prospěh (zvelebení společné části majetku), odpovídá svým podílem na vzniku pořízovacích nákladů úvěru (úrok a ostatní výdaje) a je povinen svím podílem participovat i na úhradě splátek.
- SVJ pořízený úvěr „převede“ do majetku vlastníků v ceně pořízení za soupis dlouhodobých pohledávek za vlastníky. Poté finance budou dostupné pro potřeby vlastníků. Pohledávky mají krýt jak náklady úvěru tak platby splátek. SVJ za kolik peníze „pořídil“ za tolik vlastníkům „prodá“.
- Pokud by pohledávky za vlastníky byly předepsány pouze ve výši pořízené půjčky, úroky a ostatní náklady pořízení úvěru by zůstaly v SVJ beze zdroje krytí a nebylo by z čeho zaplatit.
Pane AsiTak,
pletete dohromady dva různé dlužníky, dva různé věřitele a dva různé
dluhy. Je také třeba, abyste se seznámil s právním řádem ČR a
nevymýšlel fantazie o neexistujícím „principu jednoty pravomoci
nařizovat a odpovědnost za důsledek nařízení“.
- SVJ jednalo jako příkazník na pokyn příkazce (§ 2430, § 2432).
- Příkazník provádí příkaz osobně a na svůj náklad (§ 2434). Zdůrazňuji pro Vás ještě jednou: NA SVŮJ NÁKLAD. To znamená, že vlastník jednotky si žádný úvěr nevzal a žádné závazky z úvěru mu nevznikly.
- Příkazník po provedení příkazu předloží příkazci vyúčtování (§ 2435).
- Příkazce složí na žádost příkazníkovi zálohu k úhradě hotových výdajů a nahradí mu náklady účelně vynaložené při provádění příkazu (§ 2436).
SVJ vynaložilo konkrétní náklady a má právo požadovat jejich úhradu na dlužnících. Vlastník ovšem nehradí přímo bance ani jistinu, ani náklady spojené s poskytnutím úvěru. Vlastník jako příkazce hradí příkazníkovi (SVJ) to, co uvádí zákon: náklady účelně vynaložené při provádění příkazu. Je pouze na SVJ, aby tyto náklady vyčíslilo a vymáhalo svým jménem po každém dlužníkovi. Nerozumím čemu na tom nerozumíte.
Samozřejmě platí, že vymáhat je možno pouze na tom, kdo příkaz vydal a měl užitek z provedení příkazu. Pozdější nabyvatel jednotky s tím nemá společného vůbec nic, kromě podílového ručení za dluhy společenství. Samotný dluh/závazek předchozího vlastníka vůči SVJ nepřejde na nabyvatele jednotky, nejde-li o některý z případů uvedených v úvodním příspěvku.
lake
Lake, díky za odpověď.
Vyplývá mi z toho, že nový vlastník bytu, a po převodu vlastnického práva také nový člen SVJ, ručí za závazky SVJ, ale splátky dluhu SVJ (z titulu úvěru) by asi mělo SVJ uplatňovat na bývalém vlastníkovi (bývalém členovi SVJ).
To by ale znamenalo, že pokud SVJ nemělo s jednotlivými vlastníky, kteří byli členy SVJ v době, kdy si SVJ bralo úvěr, smlouvy o splácení, tak nový vlastník (nabyvatel) úvěr hradit nebude (nemá žádnou smlouvu o splátkách) a starý vlastník (převodce) také nebude, protože již není členem SVJ a žádnou smlouvu o splátkách nepodepsal.
Lake, prosím, můžete to nějak okomentovat. Bude záležet jaký judikát v tomto ohledu vydá Nejvyšší správní soud u odvolání či dovolání u první žaloby.
Napsal jste: „… starý vlastník (převodce) také [hradit] nebude, protože již není členem SVJ a žádnou smlouvu o splátkách nepodepsal.“
Domnívám se, že starý vlastník (převodce) svůj podíl na dluhu SVJ uhradit musí, i když nic nepodepsal. SVJ mu přece zhodnotilo jeho majetek ze svých prostředků. Tím, že prodal zhodnocený majetek, bezdůvodně se obohatil na úkor SVJ. SVJ není charitativní organizace, vlastníkům opravuje majetek na základě jejich výslovné objednávky (3/4 většina). Nemyslím si, že je potřeba nějak písemně stvrdit, že případný úvěr vlastníci uhradí. Oni ostatně neuhrazují úvěr přímo, oni uhrazují objednanou opravu.
Jiná věc je, že SVJ často svou pohledávku na převodcích včas nevymáhají. Převodce pak může uplatnit promlčení.
Pane X, otevřel jste téma bezdůvodného obohacení. Takový případ ale nenastal.
K bezdůvodnému obohacení by došlo jedině pokud by SVJ zhodnotilo vlastníkův majetek opravou či zlepšením bez právního důvodu. Ostatně právě proto se toto obohacení nazývá „bezdůvodné“.
K uskutečnění prací byl nepochybně právní důvod: SVJ je ze zákona správcem domu a pozemku, práce na domě byla nejspíše řádně schválena (tedy objednána) tříčtvrtinovou většinou vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB). Po předání díla vznikla SVJ pohledávka za vlastníkem jednotky, kterou bylo SVJ oprávněno na něm vymáhat vlastním jménem (§ 9a ZoVB).
Nejednalo se tedy o bezdůvodné obohacení. Rozdíl obou nároků spočívá mimo jiné v tomto:
- Povinnost k úhradě nákladů na objednané práce zahrnuje podíl na veškerých nákladech, které SVJ mělo, a to i kdyby se výsledek nedostavil. Závazek vlastníka vzniká již provedením prací, tedy opravou/zlepšením cizího majetku, i když k vyčíslení konečné částky může dojít později (např. při ročním vyúčtování).
- Povinnost k úhradě bezdůvodného obohacení by zahrnovala pouze částku, o kterou se vlastník skutečně obohatil. Tato částka nemá nic společného s vynaloženými náklady, nýbrž vypočte se jako rozdíl hodnoty nemovitosti před provedením prací a po něm. Takto vypočtená částka může být podstatně nižší než částka skutečně vynaložená.
Závěrem shrnuji, že o bezdůvodné obohacení vlastníka se nejednalo. Jde o vzniklý závazek ze zákonného důvodu. Že výbor SVJ dlužnou částku nevymáhal, i když podle zákona měl a mohl – to je neuvěřitelná neschopnost. Nemá to však žádný vliv na důvod závazku, ani na osobu dlužníka.
Nevymáhání platby mohlo mít pouze ten následek, že právo na úhradu se promlčelo po dvou letech od okamžiku, kdy mohlo být vykonáno poprvé (40/1964 Sb.). Promlčecí doba od 1.1.2014 podle zákona č. 89/2012 Sb. je u majetkových plnění delší – desetiletá.
lake
Děkuji za vysvětlení.
SVJ tedy může vyčíslit prodávajícímu dosud neuhrazenou část vynaložených nákladů na opravu/zhodnocení, tu požadovat a vymáhat. Přitom musí doufat, že nedošlo k promlčení nebo že dlužník promlčení nenamítne.
Prozatím mi z probíhající diskuze vyplývá, že na potvrzení o dluzích převodce (původního vlastníka) podle § 1186 NOZ nemůže být uveden dluh za neuhrazenou část vynaložených nákladů na zhodnocení společných částí domu u SVJ (2000), neboť výdaje (náklady) na zhodnocení společných částí domu, které vznikly ještě za doby platnosti zákona o vlastnictví bytů, nejsou výdaje spojené se správou domu, viz § 9 odst. 1 a způsob schvalování a hlasovací kvorum v § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů.
§ 1186 NOZ vyžaduje na potvrzení o dluzích převodce (původního vlastníka) pouze dluhy spojené se správou domu.
Z toho mi vyplývá, že dluh původního vlastníka na zhodnocení společných částí domu u SVJ(2000) v tomto potvrzení nebude uveden a převzetí tohoto dluhu se může uskutečnit jedině dohodou převodce (původního vlastníka) a nabyvatele (nového vlastníka) za podmínky, že věřitel SVJ(2000) s tím bude písemně souhlasit.
Dlužníkem SVJ(2000) za neuhrazenou část vynaložených nákladů na zhodnocení společných částí domu zůstává převodce (původní vlastník), to jest ten, který si u SVJ(2000) opravu či zhodnocení objednal.
Poznámka: podle zákona o vlastnictví bytů je podle §9 odst. 1 SVJ(2000) právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“). Nejvyyší soud ve svém rozhodnutí definoval „opravu“ jako obnovu dříve užitných vlastností věci. Jinak řečeno, rekonstrukce a modernizace (zhodnocení) není podle zákona o vlastnictví bytů oprava, tudíž se nejedná o správu domu.
Napsal jste: „… starý vlastník (převodce) také [hradit] nebude, protože již není členem SVJ a žádnou smlouvu o splátkách nepodepsal.“
Pokud mu SVJ předepisovalo pouze platby záloh na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB, pak tato povinnost skutečně končí v okamžiku, kdy přestane být vlastníkem jednotky. Součástí těchto záloh samozřejmě nejsou splátky jeho individuálního dluhu vůči SVJ. Záleží tedy na tom jak byly v předpisu označeny platby, které jako vlastník hradil bez protestů na účet SVJ.
Je bezvýznamné zda dlužník podepsal smlouvu o splátkách. Pro soud by bylo důležité pouze to, zda začal pravidelné měsíční splátky svého dluhu hradit. Takové konkludentní jednání má naprosto stejné účinky jako podepsaná smlouva. Opět je rozhodující co měl uvedeno v předpisu svých plateb (tedy zda věděl či mohl vědět co hradí).
Nabyvatel jednotky samozřejmě dlužníkem není. Jakým postupem se jím může stát – to je obsahem úvodního příspěvku.
lake
Lake, oba víme, že drtivá většina SVJ, které si vzaly úvěr, v předpisu měsíčních plateb na vlastníka jednotky neuvádí zvlášť položku – splátka úvěru, ale předepisuje zálohy na správu domu, a z této zálohy na správu domu hradí splátku úvěru včetně příslušenství.
Takový stav se však stává noční můrou pro nového vlastníka s právním povědomím, kterému SVJ předá předpis měsíčních plateb s ukrytým splátkováním u položky předpisu jako zálohy na správu domu, přestože nový vlastník není dlužníkem SVJ ale pouze ručitelem za závazky SVJ až do výše jeho spoluvlastnického podílu na společných částech budovy.
Ten by si měl jako nový člen SVJ zjistit, např. nahlédnutím do účetnictví a smluv SVJ, zda SVJ splácí nějaký úvěr a následně požadovat správný předpis měsíčních plateb již bez položky – splátka úvěru.
Poslední komentáře