Navýšení příspěvků na správu domu
Dobrý den, Mam prosím dotaz ohledně plánované revitalizace a následného navýšení příspěvků kvůli splátkám úvěru. Budeme hlasovat o zateplení, k čemuž dle stanov potřebujeme 3/4 hlasů ((1) d) uzavření smlouvy o úvěru). Potom mě ale mate odstavec (2) „Má-li se rozhodnutí dotknout práv a povinností všech vlastníků jednotek určených v prohlášení nebo v pravidlech pro příspěvky na správu domu a pozemku (např. velikosti podilu všech vlastníků jednotek na společných částech nebo poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku všech vlastníků jednotek z jiných důvodu než v důsledku změny podílu na společných částech), vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“
Je to prosím tak, že když se tříčtvrtinově odhlasuje revitalizace a její financování na úvěr, automaticky je tím odhlasována změna výše měsíčního nákladu? (Aktuálně prispivame 1100,– nova výše dohromady 2300,– jako součet 1800,– splátka úvěru a ponížený příspěvek na správu domu na 500,–) I ten, kdo by hlasoval proti revitalizaci, ale byl přehlasován, bude muset splácet úvěr? Omlouvam se možná za začátečnický dotaz, ale jsem ve výboru krátce a nechceme nic zanedbat.. Dekuji
Možná by bylo dobré se podívat ještě i na dotační programy, pokud takové ještě existují. My jsme o výši úvěru hlasovali zvlášť. S jednotlivými vlastníky byla uzavřena smlouva o splátkách. Výši jednotlivých splátek a dobu jsme si nechali vypočítat úvěrovou společností, bylo to podle podílů. V měsíčním předpisu splátka úvěru byla napsána. Kupující bytu pak splátky přebrali, to jsme si dokázali uhlídat. Nezvyšovali jsme příspěvek, měli jsme dostatek financí. Rozdělili jsme ho na splátky úvěru a příspěvek. Viděla jsem nově vybudované balkony u maximálně 4–6 podlažních domů, u vyšších ne. Je to dost náročná finanční zátěž a důležité je vědět a statikem si ověřit, zda dům to nezatíží. V současné době bude zateplení domu a úpravy vnitřních prostor daleko dražší, s tím se musí počítat. Musíte přesvědčit ty, co nechtějí zateplit dům, aby souhlasili.
Postup uvažovaný ve Vašem SVJ se mi zdá poněkud zmatený. Pokud chci revitalizovat dům, musím také vědět, jaké veškeré práce chci provést a kolik mě ty práce budou alespoň přibližně stát. Přece nebudu hlasovat o nějaké neurčité záležitosti, o které v podstatě nic nevím, jen to, že budu hradit měsíčně o něco víc peněz. Opravdu to bude jen ta nyní řečená částka? Neurčitá rozhodnutí mohou v budoucnu přinést mnoho nepříjemných překvapení. Třeba že se z neznalosti problematiky bude zasahovat i do výlučného vlastnictví jednotlivých vlastníků a některý z vlastníků s tím třeba bude mít problém a nebude s tím souhlasit. Jsou i SVJ, která by mohla psát romány o soudních sporech s nesouhlasícími vlastníky a s tím spojenými komplikacemi a náklady. Potřebujete tedy vědět přesně,
- jaké stavební práce chcete provést – zda jen na společných částech domu nebo i na jednotkách (tyto náklady by si měli vlastníci hradit celé sami),
- kolik je předpokládaný rozpočet (netuším, zda v současné době jsou stavební firmy schopny toto závazně na delší dobu dopředu sdělit) – pokud uvažujete i o zásazích do jednotek, tak v rozčlenění na náklad na revitalizaci společných částí domu a na náklad na revitalizaci jednotek (včetně nákladu na jednu jednotku),
- kolik finančních prostředků na revitalizaci společných částí domu máte už nyní na akci k dispozici,
- na základě výše uvedeného pak můžete spočítat, kolik finančních prostředků budete ještě na revitalizaci potřebovat – zvlášť pro společné části domu (uvádíte, že část již máte naspořenou) a zvlášť pro jednotky, v případě, že zamýšlíte revitalizovat i je,
- spočítané chybějící náklady byste pak měli schválit jako mimořádnou zálohu na příspěvek na správu a případně i zálohu na revitalizaci jednotek, pokud budete zasahovat i do nich – přece ne každý vlastník bude chtít hradit zejména při současných úrokových sazbách úroky a poplatky bance navíc, zvlášť, pokud má příslušný finanční obnos k dispozici (nedává smysl nechat na bankovním účtě podléhat inflaci finanční prostředky a navíc hradit nemalé úroky a poplatky za to, že si tyto své finanční prostředky v bance uložené od banky přes SVJ půjčím),
- pokud někteří vlastníci nebudou schopni mimořádnou zálohu na příspěvek na správu, příp. i na regeneraci jednotky ve svém vlastnictví, uhradit, tak jen na tuto částku má smysl pak schvalovat finanční krytí té nedostatečné výše splacených záloh pomocí úvěru SVJ,
- svůj podíl na úvěru SVJ (na jistině, úrocích a poplatcích spojených s poskytnutím úvěru a s vedením úvěrového účtu) by následně měli hradit jen ti vlastníci, kteří mimořádnou zálohu na příspěvek na správu, příp. i na regeneraci jednotky ve svém vlastnictví svému SVJ neuhradili – jako samostatnou položku předpisu měsíčních plateb. Účetně evidovat samostatně předpis splátek podílu vlastníka na úvěru SVJ a k tomu splácení jistiny i úroků a souvisejících poplatků není problém. Účetní to umí. Jenom SVJ musí vědět, že zrovna toto od účetního má vyžadovat, a domluvit se s ním.
Děkuji. Uznávám, že jsem dotaz formulovala zmatečně. Tak tedy:
- na podnět některých vlastníků jsme nechali zpracovat nabídky na kompletní zateplení včetně zateplení půdy a stropu sklepů. V jedné z nabídek je možnost zhotovení balkonu (zde se počítá s tím, že balkon si každý případný zájemce uhradí sám či si ho bude splácet sám, tzn. jeho částka na splacení úvěru by byla vyšší)
- jedna z firem předložila také nabídky financování od tří finančních institucí. Byla spravena o tom, kolik fin. prostředků bychom byli schopni vynaložit z aktuálního stavu FO. Známe tedy výši splátek úvěru. Známe minimální bankou požadovaný příspěvek do FO.
- nyní máme termín schuze a šlo mi o to, jakým způsobem zorganizovat hlasování. 1. Zateplení ano/ne? (Potřeba 3/4 přítomných) Pokud ano, tak 2. Vybereme firmu z vypracovaných nabídek 3. Hlasujeme o úvěru, opět potřeba 3/4 pritomnych (děkuji za tip moznosti schválení mimořádné zálohy na příspěvek na správu,.určitě to probereme) 4. Hlasujeme o nové výši příspěvku? A stačí nadpoloviční většina, když to není uvedeno jako pozadavek vyššího počtu hlasů?
- účetnictví neřešíme my, to vše jde přes Správu nemovitostí.. Tam účetní jistě bude vědět.
- rozhodně nemám v úmyslu někoho vodit za nos, jak vyjádřil obavu Justitianus. Mým cílem je vyhovět poptávce části vlastníků a udělat vše správně. Ne všude je možné, aby byli členové výboru od prvního dne odborníky a proto se učí za pochodu.
Kdybych měla v úmyslu mlžit, nepíšu sem s prosbou o radu. Ale uznávám, že jsem dotaz napsala zmateně.
Čl. VII, odst. (3) ..k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných jednotek, pokud zákon nebo tyto stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů. Čl. VIII, odst. (1) tříčtvrtinove většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení o:
- schválení nebo změně stanov
- změně prohlášení podle $1169 o.z.
- uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám
- uzavření smlouvy o úvěru společenstvím včetně schválení výše a podmínek úvěru
- modernizaci, rekonstrukci společných částí domu, jimiž se nemění velikost spoluvlastnickým podilu na společných částech domu.
Děkuji za (konečně) srozumitelný popis. Pro začátek si vezměte červenou fixu a přeškrtněte ve stanovách čl. VIII odst. 1 bod 2. Tato část je v rozporu se zákonem. Právnická osoba SVJ není oprávněna měnit prohlášení vlastníka budovy.
☀ O výstavbě nových balkonů určených k výlučnému užívání nesmí rozhodovat shromáždění. Musí být sjednána smlouva o výstavbě se souhlasem všech vlastníků jednotek. Tato smlouva bude řešit i způsob financování výstavby balkonů např. mimořádnými jednorázovými příspěvky od některých vlastníků. Smlouva o výstavbě nahradí dosavadní prohlášení, proto SVJ má povinnost vložit ji do katastru a do sbírky listin rejstříkového soudu.
☀ Zateplení je stavební úprava a rekonstrukce společného majetku. K přijetí rozhodnutí shromáždění se vyžaduje souhlas členů s tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů.
☀ K přijetí rozhodnutí shromáždění o úvěru se vyžaduje souhlas členů s tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů. Rozhodnutí bude zahrnovat i souhlas s výší úvěru a konkrétními podmínkami úvěrové smlouvy.
☀ K určení nové celkové výše měsíčních příspěvků na správu domu (v průměru 2300 Kč na jednotku) se vyžaduje souhlas členů s nadpoloviční většinou přítomných hlasů. SVJ je pak povinno rozúčtovat celkovou částku na vlastníky jednotek podle jejich spoluvlastnických podílů a doručí vlastníkům jednotek nové platební výměry. Zápis o schválení tohoto rozhodnutí bude nejspíše vyžadovat úvěrující banka před potvrzením úvěru.
Mají-li někteří vlastníci jednotek hradit náklady na správu domu jinak než podle svých spoluvlastnických podílů, pak to musí být uvedeno v prohlášení, nebo ve smlouvě o výstavbě. Nestačí dát nějaké instrukce paní účetní.
Justitianus
Neděláte dobře, když to mícháte dohromady, pak se v tom nikdo nevyzná. Příspěvek na správu domu je zcela něco jiného než je splácení dluhu za zateplení na účet svj.
Málokde mají rozděleny splátky úvěru a “FO”, většinou co jsem viděl je platba do “FO” a z něj se splácí úvěr.
„Málokde mají rozděleny splátky úvěru a “FO”“ (Vložil Albund (bez ověření), 6. Květen 2022 – 19:45)
Není se čemu divit, když takovéto členění z žádný právní předpis nepožaduje.
Tyto tři záležitosti jsou odlišná rozhodnutí:
- rozhodnutí o realizaci revitalizace
- rozhodnutí o tom, vzít si na revitalizaci úvěr
- rozhodnutí o navýšení příspěvků.
Nic vám ale nebrání tato rozhodnutí dát společně do jediného usnesení.
Děkuji, jde mi v podstatě o to, že na schválení revitalizace, potažmo potom i úvěru jsou potřeba 3/4 přítomných. Tím dojde k vyššímu měsíčnímu nákladu pro všechny. Je třeba následně hlasovat i o tomto? A pokud ano, je třeba 100%? Čtu stanovy zleva doprava a tápu.. příspěvek do FO (na správu) se fakticky sám o sobě nezvýší, naopak sníží. Ale celková měsíční částka, která bude odváděna, vyšší bude právě o splátku úvěru.
Jestliže potřebujete vybírat od vlastníků vyšší částky, abyste pokryli splátky úvěru, i o tom musíte řádně rozhodnout.
Z hlediska základního zatřídění je i toto plnění příspěvkem na správu domu resp. bude jeho součástí.
Paní Dvořáková, podrobně jsem zde už rozebral Vaše zmatené dotazy. Ale jak je vidět, vůbec nic jste z toho nepochopila. Zase se ptáte na stejné nesmysly.
- Napsala jste tuto nepravdu: „… příspěvek do FO (na správu) se fakticky sám o sobě nezvýší …“
Nelhat!!! Můžete zkoušet vodit za nos zmatené vlastníky ve vašem SVJ, ale ne nás. Příspěvek na správu se má zvýšit ze současných 1100 na 2300 Kč. Sama jste to napsala. Je to i v nadpisu této diskuse.
- Napsala jste: „Budeme hlasovat o zateplení, k čemuž dle stanov potřebujeme 3/4 hlasů ((1) d) uzavření smlouvy o úvěru) …“
- Napsala jste: „… na schválení revitalizace, potažmo potom i úvěru jsou potřeba 3/4 přítomných.“
Prosím netvrdit zjevné nesmysly! Uzavření smlouvy o úvěru – to je něco úplně jiného než rozhodnutí shromáždění o stavební úpravě (zateplení). Hrazení příspěvků na správu je něco úplně jiného než splácení úvěru právnickou osobou SVJ. Ale to už jsem Vám přece napsal…
A zateplení domu je něco jiného než jakási tajemná „revitalizace“. Zateplení by mělo ušetřit nějaké náklady na teplo k vytápění, to si můžete spočítat. Jakási „revitalizace“ neušetří vůbec nic. Házíte zde slovíčka a nejspíš nevíte co znamenají. Ani my to nevíme. Jak Vám máme radit?
Vy zde bohužel celou dobu mlžíte, jednou píšete o zateplení, podruhé o jakési tajemné revitalizaci. Používáte nepravdivé bláboly ve stylu „… potažmo potom i úvěru …“. Znovu – asi potřetí – upozorňuji, že rozhodování o zateplení domu je odlišné od rozhodování o způsobu financování toho zateplení. Čemu na mých slovech nerozumíte?
Proč prostě nenapsat pravdu? Proč prostě necitujete co o této věci (zejména o stavebních úpravách a o přijetí bankovního úvěru společenstvím) říkají Vaše stanovy? Mlžíte záměrně, nebo si to ve stanovách nedovedete najít a opsat to sem celé?
Justitianus
- Napsala jste: „Budeme hlasovat o zateplení, k čemuž dle stanov potřebujeme 3/4 hlasů ((1) d) uzavření smlouvy o úvěru)“.
Pletete si rozhodnutí o zatepleni (o stavební úpravě domu) s rozhodnutím o úvěru (hospodaření právnické osoby SVJ). To nemůže skončit dobře …
- Ptáte se: „Je to prosím tak, že když se tříčtvrtinově odhlasuje revitalizace a její financování na úvěr, automaticky je tím odhlasována změna výše měsíčního nákladu?“.
Nikoliv. Není tomu tak. Takový předpoklad je zcela nesprávný. O zvýšení (měsíčních) příspěvků na správu domu by muselo shromáždění rozhodnout hlasováním o zvýšení měsíčních příspěvků na správu domu. Má-li shromáždění o něčem rozhodnout, musí se o tom hlasovat. Je na tom snad něco nejasného?
- Ptáte se: „I ten, kdo by hlasoval proti revitalizaci, ale byl přehlasován, bude muset splácet úvěr? “
Opět stejná chyba: Z hlasování o určité záležitosti nemůžete činit žádný závěr ohledně jiné záležitosti, o které se vůbec nehlasovalo. A navíc dokonce směšujete dohromady dva zcela rozdílné závazkové vztahy. Pletete si přispívání na správu domu se splácením úvěru. Máte v tom zmatek: to jsou dvě odlišné platby, hrazené z odlišných právních důvodů, plátci jsou odlišní, příjemci plateb jsou také odlišní. Rozepíšu Vám to raději podrobněji:
- Přispívat na správu domu budou vlastníci jednotek; příjemcem plateb je právnická osoba SVJ. Povinnost vlastníka jednotky přispívat na správu domu plyne z § 1180 zákona č. 89/2012 Sb.
- Splácet úvěr bude právnická osoba SVJ ze svých prostředků; příjemcem plateb bude banka. Povinnost SVJ splácet jistinu a úroky z úvěru plyne ze soukromoprávní smlouvy sjednané mezi úvěrující bankou a příjemcem úvěru (SVJ).
Justitianus
„Aktuálně prispivame 1100,– nova výše dohromady 2300,–“ (tanislava Dvorakova (bez ověření), 6. Květen 2022 – 12:10)
Paní Dvorakova,
příčetný vlastník 2,1násobné navýšení neodhlasuje.
Pokud nemáte naspořené peníze na účtu SVJ, tak se vám to zateplení v současné době hodně prodraží a návratnosti investice se ani nedočkáte:-)
http://www.pksprava.cz/Zatepleni.htm
Přeji Vám hezký den.JaVa
Děkuji za starost, ale prostředky částečně naspořené máme. A údajům z let 2008 – 2013 bych nevěnovala v současné době příliš pozornosti.
Paní Dvořáková, zjistěte si co znamená zkratka GJ a třeba pochopíte, že i některé údaje z let 2008 – 2013 mají vypovídací schopnost. Současná rusofobní vláda zajišťuje prudké zvyšování cen a tak se prakticky jakékoliv zateplení vyplatí. Na webu je dohledatelné, že Německo kupuje plyn z Ruska za 6 Kč a prodává ho nám za 25 Kč. A při naší roční spotřebě 9 miliard m3 je to docela drahá cena za postoj, že ČR s Putinem neobchoduje.
Údajná auditorko radko2222, úspory v GJ budou obdobné. Pokud tyto úspory vynásobíte cenou stále dražší energie, tak můžete vycházet i ze starších údajů o úsporách. Jojo ale to musíte umět násobit…
Poslední komentáře