Kdy se vlastník může obrátit na soud?

Podrobný výklad pojmu „důležitá záležitost“ ve smyslu § 11 odst. 3 ZoVB podal rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3706/2010, ze dne 25. 1. 2012, viz http://kraken.slv.cz/29Cdo3706/2010

„K výkladu tohoto pojmu se Nejvyšší soud vyjádřil již v usnesení ze dne 22. října 2008, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007, v němž přisvědčil závěru odvolacího soudu, podle kterého se důležitou záležitostí ve smyslu citovaného ustanovení rozumí taková záležitost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Přitom nelze přehlížet, že do právního postavení vlastníků jednotek jakožto členů společenství zasahují (mohou zasahovat) i záležitosti týkající se společenství samotného.
Jinak řečeno, přehlasovaný vlastník může požádat soud o přezkum usnesení přijatého shromážděním zásadně pouze tehdy, má-li napadené usnesení významný dopad do právního postavení, práv či povinností společenství a/nebo jeho členů vlastníků jednotek. Je přitom povinen tvrdit skutečnosti, z nichž význam napadeného usnesení vyplývá, a k jeho prokázání označit důkazy (§ 101 odst. 1 písm. a/ a b/ o. s. ř.).
V této souvislosti pak Nejvyšší soud podotýká, že i tehdy, má-li napadené usnesení přijaté shromážděním významný dopad do právního postavení, práv či povinností společenství a/nebo jeho členů, by soud měl posuzovat, zda tvrzené porušení právních předpisů či stanov mělo závažné právní následky; není-li tomu tak, nelze podle přesvědčení Nejvyššího soudu vyslovit neplatnost napadeného usnesení shromáždění. “

„S ohledem na postavení výboru ve struktuře orgánů společenství a na pravomoci, jež mu zákon svěřuje, je volba členů výboru z povahy věci vždy významným rozhodnutím a má zásadní dopad do postavení společenství a jeho členů. Usnesení shromáždění o volbě člena (členů) výboru je proto vždy důležitou záležitostí ve smyslu ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. Jsou-li voleni všichni členové výboru, může přehlasovaný vlastník napadnout jak celou volbu, tak i volbu jen některého z členů výboru.
Závěr odvolacího soudu, podle kterého volba členů není důležitou záležitostí, k jejímuž přezkoumání by přehlasovaným vlastníkům svědčilo právo obrátit se na soud postupem podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, tudíž není správný. “

lake

Na upřesnění obsahu žaloby podané vlastníkem jednotky v důležité záležitosti podle § 11 odst. 3 ZoVB podotýkám, že je vyloučeno, aby se domáhal vydání rozhodnutí soudu obsahujícího jiné znění usnesení shromáždění nežli bylo to, které svou žalobou napadl. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 25. května 2011, sp. zn. 22 Cdo 1423/2009 judikoval:

• „V režimu § 11 odst. 3 věty třetí ZVB se jedná o řešení případů, kdy vlastníci jednotek (…) rozhodli potřebnou většinou o realizaci důležité záležitosti, přičemž přehlasovaný spoluvlastník s tímto většinovým rozhodnutím nesouhlasí a má právo požádat soud, aby o této záležitosti rozhodl. Jedná se o speciální žalobu na nepřípustnost realizace rozhodnutí o důležité záležitosti, které může soud pouze vyhovět nebo ji zamítnout. Nemůže svým rozhodnutím měnit učiněné většinové rozhodnutí, a to ani tehdy, pokud by návrhu vyhověl a dospěl k závěru, že je namístě jiné rozhodnutí o důležité změně.“

Jedinou možností pro přehlasovaného vlastníka tedy je domáhat se toho, aby soud vyslovil neplatnost přijatého usnesení. Viz též rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 383/2010, ze dne 25. 1. 2012:

• „[V] případě žaloby podle ustanovení § 11 odst. 3 věty třetí zákona o vlastnictví bytů [soud] pouze přezkoumává, zda shromáždění přijalo usnesení platně, tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství. Dospěje-li k závěru, že nikoliv, vysloví – jde-li o důležitou záležitost a mělo-li porušení právních předpisů závažné právní následky – jeho neplatnost.“

lake

Vlastník, který nebyl na shromáždění přítomen, je „přehlasovaný“ a může se obrátit na soud.

V ustanovení § 11 odst. 3 ZoVB se vlastníkovi jednotky přiznává právo obrátit se na soud v důležité záležitosti pouze tehdy, jde-li o vlastníka přehlasovaného. V úvodním příspěvku je zmíněn rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 3246/2007, v němž soud bez pochybností za „přehlasovaného vlastníka“ považoval i vlastníka jednotky, který nebyl na shromáždění přítomen a hlasování se neúčastnil.

Kupodivu soudci v této věci stále nemají jasno. Například Vrchní soud v Praze v rozsudku ze dne 27. srpna 2008, č.j. 14 Cmo 478/2007–193 nesprávně interpretoval pojem „přehlasovaný vlastník“:

„Podle názoru odvolacího soudu je však žaloba neopodstatněná i z důvodu, že právo na předmětnou ochranu má přehlasovaný vlastník, jímž však žalobce, který se schůze shromáždění nezúčastnil, nebyl, a nebyl tedy přehlasován.“

Že takovýto doslovný výklad je nesprávný, judikoval po dovolání žalobce Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 1423/2009, ze dne 25.5.2011:

„Podle názoru dovolacího soudu nelze možnost napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků v důležité záležitosti přehlasovaným vlastníkem jednotky návrhem u soudu ve smyslu § 11 odst. 3 věta třetí ZVB vykládat tak, že toto právo má pouze vlastník jednotky, který byl při hlasování shromáždění vlastníků jednotek přítomen.
Dovolací soud se v této souvislosti přiklání k názoru, podle kterého z možnosti podat návrh na přezkum rozhodnutí v důležité záležitosti není bez dalšího vyloučen vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí. (…)
Ačkoliv v nikoli důležitých záležitostech přehlasovanému spoluvlastníkovi možnost soudní ochrany ustanovení § 11 odst. 3 ZVB neposkytuje, v důležitých záležitostech ve smyslu věty třetí uvedeného ustanovení by podle názoru dovolacího soudu mělo být toto právo garantováno každému vlastníku jednotky, který s rozhodnutím nesouhlasí (a nehlasoval pro jeho přijetí), zvláště v případech, kdy i při jeho účasti na shromáždění je zřejmé, že s ohledem na většinu vlastníků, která o důležité záležitosti rozhodla, by byl takový vlastník jednotky přehlasován.
Výklad, podle něhož by právo napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek příslušelo bezvýhradně vlastníku jednotky toliko v případech, kdy se vlastník jednotky hlasování zúčastnil, je co do základu v rozporu s rozsahem ústavního práva na soudní ochranu poskytovanou v režimu čl. 36 Listiny základních práv a svobod.“

_{Zdroj: Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1423/2009, ze dne 25.5.2011}

lake

Vlastník, který hlasoval pro usnesení, není „přehlasovaný“ a proto se nemůže obrátit na soud.
Vlastník jednotky si tedy musí dobře rozvážit jak hlasovat na shromáždění. Souhlasí-li, ztrácí tím právo napadnout později toto usnesení soudně.

Popsaný případ řešil Ústavní soud. Předmětem řízení před obecnými soudy byl nárok SVJ na zaplacení nedoplatků úhrad za služby. SVJ rozhodlo na dvou shromážděních o rozúčtování cen služeb; vlastník jednotky byl přítomen a v obou případech hlasoval pro usnesení. Později tato usnesení soudně napadl a odmítl platit podle nich.

„Soudy poukazovaly na to, že stěžovatel a jeho manželka hlasovali pro přijetí obou rozhodnutí, (…) přitom rozporovat vlastní obsah takového rozhodnutí lze dle ust. § 11 odst. 3 citovaného zákona toliko ve lhůtě 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí (jinak právo zaniká), a to jen přehlasovanými vlastníky“.

Ústavní soud v usnesení I. ÚS 1867/07 ze dne 23.10.2007 dal za pravdu SVJ a potvrdil, že soudy nižších stupňů postupovaly správně, když vlastníkovi jednotky nepřiznaly postavení „přehlasovaného vlastníka“.

lake

Vlastník, který nebyl na shromáždění řádně pozván, je „přehlasovaný“ a proto se může obrátit na soud.

Nebyl-li vlastník jednotky řádně pozván na shromáždění vlastníků jednotek, tedy nebyla-li mu řádně a včas doručena úplná pozvánka (ve formě a způsobem určeným zákonem a stanovami), přičemž vlastník jednotky se shromáždění proto nezúčastnil, lze jej považovat ve smyslu § 11 odst. 3 poslední věta ZoVB za přehlasovaného vlastníka.

Aktivně věcně legitimovaným vlastníkem jednotky k podání návrhu dle § 11 odst. 3 poslední věta BytZ je, za splnění ostatních zákonných předpokladů, i ten vlastník jednotky, jenž se nezúčastnil shromáždění proto, že nebyl v souladu se zákonem a stanovami pozván.
Požadavek žalobce v řízení dle § 11 odst. 3 poslední věta BytZ může kromě jiného znít i jen na to, aby soud vyslovil neplatnost shromážděním přijatého rozhodnutí (usnesení).
Na návrh podaný k soudu dle § 11 odst. 3 BytZ se nevztahuje § 80 písm. c) OSŘ.

_{Zdroj: usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 3.12.2009, sp.zn. 7 Cmo 188/2009}

lake