• Martine, napsal jste o zatékání do bytů pod terasami: „Dela to zlou krev a nekteri si mysli, ze by to meli platit ti, co to uzivaji.“

Pokud si toto někteří myslí, pak je jasné, že jim to nemyslí. Zkrátka – myslet si mohou cokoliv, ale rozhodující je zda vlastník jednotky bude ochoten na takový návrh přistoupit. A to nejspíše nebude …

(1) Na domě jsou ploché střechy. Ty jsou nepochybně společnými částmi. Opravují se ze společných prostředků na správu domu. Odlišný způsob financování oprav společné části (beze změny prohlášení) by vyžadoval písemnou dohodu podle § 4a písm. (p) zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů: „úhrada nákladů na správu domu a pozemku vlastníkem jiné jednotky v tomtéž domě“. Takovou dohodu je možné dosáhnout jen se souhlasem každého účastníka dohody.

(2) Pak se zde probírala teoretická možnost „aby terasy byly ve výlučném užívání“. To je možné, a to jedině na základě změny prohlášení a souhlasu dotčeného vlastníka. Podle § 1175 odst. 2 platí, že jde-li (…) o (…) společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy (*). Terasy jsou tvořeny pouze těmito stavebními konstrukcemi nad střešním pláštěm: zábradlí, roznášecí vrstva a nášlapná vrstva (dlažba nebo beton). Pokud vlastník jednotky převezme terasu do výlučného užívání, pak pouze tyto části bude povinen „udržovat“ a provádět na nich „drobné opravy“.

Střecha pod terasou je ovšem společnou částí, která není ve výlučném užívání nikdy. Střecha tam musí být, i kdyby na jejím povrchu nebyla zřízena terasa. Takže oprava společné hydroizolační vrstvy bude vždy hrazena z prostředků SVJ na správu domu. Na tom nemůže ničeho změnit ani skutečnost, že terasa nad hydroizolací je „ve výlučném užívání“.

Při opravě vrstev střešního pláště nejspíše dojde i k nevyhnutelnému poškození stavebních prvků terasy. SVJ bude samozřejmě povinno dát po opravě do pořádku (na náklad SVJ) nejen samotný střešní plášť, ale i roznášecí a nášlapnou vrstvu terasy nad střešním pláštěm.

Justitianus

(*) Poznámka: K obsahu pojmu „drobné opravy“ viz nařízení vlády č. 308/2015 Sb. per analogiam.