NOZ § 1 196/2 podle MS
Dotaz na MS:
Podle § 1 196 odst. 2 vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.
Znamená to, že pokud si vlastník koupí nový byt od developera, tak že ho při reklamaci vad bude přímo ze zákona zastupovat SVJ?
A že vlastník si nemůže sám reklamovat to, co koupil? Jde mi o variantu, kdy nedojde k dohodě mezi členem SVJ a samotným SVJ.
Odpověď MS:
Vážený pane,
ve Vámi zmiňovaném ustanovení se hovoří o „vlastnících jednotek“, nikoli „vlastníkovi jednotky“. Toto ustanovení nelze proto vykládat tak, že „pokud si vlastník koupí nový byt od developera, tak že ho při reklamaci vad bude přímo ze zákona zastupovat SVJ.“
Vlastník jednotky bude moci sám vytýkat vady věci (jednotka je nově dle § 1159 NOZ věcí nemovitou), kterou si koupil.
Na závěr si dovoluji poznamenat, že Ministerstvo spravedlnosti je ústředním orgánem státní správy pro soudy, státní zastupitelství, vězeňství, probaci a mediaci a do jeho působnosti nespadá podávání závazného výkladu právních předpisů. K tomuto je věcně příslušný nezávislý soud, na jehož rozhodování nemůže mít Ministerstvo spravedlnosti žádný vliv.
Proto považujte výše uvedený právní názor pouze za informativní.
S pozdravem
Mgr. Filip Glotzmann vedoucí Komise pro aplikaci nové civilní legislativy
Ministerský úředník bazíruje na množném čísle u "vlastníků jednotek" a považuje toto množné číslo za významné. Takže je nutno bazírovat i na jednotném čísle u "jednotky". Takže si zopakujeme co plzeňský profesor do zákona napsal:
Vzniknou-li (více) vlastníkům jednotek práva vadou (jediné) jednotky, zastupuje společenství vlastníků (všechny tyto) vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.
A to je zajímavé. Dokonce velmi.
Takový případ totiž nemůže nikdy nastat.
Práva z vad jediné jednotky nemohou nikdy vzniknout většímu počtu vlastníků jednotek.
Každá jednotka má přece pouze jednoho jediného vlastníka jednotky.
Takže?
Jak to tedy bystří pomocníčci Plzeňského Profesora Práv vlastně mysleli?
lake
Je v NOZ byt skutečně definován tak, jak jej chápeme po dobu posledních desítek (ne li stovek) let ?
V NOZ není byt definován stejně jako v zák. č. 72/1994 Sb. V zák. č. 72/1994 Sb. je „bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.“. Co lze podle stavebních předpisům zkolaudovat k bydlení, je tedy bytem. Oproti tomu v NOZ u definice bytu naprosto chybí vazba na kolaudaci. Dokonce v NOZ není ani žádná vazba na to, že byt musí být soubor místností. NOZ pravděpodobně definuje pojem „byt“ naprosto revolučním způsobem. Co platí v NOZ pro „byt“ platí i pro „nebytový prostor“. Jednotka již ani není prostor, je to pouze prostorově vymezená část domu. Potom pravděpodobně i garážové stání (vymezeno čárami na podlaze) může být jednotkou. Pokud může pouhé vertikální vymezení prostorově definovat jednotku, tak potom i horizontální vymezení může prostorově definovat jednotku. Reklamní světelný panel na fasádě domu by pravděpodobně mohl být také jednotkou (prostorově vymezená část domu). Pokud by byt (jednotka) mohla skutečně tímto způsobem vzniknout, byl by § 1196 trochu srozumitelnější.
Vážený An1, nemáte pravdu, že by „jednotka“ podle nového ObčZ byla „prostorově vymezenou částí domu“. Nový ObčZ takovou definici neobsahuje. Ohledně spekulací co údajně může být jednotkou jsou tedy Vaše příklady nesmyslné a protiprávní.
Jednotka podle zákona č. 89/2012 Sb. je celek, který zahrnuje jak byt (nebytový prostor) tak i podíl na veškerých společných částech domu – jako jedinou a nedělitelnou věc. A pouze jako celek je možno jednotku nabýt do vlastnictví či zcizit.
Společné části domu přináležející k jednotce ovšem nejsou pro účely vlastnictví jednotky nikdy „prostorově vymezeny“, nýbrž jejich spoluvlastnictví je vždy ideální: jste vlastníkem bytu a zároveň podílovým spoluvlastníkem celé fasády, celé haly podzemních garáží, celého výtahu, celé střechy, atd.
lake
Asi pracujete se starší verzí NOZ.
Byt je definován v NOZ: „byt jako prostorově oddělenou část domu“. Byt tedy nevzniká kolaudací a není souborem místností, jak tomu je doposud podle zák. č. 72/1994 Sb.
Pozor, „oddělenou“ nelze chápat ve smyslu „odkrojenou“. Oddělí se vymezením. Oddělení se pouze odehraje v hlavě původního vlastníka budovy. Potom se myšlenka převede do písemné podoby (prohlášení).
V NOZ se změnilo chápání věci jako takové.
Poslyšte, An1, já jsem se přece ve své odpovědi vůbec nezmínil o bytu. Reagoval jsem pouze na Vaše nesmyslné definice a příklady pojmu „jednotka“.
Nepravdivé je samozřejmě vaše tvrzení, že byt nevzniká „kolaudací“ (což je veřejnoprávní povolení Stavebního úřadu užívat část stavby k bydlení).
Je vyloučeno – jak se poněkud naivně domníváte – „oddělit v hlavě“ pár sklepních místností bez oken a bez vody a prohlásit, že se jedná od toho okamžiku o byt. Vaše hlava je v této věci bezvýznamná. Rozhodující je veřejnoprávně potvrzený „kolaudační“ stav stavby. Na tom nic nezmění ani nový Občanský zákoník.
lake
Poslední komentáře