Neschválená oprava balkónů aneb rozpor prohlášení vlastníka a kupních smluv
Dobrý den, naše SVJ vzniklo před 2 lety v dříve soukromém bytovém domě. Původní majitelka, dnes předsedkyně SVJ s nadpolovičním podílem, nechala bez předchozího souhlasu shromáždění opravit balkóny a terasy ve svých prodávaných bytech, jejichž stav označila za havarijní (semtam prosakovala vlhkost). Před opravou tvrdila, že to bude platit ze svého. V průběhu opravy ji však několik lidí upozornilo, že ve smlouvě všichni máme, že balkony jsou částmi společnými. Nyní chce hotovou opravu, kterou již proplatila firmě v plné výši, postupně proplatit z dlouhodobých záloh na správu.
Po přezkoumání otázky, zda balkóny jsou společnými částmi nebo ne, jsem zjistil, že:
A) existuje textová část prohlášení vlastníka, v němž jsou balkóny a terasy uvedeny stylem: "jednotka X se skladá z: kuchyň, pokoj,..., balkón (nezapočítává se do podlahové plochy)". V položkovém výčtu společných částí domu balkóny vůbec nejsou uvedeny.
POZN. prohlášení vlastníka jsem získal od předsedkyně poprvé minulý týden, ostatní vlastníci ho ještě neviděli, ačkoli se jedná o základní dokument domu. V kupní smlouvě jsme dostali jen geometrický náčrtek jednotek, který je původní přílohou PV - ani právníka, který kontroloval náležitosti smlouvy nenapadlo, že bych měl chtít PV vidět...
B) v kupní smlouvě je ve výčtu společných části budovy mj. uvedeno: "prostory ve výhradním užívání vlastníků bytových jednotek, jejichž plocha se nezapočítává do podlahové plochy jednotky (balkony, terasy)"
Za situace výše popsané mám následující otázky:
1) Vyplývá z prohlášení vlastníka, že balkony jsou jakožto příslušenství ve vlastnictví majitele jednotky?
2) Pokud se liší prohlášení vlastníka a kupní smlouva ohledně výčtu společných částí, má přednost prohlášení vlastníka i když všichni kupující mají ve smlouvách zhruba totéž?
3) V případě, že se ukáže, že balkóny jsou společné, jak se postavit k uplatňovanému nároku na proplacení nákladů na opravu balkónů, která nebyla posvěcena shromážděním?
4) V případě, že se ukáže, že balkóny jsou soukromé, má SVJ proplácet opravy omítky, které byly provedeny na společné fasádě, ale jejich poškození bylo vyvoláno zanedbaným stavem balkónů?
Děkuji za vaše názory.
kuzma
(1) Soudím, že balkon patří vlastníkovi jednotky. Důležité je, že balkony nejsou uvedeny ve výčtu společných částí domu. Tedy společné nejsou. Zbývá pouze možnost, že patří k bytům a s tímto závěrem není text Prohlášení v rozporu.
(2) Přednost má vždy Prohlášení vlastníka. Máte-li chybu v kupní smlouvě, vyřiďte si to s prodávajícím.
(3) Předčasný dotaz. Až bude postaveno najisto, že balkony jsou společné, bude ještě třeba vyřešit předběžnou otázku, zda náklady vynaložené na jejich opravu byly nutné. Tvrdit a dokazovat to bude muset paní předsedkyně (např. fotodokumentací předchozího stavu a vzniklých závad, dobrozdáním znalce, rozhodnutím stavebního úřadu o stavební závadě, která musí být odstraněna, atd.).
(4) Zde by se uplatnilo ustanovení § 13 odst. 2 ZoVB:
"Vlastník jednotky je povinen na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají. "
Z uvedeného je zřejmé, že při opravě poškozené omítky vlastník pouze plnil svou zákonnou povinnost odstranit závadu. Není tedy oprávněn požadovat proplacení vynaložených nákladů.
lake
Poslední komentáře