Novela NOZ a ZOK
Dne 23.9.2016 byla rozeslána novela NOZ a ZOK s navrženým termínem účinnosti 1.1.2017:
http://www.psp.cz/…xt/tiskt.sqw?…
Je to okleštěná novela o které jsem tu již psal.
Mj. navrhuje:
- obnovit osvědčený institut předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu v případě spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to zejména s cílem zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podpory tradičních hodnot,
- zjednodušení způsobu schvalování změn prohlášení (jeden z možných způsobů rozdělení dosavadní nemovité věci (pozemku s domem na něm postaveným) na jednotky),
- jednoznačně stanovit pravidlo, že při převodu vlastnického práva k jednotce na nabyvatele přecházejí dluhy převodce související se správou domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku,
- usnadnit financování úvěrů bytových družstev, resp. umožnit převzetí zákonem stanovených dluhů společenstvíM vlastníků,
- zjednodušení schvalování stanov společenství vlastníků, k němuž bude postačovat souhlas prosté většiny vlastníků jednotek,
- jednoznačně stanovit způsob svolávání členské schůze družstva,
- zjednodušit rozhodování o některých změnách stanov bytového družstva.
Navrhuje jednoznačné znění ustanovení o přechodu dluhů, kde jsou zatím nejasné výklady:
V § 1186 odstavec 2 zní: „(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, dochází k převodu jednotky včetně dluhů převodce souvisejících se správou domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Za dluhy splatné ke dni převodu jednotky, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“.
Hezký den!
Aktualizace:
Většinu příspěvku jsem překopíroval z dokumentu z Poslanecké sněmovny, ve kterém vypadlo jedno písmeno. Protože to činí některým přispěvatelům potíže, tak jsem chybějící písmeno „M“ doplnil.
Včera 26.10.2016 byla ve sněmovně ve 3.čtení schválena novela NOZ tisk ST 642 a půjde do Senátu. Konečné znění novely (usnesení 1401) zatím ale není k dispozici.
V novele se nově řeší schválení stanov SVJ prostou většinou. Zajímavé ale je, že příslušné ustanovení uvádí „…vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků většiny jednotek.“
Není tam uvedeno „většiny hlasů“. To znamená, že o schválení stanov nerozhodne většina hlasů vlastníků jednotek, nýbrž většina vlastníků jednotek. To by znamenalo, že vlastník či vlastníci s většinou hlasů mohou být přehlasování ostatními vlastníky s většinou jednotek.
Nevím, jestli to byl záměr navrhovatelů. Může jít o chybu, která vznikla tím, že se v § 1200 odst. 1 slovo „všech“ nahradilo slovem „většiny“, místo aby se věta „vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek“ nahradila větou „vyžaduje se ke schválení stanov souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek“.
Oldo,
já se domnívám, že se jedná o chybu stejně jako se jednalo o chybu, když se novelou 171/2005 Sb. dostalo do § 11/5 ZoVB 3/4 všech vlastníků místo 3/4 hlasů vlastníků.
Doporučuji napsat JUDr. Tejcovi.
Pokud dojde k opravě, předejde se tím řadě sporů.
Hezký den!
Pavel
Souhlas vlastníků většiny jednotek
Kolikrát se počítá vlastník jednotky? Tolikrát, kolik vlastní bytů? Nebo jenom jednou, bez ohledu na to, kolik vlastní bytů? Nerozumím tomu.
Pane Pavle,
pokud zákon jasně nestaví povinnost sestavit rozpočet SVJ, který bude mít hlavu a patu, nikoli nějakých x Kč /m2,tak je to totální svinstvo!
Mnoho statutárů jsou laici, kteří manipulují tupým stádem, běda, když se jim někdo vzepře. A zeptá se, na co ty prachy žádáte.
Zákon by měl definovat, jak se takový rozpočet sestavuje. Odmítám přijmout označení „dlužník“, je-li rozpočet stanoven předsedou SVJ v nějaké hospodě a stádu oznámen jako hotová věc.
Nechápu, proč se zastáváte takové nestoudnosti.
Jar,
mám jiný názor.
Jsem rád, že mi zákon neukládá, jak přesně sestavovat rozpočet. Není to žádné kouzlo. Spočítám si na několik let dopředu kolik je potřeba peněz a podle toho vychází kolik by měl být roční příspěvek či zda se vezme úvěr.
A toto nechám schválit na shromáždění.
Pokud mi nějaký ministerský úředník od zeleného stolu bude určovat, jak mám sestavovat rozpočet, tak pouze vzniknou spory. SVJ je soukromoprávní subjekt a stát by neměl zajímat vnitřní život v SVJ.
Ať se stát stará o srozumitelné předpisy, ať zajistí včasný výkon práva, ať stíhá podvodníky s dotacemi atd. Ale ať nestrká nos do soukromých subjektů.
Hezký den!
Pavel
To je hovadina. Jak můžou dluhy něko přejít na někoho jiného. COpak dluh má nožičky, že přebíhá? A co původní dlužník,ten bude vysmáty. Zde naprosto chybí zdravý rozum.A vůbec, o jaké dluhy by se mělo jednat?
V socialismu je možné fšecko. Vyvlastníme Bakalu, další vláda Babiše a také dluhy u automechanika za opravu auta přechází pochopitelně na nového nabyvatele. Že má v kupní smlouvě uvedeno, že kupuje vozidlo bez jakýchkoliv závazků a dluhů? To soudruhům nikdy nevadilo.
xyz,
obdobné ustanovení je u BD v § 736/2 ZOK, kde to funguje.
Původní dlužník nebude vysmátý. Pokud si kupující podle § 1186 NOZ vyžádá potvrzení o tom, kolik původní vlastník/dlužník dluží, tak o tuto částku si mohou snížit dojednanou cenu bytu.
V současné době se část literatury vyjadřuje, že dluhy přechází, část, že nepřechází. Existuje judikát, že dluhy přechází. Nyní je pouze snaha za této zmatené situace vyjasnit nepovedený NOZ. To je celé.
Hezký den!
Pavel
Zajímavé je, že v novele „potvrzení“ v § 1186 vypadne.
Překvapuje mě, že zrovna vy nejste schopen rozlišit rozdíl mezi družstvem (majitelem domu) a SVJ (správcem domu). Nechtěl byste do úpravy nájmu v NOZ přidat, že dluhy bývalého nájemce přecházejí na nového nájemce?
Víte vůbec, co tahle novela bude znamenat za explozi dluhů? Od ledna 2017 si každý vlastník řekne, že nemusí platit, protože za dva roky se stejně chystá prodat byt. Statutár si řekne, že nemusí nic vymáhat, protože dluh přece přejde na nabyvatele, tak proč by zvedal svůj zadek a namáhal se s psaním upomínek, že?
Píšete: „Víte vůbec, co tahle novela bude znamenat za explozi dluhů? Od ledna 2017 si každý vlastník řekne, že nemusí platit, protože za dva roky se stejně chystá prodat byt. Statutár si řekne, že nemusí nic vymáhat, protože dluh přece přejde na nabyvatele, tak proč by zvedal svůj zadek a namáhal se s psaním upomínek, že?“
To jsou hlouposti. Když vlastník přestane platit před prodejem bytu, tak prostě byt s dluhem nikdo nekoupí nebo koupí, ale za cenu sníženou o dluhy, protože se stane standartem, že si kupující před koupí sám vyžádá potvrzení o dluzích prodávajícího. Takový zadlužený prodávající byse pak dostal do nevýhodné situace, že by dostal za byt méně (cena snížená o dluhy) a ještě by za dluhy ručil. Tzn., že by pro něj bylo výhodnější sám dluhy před prodejem splatit. K žádné explozi dluhů tedy nedojde, spíše naopak.
Také tvrzení, že statutár nebude dluh řádně vymáhat, protože se bude spoléhat na to, že dluh přejde na nabyvatele nemá žádnou logiku. Nikdy nevíte předem, zda zadlužený vlastník byt prodá nebo jestli vůbec prodá. A když prodá, nemáte jistotu, že dluh třeba už řádně navýšený od nabyvatele vymůžete. A samozřejmě, že pokud vznikne SVJ škoda, pokud nebude dluh řádně a všas vymáhán, tak za ni statutár nese odpovědnost.
Jinak přechod dluhů z prodejce na nabyvatele vč. ručení prodejce za dluh bude tlačit na prodejce a kupujícího, aby nejpozději v okamžiku prodeje byl dluh splacen a tak nemusel prodejce za dluh do budoucna ručit. Oba budou nuceni si otázku dluhu a jeho úhrady spolu ujednat při stanovení prodejní ceny bytu a jeho úhradě. Tak by měla být většina dluhů při prodeji bytů vyřešena mezi prodejcem a kupujícím, a tím odpadne problém pro SVJ tj. pro ostatní vlastníky.
v kupní smlouvě, že nemovitost není zatížena dluhy počnete až Vám budou podle toho socialistického vynálezu strhávat dluhy předchozího vlastníka? V mnoha případech nebude mít taková smlouva hodnotou ani WC papíru pokud prodávající včas peníze uklidí a před soudem bude nemajetný.
Myslím, že je to ještě trochu jinak.
Dluhy předchozího vlastníka, které jsou v okamžiku prodeji bytu po splatnosti, na nového majitele přecházet nebudou. Zaprvé to tak bylo vždycky a za druhé se obvykle nejedná o vysoké částky.
Jedná se spíše o úvěry SVJ, tj. o dluhy, které předchozí vlastník přijal a odsouhlasil. Tam se může jednat o částky statisícové se splatností třeba 20 let.
A statutár dluhy vymáhat musí – to je nepochybné – leda by měl křišťálovou kouli, aby viděl kdo kdy bude prodávat byt.
Jedná se nejspíš o úvěry. Nový vlastník by měl samozřejmě o dluhu vědět. Může trvat o snížení kupní ceny o částku dluhu. Jinak by byl opravdu původní dlužník vysmátý, jak píšete. :-)
https://www.novinky.cz/…oslanci.html Loobing velkých molochů v případě přechodu úvěru SBD-BD na SVJ stále pokračuje!Jinak na tom nevidím nic špatného. JaVa
nemyslíte, že se tím pouze jednoznačně vymezí na koho ty blbé dluhy spadnou. Pokud mají spadnout na kupujícího, dosáhne se pouze toho, že kupující bude více obezřetný (tedy pokud není vůl) a podle mne se tím tak ZABLOKUJE hodně prodejů tzn. dlužníkům (nesoudím zda pravým či domnělým) se formou neprodejnosti ZABLOKUJE JEJICH ÚTĚK.
Samozřejmě to bude na nějakou tu ústavní fňukaničku (která nám sdělí nejprve jak se ústavní soud ničím co se k němu nezabývá a zabývat NECHCE a třeba se za 15–20 let (až většina z nás bude mrtva, nebo osvícena a nabyde bydlení ve vlastním domě a ne v prasečáku zvaném SVJ) v obiter-dictu dozvíme něco k věci), protože se tím jednoznačně říká: dobytci-ve-výborech-SVJ, my poslanci víme jak je to těžká a nevděčná práce dělat to, za co dostáváte zaplaceno. My to také víme, když schválíme nějaké sr.g.ry no tak je zpětně novelizujeme a vo tom žádná, že málokdo to dotáhne v našem soudním-pralese ke konečnému úspěchu.
JaVo,
nadpis Vašeho příspěvku je mimo realitu.
Poslance volí jednou za čas voliči. Že u nás voliči volí toho, koho volí, není chyba poslanců, ale volebního systému a voličů.
I když jsem pro referendum, tak zrovna výše uvedená problematika není vhodná na řešení referendem.
Hezký den!
Pavel
Anone,
nejsem politolog. Můžete mi osvětlit výrok „poslance nevolí voliči a to ani jednou za čas.“
Děkuji
Hezký den!
Pavel
Prokrindapána člověče, copak vy volíte svého poslance? Já tedy ne. Volíte když tak poslance nějaké zpropadené politické strany, to je vše.
Anone,
v rámci zvolené strany můžete použít preferenčních hlasů a tím volit svého poslance. Že není moc na výběr, je věc jiná.
Senátora můžete volit přímo.
Hezký den!
Pavel
Děkuji za upozornění.Máte pravdu pane Pavel.Lépe by vypadalo: bez patřičných znalostí problematiky týkající družstevního a spoluvlastnického bydlení,neboť jen člověk absolutně mimo realitu může chtít uzákonit,aby úvěry SBD,které si sjednaly s bankou ještě v době,kdy jim dům patřil a SVJ ještě nebylo právnickou osobou,nemělo IČO a nebylo zapsáno v RS,by nyní po rozhodnutí soudu přešly na SVJ a tím i na všechny jeho členy,včetně těch,kteří si nikdy žádný úvěr nevzali a hradili vše keš.JaVa
JaVo,
osobně takový problém nemám a nevím o jak častý problém se v ČR jedná. Nedomnívám se, že by to byl největší problém v družstevním a vlastnickém bydlení.
Důvodová zpráva uvádí:
"Na příště se proto navrhuje umožnit společenství vlastníků převzít zákonem specifikované dluhy, ovšem pouze za předpokladu souhlasu všech členů společenství vlastníků. V návrhu je pamatováno i na situaci z praxe, kdy v některých případech nemusí být souhlas zcela všech vlastníků získán – a z důvodu, že získání souhlasu není možné z organizačních důvodů nebo proto, že nesouhlasila osoba, která s návrhy předkladatelů nesouhlasí „ze zásady“, ačkoli se postavení takové osoby po převzetí dluhu nezhorší. Pro tyto případy se navrhuje doplnit pojistku, že lze souhlas této osoby nahradit soudním rozhodnutím. Bude pak vždy na soudu, aby s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu zvážil, zda lze po členovi spravedlivě požadovat, aby s takovýmto právním jednáním souhlasil.
Zákonodárce tedy vyžaduje 100% souhlas všech členů SVJ a spoléhá se na soud, který by asi ve Vámi uváděném případě souhlas neudělil.
Druhou variantou by bylo, že do doby splacení úvěru, ze kterého se financovala oprava společných částí domu, se nepřevede z družstva ani jeden byt.
Navržený způsob se mi jeví jako příznivější pro ty, kteří chtějí byt do vlastnictví.
Hezký den!
Pavel
Děkuji pane Pavel za doplnění.Důvodovou zprávu jsem četl a moc mě nenadchla.Co se týče druhé varianty,ta se i dnes řeší zaběhlým způsobem,že družstvo nepřevede žadateli bytovou jednotku,pokud nemá splaceny všechny pohledávky vůči němu.Takže nevidím jediný důvod, proč by nemělo v převodech pokračovat.Jedině snad z obavy,že se mu sníží jeho podíl pod 50 resp. 25% a bude mu hrozit.že ztratí další slepici,kterou by mohlo i nadále škubat. JaVa
JaVo,
pokud by byl možný převod dluhu za 100% souhlasu členů SVJ, tak se domnívám, že by se převod bytů z družstev do vlastnictví jednotlivců urychlil. Nebo se v něčem mýlím?
Hezký den!
Pavel
Samozřejmě,že se nemýlíte.Tato varianta je možná i dnes a to bez jakékoliv novely zákona.Stačí se dohodnout se stejnou nabo i jinou bankou,než u které má SDB sjednaný úvěr a se souhlasem 100% vlastníků, úvěr refinancovat.Podotýkám,že mám osobní zkušenost s tím,že SBD s tímto postupem nesouhlasilo,poněvadž by okamžitě ztratilo jakýkoliv vliv na chod SVJ,jelikož by mu v domě nepatřila ani jedna jednotka.A to ani neuvádím,co by nastal za chaos v jeho účetnictví,kdyby toto řešení použilo více bytových domů najednou,kterým vede tzv.„střediskové účetnictví“.JaVa
JaVo,
domnívám se, že převzetí dluhu od družstva není možné pro § 1197 NOZ.
A to právě chce novela změnit.
Pokud by se umožnil převod dluhu z družstva na SVJ, tak by SBD, jak píšete, ztratilo nad SVJ vliv, že? Stále se domníváte, že tuto část novely si prosadila SBD?
Hezký den!
Pavel
Možná jsem se nevyjádřil zcela přesně,tak to zkusím doplnit.Při refinancování úvěru,který si na sebe vzalo SBD ,doplatí nová banka celou částku bance původní a tímto okamžikem již nebude mít u SBD žádný z družstevníků ani korunu dluhu a nic mu nebrání v tom.aby si jednotku(samozřejmě pokud bude chtít) převedl a nechal v KN zapsat na své jméno.Dlužit budou pouze novému bankovnímu ústavu,který refinancování zajistil.Bylo přesně spočítáno,že se žádnémou z dlužníků jeho měsíční splátka nezvýší ani o korunu a navíc se délka splácení při polovičním úroku oproti původnímu ještě zkrátí o 2 roky.Mám ověřeno,že naprostá většina družstevníků s tím vyslovila souhlas.Samozřejmě, SBD a jeho samospráva byli proti.Důvody již nebudu opakovat.JaVa
JaVo,
pokud by dluh převzali jednotlivci a nikoliv SVJ, tak se jedná o něco jiného. To neřeší ani NOZ ani novela NOZ.
Hezký den!
Pavel
Já jsem to jen uvedl jako příklad, jak se dá elegantně zbavit vlivu velkých a hlavně zadlužených SBD,která rádoby spravují svoje středisková SVJ. Samozřejmě pokud budou „ovčané“ schopni to pochopit. SBD, o kterém se zde zmiňuji,mělo k 31.12,2014 u bank dluhy (uzavřeny úvěry) v celkové částce 236 751 152 Czk., a teď se dovídám,že zákonodárci chtějí pouhým mávnutím proutku schválit přechod těchto dluhů na jednotlivá SVJ.Ještě se divíte se ,že nesdílím Vaše nadšení?Java
JaVo,
jak jsem psal, osobně se to mé maličkosti nedotýká.
Ale obecně, pokud si SBD vzalo úvěr na opravu/rekonstrukci jednotlivých domů, tak se mi zdá logické, že pokud „odejdou“ z SBD byty, měly by „odejít“ i úvěry. Případy, že tyto úvěry byly rozkradeny jsou v jednotkách kusů, ty neuvažuji.
Zákonodárce to podmiňuje 100% souhlasem osob, které budou za úvěry ručit a budou úvěry splácet. Nevidím v tom nic nekalého. Zákonodárce předpokládá, že se jedná o osoby splňující § 4/1 NOZ.
Jak jsem uváděl, druhou variantou by bylo, že do doby splacení veškerých úvěrů se z SBD nepřevede jediný byt.
Vy posuzujete vše z pohledu Vašeho kuriózního SBD nebo SBD Krušnohor. Ale jsou i jiná SBD. Ta se připravují na úlohu správců jak BD tak SVJ. A začínají stavět nové družstevní byty.
Hezký den!
Pavel
Pavle, které SBD stavělo po roce 1990 družstevní byty, či snad v současnosti staví? Většina SBD posloužila jako odkladiště bývalých funkcionářů SSM a ROH. Nebo vy snad víte o SBD, které by bylo schopno se adaptovat na moderní dobu? (Nepíšu o běžných malých BD, proti nim nic nemám, naopak družstevní bydlení posuzuji jako nejvhodnější způsob bydlení, ale jen ne pod vládou SBD.)
Úplně s Vámi souhlasím. Hlavně v tom bude konečně jasno.
Osobně se domnívám, že za tím nestojí družstva, jak tu někdo psal, ale banky. Banky nepůjčují bytovým družstvům a SVJ pro krásné modré oči, ale proto, že mají záruku v podobě nemovitostí.
Těm, kdo jsou proti bych doporučila, aby si skočili do nejbližší banky a představili se jako jednatel firmy, která má dlouhá léta zisk nula, majetek nula a závazky jen tak tak pokryté penězi a pohledávkami. Požadujte úvěr 30.000.000,–Kč a samozřejmě bez zajištění. V bance si leda zaťukají na čelo.
SVJ se 100 bytovými jednotkami dostane takový úvěr zcela bez problémů.
Trošku mám zmatek – převodce je prodávající??
Když převodce – prodávající – ručí, to znamená, že sice dluhy přecházejí, ale když nový majitel platit nebude, musí hradit bývalý.
Navíc se píše o dluzích, souvisejících se správou domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku.
Úvěr ale nespadá do poplatků za správu, nebo se pletu?
A asi si takto připadají důležití. Váš dotaz je OK. Jen doplnění, chápu to stejně, že ručí prodávající, jen pojem správa domu a pozemku chápu v obecné poloze tzn. včetně i případného úvěru.
Fakt asi ne…
Podle mě je to opět zmatek.
Správa domu a pozemku – poplatky, by měly být v rozpisu plateb i v účetnictví vedeny jako samostatná položka a úvěr zase jako samostatná položka, jak v rozpisu tak v účetnictví.
Proto mne to zarazilo.
Ono je to jedno, v každém případě – když vznikne dluh, a nový vlastník ho nebude hradit, tak se SVJ bude muset obrátit na bývalého vlastníka, ten ze zákona ručí, takže to bude muset uhradit – a posléze to soudně vymáhat na kupci – novém vlastníkovi.
Tak to budou mít soudy práce nad hlavu!
Píšete to správně. Na nabyvatele dluhy přejdou, ale převodce ručí. Úvěr tam právě podle mě spadá – nebo co jiného než úvěr by to mohlo být?
Nevyjasní se vůbec nic. Zase se povedou spory, jaké dluhy vlastně přechází. Všechny dluhy, nebo jen tzv. příspěvek na správu domu a pozemku? Přejde i dluh z úvěru? Přecházejí i dluhy ze služeb? Přecházejí jen splatné nedoplatky, nebo i zálohy? Přejdou pokuty ze stanov? Přejdou dluhy z manipulačních poplatků? Přejde náhrada škody? Přejde celý smluvní úrok z prodlení, nebo jenom část v zákonné výši? Kdo zaplatí předpis úhrad v daném měsíci, kdy se jednotka převádí? A co zákon myslí „dnem převodu“ – „vklad byl proveden dne“ nebo „právní účinky k“?
Družstevní bafuňáři místo, aby vymáhali dluhy, si budou velebit ve svých kožených křeslech své tlusté zadky a čekat až od zadluženého vlastníka koupí byt nějaký nešťastník a pak po něm jako pavouci skočí a ovinou svými pavučinami.
Může mi někdo vysvětlit, proč u podílového spoluvlastnictví domu, kdy já vlastním např. 1/5 domu (kde je 5 bytů a já bydlím v jednom z nich) a dlužím – svůj podíl prodám – dluhy nepřechází – ale jakmile je dům rozdělen na jednotky a v domě je 5 jednotek, a já jednotku prodám, dluhy by měly přecházet? Co to je za blbost?
Co se týče předkupního práva, tak plně souhlasím s Eliášem http://www.epravo.cz/…-103170.html
Usilují měnit občanský zákoník návratem k některým „osvědčeným“ vzorům sovětizované legislativy z padesátého roku: od oslabení práv rodičů vůči dětem po obnovení zákonného předkupního práva spoluvlastníků.
Okrajování svobody není spojeno jen s rozrušováním soukromého práva. Pod hesly záštity před ohrožením, boje s korupcí a nepoctivostí vytváří náš stát stále snaživěji své sítě, vydávaje je za ochranné, a rozšiřuje podmínky pro veřejné slídičství.
Povedzte, pane Pavel, čo vy si predstavujete pod takým „usnadnit financování úvěrů bytových družstev, resp. umožnit převzetí zákonem stanovených dluhů společenství vlastníků“?
Je to možné, nevím. Nedává mi to smysl ani tak, ani naopak. Respektive by mě zajímala a) modelová situace, že nejde řešit klasickou dvoustrannou smlouvou a musí mít extra paragraf v NOZ, b) zda je těch případů v ČR tak hodně, že musí mít extra paragraf v NOZ.
Poslední komentáře