Kdy se vlastník může obrátit na soud?

Pane Petře Hondo,
Váš dotaz je neurčitý a proto nemůžete dostat použitelnou odpověď. Musel byste uvést která část vašich stanov je odlišná od NOZ.

Pokud snad vaše společenství je SVJ(2000), nemá vůbec nic společného s částí NOZ týkající se bytového spoluvlastnictví. Teprve až uvedete o co konkrétně jde, bude možno Vám odpovědět tak, aby to dávalo smysl.

lake

SVJ vzniklo v r. 2002. Odlišná od zákona 82/2012 Sb. je např. ta část schválených stanov, hovořící o kvorech pro schválení per rollam – stanovy říkají, že stačí u všech projednávaných bodů v per rollam jen nadpoloviční většina všech bez odkazu na to, že ve stanovách je i jiné kvorum – při hlasování na shromáždění je přece u některých záležitostí kvorum 2/3 a 100 %. Nebo to při per rollam neplatí? U jiného zatížení a zrušení zatížení, nebo úvěru delšího než 10 let ve stanovách vychází kvorum pro schválení jen 50% všech, protože ve stanových nejsou tyto záležitosti s nutností kvora 100 % všech vlastníků vůbec uvedeny. Významné záležitosti týkající se společné věci a jejího zlepšení podle § 1129 nejsou ve stanovách jmenovitě uvedeny také žádné – např. rekonstrukce a opravy většího rozsahu a schvalování úvěru, proto by prý mělo platit pro schválení těchto věcí na našich shromážděních prosté kvorum nadpoloviční většiny všech místo 2/3 všech vlastníků, jako to požaduje NOZ. Vychází mi, že z toho plyne, že pro všechny významné záležitosti našeho společenství týkající se zlepšení společné věci stačí podle našich schválených stanov ke schválení jen prostá většina všech vlastníků, když žádná taková věc není pod kvorem 2/3 všech uvedena. Argument proč tomu tak je – bude snazší o investicích na shromážděních rozhodovat. Může si výbor zvolit při přípravě nových stanov kvora pro schválení jednotlivých věcí podle vlastního uvážení a ze zákona si vybrat jen to, co se podle jeho mínění hodí a některé důležité věci z NOZ jaksi opomenout? Nebo do stanov převzít jen půl věty z paragrafu (služby a osoby bydlící v bytě po nějakou dobu)? Tak to aspoň proběhlo u nás. Byly schváleny nedokonalé stanovy (i přes upozornění před hlasováním – diskuse neotevřena)jen s tím, aby nějaké byly, jak řekl předsedající za souhlasu většiny přítomných, že se pak na dalším shromáždění vylepší. Ale co když na dalším shromáždění v 2016 ke schválení změn ve stanovách nedojde pro nedosažení potřebné většiny? Pokud je má obava oprávněná a v respektování povinných kvor z NOZ se nemýlím, nebude jistější zablokovat soudně ty části stanov, které se ze zákonem v kvorech rozcházejí do jejich změny? Omlouvám se, že jsem se tak rozepsal. Doufám, že se v tom vyznáte. Děkuji předem za odpověď.

Pane Petře Hondo, děkuji za upřesnění Vaší situace.

Přečtěte si § 1210 až 1214 NOZ. Pak zjistíte, že snížené kvorum je pouze speciální a výjimečný případ, který má svůj dobrý právní důvod.

V nových stanovách vašeho SVJ je ovšem obsaženo protizákonné ustanovení o hlasování per rollam, které počítá se sníženým kvorem ve všech případech. Znění zákona je však jiné. Autor stanov zjevně nepochopil obsah, smysl a cíl § 1210 NOZ.

Kvora při hlasování o společné věci jsou samozřejmě shodná či vyšší než uvádí § 1128 až 1133, stejně jako při jakémkoliv hlasování o společné věci. Pouze půjde-li o „náhradní“ hlasování (po tom, co řádně svolané shromáždění nepřijalo usnesení pro svou neschpnost usnášet se), by se vypsalo hlasování per rollam o téže věci se sníženým kvorem podle § 1214 NOZ. Jde tedy o přesně vymezenou výjimku z pravidla.

lake

„půjde-li o „náhradní“ hlasování (po tom, co řádně svolané shromáždění nepřijalo usnesení pro svou neschopnost usnášet se), by se vypsalo hlasování per rollam o téže věci se sníženým kvorem podle § 1214 NOZ.“

Rozlišujte, prosím, zde i jinde důsledně své názory od názorů podložených (praxí, judikáty, publikacemi apod.) a jako takové je označujte. Děkuji.

Pane „Vlastník bytu“, můj názor je podložen přímo zněním zákona č. 89/2012 Sb. Je pouze Váš problém, že jste to nepoznal. Pokud se domníváte, že NOZ neplatí, a že tomu Vy rozumíte lépe – pak si samozřejmě rád přečtu Vaše argumenty, máte-li ovšem nějaké.

Zatím jste neuvedl ani jediný.

lake

Úpravu stanov můžete provést kdykoli později. Do té doby prostě ustanovení stanov, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ jsou neplatná. V tom případě platí donucující ustanovení NOZ, i když nejsou ve stanovách uvedená.

Děkuji za odpověď. Pokud jsem pochopil správně, znamená to tedy, že pokud nejsou ve stanovách uvedeny jmenovitě žádné významné záležitosti týkající se společné věci spadající pod § 1129, platí při hlasování o těchto záležitostech kvora v NOZ, tedy 2/3 všech vlastníků, a tam, kde je vyžadováno NOZ 100 % a je ve stanovách jinak, platí opět NOZ… A tato část stanov je neplatná do doby, pokud nebudou v souladu s donucovacími ustanoveními NOZ bez nutnosti soudního zablokování?

V prvé řadě § 1129 se na „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) podle NOZ nevztahuje. Hlasování na shromáždění vlastníků upravuje podle NOZ § 1206, jde ustanovení speciální pro „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) a nelze na něj použít obecná ustanovení týkající se hlasování spoluvlastníků nemovitostí (§ 1128 a následující). Tento názor podtvrdil už i judikát j.č. 25Cm42/2014.

Tzn. že se podle NOZ až na výjimky dané zákonem rozhoduje podle § 1206 nadpoloviční většinou přítomných ve všech záležitostech v působnosti shromáždění viz. § 1208, ledaže Vaše stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů (v tom případě se rozhoduje podle vyššího počtu hlasů daného Vašimi stanovami).

Výjimkou danou zákonem je ustanovení § 1214 NOZ, podle kterého se při rozhodování mimo zasedání rozhoduje většinou hlasů všech vlastníků, pokud Vaše stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů.

Další výjimkou danou zákonem je druhá část ustanovení § 1214, kdy je potřebný souhlas všech vlastníků (mění-li se všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech ) – toto ustanovení se vztahuje na rozhodování jak na shromáždění vlastníků, tak při rozhodování mimo zasedání. Pokud by ustanovení Vašich stanov vyžadovala u výjimek uvedených v odst. 3 a 4 nižší schvalovací kvóra, byla by tato ustanovení neplatná a platila by kvóra podle NOZ jak jsem uvedl v odst. 3 a 4.

Zvláštní postup se ještě vyžaduje při „změně prohlášení“ podle § 1169 odst. 2.

Pane Petře Hondo, velká část toho, co zde napsal pan Evžen, je hromada protiprávních nesmyslů.

Není schopen prokázat, že by § 1206 NOZ měl jakoukoliv spojitost s právnickou osobou SVJ(2000) či se spoluvlastnictvím domu rozděleného na jednotky(1994) a společné části podle zákona č. 72/1994 Sb..

Dále napsal o spoluvlastnictví domu rozděleného na jednotky(2012) – což ovšem není případ Váš – že se na rozhodování spoluvlastníků nevztahuje § 1129. To samozřejmě není pravda; viz jednoznačný odkaz na vyšší hlasovací kvorum, které určuje buď zákon, nebo stanovy. Viz § 1206 NOZ.

Dále napsal nepravdu ohledně hlasování mimo schůzi shromáždění.

Hlasovací kvora ohledně rozhodování spoluvlastníků o společném majetku byla uvedena v zákonu č 72/1994 Sb.. Podle § 3063 NOZ platí, že vlastnictví jednotky(1994) se i po nabytí účinnosti NOZ nabývá podle dosavadních právních předpisů. Vlastnictví jednotky v sobě zahrnuje i věcná práva a věcné povinnosti s vlastnictvím věci nerozlučně spojená. Patří mezi ně i právo podílet se na rozhodování, upravené v § 11 ZoVB. Kvora jsou tedy uvedena v ZoVB.

Může být, že v domě pana Petra Hondy se vlastníci jednotek rozhodli odchýlit se od znění ZoVB, pokud jde o hlasovací kvora. V tom případě se nabízí převzít podrobnou úpravu hlasování spoluvlastníků podle § 1128 až § 1133 NOZ.

O společném majetku podle NOZ se ovšemže nikdy nehlasuje nadpoloviční většinou přítomných. Pokud pan Evžen toto tvrdí, ať cituje příslušnou část zákona. Hlasování nadpoloviční většinou přítomných se podle NOZ použije v těch případech, které zákon neupravuje výslovně nějak jinak. Hasování o společné věci však je jednoznačně upraveno jinak; jak v ZoVB, tak v NOZ.

lake

Pane Hondo,

pan lake zastává názor, že se celá část „bytového spoluvlastnictví“ NOZ nevztahuje na SVJ vzniklá před účinností NOZ. Ovšem podle názorů odborné veřejnosti a nyní už také zatím dostupných judikátů se „bytové spoluvlastnictví“ NOZ na SVJ vzniklá před účinností NOZ vztahuje.

Rovněž tak názor, který lake označuje za nepravdu, že se § 1129 NOZ nevztahuje na „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) už potvrdil judikát, který už jsem uvedl.

Můžete souhlasit s lakeho názory, ale jak přesvědčíte ostatní vlastníky nebo soudy? Myslíte, že bude stačit, když proti názorům odborné veřejnosti, Vašeho právníka a dosavadním judikátům postavíte názor anonymního pana laka?

Pane Evžene,

poprosil bych o ony Vámi zmíněné zatím dostupné judikáty a rovněž o judikát k § 1129 NOZ a SVJ. Děkuji.

Jeden judikát, podle kterého se „bytové spoluvlastnictví“ v NOZ vztahuje i na SVJ vzniklá před účinností NOZ je uveden v diskusi zde: http://www.portalsvj.cz/…aleni-stanov

Dalším je judikát j.č. 25Cm42/2014. V tomto judikátu se mimo jiné uvádí:

„Soud zde odkazuje na ust. § 1206 odst. 2 z.o., dle něho bylo shromáždění žalovaného usnášeníschopné.“

Přestože se jedná v předmětném sporu o SVJ vzniklé před účinnosti NOZ se stanovami z r. 2012, odvolává se soud na NOZ část „bytové spoluvlastnictví“ (§ 1206), což je v rozporu s lakeho názorem, podle kterého se na SVJ vzniklá podle ZoVB část „bytové spoluvlastnictví“ NOZ nevztahuje.

Co se týče § 1128 a následujících obecných ustanovení týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí v NOZ, vyjadřuje se k nim soud rovněž v judikátu j.č. 25Cm42/2014.

Cituji z judikátu:

„Soud žalobce poučil dle § 118a odst. 2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu, dle něhož ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí. Soud tak má napadené shromáždění vlastníků žalovaného za usnášeníschopné a usnesení bodu 2)pozvánky hlasováním za přijaté dle § 1206 odst. 2 o.z., Neboť na toto hlasování shromáždění SVJ speciálně upravené nelze použít obecná ustanovení vyžadující většinu všech spoluvlastníků dle § 1128 odst. 1 o.z..“

Tak už tu máme další vyjádření soudu http://www.portalsvj.cz/…omu-doplneno podle něhož se se „bytové spoluvlastnictví“ v NOZ vztahuje i na SVJ vzniklá před účinností NOZ.

Pan Evžen opět lže. Vysvětlil jsem, že v rozsudku se jedná o zcela jiný případ. Nejde o povinné podřízení se části NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Viz http://www.portalsvj.cz/…omu-doplneno#….

lake

Pane Evžene,

kterého soudu to jsou rozsudky a kde jsou zveřejněné? Děkuji.

Pan Evžen si bohužel vymýšlí a snaží se Vás uvést v omyl.

První judikát, který uvedl, je nepravomocný. A vzhledem k porušení Ústavy a zjevným chybám soudce se nejspíše pravomocným nestane.

Druhý judikát (25 Cm 42/2014) interpretuje pan Evžen velmi zavádějícím způsobem. Ve skutečnosti to nebyl soudce, nýbrž sám žalobce, kdo mylně tvrdil, že usnášeníschopnost má být posuzována podle § 1206 NOZ (což je ustanovení, které se na „stará“ SVJ nevztahuje). Žalobce tento nesmysl zopakoval dvakrát: v žalobě a pak ještě v doplnění žaloby na výzvu soudu.

Soudce se naprosto ztratil v zákonech a nebyl ani schopen odůvodnit proč by se na SVJ(2000) měla uplatnit právní úprava NOZ, když ta se vztahuje pouze na právnické osoby SVJ(2012) vznikající od 1.1.2014. . Retroaktivita právního předpisu může být zavedena pouze výslovným a npochybnost nevzbuzujícím zákonným ustanovením. Nikoliv pouhým mlčením zákonodárce a už vůbec ne opomenutím zákonodárce.

Sudce nedokázal správně interpretovat dokonce ani samotný § 1206 NOZ: v něm se jednoznačně píše, že pro rozhodování spoluvlastníků platí kvorum uvedené v zákonu, je-li vyšší než nadpoloviční většina přítomných. Takové vyšší kvorum obsahuje zákon například v § 1128, § 1129, § 1132 a § 1133 NOZ, i jinde. Nižší kvorum uvedené v § 1206 se tedy nemůže uplatnit – samotný § 1206 to výslovně vylučuje.

Argumentovat protiústavními názory kteréhosi neschopného soudce nemá valného smyslu.

lake

OK, 1206 co náleží do působnosti 1208, ale je jen na nas a na našich stanovách, pokud si jako pojistku dame do stanov kvóra vyšší pro případy, které se týkají 1128 a dalších, i když pro nás 1128 a další paragrafy neplatí. Z vasi odpovědi mi plyne, vyšší kvóra vůči 1206 až na zákonné výjimky jsou tedy věci stanov. U 1206 mám jeden zásadní problém, a to s krajní situaci, pokud 25,01 % hlasu vlastníku svola shromáždení k nějakému zásadnímu problému, sejde se pouze 50,01 hlasu vlastníku, je usnesenischopne a pro schválení stačí 25,01 hlasu vlastniku přítomných na shromáždení, pak tato malá skupina vlastníku ovládne se souhlasem zákona cele Společenství včetně výboru. Toho se u 1206 bez vyšších pojistek obavám, protože zvracení situace bude stát úsilí, čas i peníze. A neobstojí argument, ze měli na shromáždení přijít vlastníci ve větším počtu, aby byla pro schválení nutná vyšší většina přítomných. Pri 100% účasti je 1206 pro schválení 50,01 přítomných a tedy i všech hlasu vlastníku, proto by mělo byt spravedlivé, aby 1206 bylo většina všech hlasu než pouhá většina přítomných. Proč nás zákon pro ochranu našeho vlastnictví a práv nutí, abychom 1206 nerespektovali a do stanov dávali vyšší kvóra, logicky minimálně většinu všech?

Ano, vyšší schvalovací kvóra vůči § 1206 jsou věcí stanov.

Napsal jste: „Proč nás zákon pro ochranu našeho vlastnictví a práv nutí, abychom 1206 nerespektovali a do stanov dávali vyšší kvóra, logicky minimálně většinu všech?“

To není přesné vyjádření. § 1206 Vás nenutí, nýbrž Vám dává na výběr, buď většina přítomných, nebo libovolně vyšší schvalovací kvórum. Záleží na vlastnících, jaká schvalovací kvóra si vyberou a schválí do stanov. Paragrafem 1206 máte závazně dané nejnižší schvalovací kvórum (většina přítomných), horní hranici nijak nelimituje a záleží jen na rozhodnutí shromáždění vlastníků. Ve stanovách si můžete např. stanovit případy, ve kterých se uplatní většina přítomných, a ve kterých se uplatní vyšší schvalovací kvóra.

Možnost rozhodování nadpoloviční většinou přítomných si vyžádala praxe v mnohých SVJ, ve kterých (především ve větších domech o desítkách vlastníků) byl problém při pravidelně nižší účasti vlastníků na shromáždění dosáhnout souhlasu nadpoloviční většiny všech nebo kvalifikované většiny jak vyžadoval ZoVB u některých hlasování. Mohla tak být ochromena rozhodovací činnost v těchto SVJ, proto nyní právě ona mohou využít možnost nižšího schvalovací kvóra podle § 1206 NOZ.

Děkuji pane Evzene za konečně jasnou odpověď. Myslím si, ze pokud se jedna o rozhodování o společne záležitosti, které ma významný dopad na závazky všech vlastniku, by mělo byt použito vždy pojistné kvorum procenta ze všech, ať už je to podle kteréhokoliv zákona. U zákonných pojistek typu alespoň 50 a více procent všech zákon uznává hlas nepřítomného vlastníka na shromazdeni jako hlas proti, tak proč by mělo o společne záležitosti s dopadem na všechny vlastníky rozhodovat jen 25 proc. pritomnych, když z logiky vyplývá, ze je vlastně témeř 75 proc. proti. Řidme se selským rozumem. Většina přítomných by mohla asi rozhodovat o věcech typu kolikrát umyvat v zimě schody a jestli zamykat po 22h vchodové dveře a většině provozních záležitosti, ale ne vlastníka zavázat k rozsáhle investici či rozhodovat o financování úvěrem. Chápu vás argument, ze to mají velká SVJ složité se sejít a pak ještě dohodnout, ale to je tak všechno. Nás je 32 vlastniku se společným vlastnictvím domu, SVJ vznikla ze zákona v r. 2002. Jsem přesvědčen o tom, ze ochrana vlastniku u důležitých rozhodování o společne věci před rozhodováním menšiny by měla byt samozřejmostí. A pokud to tam nemá zákon, tak je to nutné jmenovitě k jednotlivým záležitostem dat do stanov. A podle kterého zákona? Pokud jsem dobře četl NOZ a sledoval diskuzi, nabyl jsem dojmu, ze pro stará SVJ 89/2012 připouští řízení se zrušenou 72/1994, nebo se mohou rozhodnout pro NOZ. Záleží na vlastnicich. V 72 jsou zákonná pojistná kvóra u pro vlastníky důležitých záležitostech přísnější a je tam uvedeno, ze když 72 něco neřeší, platí OZ. Nežijeme ve vzduchoprazdnu, po letech existence by vlastníci starých SVJ už měli vedet, jestli stačí pojistka 3/4 všech nebo jen 2/3 všech. U nás je to rozdíl 6 proc. hlasu vlastniku. Tak těsně jsme nikdy nehlasovali. Spíše jde u směny stanov se dohodnout, podle kterého zákona to bude, dobře číst zákon a důsledně převzít příslušné paragrafy bez další lidové tvořivosti, tato chyba se stala u nás. A radši do stanov zakomponovat více a jasných pravidel, než se pak dohadovat, co platí a jak to bylo myšleno. Za svou osobu děkuji za diskuzi.

„pro stará SVJ 89/2012 připouští řízení se zrušenou 72/1994, nebo se mohou rozhodnout pro NOZ.“ Petr Honda

Pane Hondo,

odkud plyne Vámi uvedené tvrzení? Jaké kvorum je třeba k Vámi uvedenému rozhodnutí? Děkuji.

Jsem přesvědčen, ze možnost využití 72/1994 vyplývá z NOZ 3028. V praxi i podle našich stanov poklady pro jednání na shromazdeni a tedy i stanovy k jednání na shromazdeni předkládá výbor zvoleny více než 1/2 všech vlastníkům, tedy by měl mít kredit a důvěru rozhodnout a předložit základní navrh, pokud je prostor pro diskuzi o jejich obsahu, lze diskutovat a upravovat, rozhodnuti o změně stanov podle 72/1994 par.11 odd. 4 nutná 3/4 většina přítomných. Podle mě pro důležitost stanov pro život Společenství je nutna výrazna většina všech vlastniku, protože se týká nejen těch pritomnych na shromazdeni, řešení nabízí při stanoveni spodní hranice NOZ 1129 pro aspoň 2/3 všech hlasu vlastniku nebo vyšší kvorum podle rozhodnuti shromazdeni. To neodporuje tvrzení pana Evzena, ze by mohla stačit nadpoloviční většina přítomných, ale zároveň tvrdí, ze kvorum je věci vlastniku a důležitosti společne záležitosti. Tedy výrazná pojistka je na místě. Já bych to tak navrhoval. Ale jsem praktik ne teoretizujici právník.

Pane Rosto, ve věci starý nebo nový zákon a kvór pro hlasování jsem pro přidržení se 89 s možnosti uprav podle důležitosti společne věci. Ale musí to takto byt uvedeno ve stanovach. Soudím, ze každá nova norma není špatná a kvůli něčemu vznikla.

Pane Petře Hondo, vyjadřujete obavu z hlasování nadpoloviční většinou přítomných podle § 1206 NOZ.

Nejspíše jste nepochopil o jakých záležitostech se má podle tohoto kvora hlasovat. Prosím vypište si některé případy příklamo na papír, abyste si učinil představu o tom v jakých „důležitých“ záležitostech se použije toto kvorum.

lake

Děkuji lake za vysvětlení, už jsem to snad s tou 1206 pochopil. Výbor předložil na shromáždení stanovy, které vycházely z nějakého vzoru se špatnými kvóry pro hlasování o společne věci a per rollam. Přitom se zastitoval tím, ze je připravil nějaký právník. Z vašeho výkladu, který se shoduje u společne věci s mym názorem, ač nejsem právník, který jsem na shromazdeni prezentoval a hlasoval proti, vyplývá, ze je to jinak, než teď máme ve stanovach. A ze 1206 se netýká těch nejdůležitějších záležitosti Společenství, vlastnictví a společne věci. Takže máme schválené něco, co je v podstatných pasážích o hlasování a rozhodování neplatné.

Pokud usnesení, které chcete rozporovat, definuje občanský soudní řád v a § 9, odst. 2:

Krajské soudy rozhodují jako soudy prvního stupně

písmeno l: ve věcech jednání shromáždění společenství vlastníků a sporů z toho vzniklých, s výjimkou sporů o příspěvky členů společenství vlastníků na správu domu a pozemku, sporů o zálohy na úhradu za služby a způsobu rozúčtování cen služeb.

Ve Vašem případě – Městský soud v Praze: http://portal.justice.cz/…ud/soud.aspx?…

Jestliže se jedná o vyjmenovanou výjimku, místně příslušný soud je soud okresní, což je pro Vás:

Obvodní soud pro Prahu 10: http://portal.justice.cz/…ud/soud.aspx?…

Děkuji Vám za rychlou odpověď. Obrátím se na Městský soud, ale jistý správností volby nejsem (vzhledem k výjimce, kterou uvádíte). Stejně od toho (jako od ničeho v tomto režimu) nic neočekávám, je to pouze věc mého svědomí.

Chci se totiž obrátit na soud s žádostí o vyslovení neplatnosti bohužel téměř jednomyslného rozhodnutí shromáždění SVJ, podle kterého se nezvýší (již téměř nulové) zálohové platby vlastníků na opravy a rekonstrukce společných částí domu, a to ani poté, co byla na stejném shromáždění odhlasována značná investice, na kterou chybí finanční prostředky, a podle výboru SVJ má být tato situace řešena úvěrem na deset let (jeden se již splácí, neboť podobná situace nastala již před třemi lety). Tenkrát jsem se prakticky ve stejné situaci obrátil na Obvodní soud pro Prahu 10, ten se ale obrátil na Vrchní soud, aby rozhodl o příslušnosti mé žaloby (přestože jsem ho požádal, aby je-li to možné, rozhodl sám a spis předal příslušnému soudu). Vrchní soud rozhodl mojí žalobu předat Městskému soudu v Praze, celá tato procedura trvala rovné dva roky. Mezitím již výbor SVJ úvěrovou smlouvu podepsal, investiční akce byla realizována, SVJ „prý“ splácí (totéž se ale již nedá říci o všech vlastnících). Proto jsem po dvou letech soudu poděkoval s tím, že považuji projednání žaloby v situaci, kdy již se nedá dělat nic jiného než úvěr splácet a roky trnout, zda bude skutečně splacen (přestože jsem příslušnou částku na rekonstrukci odpovídající mému vlastnickému podílu uhradil SVJ předem). Nyní zjišťuji, že se má stát běžnou praxí, že výbor 14 dní před konáním shromáždění (jednou ročně), vyrukuje s návrhem na rekonstrukci fasády, střechy, výtahů, balkonů, schodiště, … (dlouhodobý plán rekonstrukcí neexistuje, přestože luxusně platíme správce – SBD) s nejdůležitější argument pro rekonstrukci právě teď je ten, že Česká spořitelna (jeden z členů výboru je jejím vedoucím zaměstnancem) nám nabízí úvěr (aktuálně) prý pod jedno procento ročního úroku. Shromáždění SVJ má ráz agitace a reklam. Účastníci shromáždění jsou již za 25 let masírování reklamou vycvičeni tak, že na to slyší. Mladí manželé, kteří mají vše na dluh, i ten byt v domě mají zastaven bance (takže si na nich SVJ nic nevezme, nebudou-li splácet, neboť jejich byt sebere banka), hlasují ve shodě s osmdesátiletámi dámami pro úvěr (na deset let!), kterým tedy mladí manželé i starci docela vychytrale nezatíží sami sebe, ale SVJ, čili hlavně ostatní vlastníky.

Pokud je pravdou, že „se nezvýší (již téměř nulové) zálohové platby vlastníků na opravy a rekonstrukce společných částí domu“ tak nebude z čeho splácet úvěr a banka žádný úvěr neposkytne. Z téměř nulové platby se skutečně splácet úvěr nedá, bez ohledu na skutečnost, zda je úvěr na 1% nebo na 10%. Je to pouze pohádka.

Mohu Vás ujistit, že banku vůbec nezajímaly zálohové platby v rámci vztahů vlastník bytové jednotky – SVJ. Tu nezajímalo (dokud jsem ji na to neupozornil), ani to, že o úvěru v domě nebylo vůbec hlasováno. Co ji zajímalo, jak jsem později zjistil, je podmínka, aby vklad SVJ na účtu vedeném u stejné banky nepoklesl pod několikanásobek měsíční splátky (tuším pětinásobek). Zvýšené platby některým vlastníkům z důvodu, že neuhradili náklady investice předem, tedy stačilo předepsat až po podepsání úvěrové smlouvy. Nelze je tedy podle mne nazývat zálohovými, když to jsou splátky nákladů za již vyčerpané prostředky úvěru.

Pro nechápavé ještě uvedu, že ani těch pět nebo kolik zálohových plateb na účet nemuseli kvůli úvěru dát vlastníci předem (zálohově), pravděpodobně proto, že na tomto účtu byly zálohové platby na teplo, revize výtahů, a nějaká minimální rezerva nastřádaná ze zálohových plateb v průběhu předchozích desetiletí pro nenadálé případy. Nevím, zda jsme výjimka, nebo zda se takto tristně hospodaří ve více SVJ.

„Vrchní soud rozhodl mojí žalobu předat Městskému soudu v Praze, celá tato procedura trvala rovné dva roky.“ (petrxc)

Buďte rád, že jste za Vaši troufalost nedostal pořádkovou pokutu do výše 50.000,00 Kč a nebo nebyl obviněn z trestného činu pohrdání soudem.

Ano, to jsem opravdu rád. Se soudy si neradno zahrávat. Tím spíš, že místní zákony jsou asi pouze poněkud komplikované a tím snad je soudní řízení jen trošku zdlouhavé. Já jsem uvedl, že jsem z důvodu podání k věcně nesprávnému soudu věc zdržel jen o dva roky, neboť mezitím věcnou příslušnost musel řešit také Vrchní soud. Na tomto fóru jsem našel příspěvek, kde kdosi uvádí, že ho stejná chyba stála zdržení tříleté. To takový Kancléřský soud ve Velké Británii řešil spory (o majetek) podle Dickensova románu „Ponurý dům“ běžně desítky let, rekord je snad sto nebo dokonce 200 let. Soudu, pokud jste se na něj jednou obrátili, již nebylo možno věc odebrat (což se mi u Městského soudu zatím nestalo). Další vlastností soudu bylo, že se všechny náklady hradily z majetku, o který se spor vedl. Proto ani po stu letech spor zpravidla nekončil vynesením rozsudku, ale tím, že již jaksi nebylo o co vést soudní spor (pro soud samozřejmě pouhý detail, smůla, na cestě ke spravedlnosti a k větší slávě generací soudců a advokátů, celé generace některých advokátů se dokázaly hmotně zcela zajistit jen díky třeba i jedinému soudnímu sporu). Stejné to bylo i v mém případě po pouhých dvou letech – tedy nebylo již o co vést spor (hmotně se z mého majetku ale zajistili jiní, nikoli soudci či advokáti). No, některým stranám či jejich potomkům se to prý moc nelíbilo, dělali výtržnosti v soudní síni a chovali se i jinak zcela nepřístojně, na rozdíl od Městského soudu ale neodcházeli s pokutami, ani za své neuctivé chování nebyli trestně stíháni. Nebo to aspoň Dickens ve svém románu neuvedl. Kancléřský soud myslím ve Velké Británii stále existuje, možná bude i nějak implementován do evropského práva.

Vzhledem k tomu, co uvádíte v tomto, se obávám, že Obvodní soud rozhodne v tom smyslu, že je to věc, která upravuje vnitřní chod společenství vlastníků, což placení/sníže­ní/zvýšení/ne­placení příspěvků je.

Z toho titulu si myslím, že vaší žalobu zamítne jako neodůvodněnou a maximálně přezkoumá formální správnost uvedenou hlasování – správnost zápisu, správnost a legálnost usnesení, soulad s právními předpisy, kterými si řídíte při hlasováni.

Jen nechápu z čeho bude placen daný úvěr?

Postup je takový, že v okamžiku, kdy je známa cena rekonstrukce, se dá možnost vlastníkům jejich podíl předem uhradit na účet SVJ, a na zbytek si SVJ vezme úvěr. Současně se platby za účelem splacení úvěru zvednou jen těm vlastníkům, kteří svůj podíl neuhradili předem (předem uhradí vlastníci cca 1/3 podílů).

Samozřejmě nemohu vyloučit, že soud rozhodne jak uvádíte. Ale opravdu je vpořádku, že se kromě otázek správy domu jedná na shromáždění o způsobu financování? Není to soukromou věcí, a hlavně starostí, každého vlastníka, kde na odhlasovanou investiční akci vezme peníze?

Pokud by se věřitel rozhodl, že požaduje ručení od každého vlastníka, těžko by mne mohl někdo k takovému ručení přinutit, i kdyby pro úvěr hlasovali všichni vlastníci. Banky však ručení jednotlivými vlastníky nepožadují, nejspíš proto, že si jsou vědomy toho, že vlastníci zodpovídají za závazky SVJ ze zákona. Nasvědčuje tomu to, že by (dotazoval jsem se na to banky) stejná banka jednotlivým členům SVJ namísto celé SVJ v daném případě nepůjčila (museli by každý něčím ručit).

I když tedy za úvěr SVJ věřiteli neručím (písemným závazkem), zodpovídám ze zákona (věřiteli?) za podíl odpovídající mému vlastnickému podílu, a tím zodpovídám svým podílem i za škody vzniklé v důsledku jednání (např. nesplácení) oststních vlastníků. V praxi (jen modelový případ) to vypadá tak, že se podílím na splácení úvěru věřiteli za vlastníka který z nějakého důvodu nesplácí, ač má splácet, tj. neplatí včas stanovené částky do pokladny SVJ, ze které SVJ splácí svůj dluh věřiteli. Tento neplatící vlastník může mít svoji bytovou jednotku zastavenu bance, takže je nepatrná šance, že by peníze, které dluží SVJ někdy zaplatil, o to větší je šance, že SVJ a potažmo i já zaplatíme za marné vymahání částky její několikanásobek advokátům.

V Ústavě ČR stojí, že mám právo na ochranu svého majetku. Nemyslíte si, že umožnit SVJ jednání, při kterém jsem donucen proti své vůli participovat na rizicích úvěru který naprosto není v této chvíli nezbytný pro fungování domu (rizika ze zálohování běžného provozu domu jsou samozřejmě nevyhnutelná, také mnohem nižší, a nic proti nim nenamítám), odporuje tomuto právu?

1. Já se osobně ještě nesetkal s tím, že někdo chce svůj podíl na investici zaplatit předem. Jde totiž též o časovou hodnotu peněz, prostě pětistovka není furt pětistovka, za pár let si za ní koupíte prostě míň věcí, než nyní. Takže úvěry v současné době jsou prostě levnější variantou z pohledu času, než to platit ze svého. Kort, když ten úvěr vyběhá a zařídí někdo jiný.
2. Opravdu to není soukromou věcí, když se jedná o společný majetek ve společné správě. Vždyť kvůli tomu jste přeci zakládali společenství.
3. Banky požadují různá ručení, liší se to ústav od ústavu. Některá chce ručení zástavou z vkladů na běžném účtu, některá si stanovuje, že nesmí příspěvek na správu klesnout pod určitou hranici na m2 apod. Ručení bytovými jednotkami jednotlivých vlastníků se již nepoužívá několik let.
4. Ano, takové je riziko toho, že budete platit i podíl na úvěru jiného vlastníka, tak jako, když by nebyl úvěr, a on neplatil, platíte jeho vodu, příspěvky na opravy, společnou elektřinu, pojištění nemovitosti, odměny členů statutárního orgánu.
5. Státní dluh také platíte, i když jste o něm nehlasoval a nelíbí se Vám se zadlužovat. A můžete se domnívat, že vydávat státní dluhopisy s dlouhodobou splatností není nutnost či nezbytnost. Také můžete přijít v důsledku státního bankrotu o svůj majetek.

Nepochybně s Vámi nemá cenu polemizovat, nicméně:

1. V SVJ jehož jsem členem podíl na investici zaplatila rovná třetina vlastníků. Současná inflace je prý velice nízká (alespoň podle ČSU), úroky z vkladů nízké.

2)Váš vývod naprosto odmítám. SVJ podle mne má být sice kompetentní v rozhodování o společném majetku, o záležitostech týkajících se domu jako celku (společných částí a společných prostor). Ale otázka úhrady se ho nemá týkat. To je naopak otázkou každého vlastníka. SVJ není povinno, ale podle mne by nemělo být ani oprávněno se starat o to, kde jednotliví vlastníci vezmou finance na úhradu nákladů na bežnou správu, ale ani na jednorázové rekonstrukce. A pro pořádek: SVJ jsme zakládali proto, že nám to uložil zákon. Dobrovolně bych tak nikdy neučinil a je podle mne sporné, zda to, že ty, kteří již byt vlastnili, zákon dodatečně donutil k členství v této právní formě, ohrožující zásadním způsobem jeho soukromý majetek (na rozdíl od právní formy družstevní, například).

3)Záležitosti bank neřeším, já o voze, Vy o koze.

1. Nesouhlasím, tato rizika nelze směšovat. Mají jiný původ, důvod i velikost. Nesouhlasím s tím, abych nesl rizika z úvěru za cizí lidi. Jestli Vy ano, pak jsem rád, až budu potřebovat ručitele, obrátím se na Vás.

5)Státní dluh tedy rozhodně neplatím. Možná na něj doplácím jinak, ale neplatím ho. V tom je podstatný rozdíl. Při státním bankrotu mohu přijít jen o peníze, tj. např. o nemovitosti (byt) myslím ne.

1. Tak to Vám upřímně závidím.
2. Já osobně jsem rád, že tu je SVJ. Myslím si, že je ve společném zájmu vlastníků (členů SVJ), aby se starali o způsob financování.
3. Není třeba komentovat.
4. Nemíchám je, podstata a ručitelský závazek je stejného rozsahu.
5. Vy neplatíte daně, z čeho si myslíte, že se platí státní dluh? Peníze jsou přeci také vaším majetkem, stejně tak akcie, dluhopisy, vklady u penzijních společností. O nemovitost přijít nemusíte, může jej však státní bankrot znehodnotit.

Nicméně, to už jsme daleko od tématu diskuze a též s Vámi nechci nijak polemizovat. Každý máme svůj náhled na svět, své názory, i své mantinely (ať už jsou materiální či jiné povahy), ve kterých se pohybuje při svém rozhodování.

Přeji příjemný večer.

dobrý den. Chtěl jsem se zeptat, zda-li by se vše výše zmíněné o neplatnosti shromáždění dalo použít i v případě, že se jedná o bytový dům, kde je 60 bytů a z toho je 29 v osobním vlastnictví, a několik vlastníků by nesouhlasilo se zateplením? Děkuji

Na http://www.JakPronajimatByty.cz je tento zajímavý článek o hlasování, na základě rozhodnutí Nejvyššího soudu. To, že se v rozhodnutí používá výraz fond oprav místo zálohy správy, snad nepovede k žalobě na použití nesprávných pojmů.

•– – – – – – – – – – – – – – – Citace z článku:

V daném případě šlo o to, že se většina vlastníků rozhodla provést v domě výměnu oken, proběhlo o tom hlasování, rozhodli výměnu oken zaplatit z fondu oprav a okenářské firmě zadali objednávku. Jeden z vlastníků s tím ale nesouhlasil a podal k soudu žalobu na zrušení tohoto usnesení. Soudy I. i II. instance zkoumaly jeho aktivní legitimaci (zda může vůbec žalobu podat), jak má znít žalobní petit (zda v něm může či nemůže navrhovat změnu rozhodnutí shromáždění) a také fakt, zda se vůbec jedná o natolik závažné rozhodnutí, aby soudy tuto žalobu vůbec připustily… a žalobu zamítly.

Dotyčný se ale dovolal k Nejvyššímu soudu a ten tyto zamítavé rozsudky zrušil. Rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 1423/2009, ze dne 25. 5. 2011):

A/ Žalobu na zrušení usnesení shromáždění vlastníků může podat i ten vlastník bytu, který se shromáždění vůbec neúčastnil.

„Z možnosti podat návrh na soudní přezkum rozhodnutí v důležité záležitosti podle § 11 odst. 3, věta 3 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, není bez dalšího vyloučen vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí. Výklad, podle něhož by právo napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků příslušelo bezvýhradně vlastníku jednotky toliko v případech, kdy se hlasování zúčastnil, je co do základu v rozporu s rozsahem ústavního práva na soudní ochranu poskytovanou v režimu čl. 36 Listiny základních práv a svobod“.

B/ Nespokojený vlastník bytu nemusí soudu rovnou navrhovat, jak má rozhodnout. Stačí jen, když požádá, aby soud usnesení shromáždění vlastníků zrušil.

„Žalobce, přehlasovaný vlastník jednotky není povinen v soudním řízení o důležité záležitosti podle § 11 odst. 3 ZoVB navrhovat věcné řešení, jež se váže k důležité záležitosti. Nadto, vlastník, který se domáhá rozhodnutí o důležité záležitosti, může v řadě případů vyjádřit podanou žalobou toliko nesouhlas s rozhodnutím jako takovým, aniž by měl současně zájem na realizaci jiného rozhodnutí ohledně důležité záležitosti. Formulace žalobního návrhu musí odpovídat nesouhlasnému stanovisku s většinovým rozhodnutím podle okolností konkrétního případu“.

C/ Soud se bude zabývat žalobou vlastníka tehdy, pokud bude předmětem sporu záležitost jisté finanční náročnosti, o které má rozhodovat kvalifikovaná většina:

„V souzené věci nalézací soudy posuzovaly žalobu vlastníka směřující proti usnesení shromáždění, v němž bylo rozhodnuto o výměně oken v celém domě a úhradě nákladů této opravy z fondu oprav. Vzhledem k tomu, že se jednalo o záležitost, u níž lze předpokládat, s přihlédnutím k jejímu rozsahu, jistou finanční náročnost a také k tomu, že o této záležitosti bylo rozhodováno kvalifikovanou většinou, která by měla být u důležitých záležitostí vyžadována vždy, je uvedené rozhodnutí shromáždění třeba považovat za rozhodnutí o důležité záležitosti ve smyslu ust. § 11 odst. 3 ZoVB.

•– – – – – – Co znamená výše uvedené pro praxi společenství vlastníků a jednotlivých vlastníků bytů?

1.V průběhu shromáždění je nutné pečlivě vést evidenci o jejím průběhu, přítomných účastnících (a jejich oprávnění hlasovat), poměru hlasování a přesném znění toho, co bylo odhlasováno. 2.Vlastník může podat k soudu žalobu i tehdy, když ostatní rozhodnou většinovým hlasování o něčem, s čím nesouhlasí, v jeho nepřítomnosti. Soud ale takovou žalobu odmítne, pokud se nebude jednat o důležitou záležitost (měřeno financemi, okolnostmi případu a povinností, aby o věci hlasovala kvalifikovaná většina). 3.V žalobě stačí vyjádřit nesouhlas s rozhodnutím většiny. Na první pohled získali více prostoru „potížisté“ a mohou podávat žaloby pro každou prkotinu. Stejné rozhodnutí ale chrání i menšinový „odpovědný“ názor před pasivitou většiny.

Některé schůze bývají ukázkou menších či větších konfliktů. Většina je spíše přehlídkou pasívních účastníků, kteří chtějí, aby to už skončilo a oni se mohli vrátit domů.

Shromáždění ale není jen „zbytečná schůze“ – rozhoduje se zde o penězích, které každý měsíc posílají vlastníci bytů do fondu oprav. A pokud tedy pasivní většina odhlasuje zbytečné plýtvání, nevýhodnou opravu nebo neúčelný nákup (s pokoutnými motivy objednávajících), nyní máte možnost tomu zabránit.

•– – – – – – Konec citace.

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil MartinII, 14. Říjen 2011 – 11:59“

Vážený pane MartineII,

poukázal jste na rozhodnutí NS ČR, sp. zn.22 Cdo 1423/2009 (přehlasovaný vlastník napadá usnesení shromáždění).

Pokud vlastník jednotky napadá „usnesení“ samostatnou žalobou, snaží se toto „usnesení“ zrušit „pro všechny vlastníky“ (ne jenom pro sebe). Usnesení bude prohlášeno za neplatné.

Pokud ale vlastník jednotky usnesení nenapadne a pokud se společenství domáhá „něčeho“ po vlastníku jednotky na základě takového usnesení a tento vlastník jednotky (žalovaný) poukáže na neplatnost usnesení (pro neurčitost, rozpor se zákonem, …), bude soud posuzovat platnost usnesení „in concreto“, tedy v jednom konkrétním případě – pouze v tomto sporu.

V případě úspěchu vlastníka (žalovaného) to bude znamenat následující:

pro žalovaného vlastníka nebude takové „usnesení“ platné, pro ostatní členy společenství bude toto usnesení nadále platné.

Advokát žalobce, „který byl úspěšný u NS ČR“ (22 Cdo 1423 / 2009), zatajil svému klientovi, že se soudil naprosto zbytečně.

Pokud byla okna ve vlastníctví žalobce (NS ČR 22 Cdo 1423 / 2009), nemělo smyslu rušit usnesení, kterým by se „de facto“ zakazovala vyměnit okna ostatním vlastníkům jednotek.

Že se výměna oken hradila z neexistujícího „fondu oprav“, NS ČR očividně neřešil. Neměl k tomu ani žádný důvod. Žalobce existenci „fondu oprav“ nerozporoval.

Žalobce se nepohoršoval nad tím, že „fond oprav“ neexistuje. Popletený žalobce se pohoršoval nad tím, že z neexistujícího fondu oprav byla uhrazena výměna jeho oken.

NS ČR řešil pouze tu právní otázku, zda je či není atkivně legitimován (ten popletený vlastník). Nic jiného.

V Praze, dne 14.10.2011

ZoVB