kdy SV vzniklo?
naše společenství vlastníků vzniklo privatizací obecních bytů. Jenže kdy? Katastr mi k dotazu neodpověděl, pouze mi sdělil, že třetí vlastník koupil bytovou jednotku v listopadu 2013. Protože však šla privatizace pomalu, ustavující shromáždění jsme měli až v červnu 2014, kdy nás vlastníků bylo už 68 z celkového počtu bytů 204 – jsme velikánský panelák se 4 vchody a nedovolili nám to privatizovat po vchodech, proto to trvalo tak dlouho. Zápis do obchodního rejstříku byl proveden až v prosinci 2014. Ve stanovách máme napsáno, že jsme vznikli dle z.č. 72/1994, ale stanovy byly přijaty dle nového občanského zákoníku č. 89/2012. Tak, kdy jsme vlastně vznikli, zápisem do rejstříku – jak uvádí OZ v § 1204 a nebo dle starého zákona? Děkuji za odp.
JaVa v odpovědi Vladanovi hovoří o změně stanov, kterou by dotyčné SVJ měnilo Prohlášení vlastníka.
Tazatel přesně necituje jejich Prohlášení – předpokládejme, že jde o lodžie, které jsou definované jako společné prostory, které jsou ve výlučném užívání vlastníků konkrétního bytu, z kterého je k nim přístup
Postup by měl být tento:
1– nejprve bude svoláno zasedání shromáždění a při 100% účasti nejprve změněno Prohlášení vlastníka budovy (při zveřejnění propočtů, o kolik by SVJ ušetřilo, kdyby se o tyto prostory byl povinen starat jejich vlastník -na vlastní náklady vstupní dveře, dlažba, okna vedoucí do lodžie, zábradlí – kdo by udržoval a financoval fasádu – to vše by muselo být vydefinováno a ošetřeno – musely by být přepočítány všechny podíly atd.)
2/ nové odsouhlasené Prohlášení vlastníka by bylo vloženo do katastru
3/ nakonec by případně byly do Stanov zapracovány změny, které by to přineslo pro některá ustanovení stanov – možná by ani nebylo moc co měnit – snad v Domovním řádu
Mýlím se v něčem?
Prohlášení řeší především co patří do vlastnictví vlastníka a co do společných částí. Že je lodžie přístupná z bytu ve výlučném využívání vlastníka je samozřejmé a není nutno kvůli tomu měnit prohlášení, vlastnické vztahy se tím nemění. To stačí řešit pravidly o správě ve stanovách. Podobně jako se po účinnosti NOZ začalo uplatňovat stanovení příspěvku na správní náklady stejnou částkou úpravou ve stanovách a nikoli nutnou změnou prohlášení.
Záleží na budově – jsou i lodžie (paneláky), kde lodžie nejsou přímo přístupné jen z bytu.
Dále kromě změny velikosti plochy bytu, čili změně hlasovací „síly“ jednotlivých vlastníků, jde přece i o to, kdo co hradí, jak se zajistí přístup atd…
Myslím, že pro zamezení sporům v budoucnu stojí za to, zamyslet se nad věcí opravdu komplexně. A raději nejmíň 2× měřit, než se zakrojí.
Na druhé straně, případný výrok soudu v této věci ukáže jiným, kudy a jak se ubírat.
Uvádíte: „Záleží na budově – jsou i lodžie (paneláky), kde lodžie nejsou přímo přístupné jen z bytu.“
To pravidla uvedená ve stanovách jistě pořeší. Zvlášť příspěvky pro lodžie ve výlučném užívání jednotlivých vlastníků a zvlášť příspěvky na ostatní lodžie, není třeba měnit prohlášení.
Uvádíte: „Dále kromě změny velikosti plochy bytu, čili změně hlasovací „síly“ jednotlivých vlastníků, jde přece i o to, kdo co hradí, jak se zajistí přístup atd…“
Lodžie se nezapočítavala podle ZoVB do podlahové plochy bytu (a nezapočítává se ani dle NOZ), ať byla součástí bytu nebo společnou částí domu. Proto vůbec nemohla ovlivnit spoluvlastnický podíl a tím pádem ani hlasovací sílu jednotlivých vlastníků.
Možná, že to bylo ještě trochu jinak:
že SVJ, vzniklé podle ZoVB si dalo požadavek (přece se tomu neodborně říká – „musíte si změnit stanovy podle NOZ“)- změnit stanovy podle NOZ – a tak toto dát do preambule…
a když jim odborník řekl, že to nejde, že na to by museli mít notáře, tak měl přece taky pravdu
jenže tím mohl myslet, že by dotyčné SVJ mělo podstoupit skutečnou zásadní transformaci – a přestat být SVJ jednoho druhu, a stát se SVJ jiného druhu (o což ale tomuto SVJ očividně nešlo, to jen chce splnit jakousi zvenčí vnucenou povinnost a vyjádřilo se nepřesně…)
Vaše SVJ vzniklo ze zákona automaticky v listopadu 2013 podle tehdy platného zákona 72/1994 Sb. Jen Vy o tom nevíte. Kdy jste se sešli, zvolili výbor a stanovy je zcela lhostejné. Zpúsob vzniku SVJ zde již jeden diskutující precizoval a datum Vám katastr sdělil.
V roce 2013 platil ještě Zákon o vlastnictví bytů (72/1994), z něhož cituji: „Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.“
Též se domnívám, že u Vás SVJ vzniklo podle ZoVB. Jen ze zvědavosti, jaký to má pro Vás význam? Něco se tím mění?
Děkuji, Máme stále problémy s výkladem preambule. Právníci nám tvrdí, že se nemůžeme řídit OZ, protože se na nás vztahuje zrušený zákon o vlastnictví bytů, že musíme mít jasno, zda máme jednotky nebo bytové jednotky atd. Takže my, co nemáme právní vzdělání jsme z toho už unavení,v podstatě nic nemůžeme řešit právní cestou, protože jen rozbor nás stojí plno peněz, co právník, to názor. Teď chceme změnit stanovy a vypustit to, že jsme vznikli podle z.č.72, ale to prý nejde a navíc nám říkají, že musíme mít notáře, protože stanovisko, že notář být nemusí, se týká SV vzniklých v r. 2014.Takže teď zase nevíme, jestli máme chtít nové stanovy, když budeme muset platit notáře.
Vladane,
nevidím to tak pesimisticky.
1)Že nemusí být notář u změny stanov zde píšu již rok a půl:
http://www.portalsvj.cz/…y-notar-snad
V Čechách na to přišel VS Praha dříve než VS OLomouc:
http://www.portalsvj.cz/…-i-na-morave
Judikáty VS Praha jsem zde také uváděl. Pouze pokud máte nutnost notáře ve stanovách, tak notář být musí.
Pokud někdo tvrdí, že u změny stanov musí být notář, tak nezná problematiku SVJ a doporučuji s ním ukončit spolupráci.
2)Já bych v preambuli nevypouštěl, že SVJ vzniklo podle 74/1994 Sb. Vždyť je to pravda. Navíc to potřebujete pro § 3063 NOZ. Přece nenapíšete, že jste vznikli podle NOZ, to je hloupost.
3)Že je jednotka podle ZoVB jinak definovaná než jednotka podle NOZ není problém. KN s tím počítá.
4)Pokud si do stanov schválíte co umožňuje NOZ, tak také problém nevidím.
5)Je to vaše SVJ a tak si stanovy upravte podle sebe a nikoliv podle nějakých poloprávníků, kteří problematice zjevně nerozumí. Pouze by stanovy neměly být v rozporu s NOZ.
Hezký den!
Pavel
Bohužel, nepíšete, co konkrétně nemůžete řešit.
Pokud se týká SVJ a jeho smluvních vztahů, nepochybně se řídíte NOZ – jako všechna ostatní SVJ.
Pokud se týká jednotek, patrně máte jednotky rozděleny podle ZoVB, to zjistíte, když si prostudujete Prohlášení vlastníka.
Notář u změny stanov být nemusí, ledaže byste měli výslovně ve stanovách povinnou účast notáře u změny stanov.
Děkuji za komentáře. Např. řešíme problém s lodžiemi, jako každý panelák máme byty s lodžiemi, některé mají dokonce 2 a byty bez lodžií. V Prohlášení jsou lodžie uvedeny k příslušnému bytu. Jsou společnými částmi,ale nikdo za ně neplatí. Někteří je mají už z dřívějška zasklené, někteří to dělají teď bez oznámení o zásahu do společných prostor. Tedˇ jsme chtěli vyslyšet neustálé stížnosti 92 vlastníků(bez lodžií, ale v menšině, protože mají malé byty) a spravedlivě zavést dle § 1180 věta druhá, že za lodžie se bude platit 10,–Kč/m2. Postižení vlastníci se obrátili na právníky a sdělili výboru, že tak postupovat nemůže, protože jsme SV dle z.č.72. Takže 80ti letá babička ve 2garsonce bez lodžie platí 1000,– do fondu oprav a majitel bytu se 2 lodžiemi 1 625,–Kč. Jeden z nich se na výbor obrátil, že chce vyměnit popraskanou dlažbu a že je to společná prostora, tak mu to musí zaplatit. Náklady vyčíslil na 15 000,– Kč a bylo halo. Proto chceme měnit stanovy, aby byly pro všechny stejně spravedlivé.
Vaši vlastníci lodžií jsou vyčůraní :-( Jsou to spojené nádoby. Buďto budou přispívat do fondu oprav i za lodžie a budou se z něj lodžie opravovat, anebo navíc za lodžie přispívat nebudou a lodžie se opravovat nebudou.
Ve Vašm případě byl měl být fond oprav rozdělený na 2 části a to 1. na opravy a údržbu společných částí společných všem vlastníkům a 2. na opravy a údržbu společných částí svěřených do výlučného užívání pouze některým vlastníkům.
U přítele v domě mají takto rozdělený fond na dům a na garáže, protože část bytů má garážové stání a část nemá.
→ V Prohlášení jsou lodžie uvedeny k příslušnému bytu.
Když jsou v prohlášení uvedeny lodžie ke konkrétnímu bytu, nejsou společnou částí.
Takže když si ji někdo zasklí, je to jeho věc, do toho výbor ani shromáždění nemá co kecat, stačí ohláška na SÚ.
Babička v garsonce se nebude podílet na platbách oprav, které se budou vztahovat k lodžiím.
Advokáti řekli pravdu, a opravu popraskané dlažby si musí zaplatit vlastník lodžie.
Nespravedlnost zavádíte Vy – ani změnou stanov nezměníte prohlášení vlastníka, a ti bez lodžií, pokud něco zaplatíte ve vztahu k lodžiím ze společných peněz, by Vás mohli žalovat.
V SVJ nikdy nevytvoříte takové podmínky ,aby byly spravedlivé pro všechny.Zamýšlenou změnou stanov se pokusíte změnit prohlášení vlastníka a znění v § 5 a 6 z.č.366/2013 Sb., a to určitě není košér.JaVa
Pane JaVa,
co je v prohlášení nevíme, protože to z vyjádření vladana není jasné, když uvedl: " V Prohlášení jsou lodžie uvedeny k příslušnému bytu. Jsou společnými částmi"
V rozporu s tím, co uvádí „Pozorný“ není totiž jasné, zda je v prohlášení uvedeno, že jsou lodžie ve vlastnictví jednotlivých vlastníků a nejsou společnými částmi domu. Text, „že jsou lodžie uvedeny k příslušnému bytu“ není přesný a v prohlášení je asi uveden jinými slovy. Může to být ve skutečnosti např. tak, že jsou příslušenstvím bytu nebo ve výlučném užívání vlastníka, což by ale nevylučovalo, že jsou zařazeny v prohlášení mezi společné části.
Závěr.
Pokud jsou lodžie podle prohlášení součástí bytu, tak si vlastník zaplatí opravu sám.
Pokud jsou lodžie podle prohlášení společnou částí domu, tak lze samozřejmě změnit stanovy podle NOZ § 1180 odst. 1
„Slouží – li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“
čímž by se mohlo vyhovět požadavku vlastníků bez lodžií. Této změně stanov nebrání skutečnost, že SVJ vzniklo podle ZoVB. Problémem takové změny ovšem je, že nezíská souhlas většiny vlastníků tj. těch, kteří mají lodžie a vyhovuje jim to, že by měli přispívat na lodžie všichni podle spoluvlastnického podílu. V takovém případě, kdy nedojde ke schválení uvedené změny, by se vlastník/ci bytů bez lodžií mohli obrátit na soud jako přehlasovaní vlastníci. Myslím, že by měli velkou šanci u soudu uspět, protože se jedná o zjevnou nespravedlnost a porušení dobrých mravů, kdy mají přispívat na lodžie ve výlučném užívání jiných vlastníků a sami lodžii ve výlučném užívání nemají žádnou.
Pozn. pro vladana.
Nerozumím proč vlastníci bez lodžií chtějí, aby platili všichni na
lodžie částkou 10 Kč/m2. Tj. platilo by se na lodžie podle
spoluvlastnického podílu, což je snad to samé, co platí doposud. Přece se
platí dosud dlouhodobé zálohy též podle spoluvlastnického podílu a
z těch by se oprava uhradila. Vlastníci bez lodžií by měli požadovat, aby
na opravy lodžií přispívali jen ti vlastníci, kteří je užívají
s odvoláním na § 1180 odst. 1, jak jsem už citoval tj. hradili si náklady
na lodžie na vlastní náklad.
Všem děkuji, nejvíc se mi líbí názor p. Rudy, předložím ho, s Vaším dovolením, výboru. Jen pro upřesnění, 10,– Kč by měli platit jen majitelé lodžií, ostatní ne.V Prohlášení máme uvedeno, z čeho se skládá bytová jednotka(obývací pokoj o rozměrech, WC,5 ks radiátorů, sporák atd) a pak je tam samostatná věta na samostatném řádku pod součtem celkových m2: Lodžie 15,8 m2 ( u malých lodžií je to 2,8 m2)a malým písmem je uvedeno, že se nezapočítává do podlahové plochy jednotky. Nic víc nic míň. Pak je na konci zvláštní článek č. 11 s názvem Určení společných částí budovy a tam je uvedeno – lodžie přímo přístupné ze společných částí domu a já říkám, že takové nemáme, že mají vlastníci pouze lodžie přístupné jen z vlastního bytu a nikdo jiný tam nemůže. Proto jsme navrhli, aby my, kteří máme lodžie, jsme si našetřili na jejich případnou opravu a narazili jsme Vždyť, když byly byty obecní, tak jsme také platili 50% za lodžie a sklepy a nikdo se nad tím nepozastavoval, že mám vyšší nájem než ti bez lodžií. Bohužel při privatizaci nám radnice nic nevysvětlila a nedala nám Prohlášení a my teď šílíme.Co právník, to jiný názor. Na Těšnově nám řekli, že to můžeme udělat, že je to dokonce žádoucí dle § 1180 OZ, pak přišli majitelé velkých lodžií a dali nám rozbor jejich právníka, že se na nás vztahuje z.č. 72 a jsme v koncích.Na shromáždění chodí tak 60% vlastníků a 35% má pořád radnice, tak nemůžeme nic prohlašovat.
Rád bych viděl ten rozbor právníka, že se na vás vztahuje z.č. 72/1994. Snad tím právník obhajoval to, že je lodžie podle prohlášení společnou částí domu. Ale i v tom případě se řídíte nadále NOZ a příspěvky by se měly upravit jak jsem uvedl dle § 1180 odst. 1.
Z toho jak citujete prohlášení bych usuzoval, že prohlášení neurčuje jednoznačně, zda je lodžie součástí bytu nebo společnou částí domu. V takovém případě se podle NV 366/2013 postupuje tak, že je lodžie společnou částí domu.
Poslední komentáře