Správní a režjiní náklady družstva a vlastníci

Platím každý rok jinak, v průměru 65Kč za m2 ročně plus 70Kč měsíčně. Těch 70 Kč je fixních, ale těch 65 se mění a dozvím se to až ve vyúčtování. Např. za rok 2010 mi ředitel družstva řekl, že ví, že došlo k plýtvání peněz. Jenže nechápu, jak se jejich plýtvání dotýká mě, jsem vlastník, ne družstevník. To jako, když družstvo, které nám vykonává správce zkrachuje, tak si to nechá od nás zaplatit? Vidim to na právníka.

Paní Jitko,

když si spočítám kolik to vyjde např. při 50 m2, tak mně vyjde 65×50/12=271+70=341 Kč průměrně na měsíc. To není tak strašné, v diskusi o odměnách členům SVJ se můžete dočíst, že leckde platí mnohem víc. Ale ve srovnání s mým příkladem je to hodně.

Co se týká té vaší „smlouvy o správě“, těžko se k ní vůbec vyjadřovat, když si ji nemůžeme přečíst. Obvykle se platba vlastníka skládá ze:
1. zálohy na dlouhodobé opravy (často ji diskutující označí nepřesně fond oprav a pak kvůli tomu vznikají spory viz. níže, kterým laici vůbec nerozumí)
2. odměna správci za zajištování správy
3. úhrada za plnění poskytovaná s užíváním jednotky (služby)

Složení té platby se může lišit, to vyčtete z vaší „smlouvy o správě“,

Předpokládám, že v případě těch Vámi uváděných plateb šlo o dměny správci za správu (bod 2.)

Zpravidla „smlouva o správě“ obsahuje ustanovení o možnosti vypovězení smlouvy nebo odvolání správce. Já mám např. v této smlouvě uvedeno, že lze na schůzi (shromáždění) vlastníků usnesením nadoloviční většiny všech hlasů vlastníků odvolat nebo ustanovit nového správce .
Dále je ve smlouvě uvedeno, že ji lze vypovědět ve lhůtě šesti měsíců, že i po účinnosti výpovědi je správce povinen upozornit vlastníky na hrozící škodu a ustanovení o předání dokumentace včetně věcných a finančích prostředků, které mu byly svěřeny.

Vy svěřujete správci nějaké své finanční prostředky? Pak jste tedy šílenci. A k tomu ještě prostředky věcné. Co takového mu svěřujete?

A jak si to jako jinak představujete, že by to mělo fungovat? SVJ bez právní subjektivity nemá svůj účet, zálohy na dlouhodobé opravy vybere správce na svůj účet a z něho platí opravy. Vlastníkům předkládá výkaz o hospodaření domu, kde máte do koruny rozepsáno na co byly vaše zálohy použity. Lepší kontrolu nemáte ani v mnohých SVJ – právnických osobách. Zřejmě toho o fungování v byt. domech, kde ještě nevznikla SVJ – právnická osoba spravované správcem původním vlastníkem moc nevíte.

Návštěvníku, jsem rád že nejsem členem takového svj jaké máte u vás. Je vidět, že toho o svj víte ne moc, ale vůbec nic. Jste vskutku jenom návštěvníkem.

Jenom nerozumní vlastníci, je lhostejné zda s právní subjektivitou nebo bez ní posílají sve peníze na cizí účet. Je zcela lhostejné zda si říká správce,BD XYZ nebo jakkoliv jinak. Vy k ním patříte. Důležité je, že o správě víte všechno vy. S vaším myšlením byste byl u nás vymeten, návštevníku.

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil an (bez ověření), 13. Březen 2012 – 15:26“

Vážený pane „AN“,

dle mého názoru jste mimořádně bystrý.

Jako jeden z mála (na tomto „portálu“) jste pochopil, že bezdůvodné skládání prostředků na účet kohokoliv postrádá minimum na racionalitě.

Vyjma pokoušejíce se parazitovat na „právně méně zdatném okolí“

(složím 100 Kč,
ostatní 100 Kč x 70 jednotek,
provize 10%,výsledná kalkulace:

–100 Kč ztráta (příspěvek do fondu oprav)
+700 Kč provize (ze zakázky 100 Kč x 70 jednotek)

+600 Kč zisk

S Vaší citací se plně ztotožňuji:

„Jenom nerozumní vlastníci, …, posílají sve peníze na cizí účet.“

V Praze, dne 13.3.2012

Jitko,
a copak vašemu právníkovi vlastně řeknete? Že jste dobrovolně podepsala nějakou smlouvu a nechala si dobrovolně useknout ucho? Co s tím asi udělá?

lake

smlouva je jednostranne nevyhodna a byla uzavrena pod natlakem

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil Jitka005 (bez ověření), 12. Březen 2012 – 20:48“

Citace (z výše označeného):

„smlouva je jednostranne nevyhodna a byla uzavrena pod natlakem“

Dle právního názoru ÚS ČR neodporuje dobrým mravům, pokud vlastník jednotky uzavře se „správcem“ (družstvem, původním vlastíkem budovy) nevýhodnou smlouvu o „správě“ (o správě v širším slova smyslu).

V jednom konkrétním případě byla ÚS ČR zkoumána smlouva, v které stálo ustanovení, že:

„správa bude vykonávána dle družstevních zvyklostí a v souladu s vnitrodružstev­ními směrnicemi“.

Vlastník jednotky byl na základě této smlouvy „odsouzen“ (nebyl ve sporu úspěšný).

Dle názoru ZoVB se v takpovém případě jedná o tzv. „nevolnickou smlouvu“, která znehodnocuje jednotku tím způsobem, že tato „nevolnická smlouva“ přechází na právního nástupce (nového vlastníka této jednotky (dědictví, prodej, obecně převod)).

„Nevýhodná smlouva“ tedy neznamená „nemravná smlouva“,

byť by jsme si to přáli.

V Praze, dne 13.3.2012 ZoVB

Dekuji za odpoved. Vypovím-li tuto nevolnickou smlouvu a nedohodneme-li se s druzstvem na jinem jejim zneni, mate nekdo predstavu, jak se to pak resi?

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil Jitka005 (bez ověření), 13. Březen 2012 – 10:03“

Vážená paní Jitka005,

máte v úmyslu vypovědět tzv. „nevolnickou smlouvu“. Pokud jste již vlastník jednotky, nelze dle mého názoru, tuto (již uzavřenou) smlouvu vypovědět.

Jde totiž o to, že „družstva“ (původní vlastníci budovy) mají za určitých okolností právo vykonávat správu společných částí domu ze zákona do té doby, než vznikne společenství s právní subjektivitou (a toto mnohdy závisí od libovůle takového družstva).

I když uzavření „smlouvy o správě“ není ze zákona vymahatelné, zákonodárce její existenci předpokládal. Proto tuto smlouvu nemůžete jednostranně vypovědět (správa musí být jednotná pro veškeré vlastníky jednotek v domě – správa dle n-rozličných smluv by nemusela být mnohdy vůbec možná).

Pan ZoVB není zastáncem nevolnických smluv. Avšak s ohledem na právní názor ÚS ČR bude taková (nevýhodná,

ale ne nemravná) smlouva platná až do vzniku splolečenství s právní subjektivitou (pokud kdy vůbec vznikne).

V Praze, dne 13.3.2012

ZoVB

ve smlouve je 6ti mesicni vypovedni lhuta, takze to muzu zkusit vypovedet a pak se domluvit na jinem zneni smlouvy, ted je nas 12 bytu z 19

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil Jitka005 (bez ověření), 13. Březen 2012 – 11:02“

Vážená paní Jitka005,

smlouvu lze ze zákona (ve znění do 30.6.2000) vypovědět ve lhůtě 6 měsíců (minimální lhůta). Aby z této „výpovědi“ plynuly právní účinky, musela by být tato smlouvy vypovězena minimálně nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek a jejich jednání by muselo být podpořeno adekvátním usnesením.

Ze zákona se podává, že by tímto okamžikem vzniklo společenství s právní subjektivitou ze zákona.

Ovšem shromáždění (k volbě orgánů) musí svolat ze zákona „družstvo“. Pokud tak neučiní, museli byste se obrátit na soud.

Do té doby bude „družstvo“ plnit funkci orgánů společenství dle vzorových stanov (nevolnická smlouva již nebude účinná).

Otevřenou otázkou zůstává vývoj v případě, pokud by „družstvo“ usnesení (o odvolání správce) napadlo soudní cestou.

V Praze, dne 13.3.2012

ZoVB

Tak proč jste jí podepsla?

Protoze mi byla predlozena po koupi bytu, v te dobe, jsem presne nevedela, co prislusny clanek znamena. To jsem zjistila az s vyuctovanim. Pak jsem se ohradila, ze se mi ta smlouva nelibi, to mi rekli, ze ten byt muzu zase prodat, kdyz se mi nelibi. Jenze ted prevedli do OV dalsi byty, podil druzstva je ted kolem 35 procent, maji letos prevest jeste dalsi byty – SVJ by tedy melo vzniknout.

To že jste to nevěděla vás neomlouvá. Příště si dobře rozmyslete co podepíšete, v dnešní době to platí obzvlášť. Dvakrát měř a jednou řež.

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil ZoVB – přechod nevolnické smlouvy a dobré mravy (bez ověření), 13. Březen 2012 – 7:44“

Právní základ pro „fond oprav“, sloužící k pokrytí nákladů souvisejících s nesmyslnou (nenávratnou == zmařenou) „investicí“ (nikoliv opravou) a bezdůvodnou výměnou funkčních celků nebo jejich částí (společných částí domu), lze nalézt v textu „nevolnických smluv“.

Nesmyslné, zmařené a bezdůvodné aktivity jsou umožněny „družstevními zvyklostmi v souladu s vnitrodružstev­ními směrnicemi“

Aby vlastníci jednotek ve společenství –s právní subjektivitou– skládali finanční prostředky do „fondu oprav“, museli by (každý jednotlivě) uzavřít nevolnickou smlouvu se „Společenstvím“.

„Fond oprav“ nepředstavuje ani zúčtovatelné zálohy, ani náklady. Jedná se o vnitrodružstevní pojem označující jednu složku nájemného (Kč/m2) a, jak je všeobecně známo, nájemné nelze po vlastíku jednotky – za absence smlouvy, vymáhat.

V Praze, dne 13.3.2012 ZoVB

Chcete říct, že zálohová platba do „fondu oprav“ je nelegální a neoprávněná bez zvláštní smlouvy mezi vlastníkem bytu a SVJ? Tak to ode dneška přestávám platit zálohu na fond oprav! Ale co až něco poteče, nebo bude padat, nebo jinak projevovat havarijní stav a sousedi to budou chtít opravit? Já jim cash nedám! Takže se automaticky vezme úvěr a nařídí mi zálohové úhrady? Tak jaký má smysl neplatit fond oprav, když mě stejně jednou doběhne?

Myslím, že pravidelná tvorba kapitálu pro budoucí péči o společné části objektu, ve kterém se nachází bytové jednotky vlastníků je nanejvýš správná.

Kabelko,
pan ZoVB má samozřejmě pravdu. V zákoně o vlastnictví bytů nenajdete ani slovo o jakémsi "fondu oprav". Pokud SVJ takový fond snad má, naplňuje jej z vlastních zdrojů (např. z příjmu z fotovoltaické elektrárny na střeše).

Vlastník jednotky je pouze povinen hradit zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2, které jsou skutečnými zálohami, to znamená že SVJ je Vaším dlužníkem ve stejné výši. Je tedy povinno Vám zálohy vyúčtovat a případně vrátit.

U fondu nic z toho neplatí. Platíte-li něco "do fondu", poskytujete nevratný dar, s nímž si družstvo či SVJ může dělat co chce.

lake

Kabelko, slinty ZoVB neberte vážně.

Jenže když ji nepodepíšu – vypovědět ji můžu, tak budu jediná z baráku a vyúčtování mi bude dělat kdo? Moc si to nedovedu v praxi představit.

Vážená, účetnitví není letadlová či kosmická loď co do složitosti. Pokud se zapíšete do kursu učetnictví a budete bedlivě, důsledně a bděle studovat- můžete se vycvičit na dobrou úroveň.