SLUŽBY versus SPRÁVA

Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 - 11:07 ::

V jiným tématu jsme narazili na otázku, jestli je vyúčtovávání např. pojištění a externí správy ve službách nezákonný nebo ne.

Poprosím teda přítomný, aby mi uvedli podložený argumenty, pokud SVJ na řádně svolaným usnášeníschopným shromáždění zákonným kvórem rozhodne o znění stanov, že v souladu s §1/2 NOZ a §3/2 i §5/1 Zákona 67/2013 Sb. deklaruje třeba zrovna pojištění a externí správu jako služby včetně způsobu rozúčtování, proč by to mělo nebýt v souladu se zákonem, kde jakýsi anonym argumentuje § 1180 a § 1181 NOZ.

Ohledně §1180 už mám sestřádaných nejmíň pět důkazů, že je dispozitivní (od článku K pojetí dispozitivního práva v občanském zákoníku od JUDr. Eliáše, přes vyjádření MS a MMR i publikací od JUDr. Josefa Holejšovskýho, po Rozsudek Nejvyššího soudu ve velkém senátu sp. zn. 31 Cdo 1571/2010 ze dne 16. 1. 2013, o důvodové zprávě k novele NOZ nemluvě).

§1181 NOZ pak o rozsahu služeb nemluví vůbec a §3/2 i §5/1 Zákona 67/2013 Sb. svěřují rozhodnutí o rozsahu služeb i jejich rozúčtování výslovně do rukou SVJ.

V tématu Nebytový prostor se samostatným vchodem jsem uvedl doslovný citace z judikatury, že platnost usnesení lze zkoumat pouze v řízení podle §1209 NOZ a to u Krajského soudu a v tříměsíční lhůtě, v jiném řízení jeho platnost posuzovat nelze, a to ani jako předběžnou otázku, a že pokud takto napadeno nebylo, nemůže soud posuzovat, zda bylo přijato v souladu se zákonem a stanovami, ale má z tohoto usnesení vycházet.

Jsem teda toho názoru, že pokud SVJ usnesením rozhodne o tom, že je něco služba (od 1.7.2021 už to ani nemusí být ve Stanovách), tak má vlastník tři měsíce napadnout to u soudu podle §1209 a pak už přes to nejede vlak a služba to je. Nebo ne?

  • rozúčtování

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil Justitianus, 1. Listopad 2021 - 9:14

Páčko, máte jeden základní problém: neznáte význam pojmů, o kterých zde diskutujete.

  • Podle § 14 zákona č. 235/2004 Sb. platí, že poskytnutím služby se pro účely tohoto zákona rozumí všechny činnosti, které nejsou dodáním zboží.
  • Podle § 10 tohoto zákona o platí, že službou vztahující se k nemovité věci se (…) rozumí služba, která má dostatečnou přímou souvislost s danou nemovitou věcí.
  • Podle Smlouvy o založení Evropského společenství (článek 50) platí, že za služby se pokládají výkony poskytované zpravidla za úplatu, pokud nejsou upraveny ustanoveními o volném pohybu zboží, kapitálu a osob.
  • Podle obecných ekonomických teorií: služba je hospodářská činnost uspokojující určitou potřebu.

Právnická osoba SVJ je SLUHA vlastníka domu. SVJ tedy SLOUŽÍ. Vše co SVJ provádí pro vlastníky jednotek můžete tedy s klidem označit jako SLUŽBY. A zároveň tím SVJ provádí SPRÁVU CIZÍHO MAJETKU. Z uvedeného plyne, že SVJ (kromě zajištění vlastní správy právnické osoby) poskytuje vlastníkovi domu samé služby – kromě případu, kdy (výjimečně) dodá vlastníkům jednotek nějaké zboží.

Otázka „SLUŽBY versus SPRÁVA“ je tedy nesmyslná. Takto probem vůbec nestojí. Poskytování nejrůznějších služeb nepochybně patří do výkonu správy domu. Netuším proč byste chtěl tuto triviální skutečnost napadat u soudu podle § 1209.


Speciální význam má pojem „služby spojené s užíváním bytů“ podle zákona č. 67/2013 Sb.. Uvědomte si, že pro tyto služby existuje speciální daňový režim. Věděl byste to, kdybyste pronajímal byt. Přijaté zálohy na služby spojené s užíváním bytu totiž nejsou u pronajímatele daňově účinné, tedy nejsou zahrnuty do jeho základu daně z příjmů (na rozdíl od nájemného). A ani vypořádání přeplatků či nedoplatků z vyúčtování těchto služeb není u pronajímatele daňově účinné.

S tím souvisí fakt, že by bylo protizákonné požadovat po nájemci platby za něco, co nespadá pod služby spojené s užíváním bytů podle zákona č. 67/2013 Sb.. A je úplně jedno zda si nějaký takový nesmysl schválilo shromáždění! Pojištění domu nelze zařadit pod služby spojené s užíváním bytů, protože je spojeno s vlastnictvím. Nikoliv s užíváním.

Podle § 1 občanského zákoníku platí, že zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Tedy je zakázáno, aby si SVJ stanovilo služby spojené s užíváním bytů jinak než to připouští zákon (porušení veřejného pořádku). Vůči nájemci by se jednalo o porušení veřejného pořádku a porušení práva týkajícího se postavení osob.

Justitianus

Vložil páčko (bez ověření), 3. Listopad 2021 - 11:32

Vážený pane Justitiane, děkuji za odpověď, nicméně jsem z ní poněkud zmaten.

Ze znění § 10 a 11 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. mi vyplývá, že náš moudrý zákonodárce nepovažuje pojištění a externí správu výslovně ani za činnost spojenou se správou domu a pozemku, ani za službu, když tomu dal samostatný bod nebo paragraf. Ale SVJ to někam začlenit potřebuje a problém takto opravdu stojí, protože SVJ to z nějaké pomyslné hromádky peněz (služby nebo správa) hradit musí, protože jiné prostředky nemá a tyhle jsou i účetně odděleny.

Podle části nad čarou vašeho příspěvku by se zdálo, že službou můžou být veškeré položky, které jsem vyjmenoval, neboť splňujou „dostatečnou přímou souvislost s danou nemovitou věcí“. Taky pokud jsou službou de facto veškeré činnosti poskytované společenstvím členovi, mělo by být jedno, jestli jsou vyúčtované ve vyúčtování služeb nebo placeny ze záloh na správu, je-li toto správně ošetřeno.

Pro SVJ na příjmový straně jedou služby i správa na stejným principu, teda nejsou podle 18/2/f ZoDP předmětem daně, takže by posunutí hranice mezi nima nemělo vadit ani v jednom směru. Vyúčtování pak provádí SVJ vůči vlastníkovi jednotky, za služby v rozsahu který si SVJ odsouhlasilo a proti zálohám který vlastník uhradil na SVJ. Takže ve vztahu SVJ/vlastník daňový problém není, žádný speciální daňový režim tam neexistuje.

Běžně totiž ten problém spočívá jenom v tom, jestli se daná věc uhradí z krátkodobé zálohy na služby a vyúčtuje a vypořádá, nebo (ve stejné výši) z dlouhodobé zálohy na správu a jen informativně vyúčtuje. Tak jsem se prostě ptal, když toto rozhodnutí SVJ udělalo způsobem určeným zákonem a rozhodlo, že tyto položky jsou služby, jestli to po třech měsících platí.

A vy mi napíšete, že „službou vztahující se k nemovité věci se (…) rozumí služba, která má dostatečnou přímou souvislost s danou nemovitou věcí“, a pak že „pojištění domu nelze zařadit pod služby spojené s užíváním bytů, protože je spojeno s vlastnictvím“ a „že by bylo protizákonné požadovat po nájemci platby za něco, co nespadá pod služby spojené s užíváním bytů“.

Kde jste tam proboha vzal najednou nájemce? Já se tady celou dobu bavím o tom, že se položka pojištění rozúčtuje podle spoluvlastnických podílů v rámci vyúčtování služeb a vypořádá se případný nedoplatek nebo přeplatek proti zálohám za tímto účelem složeným, A TO SPOLUVLASTNÍKOVI PŘEDMĚTNÉ POJIŠTĚNÉ NEMOVITOSTI!!! Jaký veřejný pořádek nebo osobnostní právo by tam asi SVJ porušilo?

Pokud některý vlastník byt pronajímá, pak vystavuje vyúčtování svýmu nájemci za služby podle nájemní smlouvy a proti zálohám, který zaplatil nájemce vlastníkovi. Nevidím teda nejmenší problém v tom, aby měl vlastník vyúčtováno víc služeb než kolik potom přeúčtovává nájemci, ani zálohy placený vlastníkem na SVJ a nájemcem vlastníkovi přece nemusí být stejný částky.

I ve váma uvedeným zákoně 67/2013 Sb. (ZoSL) jsou interakce vlastník/nájemce a SVJ/vlastník oddělený a pro ujednání o rozsahu služeb platí jiný pravidla. Není mi teda jasný, proč by mělo SVJ při rozhodování o rozsahu služeb podle §3/2 ZoSL brát ohledy na to, co bude případně dělat vlastník kterej byt pronajímá a jaký rozsah služeb si vlastníci se svýma nájemcema svobodně ujednají mezi sebou (mimo SVJ a klidně ještě každej jinak).

Podle mě totiž pronajímajcí vlastník jenom vyzobe ze svýho vyúčtování od SVJ náklady na služby co má dohodnutý s nájemcem a vyúčtuje je proti zálohám přijatým od nájemce, na ostatní položky má nájem. Případný daňový problémy vlastníka – pronajímatele bytu přece nemůžou být problémem SVJ a ani nikde nevidím paragraf, že by se SVJ mělo něčemu takovýmu přizpůsobovat.

A ať dumám jak dumám, nevidím rozdíl mezi tím, když bude mít vlastník vyšší zálohy na správu a nižší na služby, nebo bude mít třeba to pojištění vyúčtovaný ve službách a nižší zálohy na správu. Furt to pojištění prostě zaplatí. Na nájemce samozřejmě tuhle položku nepřenese, ale je i z hlediska jeho zisku úplně jedno, jestli jí hradí jako službu nebo součást správy, nebo ne?

Problémem SVJ přece není ani to, když jednodušší pronajímatel nájemci nesprávný položky vyúčtuje, SVJ v tomhle vztahu podle mě vůbec nefiguruje. Čili protože SVJ byty snad pronajímat nemůže, poslední odstavec nechápu vůbec. O vztahu SVJ/nájemce žádný paragraf není a SVJ tudíž nemůže vůči nájemci nic porušit.

Podle §1/2 NOZ Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zde zákon 67/2013 Sb. výslovně k rozhodnutí o rozsahu služeb vyzývá. Jestliže SVJ rozhodne o pojištění domu a externím správci, musí mít taky možnost rozhodnout, z čeho to zaplatí. Vybírat na to zálohy a pak je vyúčtovat zároveň s ostatními službami nemůže porušovat dobré mravy, veřejný pořádek ani osobnostní práva.

Vložil Justitianus, 4. Listopad 2021 - 18:23

Pane páčko, už jsem Vás upozornil, že nepoužíváte správně pojmy „správa“ a „služby“. Pokračujete v tom, bohužel. To je pak marné jakékoliv vysvětlování.

Takže znovu a naposledy:

  • Činnosti správy domu mohou spočívat jak v poskytování různých služeb, tak i v dodávkách zbo­ží.
  • Činnosti podle zákona č. 67/2013 Sb. (nepřesně souhrnně nazývané „služby spojené s užíváním bytů“) mohou zahrnovat jak poskytování služeb, tak i dodávky zboží. Najdete to v důvodové zprávě k zákonu č. 67/2013 Sb.

Právě proto zákon o daních z příjmů používá obecné označení „plnění“, což zahrnuje jak poskytování služeb, tak i dodávky zboží.

Řešíte nějaký neexistující problém. A mám dojem, že jste zatím ani nedefinoval o jaký problém Vám jde.

Justitianus

Vložil páčko (bez ověření), 11. Listopad 2021 - 12:10

Oukej, o jaký problém jde tak jak mi byl předestřenej:

SVJ určilo řádně přijatýma stanovama rozsah poskytovaných služeb, ve kterém je mimo jiný pojištění (rozúčtováno podle podílů) a poplatek externímu správci (na jednotku tak jak je účtován dodavatelem). Nikde ani výslovně nepíše že by šlo o služby spojené s užíváním jednotek, ale o služby poskytované od SVJ vlastníkům jednotek.

Usnesení o stanovách nikdo nenapadl v tříměsíční lhůtě u soudu (ani potom) ale jeden vlastník se odmítá tímto ustanovením stanov řídit a pojištění a správu odmítá platit tj. má ve výši těhle dvou položek nedoplatek. Pokud ho dá SVJ k soudu jako neplatiče, jak se podle vás soud k tomuhle postaví?

Podle judikatury NS co už jsem tu někde citoval jde usnesení SVJ zrušit pouze v řízení podle §1209 NOZ (viz 26 Cdo 235/2021), v jiném řízení jeho platnost posuzovat nelze, a to ani jako předběžnou otázku (viz 29 Cdo 383/2010 a další).

Takže se ptám, jestli i pro tenhle případ platí např. Usnesení NS 26 Cdo 287/2018: „…rozhodlo-li shromáždění o záležitosti, která patří do jeho působnosti [§ 1208 písm. f) bod 7. o. z.], měl odvolací soud zkoumat pouze to, zda přijaté usnesení bylo napadeno žalobou na určení jeho neplatnosti podle § 1209 o. z. Nestalo-li se tak, nemohl odvolací soud (jako otázku předběžnou) posuzovat, zda bylo přijato v souladu se zákonem a stanovami, ale měl z tohoto usnesení vycházet.“ 

Nebo jestli je to jinej případ a vlastník nedoplatek na pojištění a správě platit nemusí, a potom podle jakýho paragrafu nebo rozsudku.

Vložil Zdenek 22, 28. Říjen 2021 - 17:11

Pane páčko,

a proč máte takový zájem zařadit např. pojištění domu mezi „služby“?

Abyste mohl tuto nákladovou položku každoročně vyúčtovat a vypořádat? K tomu ale vůbec není nutné mít tuto položku zařazenou mezi služby!

Vložil páčko (bez ověření), 29. Říjen 2021 - 9:58

Pane Zdenku 22, prosím nehledejte v tom motivy, ty má každé SVJ jiné, je mi osobně úplně jedno, jestli je pojištění ve službách nebo se hradí z dlouhodobých záloh na správu.

Ale jsou SVJ, která to takto mají, nebo třeba vyúčtovávají vlastníkům poštovné na veškerou korespondenci, pokud jim nelze vhazovat dokumenty do schránky, přestože je poštovné nákladem na vlastní správní činnosti podle §17/d NV 366/2013 Sb. apod.

Mně jde jen o to, když se zachová předepsaná forma a dobré mravy, kde je hranice, tedy zda jde za službu např. tyto položky deklarovat, nebo má pravdu anonym, který v jiné diskuzi tvrdí, že uvedené platby nejsou v souladu se zákonem.

Vložil × (bez ověření), 31. Říjen 2021 - 12:11

„je mi osobně úplně jedno, jestli je pojištění ve službách nebo se hradí z dlouhodobých záloh na správu.“

Není to jedno z hlediska účetního a daňového. Váš přístup by teoreticky jednak mohl vést k postihu Vás i SVJ a jednak si můžete uškodit nesprávným zdaněním.

Někteří zde s odvoláním na dispositivnost příslušných ustanovení prosazovali extrémní názory, že veškeré položky mohou být být správa, a jiní zase, že veškeré položky mohou být službou. V obou případech by dělení na správu a služby z vůle moudrého zákonodárce postrádalo smyslu. Už se zde řešilo.

Vložil páčko (bez ověření), 4. Listopad 2021 - 12:05

„Není to jedno z hlediska účetního a daňového. Váš přístup by teoreticky jednak mohl vést k postihu Vás i SVJ a jednak si můžete uškodit nesprávným zdaněním.“

Prosím rozveďte své tvrzení včetně citace paragrafů nebo judikátů. SVJ obvykle nemá daňové výdaje (respektive daňovým výdajem není žádná z mnou jmenovaných položek) a na příjmové stránce platí §18/2/f ZoDP:

Předmětem daně nejsou příjmy společenství vlastníků jednotek z

  1. dotací,
  2. příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku,
  3. úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor,
  4. pojistného plnění z pojištění domu sjednaného společenstvím vlastníků jednotek

Daňově je tedy úplně jedno, jestli vybrané prostředky na pojištění jsou ukryty pod bodem 2 nebo 3.

Vložil § 1180 (bez ověření), 28. Říjen 2021 - 11:27

„Ohledně §1180 už mám sestřádaných nejmíň pět důkazů, že je dispozitivní“

Ano, dají se najít podklady, podle nichž je § 1180 je dispositivní. Uveďte, prosím, jak je možné se od znění § 1180 odchýlit. To totiž je z těchto pokladů jasné méně.

Stanovami společenství vlastníků? (Jaké kvorum je k takovéto změně stanov společenství vlastníků potřebné? Jak je to v domě bez společenství vlastníků?)
Prohlášením vlastníka? (Jaké kvorum je k takovéto změně prohlášení vlastníka potřebné?)
Rozhodnutím shromáždění vlastníků? (Jaké kvorum je k takovémuto rozhodnutí shromáždění vlastníků potřebné?)
Rozhodnutím vlastníka domu? (Jaké kvorum je k takovémuto rozhodnutí vlastníka domu potřebné?)

Dále uveďte, zda § 1180 začal být účinný i u starých SVJ (vzniklých před účinností § 1180) a dnem své účinností u těchto SVJ mění dosavadní úpravu, nebo zda v těchto SVJ platí předchozí úprava i nadále, což by byl další případ, jak se odchýlit od znění § 1180.

Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 - 13:34

Ach bóže, kdybych chtěl další otázky, jdu za nějakým tříletým dítětem. Evidentně se neorientujete v základních právních předpisech, ale chytrýho budete dělat.

Takže, v § 10 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se píše:
(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména

a, zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,

b, zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele pří­mo,

c, pojištění domu

a v §11 Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna, určí-li tak shromáždění vlastníků jednotek, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku. (pozn. páčko = externí správce)

Z toho je zcela zřejmý, že pojištění ani externí správa nejsou činností spojenou se správou domu a pozemku, protože by jinak pro ně nemusel být extra bod nebo paragraf a stačil by §10/1/a.

Podle §1200/2 NOZ platného od roku 2014 do 30.6.2020 Stanovy obsahují alespoň: g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. 

Zákon 163/2020 Sb., Čl. II Přechodná ustanovení, 1. Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení. 

Pokud tedy jsou pravidla v Prohlášení a SVJ je změnilo na základě §1200/2/g Stanovami, automaticky skočily do Prohlášení a dál by je mělo jít měnit změnou Prohlášení. Kvóra jsou v zákoně jasně. Stanovy je můžou zpřísnit. Pro domy s vlastníkem neplatí oddíl Bytové spoluvlastnictví a nemá to co dělat na tomto portále.

Pokud pravidla v Prohlášení nejsou, platí asi § 1191/1 NOZ: Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení; bylo-li založeno společenství vlastníků a nejsou-li v prohlášení určena tato pravidla, použijí se na správu pravidla obsažená ve stanovách.

Podle usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 4237/2018: S odkazem na ustanovení § 3041 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), pak uvedl, že právní povaha společenství vlastníků se řídí ode dne jeho účinnosti (tj. od 1. 1. 2014) jeho ustanoveními bez ohledu na to, kdy vzniklo a zda již podstoupilo transformaci svých vnitřních právních poměrů. 

Ještě něco potřebujete vědět?

Vložil Vlastnice (bez ověření), 12. Listopad 2021 - 22:13

„kdybych chtěl další otázky“ (Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 – 13:34)

A co tedy chcete? Víte vůbec, co chcete?

„pojištění ani externí správa nejsou činností spojenou se správou domu a pozemku“ (Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 – 13:34)

Tohle jste vyčetl kde? Dokážete toto své tvrzení nějak podložit?

„Kvóra jsou v zákoně jasně.“ (Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 – 13:34)

Tak tato jasná kvora uveďte. Byl jste na ně tázán. Stačí odkaz na §.

„Pro domy s vlastníkem neplatí oddíl Bytové spoluvlastnictví“ (Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 – 13:34)

Zatímco pro domy bez vlastníka tento oddíl platí.

Vložil § 1180 a § 1181 (bez ověření), 28. Říjen 2021 - 11:18

„od 1.7.2021 už to ani nemusí být ve Stanovách“

Z jaké změny jakého zákona plyne uvedené?

Vložil páčko (bez ověření), 28. Říjen 2021 - 13:37

Zákon 163/2020 Sb., Část I., článek 1, bod 34. V § 1200 odst. 2 se na konci písmene f) čárka nahrazuje tečkou a písmeno g) se zrušuje.

Akorát jsem se uklepl, bylo to 2020.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".