Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - OPRAVDU?

děkuji. Otázka ale nezněla „jak do studny nespadnout“ ale „jak z ní vylézt“

Nejde o to, že bych s Vámi nesouhlasil – popsal jsem stav jaký je. Našel jsem sice, ve Vašem příspěvku jak by to mělo být „dobře“. ale nenašel jsem tam – jak se zachovat PRÁVĚ TEĎ. Nechci jen čekat až ti co to způsobili budou „pod drnem“ a na mne pak dopadne „dluhová sekyra“

Takže ačkoli jsem rád, že slyším že „…Vlastníci jednotek neměli a nemají povinnost „splácet úvěr“…“, tak by mne zajímalo kde SVJ vezme peníze až dojde na „lámání chleba“. Pokud budu v danou dobu členem toho SVJ, tak mi Váš příspěvek který si „vytesám“ asi nepomůže. Ať již bude argumentace SVJ jakákoliv, nakonec se uplatní §13/7. Je to tak? A pokud ne, zkuste prosím uvést konkrétně jak to v danou chvíli bude na základě dnešních tvrzení

Máte tedy konkrétní radu?…

• co má udělat „právě teď“ ti jednotlivci, kteří problém zviditelnili
• mohu jen ujistit že 65% starochů bude proti jakékoli kolektivní změně

  tedy nebude nepochybně možné odhlasovat nic co by vedlo k jakékoli změně této zabetonované situace. A i když je v některých snech možné, že by časem třeba mohla klesnout jejich hlasovací síla a „klika“ by se mihla rozpadnout, již bude „mléko rozlito“ tj. vlastníky, kteří již členství ve Společenství ukončili a nepochybně také svůj úvěrový závazek nevyrovnali – nepochybně nedohoníme

  Jen bych uvedl k Vašemu „závazku dědiců“ – toto je marginální případ. Jde především o ty případy kdy se vlastnictví změní u nepříbuzných osob.
  
  

Někdo ještě radil aby jednotlivec svůj alikvótní podíl splatil ihned a trval na úpravě úvěru. Jenže to je podle mne nereálný způsob. Na to nebude nikdo ani reagovat. Takže je nějaký reálný způsob jak z této pasti?

Neználek

Vážený pane, píšete že:

1. Objednávka byla učiněna hlasováním na shromáždění vlastníků jednotek.

Dotaz: Pokud objednávka byla učiněna předsedou výboru SVJ bez hlasování na shromáždění vlastníků jednotek, tak co se s tím tak asi dá dělat?

2. Vlastníci jednotek neměli a nemají povinnost „splácet úvěr“. Splácení úvěru, který si SVJ vzalo k překonání své finanční nedostatečnosti, není přece nákladem na správu domu.

Dotaz: Pokud vlastníci platí určenou zálohu na správu domu a dle Vás nelze z těchto peněz hradit splácení úvěru, z čeho se to tedy zaplatí. Jak je to technický proveditelné. Můžete to prosím nějak blíže vysvětlit?

Pane Petře Zahradníčku, u nás výbor SVJ na moji námitku, že je třeba uzavřít s těmi vlastníky, kteří neuhradí náklady rekonstrukce (a využijí proto bankovního úvěru pro SVJ smlouvu o splácení, ve které bude ošetřena i otázka prodeje či dědictví bytu) prohlásil, že splátky úvěru jednotlivými vlastníky budou zahrnuty v (pro ně z důvodu úvěru zvýšených) zálohách na správu domu. Protože prý tyto (shromážděním odhlasované) zálohy je povinen každý vlastník hradit bezpodmínečně, bude je prý povinen hradit ve stejné výši i případný nový nabyvatel bytu. I proto podle výboru nebylo třeba uzavřít žádné smlouvy s vlastníky. Při praktické realizaci však toto řešení narazilo u námi placeného správce, který trval na tom, že v rozpisu plateb musí být tato platba označena jako „splátka úvěru“, a odmítl ji v rozpisu schovat do „záloh na správu“. Z toho je snad jasná odpověď na Váš dotaz, a je z toho i zřejmé, že nový vlastník nebude mít povinnost automaticky platit položku „splátka úvěru“, když si nic od nikoho nepůjčil. (Výbor však smlouvy o úvěru s těmi vlastníky, kteří nezaplatili stejně neuzavřel. Paradoxně tvrdil, že smlouvu s SVJ budou muset podepsat ti, kteří svůj podíl na rekonstrukci uhradí ze svého. Zatím však neuzavíral žádnou smlouvu nikdo s nikým).

Pane petr11,
Máte rozumného správce, který dodržuje zákony a odmítá se účastnit na trestném činu podvodu v organizované skupině.

lake

Děkuji. Jasné je, že to nebude platit nový majitel. Mě zajímalo, jak to technicky provést a Vy jste napsal, že: musí být tato platba označena jako „splátka úvěru“. Jasná, stručná a všem srozumitelná odpověď. Ještě jednou děkuji.

1. Netuším bohužel co se s čím má dělat. SVJ je oprávněno objednávat zboží a služby svým jménem. Nevidím problém. Za SVJ jedná navenek jeho předseda. Nevidím problém.
2. Divná otázka. Jak to mám vědět? To snad musíte vědět vy ve Vašem SVJ jak společenství hospodaří, zda jeho závazky jsou kryty pohledávkami, jak vypadá dlouhodobý plán cashflow, zda vymáhá splatné pohledávky a nenechává je promlčet.

lake

Promiňte, ale toto nejsou odpovědi hodné znalce Vašeho formátu.

1. Já vidím problém v tom, že předseda objednal něco a vlastníci o tom nic neví. To si potom může klidně objednat erotickou masáž pro celý výbor a vyjde to nastejno.
2. Neřešíme hospodaření. Otázka zněla jasně. Vy jste napsal – takto to nelze a já poprosil o návod jak to lze.

Těším se na Vaši srozumitelnou polopatickou odpověď, asi mám dlouhé vedení.

Pane Zahradníčku, napsal jste: „Já vidím problém v tom, že předseda objednal něco a vlastníci o tom nic neví.“

A já jsem Vám vysvětlil, že to je v souladu s právem, a žádný problém nenastal. Za právnickou osobu jedná její výbor. Jménem výboru navenek jedná předseda. Jde-li o písemný právní úkon, podepisuje předseda a člen výboru. Že členové SVJ o ničem nevěděli je bezvýznamné: uzavřené smlouvy platí, SVJ je povinno hradit všechny ty předražené zakázky, které pan předseda nasmlouval. Kdo asi může za to, že jste si jej zvolili? Kdo asi může za to, že jste jej včas neodvolali? Kdo asi může za to, že strkáte SVJ každý měsíc peníze na neznámý účel?

Pokud jste si nepojistili odpovědnost členů výboru pomocí smlouvy o výkonu funkce, která by jim ukládala postupovat s péčí řádného hospodáře – pak prostě nejsou povinni postupovat s péčí řádného hospodáře.

To si musí každý za sebe rozmyslet, zda chce skutečně koupit byt v domě, kde neexistuje plánování, kde se neschvaluje Reserve Study, kde se neví na co je určena záloha na správu, kde neexistují smlouvy o výkonu funkce členů statutárního orgánu. To si musí každý za sebe rozmyslet, zda bude strkat peníze do černé díry, aniž by věděl, na co mají být použity.

Je to jako by Vám nabízeli vlézt do klece s tygry: vlezete tam, nebo nevlezete? Je to přece jenom na Vás.

Když kupujete byt, necháte si předložit potvrzený seznam všech závazků SVJ a podíváte se jak jsou vymáhány pohledávky. Necháte si předložit předpis záloh a každou jednotlivou položku prozkoumáte. Psal jsem o tom zde: http://www.portalsvj.cz/…-kupovat-byt. Nemůže se Vám tedy stát, že najednou máte splácet cizí dluh, o kterém jste neměl ani páru. Že je to tak?

Pan Neználek zde volá, že mám poradit jak prý má vylézt ze studně, když do ní spadl. Z některých studní se ale vylézt nedá, zvlášť když jsou úzké a Vy tam spadnete po hlavě. Zkrátka se v ní utopíte …

lake

konečně „jasná“ řeč. :) tedy naše studna je „úzká“ a za to, že v ní jsem, mohu JÁ sám :))
Že jsem „volal“ po radě je tím že jsem se domníval o Vašem nepochopení, popsané situace

Situace jakou jsem popsal samozřejmě NEBYLA po koupi bytu – tehdy to byla „Slunná zahrada“ a první úvěr skutečně měli tehdejší vlastníci „na sebe“. Započala až po 3-tí změně výboru (první po 2 a druhá po 5 ti letech).

To se již musely „restaurovat“ výtahy. Nyní se ukazuje, že volba padla na lidi, kteří se prostě jen starají o „blaho“ svých vrstevníků v tomto životě – trochu mi to připomíná zatím „podchlazenou“ hypotéční bublinu. Jasné je jen, že 65% je spokojeno. A tom to je, ne? Spokojenost většiny na úkor jednotlivců nebo menšiny.

Jakou tedy mám já nebo pan Zahradníček nebo kdokoliv jiný v této situaci vinu, že jsem v „úzké studni hlavou dolů“? To mi tedy není jasné. Jasné je jen to, že alespoň u nás „kolektivní teror“ reálně existuje.
 

---

Chtěl jsem hlavně poukázat na to, že s §20 a §13/7 operuje většina bank, které jsem kdy navštívil a oslovil když jsem pro SVJ zjišťoval úvěrové nabídky. (ne v tomto případě samozřejmě :)).

Neználek

Pane Neználku, byli to naši skvělí zákonodárci, kdo odsouhlasili zákon č. 72/1994 Sb. s novelami. Zákon nastoluje tyto právní skutečnosti:

• vlastník jednotky je povinen platit zálohy a příspěvky bez omezení a bez výslovného práva na kontrolu;
• neplacení na něm může vymáhat právnická osoba SVJ svým jménem i soudně (a s použitím nashromážděných finančních prostředků a s podporou smluvního správce);
• vlastník jednotky odpovídá celým svým majetkem za závazky právnické osoby, tedy uhradí nakonec veškerou škodu i náklady z chybných či záměrně špatných rozhodnutí SVJ.

Zároveň pro hospodaření s veškerými prostředky, získávanými a shromažďovanými od vlastníků pod pohrůžkou soudní žaloby, platí:

• právnická osoba SVJ nemá povinnost plánovat své náklady, ani plánovat rozsah budoucí údržby či oprav, ani kalkulovat průhledným způsobem ceny svých služeb;
• členové statutárního orgánu této právnické osoby nejsou povinni konat s péčí řádného hospodáře, tedy nemají povinnost předcházet škodám, ani nejsou povinni hospodařit rozumně a šetrně se svěřenými prostředky;
• členové statutárního orgánu jsou nepostižitelní; neodpovídají za škody vzniklé při jejich činnosti (či nečinnosti) pro SVJ (viz kouzelný § 420 zákona č. 40/1964 Sb.).

A co plyne z uvedeného? Že zákon nás chrání nedostatečně a soudy chybují tak často, že jde spíše o loterii, než o nalézání práva. Musely by tu být stanovy SVJ, jako základní soukromoprávní smlouva, obsahující toto:

• povinnost SVJ sestavovat, aktualizovat a nechat schvalovat Reserve Study,
• povinnost SVJ poskytovat informace a umožnit kontrolu hospodaření standardním způsobem,
• povinnost zvolené osoby podepsat smlouvu o výkonu funkce člena statutárního orgánu pod hrozbou neúčinnosti volby.

Ale takové stanovy zřejmě nemá ani jediné z 58000 SVJ v tomto státě. Vlastnit dům tam, kde je SVJ, je sázka do loterie. V tom lepším přípdě vše funguje, hospodaření je průhledné a odpovědné. V tom horším případě jde o noční můru: vlastník buď znechuceně rezignuje, nebo se stane součástí kolotoče věčných soudních tahanic a je na něj pořádán právní hon jako na škůdce a potížistu.

Pokud nejste stále v obranném střehu a nejste připraven „vyjíždět“ ihned proti každému nesmyslnému rozhodnutí, proti každému zmanipulovanému hlasování, proti každému nepřezkoumatelnému rozpisu záloh, proti neurčitému a proto oblíbenému „fondu oprav“ – pak se dostanete do studně hlavou dolů.

Lituji, že pro Vás nemám příznivější zprávu o lepší a zářivější budoucnosti vlastníka jednotky v ČR, ale naši zákonodárci nám žádnou takovou budoucnost nepřichystali. Zákon č. 89/2012 Sb. je v něčem lepší, v něčem ještě horší.

lake

Konečně jasná řeč.
Děkuji.

Mám dotaz, který byl částečně řešen v jiných vláknech, které nyní nemohu nalézt. Jde o to, že nový vlastník koupí byt v domě kde byla vyměněna okna (postaven výtah, zateplena fasáda), a cena takového bytu je pochopitelně vyšší. „Dluh“ se splácí zvýšením poplatku na správu domu a pozemku. Když to nový vlastník zjistí, zlobí se, že splácí 2× (1× v ceně bytu zvláště jde-li o okna, 1× zvýšenými zálohami na splátku úvěru). Záznam o závazku totiž není u jednotlivých bytů uveden a nový vlastník kupuje byt v domnění, že je bez závazků.

Ručení hypotékou na každý byt (které by bylo zapsáno u každého bytu) asi nepřichází v úvahu protože někteří již např. majou hypotéku.

Kam se v katastru nemovitostí zapisuje závazek za půjčku, kterou vlastníci odhlasovali ?

Pane Petře, myslím, že odpověď na tento dotaz zvládnu i já, tak se o to pokusím: Společenství vlastníků jednotek (SVJ) nevlastní bytové jednotky, v katastru nemovitosti jsou zapsáni vlastníci jednotlivých bytů, členové SVJ, a nikoli samo SVJ (dům je rozdělen na bytové jednotky, společné části a prostory domu jsou rovněž ideálními díly rozděleny a nerozlučně připojeny k jednotlivým bytovým jednotkám). Vlastníci bytových jednotek zpravidla závazek vyplývající z úvěru pro SVJ v tomto katastru zapsán u své jednotky nemají proto, že se nejčastěji jedná o dluhy v max. výši asi do 300 tis.Kč na bytovou jednotku, a do této výše obvykle banky půjčují Společenstvím vlastníků jednotek bez požadavku na ručení jednotlivými vlastníky. Pokud by totiž banky požadovali ručení bytovými jednotkami, tak pro takový případ vzorové stanovy (které platí asi ve většině SVJ), vyžadují souhlas s takovým úvěrem pro SVJ od každého vlastníka bytové jednotky v daném SVJ. Předchozí diskuze byla částečně o tom, jak se takový úvěr pro SVJ na nová okna, fasády apod. formálně splácí. Účetně by takovou splátku snad nemělo jít maskovat do položky „zálohy na správu příp. údržbu domu“, ale v rozpisu plateb by mělo být uvedeno: „splátka úvěru“, či něco podobného (možná splátka oken apod.). Ale v každém případě, pokud si potenciální kupec bytu nechá předložit rozpis měsíčních plateb, mělo by to tam být snad uvedeno. Pak samozřejmě musí pátrat dál, aby zjistil, jak velký je dluh, a poté teprve domlouvat kupní cenu. Prodávající pak by měl mít právo do kupní smlouvy uvést, že se kupující zavázal k doplacení závazku původního majitele vůči SVJ, vyplývajícího z úvěru pro SVJ na nová okna. Ve slušných SVJ, by měla existovat mezi vlastníkem bytu a SVJ smlouva o splácení dluhu, ve kterých by byla uvedena pravidla přechodu dluhu na nového vlastníka, které by pak měl původní majitel dodržet. Pokud taková smlouva neexistuje, měl by změnu v osobě dlužníka schválit výbor SVJ. Je možné, že v některých SVJ je skutečně splátka nějak skryta, třeba v zálohách. Podezřelé by mi jako kupujícímu mělo být, pokud je tato „záloha“ podezřele vysoká a pokud je v domě také nový výtah, kotelna, okna, fasáda, … . Ale v případě, že je splátka skryta v zálohách, bych byt raději nekupoval, protože tam asi budou domem vládnout pěkní darebové či hlupáci. Abyste později nemusel řešit další problémy.

Petře11, v domě nemusí „vládnout pěkní darebové či hlupáci“, ale jsou tam většinou normální lidé, kterým nic neříkají nepodložené fantazie o tom, jak se vlastně mají splácet úvěry podle teorií několika málo zde vystupujících jedinců. Pokud vás to baví, tak si tu notujte s těmi jedinci, jak všichni všechno dělají blbě, ale prosím nenazývejte tu drtivou většinu slušných lidí, ochotných něco dělat pro SVJ, hlupáky či darebáky. Děkuji.

Nelze zapsat to, co je jen ve fantazii některých.