Nezaplacení ročního vyúčtování
Dobrý den, chtěl bych se zeptat, jestli se můžu obrátit na právníka a popřípadě soud, kdy majitel bytu nezaplatil vyúčtovaní za rok 2022, kdy jeho splatnost byla 4/2023. Byt pronajímá, inkasuje peníze za pronájem ale vyúčtovaní nezaplatil a předepsané zálohy posílá cca jednou za 2 měsíce. Ve stanovách máme toto:
V případě prodlení s peněžitým plněním zálohových plateb na služby spojené s bydlením, nebo příspěvku n a správu domu a pozemku, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti je povinen vlastník zaplatit poplatek z prodlení 1% z dlužné částky, nejméně však 10Kč za každý i započatý měsíc.
Mohu toto použít, aby vše zaplatil a doplatil? Moc děkuji za každou radu s pozdravem Martin.
Proste poslete vyzvu s nazvem pokus o smir, pockejte 14 dni a pak vyhotovte podklady pro vystaveni platebniho rozkazu.
„jestli se můžu obrátit na právníka“ (Vložil Martin D, 20. Říjen 2023 – 9:26)
Řada advokátů bagatelní věci pod ~100 € nebere.
Máte více možností: počkat tři roky, postupovat bez advokáta, informovat se v zaměstnání a dalším/předchozím bydlišti vlastníka v zájmu společného postupu.
Nenapsal jste, proč vlastník neplatí.
Přestaňte fantazírovat o jakémsi poplatku z prodlení!
Na tuto platbu by vznikl nárok jen pokud zákon takový nárok výslovně přiznává.
Justitianus
Soud rozhoduje podle obsahu, pojem „poplatek z prodlení“ tedy patrně posoudí jako „smluvní pokutu“, samozřejmě bude záležet na soudci.
Předsedo výboru, nemáte pravdu. Fantazírujete.
Poplatek z prodlení může soudce posoudit jedině jako poplatek z prodlení podle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. ve znění účinném od 01.01.2014 do 31.12.2015.
Ode dne 01.01.2016 je vyloučeno aby vznikl nárok na poplatek z prodlení.
Justitianus
Ano, v tomto se shodneme, že žalobou uplatněný poplatek z prodlení (podle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. ve znění účinném od 01.01.2014 do 31.12.2015) by dnes už soud zamítl.
Ale autor dotazu citoval jejich stanovy takto: „poplatek z prodlení 1% z dlužné částky“. Což může soudce (podle obsahu) posoudit jako smluvní pokutu.
Nemáte pravdu. To, že někdo něco nazve „poplatek“, neznamená, že myslel poplatek dle (navíc již zrušeného) zákona. Je velmi pravděpodobné (a ze své praxe u soudu to můžu potvrdit), že vzhledem k sankčnímu charakteru platby by to bylo posouzeno jako smluvní pokuta.
To, že by tato smluvní pokuta dost pravděpodobně nebyla vymahatelná, protože nebyla sjednána mezi SVJ a daným členem (pokud pro přijetí stanov obsahující tuto pokutu dlužící člen přímo nehlasoval), je věc druhá.
Pokud nastala splatnost, můžete zažalovat.
Podle § 142a občanského soudního řádu máte ještě zaslat předžalobní výzvu, abyste mohli uplatnit rovněž náklady řízení (soudní poplatek, odměna vašeho advokáta).
Z jakého jste soudního okresu? Upřímně si nejsem jistý, jestli vám soud uzná „smluvní pokutu“ (rozuměj smluvní úrok z prodlení). Někteří soudci se k tomu staví tak, že stanovy jsou smlouva sui generis, ale ani smlouva nemá obsahovat absolutně neplatná ujednání. Někteří soudci konstatují, že pokud k takovému vybočujícímu ujednání nepřistoupil žalovaný (nehlasoval pro stanovy tohoto znění), nelze smluvní úrok uplatnit vůči němu. Můžete to zkusit, ale pokud úroky kapitalizujete a soud zčásti žalobu zamítne, soud vám alikvotně poníží náhradu nákladu řízení; čili aspoň doporučuji nekapitalizovat.
Děkuji moc za odpověď jsme z Loun, Ústecký kraj, my by jsme spíše asi chtěly aby zaplatil ten dluh, který je po splatnosti. To se budeme muset tedy asi obrátit na advokáta a pak na soud. Dekuji Vám moc za info.
Pokud si s tím nevíte rady, zkuste advokáta, ale dopředu se ho zeptejte, kolik chce zaplatit, abyste mu nezaplatili víc, než vysoudíte. Dnes většina advokátů požaduje hodinovou sazbu, ale soud vám přizná náhradu striktně podle tabulek, což je nula nula nic.
Jestli se budete soudit o pár tisíc Kč, tak o takovou zakázku ani okresní advokáti dnes příliš nestojí.
Vy nemáte smluvního správce, nebo účetní? Jednoduché elektronické platební rozkazy většinou řeší správci a účetní, na to advokáta nepotřebujete.
Pokud se dlužník ale bude kvalifikovaně bránit, budete muset advokáta angažovat.
To je život.
Také mu sousedi můžou dát přes hubu.
„soud vám přizná náhradu striktně podle tabulek, což je nula nula nic“ (Vložil Předseda výboru, který se také soudil (bez ověření), 20. Říjen 2023 – 14:36)
Podle mé zkušenosti je náhrada přiznaná soudem ve statisících Kč. Jiná věc je, že advokátovi to stačit nemusí a za tarif pracovat nebude. Advokáti obou stran si vydělají bez ohledu na výsledek a kvalitu své práce.
Autor dotazu neřekl, jak vysoký měl být nedoplatek.
Popíšu typový příklad.
Moje zkušenost za praxi výborování – mívali jsme u vlastníků nedoplatky od 8 Kč do cca 33 000 Kč. Vyšší nedoplatky u nás nikdy nevznikly (netvrdím, že nedoplatek někde nemůže vzniknout vyšší). Obvyklé nedoplatky u nás máme v řádu nižších tisíců Kč, jelikož většina vlastníků má spíše zálohy nadhodnocené a v 90 % bytů spíš vznikají přeplatky.
Tady si zadejte výši dluhu: https:// iusit .online/ cz/ advokatni-tarif-a-soudni-poplatek
Bude-li výše dluhu třeba 4500 Kč, tabulková odměna advokáta bude 1000 Kč za úkon. Úkonem bude (minimálně) převzetí zastoupení, sepis žaloby, vyjádření k odporu, účast na soudním jednání. Odvolání u bagatelních částek podat nejde. Tedy 4 úkony – náhradu dostanete 4000 Kč.
Jenže advokáti dnes fakturují hodinově a hodinová sazba nejlevnějších advokátů začíná na 1500 Kč/hod (v Ústeckém kraji tipuji, že advokáti účtují 1500–2000 Kč/hod).
Za celé souzení – u takto jednoduchého případu, jak jsem nastínil výše – vám advokát vyúčtuje možná 7 000 – 10 000 Kč. Od soudu však budete mít přiznanou náhradu 4000 Kč.
To se pak zkrátka nevyplatí angažovat advokáta.
(Jde o zjednodušený typový příklad.)
Typicky řízení běží okres (větší počet jednání, mnoho let) – kraj (opakovaně) – NS (i ten jsem měl opakovaně) – ÚS. Advokát kromě Vámi uvedeného účtuje poradu s klientem (opakovaně), studium spisu, pokus o smír, komunikaci s protistranou, formulace otázek pro znalce, studium znaleckého posudku, zadání vlastního znaleckého posudku, revizní znalecký posudek, cestovné, paušál … V průběhu řízení několik soudců umře, odejde do důchodu, odejde na vyšší soud a nový soudce začíná od začátku, přinese svůj nový názor, k němuž je třeba se vyjádřit, a nové požadavky. To může nastat až po několika letech předchozího soudce a může se opakovat.
U Vámi uvedené částky se čeká, až naroste, s tou se k soudu necodí.
Převážná většina žalob na neplatiče u SVJ bývá do 10 000 Kč, nedostanete se tedy ani na krajský soud, je to bagatelní spor. Judikatura NS ohledně neplacení u SVJ je bohatá, ale to je dáno už jen tím že SVJ je asi 60 000, takže vygenerují dostatek dlužníků nad 50 000 kč, aby se to vůbec k NS dostalo.
Když vám někdo dluží třeba 1500 Kč, nemá smysl čekat 3 roky na zisk úroku z prodlení – za 2 roky máte pravomocný rozsudek, 5 let nabýval úrok z prodlení, vložil jsem do nějaké kalkulačky, vyšel mi úrok 800 Kč. Do té doby se může stát, že dlužník spadne do oddlužení a dostanete 10 % z jistiny. Pokud jste řádný hospodář, jako představitel SVJ si nemůžete dovolit čekat 3 roky na podání žaloby.
Ono se to taky může otočit. U soudu se ukáže, že jste něco neměli schváleno a soud vám žalobu zamítne. Nic nevysoudíte a celé náklady pak platí SVJ. To vás asi sousedi nebudou mít rádi.
Jinak ano, souhlasím, že souzení může klidně trvat 10 – 20 let, můj nejstarší dosud nedokončený spor je z roku 2015. Nejvyšší náhrada nákladů řízení, kterou jsem zažil, byla 2,5 mil. Kč – platilo družstvo (tam ale bylo asi 100 žalobců).
Proto to mají SVJ a malá družstva těžké a obvykle se jim nedaří advokáta najít, protože nechtějí brát drobné spory.
Kdybych byl advokát, také bych se nechtěl srát s nějakými baráčníky.
„nemá smysl čekat 3 roky na zisk úroku z prodlení“ (Vložil Předseda výboru, který se také soudil (bez ověření), 21. Říjen 2023 – 10:54)
Čekat na úroky z prodlení nikdo nedoporučoval. Čeká se totiž na něco jiného než na úroky z prodlení. Čeká se, zda a v jaké míře bude vlastník platit. Ledaže by vlastník předem deklaroval, že platit nebude, což patrně nastane málokdy. Pokud vlastník platit nadále nebude, dlužná částka poroste a postupně překoná hranice (10 000 Kč, 50 000 Kč), kdy už má smysl se soudit. A pokud se tyto hranice nepřekonají ani za tři roky, podá se žaloba a dlužné částky za další roky se dožalovávají v průběhu řízení, čímž se uvedené hranice dříve nebo později překonají (při obvyklém trvání řízení, pokud se vlastník bude bránit).
Pokud vlastník platit bude nebo bude platit částečně, umístí se platby na nejstarší dlužnou částku, takže žaloba (za předmětné období) se stane bezpředmětná.
V této diskusi se ovšem řeší (jeden) nedoplatek z ročního vyúčtování. Ten není způsobilý jaksi z podstaty dále narůstat.
Vy už nejspíš popisujete odlišnou situaci, kdy vlastník přestane platit příspěvky na správu domu a zálohy na služby.
Ovšem i zde obecná rada „nežalovat“ může být v jádru hloupá. Nevylučuji, že u bonitního vlastníka by byla chytrá, ale i ze zdánlivě bonitního vlastníka se může vyklubat nešťastník v úpadku a vy budete rádi, když při prodeji bytu vůbec něco získáte (10 % z vydražené částky – pražský byt možná dluh pokryje, ale takový byt ve Varnsdorfu nebo Frýdlantu toho moc nevynese a budete rádi za těch 10 %).
Vaše rada započást platby na nejstarší dlužnou částku je také chybná, pokud dlužník sám určí, že platí na aktuální měsíc.
Jeví se mi, že jste se v praxi nikdy nesoudila nebo jste se u soudu nepotkala s neplatičem zastoupeným dobrým advokátem. SVJ si bohužel obvykle dobré advokáty nemohou dovolit a žaloby často končí zamítnutím, čímž se samozřejmě nikdo moc nechlubí. Většinou stačí „na zkoušku“ namítnout, že platební povinnost nebyla schválena a v polovině případů to vyjde.
„V této diskusi se ovšem řeší (jeden) nedoplatek z ročního vyúčtování.“ (Předseda výboru, který se také soudil (bez ověření), 21. Říjen 2023 – 17:18)
Neznám vlastníka, který by dlužil pouze jeden nedoplatek z pouze jednoho vyúčtování.
„dlužník sám určí, že platí na aktuální měsíc“ (Vložil Předseda výboru, který se také soudil (bez ověření), 21. Říjen 2023 – 17:18)
Jak to má vlastník určit? Co má napsat do poznámky pro příjemce? Jaké to má pro vlastníka výhody?
Pan Předseda výboru, který se také soudil radí správně.
Protože nyní se zákonný úrok z prodlení příliš neliší od úroku ve Vašich stanovách, nic neriskujete, pokud uvedete, že pokud by snad soud úrok podle stanov neuznal, požadujete namísto úroku podle stanov zákonný úrok z prodlení. Také to můžete napsat naopak, požadovat zákonný úrok s tím, že pokud by soud měl za to, že úrok podle stanov má přednost, požadujete tento. A nebo úrok podle stanov vůbec nezmiňovat. Vyjde to prakticky nastejno (pouze ve Vašem případě a nyní, obecně to neplatí).
Pak si počkáte cca deset let na výsledek sporu a ještě déle na €€.
Nedoplatek z vyúčtování asi bude několik tisíc Kč (autor dotazu neuvedl výši částky). Z této částky se tedy vypočte smluvní pokuta 1 % (podle stanov), což bude samozřejmě směšná částka. Nemyslím ale, že soudce se na otázku bude dívat z pohledu výše částky, ale striktně, jestli stanovy SVJ mohou ukládat sankce. Tedy otázka je právní (ANO/NE), nikoli ekonomická.
Zákonný úrok je aktuálně 15 % (repo sazba 7 % + 8 % dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.), takže rozsudek bude znít nějak takto: „Žalovaný je povinnen zaplatit žalobci částku XYX Kč s úrokem z prodlení 15 % od DD.MM.RRRR, do 3 dnů od právní moci rozsudku.“
Obvykle se do stanov SVJ dávají smluvní úroky 1 promile denně (tj. 36,5 % ročně) – v literatuře se vedou spory, zda to je možné. Okresní soudy rozhodují různě. Většina žalob s dlužníky stejně končí rozsudkem pro uznání nebo pro zmeškání, takže to nikdo moc neřeší.
Problém je, že většinou jde o bagatelní spory, které se nedostanou často ani k odvolacímu soudu, natož k Nejvyššímu soudu, takže nemáme sjednocenou judikaturu a Nejvyšší soud se k tomu asi ještě nevyjadřoval (pokud někdo ví o takovém judikátu, tak za něj budu rád).
Nicméně zahlédl jsem, že když dlužníci padají do oddlužení a SVJ přihlašuje pohledávku, tak insolvenční správci „smluvní úrok“ nepřiznají (přiznají jen zákonný úrok). Nevšiml jsem si, že by SVJ podávalo žaloby a o smluvní úrok bojovalo.
Zatím jsme ve fázi, kdy to SVJ zkoušejí a buď to soudem projde, nebo neprojde.
Že by na tom panovala všeobecná shoda, tak daleko zatím nejsme.
„Většina žalob s dlužníky stejně končí rozsudkem pro uznání nebo pro zmeškání, takže to nikdo moc neřeší.“
kéž by, ale není to pravda.. rozsudkem pro uznání/zmeškání končí z mé statistiky tak 1 z 20 případů
„Z této částky se tedy vypočte smluvní pokuta 1 % (podle stanov), což bude samozřejmě směšná částka“ (Vložil Předseda výboru, který se také soudil (bez ověření), 20. Říjen 2023 – 14:32)
A ta se vynásobí počtem měsíců. Tazatel píše „1% z dlužné částky, nejméně však 10Kč za každý i započatý měsíc“. To činí za deset let (běžná doba soudního řízení) 120 % z dlužné částky, nejméně však 1200 Kč.
Zde s vámi nesouhlasím. Ve stanovách je zjevně chyba, nebo je tazatel ocitoval chybně (připouštím).
Pokud je ale opravdu znění „1% z dlužné částky, nejméně však 10Kč za každý i započatý měsíc“, pak jde o jednorázovou smluvní pokutu.
Rozumím, že ve stanovách možná mělo být „1% z dlužné částky měsíčně“ či „1% z dlužné částky denně“, ale není to tam a soud nemůže domýšlet, co měli autoři stanov na mysli.
Jednorázová smluvní pokuta by byla „1 % z dlužné částky", tazatel má ve stanovách „1% z dlužné částky … za každý i započatý měsíc".
Ta první postrádá smyslu, vzhledem k její výši a vzhledem k její nezávislosti na délce prodlení by se nevyplatilo hradit včas.
Jak jsem napsal výše – pokud má jít o smluvní pokutu, tak ta se musí mezi stranami sjednat, obdobně jako v jiných smlouvách. Pokud to mezi těmi konkrétními dvěma stranami (SVJ a daným dlužníkem) nebylo sjednáno (myšleno nehlasoval pro stanovy v tomto znění), nebyla mezi nimi smluvní pokuta ujednána. Proto pokud je tato „pokuta“ ve stanovách, které přijímali vlastníci, kteří už dnes v domě nejsou, pak se tato pokuta pro nové majitele bytů, kteří pro stanovy nehlasovali, neuplatní.
„pokud vlastník nehlasoval pro znění stanov, tak pro něj neplatí“ (Vložil Nečlen (bez ověření), 20. Říjen 2023 – 10:11)
To je zajímavý názor. Prosím o spisovou značku. Koupil jsem byt a pro stanovy jsem nejenom nehlasoval, ale ani hlasovat nemohl a ani je nemohl nijak ovlivnit – byly v den koupě již přijaty. Nyní čtu, že pro mne neplatí. To by bylo dobré.
Nemyslím, že by to takto fungovalo. Stanovy jsou závazné pro každého člena SVJ. Jakmile se stanete členem SVJ, vaší povinností je stanovy znát (jiná otázka je, pokud stanovy nejsou uloženy ve Sbírce listin veřejného rejstříku a výbor je před vámi utajuje, k této okolnosti by asi musel soud přihlédnout).
Nicméně pokud jsou ve stanovách smluvní ujednání, typově jako je právě smluvní sankce, tak o nich se v literatuře vede spor (a patrně dosud neexistuje judikát Nejvyššího soudu, který by tuto teoretickou diskusi rozsekl).
A samozřejmě platí, že nicotná ustanovení, nebo absolutně neplatná či neúčinná, vás nezavazují. Někdy ale nejde jednoznačně určit, že určitý nesmysl ve stanovách je nicotný/absolutně neplatný/neúčinný. I nesmysly mohou být platné.
Poslední komentáře