Pane Neználku,
§ 20 odst. 3 ZoVB zní: „Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám.“

Jde tedy pouze o práva a závazky týkající se věci. Jak vidno, zákonodárce zmiňuje (pro příklad) typická věcná práva (in rem), která jsou svázána s věcí a přecházejí na nabyvatele s vlastnictvím této věci. (Zástavní práva i věcná břemena jsou proto vložena do katastru jako poznámka na listu vlastnictví.) Tato práva působí automaticky vůči každé další osobě, která se stane vlastníkem takto označené nemovitosti.

Naopak zcela jiný druh práv jsou závazková práva (obligační práva). Ta se (na rozdíl od věcných práv) týkají pouze vztahů mezi osobami. Zde šlo o to, že SVJ (právnická osoba) provedla jakousi činnost pro vlastníka domu na jeho objednávku. Objednávka byla učiněna hlasováním na shromáždění vlastníků jednotek.

Jde o typický dvoustranný či vícestranný vztah mezi osobami, který se netýká věcí (nemovitostí). Zhotovitel dílo provedl (je jedno zda sám nebo dodavatelsky), objednatel dílo přijal a vznikla mu povinnost uhradit stanovenou částku. SVJ si mělo splácení pojistit smluvně (uznání dluhu se splátkovým kalendářem). U těch, kdo odmítli podepsat splátkový kalendář, mělo být ihned přikročeno k vymáhání dlužné částky prostřednictvím soudu. Právním důvodem k vymáhání je spoluvlastnický vztah podle ZoVB.

Vlastníci jednotek neměli a nemají povinnost „splácet úvěr“. Splácení úvěru, který si SVJ vzalo k překonání své finanční nedostatečnosti, není přece nákladem na správu domu. SVJ si začalo hrát na banku a poskytlo samo bezúročnou půjčku (či odklad úhrady) těm, kdo si dílo objednali a měli za to ihned řádně zaplatit. Poskytování bezúročných půjček jednotlivcům je ale SLUŽBOU – nejedná se o činnost správy domu. A nyní SVJ (které rozpůjčovalo peníze nezodpovědně a nevymáhá je po dlužnících) tahá částky z těch, kdo s celou věcí nemají nic společného.

Rozeznat rozdíl mezi věcným závazkem a obligačním závazkem je zřejmý a nečiní v praxi žádné potíže.

• Kdo si od společnosti Rychlostav objednal zateplení rodinného domu, nemůže se z placení „vyvléci“ tím, že dům pak prodá.
• Kdo si od jiného půjčil peníze na vylepšení bytu, je povinen dluh uhradit, i kdyby byt vzápětí prodal, nebo kdyby celý dům zanikl výbuchem plynu.
• Kdo si od SVJ objednal stavební práce na společných částech domu (a byly pro něj provedeny), nemůže se zříci své povinnosti uhradit dluh takto vzniklý, ani kdyby jednotku později daroval či prodal jinému.

Dlužník se může svého závazku zbavit podle českého práva pouze legálním způsobem, to jest buď jej uhradí, nebo zemře (a povinnými osobami se stanou dědicové), nebo se jiná osoba smluvně zaváže k převzetí dluhu a vstoupí do práv a povinností původního dlužníka (cese). Jeden z obou je povinen oznámit věřiteli převzetí dluhu.

lake