Daň z pronájmu pro majitele jednotky

Osobně si myslím, že používání pojmů jako „čistý nájem“ či „holý nájem“ je matoucí, o čemž svědčí zkušenost, že každý pronajímatel si pod těmito pojmy představuje něco jiného: zejména laičtí pronajímatelé svůj zisk (který nazývají „navýšení“), někdo jiný zase celý měsíční předpis, ale bez elektřiny a plynu, a panují pak okolo interpretace těchto pojmů zmatky. (Přijde mi to analogické se zmatky okolo interpretace pojmu „fond oprav“.)

Osobně bych používal pouze pojmy nájemné a zálohy na služby, eventuálně paušální platba (ve smyslu §9 zákona č. 67/2013 Sb.).

Součástí nájemného jsou pak příspěvky SVJ (tj. jak vypisujete FO-správa domu,účetní firma, pojištění domu).

Je-li v nájemní smlouvě sjednané nájemné 4000 Kč a zálohy na služby 2300 Kč, pak nájemce platí předpis 6300 Kč. Občas se ale stává, zejména v Praze a Brně, že nájemce hradí nájemné přímo majiteli domu a zálohy na služby správci, který se majiteli stará o jeho dům – je to zavedená praxe mezi majiteli činžáků na Vinohradech, Vršovicích apod.

Oněch 2300 Kč jen „protékají“ bankovním účtem, na konci roku se vyúčtují a vypořádá přeplatek/nedo­platek – tato částka vůbec nepůjde do daňového přiznání.

Z oněch 4000 Kč pak pronajímatel může uplatnit buď skutečné výdaje, nebo 30% výdajový paušál. Osobně preferuji použití paušálu, je pak s přiznáním menší práce a finančák neotravuje, že mám něco někde špatně vyplněné – a ušetřím za daňaře.

Podala jsem to polopaticky, aby to bylo pro laiky jednoduché. Ve skutečnosti tvrdím to co Vložil KC (bez ověření), 1. Únor 2015 – 23:42 , tedy, že 30% se odečítá pouze z nájemného.

Neexistuje nic takového jako „čistý nájem“, „špinavý nájem“, „holý nájem“, „chlupatý nájem“. Pokud některý pronajímatel snad používá nesmyslné termíny, riskuje, že soud mu nedá v budoucnu za pravdu pro neurčitost obsahu nájemní smlouvy.
-------------------------------------------------------------------------------------------

Už jsem zde upozornil, že pronajímatel může stanovit nájemné + paušální částku za služby spojené s užíváním bytu. Pak je jeho příjmem samozřejmě celá částka (6300 Kč z předchozího příkladu). Jako výdaj si vykazuje skutečné náklady. Výhody jsou tyto:

• částka hrazená nájemcem je každoročně stejná
• odpadají problémy pronajímatele s požadováním a placením mimořádných vyúčtování při změně v osobě nájemce během zúčtovacího období,
• odpadá prokazování nájemci skutečné výše nákladů na služby,
• odpadá vyúčtování služeb po skončení zúčtovacího období,
• odpadá možnost nájemce reklamovat vyúčtování služeb,
• odpadá jakékoliv vypořádání s nájemcem po skončení zúčtovacího období (u služeb k může k vpořádání dojít i 17 měsíců po ukončení nájmu),
• u nájemce-neplatiče můžete okamžitě vyčíslit a případně žalovat částku, která je již konečná.

Nevýhodou uvedeného postupu je, že nájemce není přímo motivován k šetření vodou a teplem.

lake

Pane LAKE,

položka za teplo a hlavně teplou vodu může být astronomická, vše, co uvádíte je určitě mnohem jednodušší, ale také se Vám klidně může stát, že spíš proděláte, než vyděláte. Co si myslíte o tom, že do nákladů lze zahrnout náklady na správu domu? V jaké výši je pak zahrnout do nákladů, když k 31.3. zná pronajímatel pouze výši záloh? Zahrne tam zálohy a příští rok zohlední v DP skutečné čerpání ( přeplatek/nedo­platek )? To se vlastně týká i záloh na služby, pokud by pronajímatel použil paušální částku, nemusíte se sice vyrovnávat s nájemcem, ale musíte mít evidenci výdajů pro finanční správu, pokud nepoužíváte paušál.

Děkuji Jar

Paušální částka dle §9 zák. č. 67/2013 Sb. je zdánlivě výhodná, ale:

1. není možné vše vyúčtovat (kromě dodávky tepla a centralizovaného poskytování teplé vody a dodávky vody a odvádění odpadních vod, které se musí vždy vyúčtovat); podle mého názoru to způsobuje ještě více zmatků. Navíc pro sociálku musí pronajímatel jednotlivé položky stejně rozepsat.
2. všiml jsem si v odborných článcích, že vznikají spory, zda z takové paušální částky ve smyslu §9 zák. č. 67/2013 Sb. počítat poplatek z prodlení či úrok z prodlení nebo obojí – já myslím, že poplatek z prodlení s ohledem na §13 odst. 2 zák. č. 67/2013 Sb., ale někdo jiný si může myslet něco jiného.

Není pravda, že by se povinně musely vždy vyúčtovat dodávky tepla, teplé vody, odvádění odpoadních vod. Taková povinnost platí pouze u nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců, případně na dobu neurčitou (§ 9 zákona č. 67/2013 Sb.).
Rozepsat jednotlivé paušální položky za služby musíte samozřejmě již v nájemní smlouvě, takže pro „sociálku“ nemusíte už rozepisovat vůbec nic.

lake

Vycházím z praxe – vzhledem k tomu, že většina smluv je uzavírána na dobu neurčitou, pak kouzlo paušální částky či paušální platby mizí, protože stejně je třeba v zákoně vyjmenované služby nájemníkovi vyúčtovat.

Proč myslíte, že je třeba ve smlouvě rozepsat položky, pokud se s nájemníkem pronajímatel dohodne na paušální platbě či paušální částce, pak prostě uvede jednu částku a v ní je vše.

Kdyby existovala zákonná povinnost rozepsat položky ve smlouvě, pak by zákonodárce nevčleňoval do §9 samostatný odstavec 3, protože sociálka by si rozpis paušální platby přečetla přímo ve smlouvě.

Samozřejmě že v nájemní smlouvě vyjmenujete služby, které nájemci poskytujete. Pokud to neuděláte, protože „nemáte zákonnou povinnost“, doplatíte na to. Podle § 579 NOZ platí:

Jděte tedy a testujte co se stane, když v nájemní smlouvě nevymezíte rozsah poskytovaných služeb. Prozradím Vám něco: nemáte zákonnou povinnost neskákat z osmého patra budovy, ale rozumný člověk i bez zákonné povinnosti rozezná jak se chovat, aby neutrpěl škodu.

A samozřejmě v nájemní smlouvě vyčíslíte cenu paušálu u každé jednotlivé služby. Protože pokud to neučiníte, je nájemní smlouva neurčitá a nesrozumitelná a jednou na to doplatíte.

Ale pokud se řídíte jen podle „zákonné povinnosti“, klidně jděte a strčte ruku do cirkulárky. Žádný zákon Vám neukládá to nečinit.

lake

Cituji ze zákona: Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby.

Cituji vás: v nájemní smlouvě vyčíslíte cenu paušálu u každé jednotlivé služby. 

Vy ustanovení chápete tak, že za každou službu se sjedná paušál? Tj. šest služeb = šest paušálů? Já to totiž chápu jinak: šest služeb ⇒ jeden paušál.

Paušálů může být víc, třeba paušál na elektřinu+plyn a druhý paušál na vodu, teplo a poplatky svj.

A klidně i 6 paušálů! Proč by nemohlo? Je to věcí dohody.

Příkladně když v domě není možnost rozúčtovat vodu podle vodoměru, ale elektoměr k dispozici je.

KC, stále se nedostáváme k problému, co se dá od nájemného odečíst, zda to je příspěvek na správu a v jaké výši, pokud např. platíte dlouhodobou zálohu, nemluvím teď o odpisech atd. 30% je směšná suma, pokud jste byt koupil za pár milionů, pokud dělá náklad na správu za dlouhodobá záloha 2000, jste někde ůplně jinde. Takže jak to kdo vidíte?

Samozřejmě uvádím částku za měsíc, takže mi to až tak zmatečné nezdá a uvádím pronájem, což nemá nic společného s energiemi, nájemník má své vlastní měřáky.

Ovšem vyjádření, že do nákladů nelze dát zálohy na správu a údržbu je ta odpověď, kterou jsem asi očekával, z ní vyplývá, že to není "výdaj vynaložený na dosažení, zajištění a udržení příjmů“, měl by tedy platit z čistého, ze zisku. Ovšem zálohy placené SVJ jsou podmínkou toho, aby jednotka vůbec mohla fungovat, pokud tyto peníze nevynaložím, zcela logicky nedosáhnu ničeho, natož zisku.

„Výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů“ je dost obecná formulace a chápu, že si do toho pronajímatel – laik dokáže logicky „napasovat“ hodně věcí.

U dlouhodobých záloh na opravy a údržbu je potřeba si uvědomit, že to nejsou skutečně vynaložené výdaje. Jsou to naopak většinou zálohové platby na teprve budoucí výdaje na údržbu, opravy atd. Jiná věc by bylo, pokud byste měl přesně vyčíslenou částku, kolik z těchto peněz bylo v daném zdaňovacím období skutečně uplatněno na provedenou údržbu nebo opravu vaší nemovitosti.

Ještě obecně. Vykazování skutečných výdajů je výhodné hlavně v případech, kdy do výdajů zahrnujete daňové odpisy pronajímané nemovitosti, větší investice do vybavení, oprav nebo technického zhodnocení. Pak mnohdy takové výdaje převyšují příjmy a vzniká dokonce daňová ztráta. Vykazování paušálem je hlavně jednoduché a bezproblémové a výhodné, pokud do bytu nic neinvestujete a nemáte s pronájmem žádné velké náklady. Je to vše hodně individuální.

Zkuste pročíst toto: http://www.danarionline.cz/…nemovitosti/

Vyúčtování DZO (nesprávně Fond oprav) samozřejmě musíte dostat, a to do konce dubna. Jinak přece nemůžete vyplnit daňové přiznání. Mnohá SVJ to ale nechtějí dělat. Například náš výbor tvrdí, že DZO se nevyúčtovávají, prý to žádný zákon nenařizuje.

Do výdajů můžete zahrnout i daň z nemovitosti, odměny správci/výboru, pojistné, náklady na údržbu a opravy bytu i pořízení nábytku.

Pozor na rozlišování oprav a technického zhodnocení (jak bytu, tak společných částí domu). TZ odepisujete, stejně jako pořizovací cenu bytu. Podrobnosti odepisování ale neznám.

V případě, že jste byt koupil za tržní cenu, je téměř vždy výhodnější nepoužívat paušál 30%. Koupě bytu za účelem jeho pronájmu není většinou tak lukrativní investice jak se mnozí domnívají. Když zahrnete do výdajů maximum možného, žádnou velkou daň platit nebudete.

X, kdy jde technické zhodnocení? Když se společných prostor investuje 350 000, připadne na mě 6000, nejde o opravu, ale modernizaci, co s tím?

Zaujala mě vaše myšlenka, že SVJ musí do konce dubna vyúčtovat zálohy na opravy a údržbu. Držím v ruce Řádné vyúčtování zálohových plateb za období leden-prosinec, které každoročně od svého SVJ dostávám a jsou zde vyúčtovávány pouze služby spojené s užíváním bytu (voda, topení, energie spol. prostor). Je to špatný postup ze strany SVJ, že nevyúčtovává DZO?

Další otázka – v pokynu GFŘ D-6 (http://www.financnisprava.cz/…FR_c_D₆.pdf – strana 14) se nic neříká o možnosti zahrnout do výdajů pronajímatele DZO.

Děkuji za velmi věcnou odpověď.

Z účetnictví SVJ jednoznačně vyplývá, kolik záloh bylo utraceno a za co.

Myslím si, že když je např. odměna správci 10 000 Kč a ten to musí uvést jako příjem a zdanit, tak odpovídající část si každý z vlastníků snad může dát do nákladů. stejně tak odměnu za účetnictví, za úklid atp.,které ti, co to obdrželi také zdaňují.

Problém je v tom, že pokud zvolíte určitou metodu odečtu nákladů, paušál nebo skutečné, tak to musíte dodržet u všeho, takže jsou-li příjmy z pronájmu za více bytů, jeden „sežral“ na opravy po problémovém nájemníkovi veškerý zisk a druhý je OK, kombinace není možná.

Mně z toho tedy vyplývá, že to,co SVJ utratila ze záloh za služby či opravy tedy do nákladů vlastníka zahrnout lze.

To má logiku.

Pozor. Výdaje na služby do DP zahrnout nemůžete. Ty totiž musíte vyúčtovat nájemci zvlášť. Služby si hradí sám nájemce, alespoň u dlouhodobých náj­mů.

SVJ vám musí vyúčtovat zvlášť náklady na správu, a zvlášť služby. Podrobnosti viz zákon č. 67/2013 Sb. (o službách).

Samozřejmě, že výdaje za služby si do DP zahrnout můžete. Jde o Váš náklad na dosažení, zajištění a udržení příjmu. Jako pronajímatel jste povinen ty služby nájemci obstarávat zároveň s pronajímáním bytu. Takže je hradíte dodavateli a zahrnujete to do nákladů.

lake

V tom případě si do příjmů zahrnete i to, co vám za služby zaplatil nájemce. Rozdíl P-V je ale u služeb nulový, na službách (teplo, voda, atd.) žádný zisk nemáte. Nebo ano?

X,

výdaje a příjmy za služby zahrnujete do DP podle toho, zda služby nájemníkovi vyúčtováváte či nikoliv. Pokud služby vyúčtováváte, jdou služby, jak příjmy tak výdaje, mimo DP.

Podrobnosti v Pokynu GFŘ D-6 čj. 32320/11– 31 k § 9.

Pro rok 2014 se připravuje nový pokyn, který ale v této části bude obdobný.

Základní rozdíl při ne/zahrnování výdajů na služby do DP je v tom, že když náklady na služby budete zahrnovat do výdajů, tak se sníží výhodnost paušálu 30%.

Hezký den!

Pavel

Prosím, můžeme blíže rozebrat téma náklady spojené s pronájmem z pohledu daňového?

Co lze za hrnout a jaké podklady je k tomu třeba doložit? Speciálně náklady na správu společných částí domu se nikde nezmiňují.

Jar

Jen takový příklad do diskuse. Jak už jsem uváděl, vykazování výdajů ve skutečné výši je výhodné v případě, kdy hodnotu bytu můžete odepisovat. Např. koupili jste byt za účelem pronájmu, jste jeho výlučným vlastníkem a pronajímáte. Pak můžete do výdajů uplatňovat pořizovací cenu bytu ve formě daňových odpisů dlouhodobého majetku. Triviální příklad:

Pořizovací cena bytu 1.500.000 Kč. Zvolíte rovnoměrnou metodu odpisování. Byty jsou v 5. odpisové skupině a doba odpisování je 30 let. V prvním roce činí odpis 21.000 Kč a v dalších letech 51.000 Kč.

Nájemné bude například 4000 Kč měsíčně.

Takže výsledek v daňovém přiznání: Příjmy 12×4000 = 48000Kč, Výdaje 51000 Kč, Základ daně –3000 Kč, čili daňová ztráta 3000 Kč. Nezaplatíte žádnou daň z příjmu.

U pronájmu plánovaného na kratší dobu (řekněme 5 – 10 let) za vyšší nájemné může být vhodné zvolit zrychlenou metodu odpisování. Pak je odpis v počátečních letech vyšší, ale postupně se snižuje.

Důležité – metodu odpisování ale samozřejmě nelze měnit podle potřeby. Jakou metodu na začátku zvolíte, takovou dodržujete. Odpisování lze ale v případě potřeby přerušit.

http://www.danarionline.cz/…nemovitosti/

Připojím se s praktickým rozměrem tohoto postupu – pokud člověk pronajímá 1–2 byty a nemá úmysl přikoupit další prostřednictvím úvěru, je výše popsaný postup výhodný (=nezaplatí daň). Ale pokud potřebuje pro banku prokázat schopnost generovat z pronájmů zisk, aby banky přiklepávaly na další byty úvěry, potřebuje dlouhodobě prokazovat co nejvyšší čistý zisk. V tomto druhém případě je pak výhodnější používání 30% paušálu. Neexistuje jediná ideální cesta, každý si musí svou cestičku prošlapat sám.

Pane Pavle,

můžete to nějak rozvést?

Mám předpis úhrad: služby a dále správa domu Nájemníkovi dám smlouvu: zvlášť má zálohy na služby spojené s užíváním bytu, ty mu vyúčtuji, podle skutečné spotřeby ( tak jak mi je předloží SVJ ) pak platí nájem, já z něj ještě uhradím náklady na správu domu – revize, odměny, no, a nakonec i ten „FO“, třeba pod názvem dlouhodobá záloha na cosi nejasného.. Takže veškeré služby vyúčtuji, pak mám tedy příjem nájem a od něj mohu odečíst náklady na správu? Pak je ovšem potřebuji mít také řádně vyúčtované ( nejde-li o příspěvky), vyúčtování dostanu 30.4., jak mohu náklady na správu odečíst? Když tedy nechci odečítat paušál, ale skutečné náklady a odpisy?

Jar