Jak postupovat proti předsedovi, který předražuje zakázky.
Dobrý den,
zajímá mne, jak mohu postupovat, tak aby byl předseda odvolán.
V domě si dělá, co se mu zlíbí. Zejména jde o problém předražování rekonstrukcí a oprav, vedlejší problém je nedodržování stanov. Schopný místopředseda a člen výboru byli odvolání, toto odvolání nebylo v souladu se stanovami. Místo nich byli dosazení důchodci, kteří nemají ponětí o tom co děje. Při schvalování jdou předsedovi na ruku, s tím se váže i to, že ostatní majitelé, také důchodci důvěřují důchodcům ve výboru a tak se všechno snadno odhlasuje. (mají většinu)
Když jsou majitelé na toto nedodržování stanov a předražování zakázek upozorněni, tak je to nezajímá a nechtějí nic řešit.
Nemám zájem platit do „fondu oprav“ se kterým se nenakládá hospodárně. Už jsem na toto výbor upozornil, že pokud bude docházet k porušování stanov, nebudu nadále platit zálohy v plné výši, pouze jenom provozní náklady.
Děkuji za každou radu, Tomáš.P.
Dobrý den,
jsem předseda SVJ a s čistým svědomím říkám, že dělám vše pro blaho
domu. Ale, naštěstí ojediněle se vyskytují tzv.prudiči, kterých jde
hlavně o to být důležitý a přehnaně lpí na dodržování stanov a
zákonů. A hlavně, tito lidé do práci výboru nevidí a nemají ani páru
co vše tato práce obnáší. Pochybuju, když je výbor 5 členný (ale ani
3 členný), že záměrně předražují zakázky. To, že nerozhodne
nejnižší cena, neznamená, že je to nevýhodné pro společenství. Ani ne
tak cena, ale reference o firmách a seznámení s jejich prací v okolí, by
mělo rozhodnout koho výbor vybere. Firmy, které vám napočítají nízký
rozpočet, vás pak často odrbou na kvalitě. Jen pro pochopení. Ono se to
strašně lehce kritizuje, ale dělat se nikomu nechce. Vašek
Pane Vašku, vy takový můžete být, ale ne každý dělá svou práci, tak jak má. Například v mém případě, při poslední menší opravě, jsem si sehnal tři různé rozpočty, které se pohybovaly okolo stejné částky, avšak jeden rozpočet byl na částku vyšší a taky jsem majitelem firmy, byl upozorněn, že on využívá kvalitní materiály a ukázal mi, kde a jak se daný typ oprav – jak říkáte – běžně odrbe na kvalitě. Nechci uvádět do detailu všechny náležitosti, ale od nejdražšího rozpočtu co jsem získal já a co schválil výbor je rozdíl v desítkách tisíc. A nikoho to nezajímalo proč. Tak mi vysvětlete čím to je? A to ještě neuvádím všechny pochybení při schvalování. Navíc, pokud jste předseda, určitě sám dobře víte, jak snadno se dá s firmou „dohodnout“.
Co to je blaho domu. Můžete zde uvést nějaký příklad jak zajišťujete blaho domu. Uveďte příklad přehnaného lpění na dodržování zákonů a stanov.
Pane Tomáši P.chápu Vaše rozhorčení,protože se nacházím v obdobné situaci.Je zde však drobný rozdíl,u nás v SVJ vládne jak říkám"bratrstvo kočičí pracky"(přestože je výbor 5-ti členný) podporované stádem ovcí,kterým je všechno jedno. Dohromady tvoří konglomerát,který je neprůs- třelný.Vše co navrhnu je předem negováno a nejde o to,že bych chtěl prudit,ale mojí snahou je napravit nedostatky,které jsou v rozporu s platnou legislativou tak i dokumenty přijatými společenstvím.Např.
- rozpor prohlášení spoluvl.,kde je v nákladech na správu domu zařazen úklid a společná elek- třina s vyúčtováním služeb kam tyto položky výbor přesunul aniž by došlo k dohodě.Podal jsem výboru SVJ a správci reklamaci na vyúčtování služeb.Výsledek=0,vše je prý v pořádku.
- statutární orgán-výbor SVJ je přesvědčen,že
k přijetí usnesení při hlasování stačí většina přítomných(je to založeno na existenci stáda). Např.opravy společ,částí domu rozhoduje podle zákona 75%většina všech vlastníků.Prý se mýlím a tak jsem letos v dubnu podal žalobu na předsedu SVJ na neplatnost usnesení k tomuto bodu.Dodnes čekám na jednání KS,který bude tuto věc rozhodovat.
- nemám nárok na projednání jekékoliv věci na shrom.SVJ.Chtěl jsem zařadit body do programu
shrom.SVJ na pozvánku.Předseda mě odmítl s tím,že do pozvánky si dává body programu výbor tak ať vystoupím v diskusi.Při schvalování programu schůze jsem navrhl zařadit body do jednání a zde zapracovalo stádo oveček a můj návrh byl zamítnut.
- před volbou výboru jsem do něho navrhnul dva ze tří vlastníků,kteří mají stejný názor jako já.Dopadlo to tak,že stádo oveček bylo proti.
Rovněž tak jako Vy jsem byl na základě diskuse na tomto portále SVJ,rozhodnut neplatit zálohy na správu domu („FO“) a skládat předepsanou částku do právnické úschovy.Po konzultaci s právníkem mi bylo doporučeno,že pokud mne SVJ zažaluje pro neplacení,tak soud nebude přezkoumávat proč neplatím a já spor prohraji jako neplatič a budu nucen uhradit veškeré výlohy včetně penále,které máme zakotvené vestanovách.Od úmyslu neplatit jsem ustoupil a doporučuji Vám tento krok zvážit. Protože nevím jakých možností ještě využít, abych se domohl nápravy věcí a členství v SVJ je dle zákona povinné,tak mi asi zbývá jediná možnost byt prodat a odstěhovat se s dosahu „bratrstva kočičí pracky“a ovčího stáda.Strýc
To stejné u nás – důchodci, kteří jdou rozkrádačům na ruku a když jsem se ozvala, tak by mě ukamenovali. Vždyť oni tam žijí řadu let a já jim nebudu nic říkat. Vymahatelnost spravedlnosti je na nule, správcovská firma si dělá co chce, vůbec ji nezajímá, že shromáždění určitá rozhodnutí nepřijala atd. Ptám se, proč na tento portál píše tolik lidí se svými dotazy? Protože právní úprava je na nic. Takže držet pusu a krok. bohužel.
Nemáte pravdu, všude to tak není. Vše je o nastavených a samozřejmě schválených pravidlech, které se musí dodržovat. Pokud je nemáte nebo je nedodržujete, tak máte to co máte.
Strýci, máte rozumného právníka. Nevylučuji, že by jste mohl vyhrát, ale šance u neplatičů nejsou velké. U žaloby na neplatnost držím palce. Ozvěte se, až proběhne soud. Tam máte šanci o něco lepší. Ale jistotu v ČR........... Zase nemáte moc co ztratit
Pane Strýci,
Vaše tvrzení že „soud nebude přezkoumávat proč neplatím“ je
naprostá pitomost, pane. Nerozumím, proč Vám toto právník řekl. Snad
studoval v Plzni. Naopak platí, že soud musí přezkoumat jako otázku
předběžnou zda společenství je aktivně legitimováno (zda je skutečným
věřitelem) a zda žalovaná strana je pasivně legitimována (zda skutečně
vlastníkovi vznikl dluh po lhůtě splatnosti).
Navíc soudy jsou vždy povinny přihlížet z moci úřední (ex offo) k absolutní neplatnosti (např. pokud po Vás SVJ požaduje zálohy na budoucí výměnu vašich vlastních oken, což si neználci na shromáždění odhlasovali jako absolutně neplatné usnesení). K absolutní neplatnosti je soud povinen přihlédnout i v případě, že žalovaný se této skutečnosti nedovolává.
Na částku svěřenou do úschovy se hledí jako na uhrazenou – za podmínky kterou jednoznačně stanoví Občanský zákoník:
- §568:
„Nemůže-li dlužník splnit svůj závazek věřiteli, protože věřitel je nepřítomen nebo je v prodlení nebo má-li dlužník důvodné pochybnosti, kdo je věřitelem, nebo věřitele nezná, nastávají účinky splnění závazku, jestliže jeho předmět dlužník uloží do úřední úschovy. Vynaložené nutné náklady s tím spojené nese věřitel.“
Prosím pěkně, pane Strýci: Máte-li skutečně důvodné pochybnosti (nikoliv jen mlhavý dojem) o tom, zda částka požadovaná společenstvím je oprávněná, složte ji klidně do úschovy a právo je na vaší straně. Splnění závazku nastane již uložením, takže nejste neplatičem a žádné „penále“ nebudete hradit.
O tom tajemném „penále“ nepište raději nic, i toto Vaše tvrzení je nesprávné: do úřední úschovy se částky skládají právě proto, abyste neplatil ani úrok z prodlení, ani smluvní pokutu v případě, že se dodatečně prokáže, že SVJ bylo v právu.
lake
Občanský zákoník, § 568: „Nemůže-li dlužník splnit svůj závazek věřiteli, protože věřitel je nepřítomen nebo je v prodlení nebo má-li dlužník důvodné pochybnosti, kdo je věřitelem, nebo věřitele nezná, nastávají účinky splnění závazku, jestliže jeho předmět dlužník uloží do úřední úschovy. Vynaložené nutné náklady s tím spojené nese věřitel."
Lake: „Máte-li skutečně důvodné pochybnosti … o tom, zda částka požadovaná společenstvím je oprávněná, složte ji klidně do úschovy a právo je na vaší straně. Splnění závazku nastane již uložením, takže nejste neplatičem a žádné „penále“ nebudete hradit.“
Jenom aby nedošlo k mýlce, na čí straně je právo při neplacení.
Dobrý den pane Tomáši. Základním právním předpisem, který upravuje správu společenství vlastníků jednotek je zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Pokud se jedná o volbu členů výboru a jejich funkční období, toto je upraveno v ust. § 9 zákona. V další části zákona je upraven způsob rozhodování na shromáždění vlastníků. V ust. § 11 odst. 5 je upraven způsob rozhodování o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. K tomu, že s postupem předsedy nesouhlasíte a nemáte zájem platit do fondu oprav upozorňuji, že v souladu s ust. § 9a odst. 3 je Společenství oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle zákona a Vám tak vzniká závazek vůči Společenství. Zákon rovněž stanoví v ust. § 11 odst. 3, že jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl . Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne. Schválené stanovy nemůžou být v žádném případě v rozporu s citovaným zákonem. Přestože máte možnost obrátit se na soud, dávám vždy přednost domluvě v rámci SVJ. Řešení soudní cestou je až to poslední, kdy není možná žádná dohoda. Soudní řízení nese i nemalé finanční náklady. Přeji hezký den. JUDr. Karel Láník
Velice Vám děkuji za rychlou odpověď. Nicméně v dané situaci a za současného legislativního rámce, toho vymyslet moc nejde. Mám ještě jeden dotaz. V případě, že výbor upozorním, na to, že pokud nebudou dodržovat stanovy, nebudu nadále hradit „fond oprav“ a budu hradit pouze „běžné náklady“ a další část platby si přepošlu na samostatný účet, pro tuto situaci zřízený, kde bude zřejmé, že s touto částkou dále nijak nenakládám pro osobní účely, jaké bude mé postavení před soudem, v případě že společenství tuto částku bude vymáhat? Jde mi o to, že se dostanu do postavení „neplatiče“, avšak z důvodu, aby se něco dělo, aby se současný stav výboru posunul k tomu, aby dodržoval stanovy.
Bohužel, myslím, že jiná než soudní cesta není možná, protože komunikace je z druhé strany nulová. Jejich postoj je takový, že „my máme většinu a co si myslíš ty je nám jedno“. Například; na posledních schůzích jsem dával některé návrhy, ty byly označené za nesmysl. A když jsem požádal, aby tyto návrhy byly zapsány do zápisu, abych měl formální podklad o mém návrhu, tak jsem byl odmítnut.
Pane Tomáši,
neexistuje žádný "fond oprav". V zákoně o vlastnictví bytů jej nenajdete. Nejste tedy na takový podivný účel povinen ničeho hradit.
Rekonstrukce a modernizace nemovitosti nespadají do činnosti SVJ: najde ani o správu domu, ani o údržbu, ani o opravy domu. Jde o technické zhodnocení majetku. V těchto věcech není dáno zákonné oprávnění SVJ - právnické osoby vybírat na tento účel zálohy. Příspěvky na tyto činnosti může vybírat pouze po schválení podle § 11 odst. 5 ZoVB a ve výši prokázaných účelně vynaložených nákladů, nikoliv ve zcela libovolné výši.
K rozdílu mezi pojmy "oprava" a "technické zhodnocení" viz např. rozsudky Nejvyššího správního soudu ze dne 7. 5. 2008, čj. 9 Afs 141/2007–83 a rozsudek ze dne 27. dubna 2012, č.j. 8 Afs 4/2012.
lake
Poslední komentáře