Dobrý den, naše SVJ vzniklo před 2 lety v dříve soukromém bytovém domě. Původní majitelka, dnes předsedkyně SVJ s nadpolovičním podílem, nechala bez předchozího souhlasu shromáždění opravit balkóny a terasy ve svých prodávaných bytech, jejichž stav označila za havarijní (semtam prosakovala vlhkost). Před opravou tvrdila, že to bude platit ze svého. V průběhu opravy ji však několik lidí upozornilo, že ve smlouvě všichni máme, že balkony jsou částmi společnými. Nyní chce hotovou opravu, kterou již proplatila firmě v plné výši, postupně proplatit z dlouhodobých záloh na správu.

Po přezkoumání otázky, zda balkóny jsou společnými částmi nebo ne, jsem zjistil, že:
A) existuje textová část prohlášení vlastníka, v němž jsou balkóny a terasy uvedeny stylem: "jednotka X se skladá z: kuchyň, pokoj,..., balkón (nezapočítává se do podlahové plochy)". V položkovém výčtu společných částí domu balkóny vůbec nejsou uvedeny.
POZN. prohlášení vlastníka jsem získal od předsedkyně poprvé minulý týden, ostatní vlastníci ho ještě neviděli, ačkoli se jedná o základní dokument domu. V kupní smlouvě jsme dostali jen geometrický náčrtek jednotek, který je původní přílohou PV - ani právníka, který kontroloval náležitosti smlouvy nenapadlo, že bych měl chtít PV vidět...
B) v kupní smlouvě je ve výčtu společných části budovy mj. uvedeno: "prostory ve výhradním užívání vlastníků bytových jednotek, jejichž plocha se nezapočítává do podlahové plochy jednotky (balkony, terasy)"

Za situace výše popsané mám následující otázky:
1) Vyplývá z prohlášení vlastníka, že balkony jsou jakožto příslušenství ve vlastnictví majitele jednotky?
2) Pokud se liší prohlášení vlastníka a kupní smlouva ohledně výčtu společných částí, má přednost prohlášení vlastníka i když všichni kupující mají ve smlouvách zhruba totéž?
3) V případě, že se ukáže, že balkóny jsou společné, jak se postavit k uplatňovanému nároku na proplacení nákladů na opravu balkónů, která nebyla posvěcena shromážděním?
4) V případě, že se ukáže, že balkóny jsou soukromé, má SVJ proplácet opravy omítky, které byly provedeny na společné fasádě, ale jejich poškození bylo vyvoláno zanedbaným stavem balkónů?

Děkuji za vaše názory.
kuzma