Přech. ust. 163/2020 Sb, čl.II

To byste se divil, jak právníci milují SVJ. Stačí se přilepit na nějakou správcovskou firmu nebo družstvo a korunky se sypou. Vzhledem k tomu, že obvykle jedou na paušál, nebo fakturují bez ohledu na výsledek sporu, tak je jim fuk, jestli se vlastník trochu nebo moc brání.

„právníci milují SVJ“ (Vložil Sledovatel (bez ověření), 16. Leden 2024 – 14:54)

Ano, pouze pokud se jedná o dluhy vlastníků. Právníci milují jakékoliv dluhy (malé, velké, skutečné, smyšlené), neboť je dokáží násobit. O spravedlnost ani o vymožení dluhu nejde, jde právě a pouze o ono vynásobení, a to opakované. To ovšem není předmětem této diskuse.

Správa domu (vyjma dluhů vlastníků) právníky nazajímá.

Justiánus napsal:

• Statutárům ve Vašem SVJ tedy vznikla dne 01.07.2020 po­vinnost vypracovat nové úplné znění prohlášení. Následně mělo SVJ ze zákona povinnost vložit změněné prohlášení do sbírky listin katastru (§ 1220/1) a rovněž do sbírky listin rejstříkového soudu (§ 1220/2). Pokud k těmto třem krokům nedošlo, pak soudím, že prohlášení je stále původní – nebylo nikdy změněno.

Justiáne, děkuji za názor. K těmto třem krokům nedošlo, ale já s nimi sohlasím s tím, že tyto kroky mohly být provedeny třeba až v roce 2023.

Mám i jiný názor, přehrála jsem si následující záznam, nepadlo jediné slovo o povinnosti vkladu:

– Cituji JUDr. Brzobohatou z přednášky duben 2023, je to názor na období do 30.6.2020: „pokud nebyl souhlas všech dotčených vlastníků a změnily se stanovy tak, že obsahovaly tento jiný klíč (odchylku od § 1180/1) a nikdo nenapadnul včas toto rozhodnutí u soudu dle § 1209 zák. 89/2012 Sb., ujednání ve stanovách se stalo součástí prohlášení. Již se tím nemůže nikdo dál zabývat, ani žádný soud. Mělo by to mít stejný osud jako všechna jiná ujednání. Pokud byly stanovy schváleny a nestalo se tak se všemi zákonnými regulemi, považujeme takové rozhodnutí za platné a stanovy se stávají součástí prohlášení.“

– Provedení změny prohlášení připojením stanov schválených do 30.6. 2020 má tu výhodu, že není již nutný souhlas dotčených vlastníků, samotná výhoda je právě v datumu schválených stanov do 30.6. 2020. Přechodné ustanovení čl.II, 1 představuje onu legalizaci, kterou zmiňujete (..)

– Jelikož byly schváleny Stanovy 2023, nebudu se dál zabývat stanovami 2019, i když využit onu legalizaci by bylo výhodné. Nyní se jedná o to, že Stanovy 2023 nejsou v souladu s Prohlášením, v kterém jsou příspěvky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající podílu na společných částech domu. Více než polovina vlastníků hradí dle stanov navíc příspěvek na garážové stání.

– Stanovy byly ve lhůtě 15 dnů před zasedáním shromáždění zveřejneny na internetové nástěnce, nebyla v nich žádná zmínka o příspěvcích na garážová stání (na garážová stání ve společné části domu, ani na garážová stání ve vlastnictví). Podala jsme k tomuto připomínku na naši internetovou nástěnku, s tím, že s ohledem na Prohlášení nelze příspěvky na garážová stání do stanov doplnit. Na zasedání shromáždění byly stanovy doplněny Návrhem úpravy příspěvku na garáže ve znění

• „Každý člen Společenství, který má v domě právo parkování, je povinen hradit příspěvky na správu domu a pozemku ve výši na každé parkovací místo stejně, přesnou výši určuje shromáždění“.
• Toto usnesení bylo schváleno, proti jsem byla pouze já.
• Následně se hlasovalo o návrhu – Nové stanovy včetně změny na úhradu příspěvku na garáže
• I toto usnesení bylo schváleno stejným způsobem. Ale to již nepřispíváme na správu domu a pozemku ve výši spoluvlastnického podílu. Přidání návrhu úpravy příspěvku na garáže do stanov představuje neplatné usnesení (nulitní), nepřihlíží se k němu.

Reaguji též na Vaše upozornění §90/1 z. ř. s – " V řízení o vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu právnické osoby rozhodne soud o tom, že o rozhodnutí orgánu právnické osoby nejde, hledí-li se na něj, jako by nebylo přijato, i bez návrhu". Je ale možné navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu společenství pro jeho rozpor se zákonem za podmínek § 258 NOZ. Může nastat situace, že statutáři budou nehrazené příspěvky na garážová stání vymáhat a teprve se ukáže, že neexistuje povinnost tyto příspěvky hradit. Domnívam se, že základní dokumenty SVJ – stanovy a prohlášení – by se měly dát do pořádku.

S pozdravem Zoufalá

• Brzobohatá: „Pokud byly stanovy schváleny a nestalo se tak se všemi zákonnými regulemi, považujeme takové rozhodnutí za platné a stanovy se stávají součástí prohlášení.“

To je samozřejmě nesmysl.

Ona paní soudkyně Brzobohatá byla vždycky trochu popletená. Podle přechodového ustanovení v čl. II zákona č. 163/2020 Sb se mohly stát součástí prohlášení pouze protiprávně určené spoluvlastnické podíly, převzaté ze stanov schválených před dnem 01.07.2020.

Justitianus

• Vložila Zoufalá: „Více než polovina vlastníků hradí dle stanov navíc příspěvek na garážové stání.“

Nejasné tvrzení. Nelze odpovědět !

☀ Jestliže jde o příspěvek na správu domu a pozemku podle § 1180/1 věta první, pak poměr výše plateb se určuje všem vlastníkům podle jejich spoluvlastnického podílu – ten je pevně daný v prohlášení. Nelze jej měnit stanovami.

☀ Jestliže jde o příspěvek na správu výlučně užívané společné části (VUSČ), pak ovšem prohlášení musí obsahovat přiřazení každé konkrétní VUSČ ke každé konkrétní jednotce (§ 1166/1/b/2). Bez uvedení VUSČ pro jednotku v prohlášení nelze takový příspěvek ani stanovit, ani vymáhat. O obsahu prohlášení jste ale nenapsala nic.

☀ Jestliže jde o příspěvek na vlastní správu právnické osoby SVJ podle § 1180/2, pak vůbec nejde o příspěvek na správu domu a pozemku. Jde o příspěvek na správu SVJ. Nemusí být zmíněn v prohlášení. Jeho výši „na každou jednotku stejně“ určí svým členům SVJ – jde o spolkové rozhodování mezi členy. Může však být stanoven a vymáhán pouze na jednotku. Tedy nikoliv na „parkování“ či na jakési „parkovací místo“, které zcela jistě jednotkou není.

Justitianus

Justiane,

• máte pravdu, o obsahu prohlášení jsem nenapsala vůbec nic. Původní Prohlášení posílám přílohou včetně grafické části. V 1. PP jsou garážová stání a „nebytová jednotka č. 37 s 5ti garážovými stáními“, která však ve skutečnosti není nijak vymezena, ohraničená a fakticky splývá s ostatními garážovými stáními. Nemá vlastní elektroinstalaci, jak uvádí Prohlášení, ani vlastní elektroměr ani vrata. Je ale zapsaná v KN jako nebytová jednotka. Každý garážista má v domě bytovou jednotku, až na jednu výjimku ( jeden spoluvlastník jedn.č. 37 je cizí, nemá v domě byt).

A připojím ještě doslovný opis bodů 10) a 11) ze stanov 2023.

• Poslední věta v bodu 10) vyžaduje předchozí změnu prohlášení, a o to mi jde.
• Rovněž mám pochybnosti o správnosti zařazení některých položek pod vlastní správní činnost – zejména odměna správce ( dle 366/2013 Sb. §12, pouze v domě, kde nevzniklo společenství). Nespadá odměna správce u SVJ pod § 1180/1 NOZ?

Bod 10) a 11) stanov 2023:

• 10) Každý člen společenství je povinen hradit příspěvky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech domu v rozvržení jedné dvanáctiny každý měsíc v roce – jedná se o položky:

  • náklady na provoz, opravy, údržbu, rekonstrukce, modernizace domu, revize zařízení v domě,

  • náklady na pojištění,

  • daň z příjmů, popř. další daně, uloží-li to právní předpisy.

Každý člen společenství, který má v domě právo parkování, je povinen hradit příspěvky na správu domu a pozemku ve výši na každé parkovací místo stejně, přesnou výši určuje shromáždění (=poslední věta vložena do stanov až na zasedání shromáždění)

• 11) Každý člen společenství je povinen hradit příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejich orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti v poměru podle počtu jednotek, tj. na každou jednotku stejně v rozvržení jedné dvanáctiny každý měsíc v roce – jedná se o položky

  • náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku,

  • příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejich orgánů tj. odměnu členů volených orgánů společenství, bude-li shromážděním schválena,

  • odměna osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku (správce),

  • náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství,

  • náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,

  • náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,

  • náklady kanceláře společenství, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, poplatky úřadům spojené s provozem domu, kolky, úhrady za odborné posudky soudních znalců, daňových poradců apod., nákup speciálních tiskopisů pro provoz domu, poplatky za nákup a odeslání složenek v případě zaslání přeplatku vyúčtování služeb či jiných plateb.

S pozdravem Zoufalá

• „Nespadá odměna správce u SVJ pod § 1180/1 NOZ?“

Netuším. Pokud ten správce funguje jako účetní pro SVJ nebo zajišťuje vklady účetních závěrek a zápisů ze shromáždění do sbírky listin rejstříkového soudu, pak tento náklad je nákladem na vlastní správu SVJ podle § 1180/2. Pokud vykonává pro SVJ činnosti správy domu, pak samozřejmě jsou to činnosti správy domu podle § 1180/1. To je přece jasné.

• " … daň z příjmů, popř. další daně, uloží-li to právní předpisy …"

Totální nesmysl. To nemá ve stanovách co dělat. SVJ nemá právo něco takového ani vymáhat, ani kontrolovat.

• „Každý člen společenství, který má v domě právo parkování, je povinen hradit příspěvky na správu domu a pozemku ve výši na každé parkovací místo stejně …“

O tom už jsem Vám tady už napsal.
➡️ Platilo by to jen pro parkovací místa, která nejsou v nebytové jednotce č. 37.
➡️ Pro ostatní parkovací místa v domě by to platilo pouze v případě, že v prohlášení je každé takové místo definováno jako společná část ve výlučném užívání a je vyhrazeno jednomu konkrétnímu vlastníkovi jednotky, nebo jedné konkrétní skupině vlastníků jednotek.

Justitianus

Justiane, děkuji.

Omlouvám se, nepovedlo se mi poslat přílohy, jsem zde nová, nezkušená.

Tak aspoň něco z prohlášení opisuji.

• Každé parkovací stání umístěné ve společných prostorech – garáži s parkovacími stáními umístěnými v 1. podzemním podlaží je vymezené vodorovným značením na podlaze garáže a popsané vlastním číslem v ose stání, které je dále uvedeno v prohlášení s tím, že v každém z uvedených parkovacích stání je oprávněn parkovat pouze vlastník (vlastníciú) určené jednotky.
• U těchto jednotek je v prohlášení uvedeno: S vlastnictvím jednotky č. X je spojeno právo parkování na parkovacím stání č. X – umístěném ve společném prostoru – podzemní garáži – v prvním podzemním podlaží.
• Na uhrade nákladů … se vlastníci jednotek podílejí v poměru svých spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
• V prohlášení není nic uvedeno o příspěvcích na garážové stání. Pouze ve stanovách, jak jsme přesně napsala.

Nevyžaduje povinnost placení příspěvků na garážová stání předchozí změnu prohlášení? Není ustanovení ve stanovách o povinnosti hradit příspěvky na každé parkovací stání nulitní?

S pozdravem Zoufalá

Takže podle vašeho prohlášení jsou parkovací místa ve výlučném užívání.

Výlučným uživatelům parkovacích míst může být v tomto případě stanovena povinnost hradit nějaké částky navíc nad to, co hradí jako příspěvek na správu společných částí, které jsou společné všem vlastníkům jednotek.

Výše částky se stanoví podle § 1180/1 „zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad“.

Justitianus

Justiane, děkuji.
Stejně to nemáme dobře, jelikož tento příspěvek „navíc“ je vyměřen i uživatelům v nebytové jednotce. Ti by měli příspívat pouze dle výše spoluvlastnického podílu. Takže věta vložena do stanov až na zasedání shromáždění je nepřesná, vztahuje se na všechny parkovací místa. Spravila by to oprava: "každý člen společenství, který má v domě parkovací místo ve výlučném užívání......

S pozdravem Zoufalá

Pan Justianus napsal:

• „Podle přechodového ustanovení v čl. II zákona č. 163/2020 Sb se mohly stát součástí prohlášení pouze protiprávně určené spoluvlastnické podíly, převzaté ze stanov schválených před dnem 01.07.2020“.

Justiane, z čeho plyne toto Vaše tvrzení?

"Čl. II Přechodná ustanovení

1. Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení."

S pozdravem Zoufalá

Pane Justitianus napsal jste:

„Jestliže jde o příspěvek na vlastní správu právnické osoby SVJ podle § 1180/2, pak vůbec nejde o příspěvek na správu domu a pozemku. Jde o příspěvek na správu SVJ. Nemusí být zmíněn v prohlášení. Jeho výši „na každou jednotku stejně“ určí svým členům SVJ – jde o spolkové rozhodování mezi členy…“

To je nesmysl. I v důvodové zprávě k novele NOZ (zákon č. 163/2020 Sb.) účinné od 1.7.2020 je uvedeno:

„Stávající § 1180 odst. 2, který upravuje další část příspěvku, se také zachovává. Pravidlo pro stanovení této části příspěvku je také dispozitivní a napříště bude možné se od něho odchýlit pouze v prohlášení.“

Vláda v tom dělá šílený zmatek, měli do NOZ opsat znění z ZoBV a byl klid.

Poslyšte:

• jednou právníci říkají, že celý § 1180 je kogentní
• potom říkají, že celý § 1180 je dispozitivní
• jindy říkají, že odst. 1 je dispozitivní, odst. 2 kogentní
• po pár letech se názory otočí
• někdo říkal, že odchýlit se lze ve stanovách
• jiný říkal, že odchýlit se lze pouhým rozhodnutím shromáždění
• jsou názory, že odchýlit se lze fakticky (např. prohlášení a stanovy souhlasně určují, že se přispívá v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu, ale shromáždění schálí, že na určitý druh nákladu se přispívá 100 Kč/byt, po faktu tedy došlo k odchýlení)
• po přijetí NOZ v některých SVJ přijímají stanovy v rozporu s prohlášením a ve stanovách určí jiný poměr přispívání, než jaký mají od 90. let v prohlášení

No nezbláznili byste se z toho?

Kolemjdoucí2, pletete si pojmy. Nerozumíte jednoduché větě v českém jazyce.

• Psal jsem zde o určení výše tohoto příspěvku.
• Vy píšete o pravidlech pro stanovení tohoto příspěvku.

Račte pochopit: to jsou dvě různé záležitosti. Naprosto stejné je to přece u příspěvků na správu podle §1180/1: Pravidla jsou určena v prohlášení, avšak výši určuje shromáždění svým rozhodnutím.

Justitianus

Pane Justitianus napsal jste:

„Psal jsem zde o určení výše tohoto příspěvku.
Vy píšete o pravidlech pro stanovení tohoto příspěvku.“

Pouze mlžíte. Přece jste napsal:

„Jestliže jde o příspěvek na vlastní správu právnické osoby SVJ podle § 1180/2, pak vůbec nejde o příspěvek na správu domu a pozemku. Jde o příspěvek na správu SVJ. Nemusí být zmíněn v prohlášení. Jeho výši „na každou jednotku stejně“ určí svým členům SVJ – jde o spolkové rozhodování mezi členy.“

„Jeho výši na každou jednotku stejně“, jak jste napsal, znamená zcela jasně pravidlo „na každou jednotku stejně“ nikoliv např. pravidlo „v poměru odpovídajícím podílu na společných částech“. Tzn. že se jedná jednoznačně o stanovení pravidla.

• Vložil Kolemjdoucí2: „Pouze mlžíte … Tzn. že se jedná jednoznačně o stanovení pravidla.“

Kolemjdoucí2, jste totálně zmaten.

To Vámi zmíněné pravidlo přece stanovil zákonodárce v ustanovení § 1180/2 NOZ. Četl jste ho vůbec?

Opět nejste schopen rozlišit kdy jde o stanovení pravidla pro přispívání a kdy jde o stanovení výše příspěvku v korunách českých. To jsou dvě různé záležitosti. SVJ žádné pravidlo nestanovilo; pouze se podřídilo pravidlu které je (dispozitivně) určeno zákonem.

Já jsem zde psal pouze o stanovení výše příspěvku. Píšu Vám to podruhé. Už se to konečně naučte rozlišovat, popleto.

Justitianus

V čem je nespravedlnost a v čem se cítíte poškozena ? Výměra vašeho bytu a výše příspěvků správy domu ?

Pokud jde o případný soud, je otázka naděje na úspěch. Viz NOZ § § 1209

„(1) Je-li pro to DŮLEŽITÝ důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti …“

Pro Petr Děkuji za Váš příspěvek, diskuse se ubrala jiným směrem Zoufalá