Chybné prohlášení a balkony

Vícekrát jsem napsal, že naprostá většina prohlášení vlastníka budovy je vadná [1]. Toto je zase jeden takový případ. Přitom chyba se naplno projevila až dvě desítky let po vzniku prohlášení.

V budově se nachází 36 bytových jednotek a 4 garáže. Pan P. P. podal žalobu, protože se nechtěl podílet na nákladech opravy balkonů. Argumentoval tím, že má byt bez balkonu a nemá tedy povinnost přispívat na balkony. Ve vadném prohlášení mají uvedeno:

Podle části C. bodu 2 Prohlášení vlastníka ze dne 18. 2. 2004 jsou v budově vymezeny části společných prostor, které slouží jen některým vlastníkům jednotek, a to balkóny, které slouží vždy jen jednotce, ze které jsou přístupné, přičemž vlastníci těchto jednotek jsou povinni podílet se na jejich opravách a údržbě. Pokud k vymezené jednotce náleží balkón, jeho plocha se do podlahové plochy jednotky nezapočítává.

Výrazy vyžadující pozornost jsem v předchozím odstavci vyznačil tučným písmem. K tomu uvádím triviální skutečnosti:

☀ Jestliže některá část domu „slouží“ jen některým vlastníkům jednotek, neznamená to že by snad nebyla společná všem! Zákon nikdy nespojoval „sloužení“ s vlastnickými vztahy. Jestliže „slouží“, pak to znamená pouze že jsou užívány (jako příslušenství bytů). Ostatně v domě mohou být i prostory, které „slouží“ osobě, která není vlastníkem jednotky v domě: výslovně to uvádí 1994/72/§9/1 a 1994/72/§13/6.

☀ V prohlášení není obsaženo určení společných částí, které by měly být společné vlastníkům jen některých jednotek (1994/72/§4/2/c). Z uvedeného plyne, že v domě žádné takové části nejsou. Proto platí, že všechny společné části jsou společné všem vlastníkům všech jednotek.

☀ Jestliže vlastníci některých jednotek „jsou povinni podílet se na opravách a údržbě“ balkonů, pak jde o běžnou povinnost KAŽDÉHO vlastníka každé jednotky. Tento text nestanoví nikomu žádné speciální povinnosti, ani nepřiznává žádná speciální práva.

☀ Stejně tak je neurčité tvrzení, že k jednotce „náleží“ balkon. Tato neobratná formulace říká pouze to, že balkon existuje mimo jednotku a mimo byt. Není tedy součástí jednotky. Proto není bez dalšího ve vlastnictví vlastníka jednotky [2].

➡️ Balkon (jako součást stavby) je tedy společnou částí domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, protože (a) balkon nemůže být součástí jednotky ani součástí bytu, a (b) prohlášení nezmiňuje žádné společné části stavby, které by měly být společné vlastníkům jen některých jednotek, a žádný další druh vlastnického vztahu k částem domu ZoVB nezná.

Problémem tedy je od počátku vadné prohlášení. Další problém si způsobil vlastník jednotky pan P.P., který toto vadné prohlášení četl nekriticky a mylně si je vyložil v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. A máme zde další naprosto zbytečný právní spor. A ještě do toho tři popletené soudkyně vnesly další totální zmatky [3].

Napsáno s použitím judikátu Nejvyššího soudu 26 Cdo 465/2023 ze dne 21.11.2023.

Justitianus

• Poznámka [1]: Většina prohlášení je vadná. Ta prohlášení obsahují nesmyslná tvrzení o jakési „vnitřní straně vnějších oken“, případně nesrozumitelná tvrzení o tom co prý „patří k vlastnictví jednotky“. O tom se zde psalo například zde: Neexistuje nic takového jako „patřit k jednotce“.
• Poznámka [2]: U jednotek vznikych podle ZoVB totiž platí, že jednotkou je byt (1994/72/§2/h), a dále že bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení (1994/72/§2/b). Balkon ovšem NENÍ místností, ani souborem místností, ani nebyl podle rozhodnutí stavebního úřadu určen k bydlení. Balkon je pouze prázdný otevřený prostor. Takže balkon nemůže být součástí bytu, ani součástí jednotky(1994). 
• Poznámka [3]: Judikát 26 Cdo 465/2023 je právně vadný z jiného důvodu, a ten jsem podrobně probral v jiné diskusi: Tři popletené soudkyně opět perlí.