klimatizace v panelákových bytech v letních vedrech

„Stavební úřad by se měl spokojit se spoluvlastnickým (většinovým) souhlasem, to jest souhlas vlastníků s nadpolovičním spoluvlastnickým podílem.“ (Vložil Justitianus, 13. Říjen 2020 – 15:10)

„potřebujete … souhlas všech vlastníků s úpravou.“ (Vložil 25Malý (bez ověření), 13. Říjen 2020 – 12:40)

Tak kolik souhlasů je třeba?

Pane Stavěle,

proč pan Malý tvrdil že prý bude nutný souhlas všech vlastníků – to netuším. Musíte se ho na to zeptat.

Tvrdím, že souhlas všech nebude potřebný, pokud ve stanovách není něco takového uvedeno. Stanovy v domě tazatelky ovšem neznáme. Důvody mého tvrzení jsou dva:

(1) Podle § 1169 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, (…) c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

Z uvedeného plyne, že souhlas většiny hlasů je postačující. Stačí-li takový souhlas ke změně prohlášení, tím spíše bude stačit v případě, kdy se obsah prohlášení nezmění.

(2) Podle § 1208 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že do působnosti shromáždění patří rozhodování o stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného (…).
Podle § 1206 odst. 2 platí, že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Z uvedeného plyne, že taková stavební úprava se nemusí na shromáždění schvalovat vůbec, nepřevyšuje-li náklad částku stanovenou nařízením vlády č. 366/2013 Sb. (1000 Kč na každou jednotku) a nejde-li o případ podle § 1169. To platí neobsahují-li stanovy nějakou speciální úpravu odlišnou od zákona.

Jak už jsem uvedl v předchozím příspěvku, pro kvorum hlasování o stavební úpravě je rozhodující obsah stanov v konkrétním SVJ tazatelky. Je ovšem naprostou výjimkou, aby se k běžným stavebním úpravám vyžadoval souhlas všech. S tím jsem se ještě nesetkal. I podle zákona č. 72/1994 Sb. postačoval souhlas tří čtvrtin hlasů.

Justitianus

Po prostudování Justitianova rozboru se přikláním k jeho názoru.

Malý

Pane Malý,

stavební úřad postupuje podle stavebního zákona, nikoliv podle Justitianova rozboru.

Pane s pitomým nickem „Stavební úřad (…)“, nerozumím proč se snažíte vstupovat do diskuse, když o věci zjevně nic nevíte.

Nikdy jsem netvrdil, že stavební úřad nepostupuje podle stavebního zákona. Na to se ovšem tazatelka neptala.

Podle § 184a stavebního zákona platí, že není-li žadatel o povolení změny dokončené stavby jejím vlastníkem, dokládá souhlas vlastníka stavby. K žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo.

Jak získat potřebný souhlas nadpoloviční většiny vlastníků jednotek podle § 1208 zákona č. 89/2012 Sb. jsem tazatelce už popsal v příspěvku Kolik souhlasů (pro Stavěla), vložil Justitianus, 14. Říjen 2020 – 0:38.

Justitianus

Souhlasím s tím, co uvádíte, jen doplním poznatek z praxe – záleží na konkrétním úředníkovi a konkrétní situaci (nebo možná i na tom, jak se zrovna v ten den vyspí). Zrovna sám řeším s SÚ povolení, k záměru jsem měl souhlas výboru, při první „konzultaci“ mi úředník řekl, že to nestačí a ať si seženu souhlas společenství.

Tak jsem pár dní obíhal dům a sháněl podpisy (+poštou posílal těm, o kterých vím že tu nebydlí, jen vlastní). Docela opruz tato akce, ale OK, souhlas mám.

Před samotným podáním na SÚ jsem to vše předložil (stejnému) úředníkovi. Výsledek: protokol o souhlasu společenství včetně podpisového archu a navrácených souhlasů poštou mi dal bokem, že to ani nepotřebuje a stačí mu ten souhlas výboru… (k čemu sem tedy dělal to cvičení, to se už nedozvím).

Žádný „souhlas výboru“ neexistuje.

Už jsem to na tomto portálu vysvětloval asi pětkrát: Výbor není osoba. Nemá tedy ani právní osobnost. Výbor jako ne-osoba nemůže právně jednat! Výbor se nemůže zavazovat k povinnostem ani nabývat práva. Nemůže vstupovat do právních vztahů – to vše právě proto, že není osobou. Je tedy vyloučeno, aby „výbor“ dával nějaký souhlas komukoliv s čímkoliv. Takže celý příběh který zde vylíčil Zdeno je od počátku plný omylů a zmatků.

Pokud někdo tvrdí, že požaduje „souhlas výboru“, nebo že získal „souhlas výboru“, pak kecá.

Souhlas podle § 184a ve stavebním řízení dává stavebníkovi právnická osoba společenství vlastníků jednotek.

Činí tak ovšem teprve na základě předchozího souhlasu vlastníka stavby, získaného postupem podle § 1169 odst. 2 písm. a) nebo podle § 1208 písm. e) bod 2 zákona č. 89/2012 Sb.. K souhlasu vlastníka stavby se stavební úpravou postačuje souhlas vlastníků jednotek s nadpolovičním spoluvlastnickým podílem, pokud zákon nebo stanovy neurčují něco jiného. Jestliže stavebník získal souhlas vlastníka stavby, pak SVJ má povinnost dát stavebníkovi souhlas k provedení stavebního záměru podle § 109 a § 184a stavebního zákona.

Souhlas SVJ ovšem nedává nějaký „pan Výbor“. Společenství je při tomto právním jednání zastoupeno osobami, které jsou uvedeny v rejstříku SVJ. Tyto osoby zastupují SVJ způsobem, který je v rejstříku rovněž uveden. (K písemnému právnímu jednání za právnickou osobu SVJ může postačovat podpis jednoho statutára, nebo dvou statutárů – zpravidla předseda výboru a další člen výboru – nebo to může být v rejstříku určeno nějak jinak.)

Justitianus

Takže celý příběh který zde vylíčil Zdeno je od počátku plný omylů a zmatků.

Není, opravdu se to stalo.

Pokud někdo tvrdí, že požaduje „souhlas výboru“, nebo že získal „souhlas výboru“, pak kecá.

Úředník SÚ opravdu nepožadoval souhlas „výboru“, ale souhlas společenství, to sedí. Nicméně, (náš) výbor jsem informoval o svém záměru a žádal o jeho souhlas (jako statutární orgán SVJ), nevidím v této žádosti žádný problém, ale vy asi ano. Výbor se záměrem neměl problém, a proto vydal stanovisko, ve kterém ale bylo uvedeno, že se nejedná o rozhodnutí shromáždění (či vlastníků). Ani já se nedomnívám, že tento souhlas znamená souhlas společenství, proto jsem také psal, že to byl „souhlas výboru“ (jak jinak to lépe pojmenovat podle Vás? – výbor jako statutární (a vícečlenný) orgán to prodiskutoval a vyjádřil svůj souhlas).

Tento souhlas jsem úředníkovi předložil – při té první konzultaci mi k němu řekl, že toto mu nestačí a mám tedy sehnat souhlas od „vlastníků“ – co nijak nerozporuji, je to tak správně (a i proto jsme tu konzultaci řešili, aby jsme měli jasno co všechno dodat, chybělo nám i několik dalších „posouzení“ a stanovisek ; nejlepší byl od životního prostředí kvůli odpadům, i když se u nás vůbec nic nebouralo a vše přišlo s přesnými rozměry, ale úředník SÚ trval na svém, že prý „přece z každé stavby je odpad“…).

Takže jsem získal souhlas vlastníků jak jsem již psal a před samotným podáním jsem všechny podklady (stejnému) úředníkovi předložil znovu a výsledkem bylo co jsem zde již napsal – řekl mi, že ty podpisy a souhlas od vlastníků vlastně ani nepotřebuje a stačí mu ten souhlas „výboru“ (ten původní, který už viděl a předtím „odmítl“…).

Osobně mi to je jedno, mám odložen i souhlas vlastníků / členů, který není problém doložit pokud by zase někdo i časem změnil názor a dodatečně ho chtěl… Psal jsem to jako svou zkušenost z praxe, neřeším tu, „kdo“ je opravdu účastník řízení a „jak to mělo být“ atd. …

Pane Zdeno, nenapsal jsem že se Váš příběh nestal.
Napsal jsem pouze to, že byl plný omylů a zmatků.
A to skutečně byl…

Úředník Vás na počátku informoval správně: chtěl souhlas SVJ, nikoliv „souhlas výboru“. To jen Vy jste si to mylně vyložil. Takže Váš omyl a následně zmatek.

K Vašemu opakovanému mylnému tvrzení:
Statutární orgán není oprávněn vydávat žádné potvrzení. A už vůbec ne takové, které by snad mělo právní platnost ve veřejnoprávním řízení. Statutární orgán funguje pouze v rámci vnitřních poměrů právnické osoby, vůči členům. Pokud tomu nerozumíte ani po mém dřívějším podrobném vysvětlení, nemohu Vám už pomoci.

Pokud schválení stavebního záměru bylo vydáno právnickou osobou SVJ, pak ten papír měl úředník akceptovat už napoprvé. Ovšem Vy jste úředníkovi nejspíš vykecal, že souhlas spoluvlastníků ještě nemáte. Takže Vás poslal pryč a opět Vás informoval správně: sdělil Vám, že (většinový) souhlas spoluvlastníků je nutným předpokladem.

A udělal to proto, že věděl kdo bude ze zákona účastníkem stavebního řízení: všichni vlastníci jednotek v domě. To by byl poprask, pokud by bylo SŘ zahájeno a ostatní vlastníci by se o tom dozvěděli až oklikou od stavebního úřadu …

Justitianus

Zažil jsem v rámci styků s SÚ spoustu přehmatů, pitomostí i svévole. Zažil jsem kolaudace kam si stavebník přivedl právníka, který tam školil úředníky. Nicméně správný postup je ten co zde uvádí Justitianus. A SÚ, který se už jednou vykoupal v průseru si nedovolí zahrnout SVJ jako jedinného účastníka řízení a pěkně si zahraje na spisovatele a zasílá vše (oznámení, pozvánky, rozhodnutí) všem vlastníkům jako jediným legitimním účastníkům i kdyby jich bylo třeba 100. Tedy těm co jsou uvedeni na LV. SVJ to není.

Souhlasím. SÚ to pak rozesílal všem vlastníkům, SVJ nikdy nebylo účastníkem řízení, to sedí. Popisoval jsem jen, co po mě SÚ chtěl pro zahájení řízení (kde potom, co jsem si všechny oběhal a obdržel podpisy, mi bylo řečeno, že to ani nebylo třeba… asi abych se nenudil :)

Mám též poznatek z praxe – týkal se stavu před novelou občanského zákoníku (tedy právní stav do 30. 6. 2020).

• V domě si nový vlastník drze a bez povolení vyboural otvor 2×2 metry v nosné stěně. Po nahlášení viníka stavebnímu úřadu to vyřešil tak, že podal žádost o dodatečné stavební povolení (a k tomu doložil posudek statika).

Všichni vlastníci jednotek v domě byli účastníky tohoto stavebního řízení, tedy byli vyrozuměni, mohli nahlížet do dokumentů a vznášet námitky, účastnit se prohlídky na místě, atd.

Vlastník mezitím získal písemné souhlasy od nadpoloviční většiny vlastníků jednotek, a z toho důvodu dostal od předsedy výboru potřebný „papír“ se souhlasem SVJ podle § 184a stavebního zákona. Právnická osoba SVJ pochopitelně nesměla takový souhlas udělit sama od sebe (není vlastníkem domu).

SVJ tedy stavebnímu úřadu pouze potvrdilo, že většinový souhlas vlastníků jednotek byl dán. Úřad nijak nezkoumal pravdivost toho tvrzení, ani nepožadoval po stavebníkovi předložit ty listiny s podpisy.

Justitianus

§ 109 jasně říká, kdo je účastníkem stavebního řízení.

Nápověda: SVJ to není.

Stavení úřad vás zkoušel, jak jste schopný. Zjistil,že schopný jste, tak vám to povolení milostivě udělí.